8月佛山，断崖式成交，有豪宅一口气降价百万

这几天，大到全国，小到珠三角，一天一调控爆雷，看得学姐是心惊肉跳。

7月29日，住建部约谈惠州等五城，

十天后，“惠八条”发布：住宅销售限价，新购住房三年限售、大亚湾/惠阳限购；

8月2日，东莞调控再升级，从查首付、查社保，到增值税“2变5”、发布二手房指导价等，方方面面控了个遍；

8月3日，广州黄埔区宣布取消人才住房政策，黄埔哀嚎，增城偷笑......

左邻右舍都在鸡飞狗跳，佛山也淡定不了。

最近业内打招呼的方式都是：

佛山还会出政策吗？市场好冷啊~~

可能邻居城市会说，

你太凡尔赛了吧，挨刀的又不是你

但山雨欲来风满楼，

每天处于风暴眼边缘胆战心惊，

日子也不太好过

佛山会跟进吗？是否有必要跟进？

开发商：动真格还是“俯卧撑”？

谁都知道，要想不被调控，最好的方法就是降价。但二字说起来容易，落实起来却是牵一发而动全身。

例如恒大的全国性打折，落到佛山，张槎滨江华府直接从开盘的一万八降低到了一万三，

业内戏称，直接缩水掉了一个首付。老业主，情何以堪？

更头疼的是，周边盘傻眼了：我拿地价都一万多，跟风降价，公司喝西北风去吗？

当然，恒大是被逼到角落了，人家都要卖物业、卖汽车了。房子，必须简单粗暴。

而更多楼盘则是小心试探：尾盘、天地层、4楼18楼，朝西朝北，户型格局不太好的，做个“俯卧撑”试试先。

例如大家都以为清盘了的万科金域蓝湾II、金域世家突然冒了出来，金域世家推出一口价，还有金域蓝湾；广雅院也推出了部分一口价，最低2.8万/㎡。

然后附近星汇翰府坐不住了，推出了818内部员工场，5楼单价最低3.1万/㎡；桂语映月特价几套2.9万/㎡。

天珺会跟进么？好像有点期待......

还有桂城东的一个小盘星晴公馆，打出10套一口价广告，看着挺诱人，单价最低2.6万。

位于狮山的新城璟城，最近推出工抵房，号称最低1.5万/㎡。

单从价格上看，部分项目确实较其高峰期有所回落，但并没有跌出平均水平。

例如金域世家，去年售价一直是2.4~2.6万/㎡，只是最高峰到了2.9万/㎡；

星汇翰府，去年底一直是2.6~2.8万/㎡；

广雅院，今年入市时也没有很贵嘛......

星晴公馆，去年初才卖2.2万/㎡，户型比较差，不愁钱慢慢卖的主；

新城璟城，学姐查了下价格，去年就是1.5W......

总结来说就是，市场的确进入了横盘期，开发商放弃了涨价的幻想、挤掉了今年初以来过热的水分。

“俯卧撑”的效果如何呢？

中原地产统计显示，7月佛山成交面积112.9万㎡，环比增加了18%，成交均价超2万元/㎡。

但进入8月就急转直下，首周成交面积环比跌了5成，顺德成交量一口气降了7成。

开发商苦笑解释：上个月是一些之前被摁住的高价盘集中网签，导致量价齐升，

真实情况是，房子真的挺难卖了。

中介：豪宅一口气降价百万

“业主心态坚挺，买家观望，最近二手房成交量缩水了一半，我们都转推周边一手房了，起码贷款能比较稳定吧。”

一位中介门店经理无奈地说，因为首付提高、利率上涨等问题，很多外地刚需买家都被吓退了。

“一些在佛山打工的人，还没入户的，以往买非限购区就好了，现在银行又出政策，没入户没社保的首付要五成，一下子多了几十万的首付。”

这位经理表示，一些楼龄长一些的二手房评估价低于成交价，也会导致买家的首付提高，这些都让不少刚需承受不起。

当然，二手房市场有“抱团”守价的，也有“弃车保帅”的。

此前涨幅较大的金融高新B区板块近期都有所降温。例如万达华府，之前飙升到超4万一方，如今三万多的大把。滨江壹号和中铁建水岸公馆也有一些3万多的“捡漏”。

一位主做千灯湖板块的中介人员就表示，近期有两套千灯湖壹号的186㎡大户型，业主一口气降价了约100万！一下就成交了，而且还是全款。

“算下来5万出头一方，客户觉得挺划算的，就买了。”据了解，千灯湖壹号这一户型往常市价是1050~1100万。

瑟瑟发抖的佛山市场

佛山的表现，让学姐想起来一个典故，叫杀鸡儆猴。

左邻右舍都被摁在地上了，你还敢上蹿下跳？

那佛山还会出政策吗？

根据目前的市场环境，学姐问了几位业内：

广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣认为，目前佛山的市场已经受影响较大。

贷款难、利率高，首付升，这都对买家心态造成了极大的影响，广州客已经较难入场投资了。

“只要未来市场均价能够维持目前的水平，市场的‘退烧’效果就已经实现了。”

合富研究院高级分析师曹绍林认为，目前的促销可能只是“前戏”，如果市场一直较冷淡，开发商受回款压力影响，不排除四季度会出现普遍性让价。

政策方面，不排除会有进一步动作，可能参考东莞和惠州，也可能参考广州调整人才购房政策，难说！

下手还是等待，是个问题

大道理讲了一堆。放到购房者面前就一个问题，现在要不要出手？

学姐认为，目前是市场的博弈期，只要金融政策不放松，对于开发商来说，大涨是没可能了，刚需购房者可以安心慢慢选房，未来促销会越来越多。

而对于看到降价就想出手的半投资客来说，目前的入场成本较高，利息，加上未来可能限制转手持有年限。选什么盘很重要，认准在建轨道、临广板块，一定要做好长期持有的准备。

为什么买房要趁早？佛山公积金贷款额度，从50万跌到30万

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）楼市里一直都有这么一句话，那就是“买房要趁早”！而如果从过去的楼市行情来看，这句话无疑是一个正确的结论，毕竟过去这二十多年里，因为房价上涨的原因，凡是买了房的人最后都从房子上赚到了钱。所以楼市里大部分专家都建议刚需尽早买房，就算是现在楼市调控变得越来越严格之后，大多数人还是认为买房要趁早。当然因为楼市调控的原因，现在这几年房价涨幅明显放缓，所以不少人都在保持观望，不想太早买房。但实际上这种做法并不明智，因为就现在来看，房子还是越早买越好。并不是说早点买房能获得多少好处，而是因为早点买房花费的成本会更少。

楼市调控的力度正在不断收紧，就现在来看，有一个很明显的特点，那就得对资金的监管变得越来越严格。例如去年年末的时候央行跟银保监会就对银行房地产贷款占比进行了限制，最后的结果就是房贷利率出现明显上涨。数据显示，目前全国首套房平均贷款利率已经达到5.28%！这种房贷利率上涨，肯定会给购房者带来更大的压力，所以买房当然早点买划算。

而且不止是商业贷款资金受到了影响，就连公积金贷款也受到了明显影响。因为在3月31日的时候佛山住房公积金管理中心发布了一份通知，其中明确表示：个人贷款最高额度由50万降低到30万元。也就是说以后在佛山使用公积金贷款，最多只能贷款30万元，剩下的只能选择商业贷款。

从商业贷款利率上涨，以及佛山收紧住房公积金贷款额度就能看出来，因为楼市资金不断收紧的原因，现在贷款买房成本比以前增加了不少。而且按照国家对楼市调控的态度来看，在未来很长一段时间里，楼市都将会维持这种高压的监管状态。也就是说在未来相当长一段时间里楼市资金都会进行，所以不管是房贷利率也好，还是公积金贷款额度也罢，都会因此受限，当然购房者买房的时候付出的成本也会更多。所以从这个角度来说，如果炒房者想要付出更少的成本，那么买房这件事情的确越早完成越好。否则谁也不知道接下来楼市会出现什么变化，万一延长限购条件，甚至本来能买房的人都会失去购房资格。

当然现在毕竟是一个房住不炒的楼市，所以现在买房一定是要出于居住需求才行，如果抱着投资心态买房，最后的结果就只能是亏本。因为调控政策虽然在一定程度上加大了购房成本，但也限制了房价涨幅，投资房产很有可能会出现收益小于成本的现象。别的不说，投资房产每年付出的利息成本就是一笔大数字，所以炒房亏本的可能性很大。相反，对于刚需自住者来说，因为房子是用来自住的，所以就算每年付出一笔成本也可以接受。现在唯一的问题就是，刚需到底有没有那么多钱用来买房。

佛山又有银行停贷二手、又有银行利率破7！二手房买家哭了

二手房停贷、缓贷，正在让佛山的一些刚需们游移不定。

从7月开始，各地纷纷传出二手房停贷的消息，其中不乏广州、珠海、武汉、郑州、杭州、合肥、重庆等热门城市！

根据佛山楼市7月29日电话了解的情况，目前暂停二手房贷业务的银行包括：农业银行（石湾支行可做，但只接受贝壳渠道）、交通银行、南海农商银行、邮政储蓄银行、中国银行、浦发银行、华润银行、汇丰银行、工商银行（部分支行可做）。

只针对定向合作单位放款的银行包括：广发银行、招商银行。

其余的银行，虽然没有停贷，但也在收紧房贷业务，这就导致房贷利率普遍上涨，贷款审核资质变严格，放款时间延长，大多数个人房贷最快放款时间也要3-4个月，有的甚至更长。

为啥银行二手贷款这么紧张了？

在今年4月份，21家A股上市银行年报披露的房贷占比显示，已经有8家银行触碰了红线。

再加上各大银行迎来的年中大考，要在半年报里公布相关财务数据，如果还不收紧房贷政策，这些银行将会无法过关。

所以上半年额度用光的银行只能停止房贷业务。

银行停贷了，流向楼市的钱也变少了，房价自然会下跌一些，这也是今年政策连连的目的——坚决打压房价。

不过老编也要提醒购房者，目前并无银行发布官方通知暂停房贷，细化到每个支行操作不尽相同，能否办理二手房贷以具体支行回复为准。

连连上浮

2家银行房贷利率破7了

7月20日，最新一期LPR（贷款市场报价利率）出炉，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此，LPR已“按兵不动”15个月。

不过就算LPR持续稳定，但楼市显然进入“加息”通道。

同样的贷款金额，还款数字早已翻了一番，仿佛可以看到，刚需们肩膀上的担子又沉重了好多！

根据贝壳研究院监测数据显示，继上周农业银行（组合贷）最高贷款利率去到7.35%后（7月初才6.10%），工商银行紧跟步伐，（组合贷）也要7.35%了！即使是纯商贷，仅仅过了一周就上涨了20。

“房贷利率基本每个月都有小幅上调。”佛山一位房地产业内人士表示：以某国有大行为例，今年1月其首套房商贷利率为5.05%，2月、4月、5月和7月又经历了多次上调，如今利率在6%左右。

在时代周报的采访中，一位地产中介也强调：“5月之后，佛山各大银行贷款利率普遍上调。现在买房，首套利率都是5.7%起，二套基本5.9%以上。”

相比房贷利率不断上浮，公积金贷款额度却越降越低。

今年3月，佛山市住房公积金管理中心发布《通知》，对贷款额度、发放对象和发放标准进行了调整。其中包括个人贷款最高额度由50万元降为30万元；非住宅不予发放贷款，144平方米以上大户型产品不能贷款；停止向已有两套住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）发放贷款，缴存职工家庭成员名下只要有未结清公积金贷款的，不得再次申请。

“每当楼市明显回升，公积金个贷率就会走高，逼近100%，这对正常的提取来说，存在风险。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期如佛山等城市降低公积金贷款额度，都在于公积金个贷率逼近警戒线。

而克而瑞指出，今年以来，信贷资金用途管理趋严，经营贷、消费贷等灰色购房资金来源被封堵，加剧房贷资金供给紧张，倒逼房贷利率上涨。

二手贷申请处处碰壁

有粉丝表示：想去申请信用贷了

二手房贷款到底有多难？

近期有粉丝向佛山楼市反馈，自己5月份就已经提交资料给汇丰银行申请二手房贷款，结果直到7月28日才被通知银行不做二手房贷款。

后面问了多家银行，得到的回复不是“不做”，就是“额度好紧张，3个月前的都还没审批下来”。

万般无奈，该粉丝在中介介绍下甚至萌生想要申请信用贷来进行“过桥”。

银行严查资金来源

信用贷有风险

针对信用贷的风险，资深按揭贷款业内人士郑大源表示：信用贷额度不高，年限短，还款压力也大，不建议购房者做信用贷用来做购房款。

首先，信用贷，贷款额度不高的，一家银行通常上限是50万，事实上借款人很难申请到50万的，故而如果需要较高额度，可能需要申请多个银行，而且有可能不成功，所以申请难度较大；

其次，信用贷，有自己的借款用途的，如果被发现流入房地产，是严格禁止的，会要求提前结清的，这个风险可能也要注意；

最后，信用贷通常只能借3年，最多5年，这样子年限较短信用贷的利率比较高，综合来看，月供压力很大。所以信用贷适合要求额度不高，使用期限不长的应急性质短期挪用。

除此之外，在严查购房资金来源的态势下，官方对于信用贷以及各种首付贷的遏制态度非常坚决，并且信用贷的资金进入房地产是属于违规的。

一方面，大部分信用贷是上征信的，而在审核房贷时，负债是非常重要的一个考量，房贷核准在负债方面的要求是：月收入=月负债的2倍，如果你用了额度较大的上征信的信用贷，您的打卡工资和流水是很难覆盖负债的。

这也就意味着上征信的信用贷与房贷是天然对立的！即便是打算填补资金全款购房，你的贷款申请也会有相应的“不准用于购房”等规定，如被银行查到，也会有抽贷，或强制让你提前还贷的可能。

二手房贷收紧

现在还能买房吗？

建议对于有实际住房需求的刚需客，买房要趁早，趁银行还有房贷额度抓紧时间，房贷额度越紧张，房贷利率越高。如果有已看中的房源，趁买房成本还可控，早贷款早好。

如果是改善型买家，目前有房可住的情况下，可以再等等，目前楼市调控从严，且贷款利率高。在限价和开发商急着回款的情况下，下半年预计会有促销优惠。

如果是全款客，一手房随便买的同时，不妨考虑捡漏二手房。二手市场暂停房贷，部分二手房买家无法购房，急售的二手房打骨折也是有可能的。

根据时代周报采访内容，热点城市房贷利率反弹周期已开始，从每月新增房贷占比、70城房价指数、大宗商品价格指数看，目前还看不到利率上升周期结束的迹象，也就是利率还可能有所上涨。

另外克而瑞也指出，房贷涨价城市或将继续扩容，尤其是房价上涨预期强烈、投资性需求过旺的热点城市，跟进调整房贷利率加点是大概率事件。受此影响，预计2021年乃至2022年，全国首套房、二套房贷款平均利率延续稳步上移走势，利率水平或逼近甚至超越疫情前。