按揭转抵押，有什么弊端和风险？

今天这篇写完估计会被贷款中介骂

广州现在已经推出年化3.5%的经营性抵押贷了，跟该行的客户经理也聊过，3.5%利率对于银行来说，已经贴近成本。

最近的“按揭转经营贷”的话题依旧持续热度不减，主要原因有3：

1.去年高位站岗的，的确有利差

2.还款方式从等额本息换成先息后本，的确还款压力低了

3.二套买房的给进去的首付的确比较多，房子买下来了想把资金泵出来用，现阶段抵押利率下调。

是的，以上任何一个理由，都可以成为“按揭转经营贷”的合理说法。

对于做生意的人来说，用房子做杠杆无可厚非，

用买砖头的形式固定下原始积累，用房子做杠杆解决资金周转问题，这已经算作古老的手段了。

而对于工薪族做“按揭转抵押的操作”，是有一定的弊端的。

可能听多了市面上，各类居间服务者，就发一张这样的对比图给你：

说了很多，又像啥也没说

仅仅是告诉你字面上能省多少钱，却没把你成本列出来告诉你，占便宜是人的天性，不思考也是很多人的天性。

我这里讨论的是工薪族转抵押哈，不讨论真实经营者由于生意经营进行的转贷行为。

其中摩擦成本我在上一篇文章已经有写过了

房贷低至4.25%,去年房贷高位站岗的人怎么办？

我再写一次

大部分工薪族转抵押，都是通过中介服务，基本流水很少是够的，大部分是工资流水，1-3w/月，几乎没有银行卡结息，说白了，工薪贷能为了省点利息大费周章地转贷，其实收入也并不是宽裕的那种，相反，真的是生活里需要“省”的那部分人。

这部分安全垫很薄的工薪族，你们有没想过其中的摩擦成本和风险？

成本模拟

首先：营业执照，场地，这是小头，新注册和变更价格不同，取最低5000元。

垫资成本，抵押居间，因为情况各异，我就举个例子

垫资成本万八每天，月1.5-2.2%不等，取个中间值1.8%，总垫资额的1.8%

居间费用1-2不等，取个最小1%，总抵押额的1%

其中耗费的时间成本还有请假造成的经济损失，每年的执照记账，忽略不计。

如果是去年高位站岗的朋友，首套，500w左右，今年做转押，估计本金没还多少

做个抵押最高额，成本至少是，

总垫资额的1.8%=350×1.8%=6.3w

总抵押额的1%=350×1%=3.5w

当然了，垫资额和抵押额度不可能一样，不然就没有转押的意义了。

但是大家可以看出来，其实垫资费用才是大头，最近提前还款的人很多，对于赎楼提前还款这个事，时间周期，相比较之前，今年有一定程度的延长，算总费用1.8%吧，

还有抵押的1%，

虽然总的贷款计算基数不一样，但成本至少是，你现在供的，总贷款额度的2.8%（这里不懂的，再看多一边）

工薪族还普遍喜欢选择先息后本，3年一续10年期，虽然官方保留说法，可以免本续贷，

但是毕竟短板是在那里的，无真实经营，无流水，工薪族，家庭收入很少是50w+的。

如果选择转贷一直做先息后本，在自己没办法实现工薪族向经营者转变之前，

退一万步，假设续贷不成功

可能每3年就要去中介那里交一次钱，要是每次都是不同的中介合作。

除了固有的成本，沟通成本也是蛮大的。

再加上，现阶段是口罩事件引发的政策福利，门槛福利一旦结束，要知道，2019年前，抵押贷的年化是5%+

利率和门槛进一步收紧的时候，不说成本提高，越来越合规后，工薪是否还能准入，也成了个问号了。

从不盲目鼓吹置换省钱

按揭转抵押，

现阶段的利差只有先息后本的还款方式比较大，

如果是等额本息，气球贷，本质上跟先息后本是同一个性质的，就是几年也要来一次。

长于10年的等额本息，综合掉摩擦成本，其实利差并不大。

所以

仅仅因为利差而去做置换，大概率是条不归路，几年来一次，且并没有多大的利差。

但是如果房子已经有所涨幅，而把资金泵出来放到更大收益的项目上，那就自行拉个成本和利润表。房贷低至4.25%,去年房贷高位站岗的人怎么办？广州公积金在贷款上有什么用？

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征信最容易吃的亏，不是逾期，而是这个问题

目前已婚，银行的房屋抵押贷款能一个人签字吗？

前言：这是作者第3篇原创文章分享。

目前已婚，银行的房屋抵押贷款能一人签字吗？曾经这个问题也有不少朋友问过，接下来通过一篇文章详细阐述一下，供参考。

先说结论：如果本身是单身，房子是在自己一个人名下，那银行是可以一个人签字的。如果说目前是已婚，不管是房子是婚前还是婚后，配偶必须要一起签字。

婚前单独所有的房子，民法典不是说归个人所有，不属于夫妻共同财产，为什么在银行这里不能单签做抵押贷款呢？

这涉及两方面，首先是会破坏家庭和谐，引起纠纷，很多配偶在发现自己的另一伴把房子拿去抵押了，平白无故多了一笔负债的话，很有可能就会去闹，银行就开在大街上，真去闹了会产生很多负面的影响。不做这笔业务事小，损失声誉事大。

其次如果是婚前的全款房，的确是归个人所有，但如果按揭房，婚后一起还贷的部分，则是夫妻共同财产。

遇到这种单签的需求一般都是什么原因？有没其他的解决办法？

原因一：配偶知情，但另一方征信不好，或有法务纠纷，银行过不了，就想让征信好或没法务的那个人来单独做抵押贷款，但银行都必须让双方一起签字，且查双方的征信。

解决方案：

方法1、目前市面上有只着重看其中一方征信的银行，另一方征信差一些也能接受，当然这取决于征信差的程度，特别严重或有法务纠纷的另说。

方法2、真离婚，把房产过户到征信好的一方。然后用征信好的一方来做，等后续正常了再又领证。

方法3、接受不看重征信的机构或个人资金，当然这种方法适用于短期，长期用的不划算，因为利率是银行的2倍及以上。

原因二：配偶不知情，其中一方想用i，不方便和家人说或不方便让配偶知道，想独自贷款。

解决方案：

方法1、直接和配偶说，向其说明事情缘由，最好能得到对方的支持，有福同享，有难同担。这样打开天窗说亮话，不用藏着掖着，过得也舒坦。

方法2、用信用贷的方式解决资金问题，如果本身资质符合，80%的银行有单签的信用贷款。

方法3、如果是单独所有的房子，机构或个人的zi金可以进件，当然这种方法适用于短期，长期用的不划算，因为利率是银行的2倍。

备注：对于有一些说弄个假的离婚证当真的用的，这种风险很大，查到就涉嫌骗贷，后果比较严重，为什么有些中介会铤而走险，因为他们可以收了费用后，啥都不管了，甚至有的过了一两年，连人都找不见了，所有的后果都需要自己来承担。

总结：通过以上讲解，想必对于银行为什么不愿意按受已婚单签的抵押贷款，有一定认识和了解了吧，贷款的i始终都是要还的，切勿过度负债，或过度杠杆，量力而行之，不然终究痛苦的还是自己。

最后我是杭州的程凯，银行金融从业，如果觉得这篇文章对你有启发，别忘了点赞转发哦。赠人玫瑰，手留余香！

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住房抵押贷款怎么办理，需要哪些流程？

房屋抵押涉及的要素如下

涉及到的因素

以下是步骤

第一步：明确需求

首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估

且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是臆想产品。

抵押贷分为标件和非标件

标件的就是房子，房产，流水，营业执照，经营场地，征信满足大部分银行的要求.

房产：广州佛山深圳地区的房产，证在手，有空间

流水：流水既能符合资产负债比，又能体现经营流水；

营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都是要一年期；

经营场所：可上门经营场地，尽量和抵押银行在同一城市。

征信：征信干净，负债、查询干净

主体：贷款人没有案件，没有犯罪记录

但是隔行如隔山，大部分人的情况都是非标件，有个房子就想去做抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

所以一般非标情况是：

房产：可能是新房本，未满三个月，全款i后去抵押；

流水：从流水就暴露了一个工薪族身份的人，一个月就1-2w的工资收入，根本找不到其他流水作为辅助说明经营者身份；

经营执照：压根就没有执照，想着新注册执照，直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

经营场所：工薪身份的人基本没有经营场所，然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难，还不如花点钱，留个体面。

征信：工薪族这征信这块都是挺干净，就是有些年轻人，会和消费金融有千丝万缕的关系。

主体：主要是职业的问题，有些贷款主借人，自己和配偶都是事业单位或者机关人士，单位不给注册营业执照，现在消费性抵押D可以做200w，不用营业执照。

需求建议：

大部分人对于贷款，都喜欢长年限，低年化，高成数额度，放款快，麻烦少，先息后本。

理想是很饱满的，但是现实是几乎极少能符合这个需求的，即使符合，也是要极好的资质，所以我们这里只说些大概率事件

第二步：准备资料

准备资料这一步一般都不难，但是也有一些踩坑的点，在这里要说明下注意点

资料：

1.房产证：如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章，但是如果还没出证，比如新盘，还没出证就不用考虑到了。

2.营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐业等。

3.流水：是坑最多的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付，定金，都不要有，提前做好准备.

4.婚姻资料：单身就不用考虑了，单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供：双方结婚证，单方离婚证。家庭户口本。

5.收入证明：部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

6.其他

第三步：上门评估

1.房产评估：一般都是银行委托给第三方评估公司，大部分免费，部分银行会收取一定的评估费用500-1000元不等，上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态，不说是出租状态.

2.营业场所上门：现场要具备营业招牌，具体的门牌号。还要有业主本人在场，和银行经办的拍照。

第四步：签约和批复

签约：收集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意点就是，房本上有多少人的名字，就要多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就比如疫情期间，有些业主在国外没办法回国，可以远程授权后公证。

批复：一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复，批复以短信或者纸质资料为准，除了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信。

第五步：确认同贷书并签约

银行人员会跟你确认同贷书，有些银行还需要去银行签一次。大部分不需要，直接安排后面工作就可以。

第六步：房管局入押拿他项

按揭房：需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，广州商贷一般是15-30个工作日；公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期，安排垫资，现阶段广州的垫资成本是1%每月起。

现在市面上对于银行按揭结清有加急业务，也就是一个花钱的事，权衡垫资和费用之间的费用长短，节省费用。

全款房：不存在按揭结清的事，直接入押就可以。

入押：房子入押，要直接去到当地的房管局，比如天河的房子要去珠江新城，也就是华夏路那边的房管局进行办理，番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分，但是流程大同小异。也有线上入押，不用去房管局。

广州入押后有回执，银行凭回执后续拿他项，银行凭他项放款，广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

来到了最后一步，也就是放款，这里也有几个小注意点。

第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收，部分银行对第三方账户有要求，要求打到公户，或者第三方要符合经营身份。

取现：放到的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

以下解答一些朋友关于抵押贷的问题：

Q

我打算全款买房子，然后再抵押，可以做多少成？

打算买就是还没买，如果全款买了后要马上抵押，建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水

新房本现在接受的银行不多，有按照7成评估的，也有6成，但是如果这期间有涨幅的房子，你又买到一定的溢价的，你可以参考半年前房子市值，因为银行比你精，大多数不接受泡沫。

我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在这单位一天，就跟经营贷无关吗？

首先：你的情况就算不注册营业执照也可以做，有不用营业执照的抵押贷，只是年限比较短，费率是2.61%左右，年化是4.68%左右

再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份参股也是接受的

最后：单位可协商的情况可以安排清楚。

有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2，年化就3.85%就是说月费率是0.32%，那我100w，一个月的利息是不是就是3200元？

你好，对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介这样给你算，其实在偷换概念。

懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还，但是利息一直都是按照全额在给，市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的，少部分是按照随借随还计算。

抵押贷：抵押贷需要用房贷计算器，类似按揭算法，利息其实是前置的，不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

已经是大白话说法了，听不懂再看几遍

我的房子在按揭，我一定要赎楼了后再抵押吗？

不是的，你房子在抵押，可以准备好资料，先走流程，批款了之后再赎楼，这个时候，批复出了，批款板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳得一批。

相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了吗？资金也是有成本的。

我房子在按揭10年了，证在手，用公积金供的，公积金利率3.25%，我不想赎楼，可以直接抵押吗？

可以的，你证已经在手了，而且你的考虑是非常正确的，公积金利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的溢价泵出来，你可以考虑二押，就是二次抵押，市面上现在也有20年等额本息，年化4.65%左右。具体可咨询细讲。

你好，我现在想抵押后再去买一套房子，可行吗？

虽然现在很多人并不是拿存款去买房子，而是负债撬动更多的负债，对于经营贷不能流入房地产的这个事大家都知道。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付，但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头，建议先买再抵押。先挪钱，再还债，我也就只能说到这里了。

抵押贷如何防止银行抽贷？

首选抽贷这个事情，每年都有，但是对于2022年的抽贷话题，仿佛和房贷按揭一样，受到更多讨论，所以会有所放大。

按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。