潇然 ‖ 房贷没上征信，听说是信托放款所致 求解？

近期笔者接待了一个郑州郊县的客户，征信显示并没有房贷，不过房产证已经在手好几年了。原来是他的房贷用了所在公司的信托资金贷款，他们公司所属的集团（上市的郑州某大型客车公司）有地产公司，开发了员工楼盘，他们也跟着也沾了光，利率当时也打折，也能用公积金。这种按揭形式也叫房地产按揭信托，今日笔者来普及一下。

房地产按揭信托是指在房屋买卖交易活动中，购房者用自有资金支付了首期房款后，通过自己的信用保证及所有房屋的产权作抵押，取得信托投资机构贷款的一种信托业务。

具体做法其具体做法为：按揭人（准业主）先与出售房地产人（开发商）签订购买房地产的合同，用自己手头现有的资金支付首期房款，然后，按揭人（准业主）凭借房屋购买合同与揭权人（信托）签订按揭合同，由揭权人（信托）负责付清购买房屋的余额给房地产企业，按揭人（准业主）则向揭权人（信托）保证每月在按揭人（准业主）那里存入一定数额的款项，直到存款额度的本利和等于揭权人（信托）所代为支付的房屋款项的本利和为止，在此期间房屋的所有权归属按揭权人（信托）所有，按揭人（准业主）则享有使用权和买楼权，按揭期满一个月后，按揭双方清算债务，由按揭人（准业主）收回房屋的所有权，购房按揭至此才结束。

从房屋的按揭过程可以看出，按揭的实质是从租赁房屋到购买房屋的过程，类似于租赁业务中的杠杆租赁，按揭人（准业主）交了按金之后，开始向按揭权人（信托）租住房屋，每月贷款(即按揭人（准业主）代付的购楼款项)的月息就是租金，按揭期相当于租赁期，按揭期满买回房屋。

信托关系房地产按揭信托与抵押信托相似，但两者又有区别，主要表现在：

(1)产权转移情况不同。抵押的房屋产权仍归借款人所有，抵押人(借款人)只是赋予抵押权人(贷款人)在不能按期还款的情况下处理房屋的权利；

而按揭的房屋产权归按揭权人(贷款人)所有，按揭人(借款人)事实上是租用按揭权人的房屋，直到按揭期满，债务清偿时，房屋产权再转归按揭人。

(2)抵押贷款的还款办法由合同规定，可分次偿还，也可以到期一次偿还。而按揭信托贷款要求每月存入一定的数额(称月供)，直到存款本利之和等于按揭权人代垫房款的本利之和为止。

(3)按揭信托贷款实行的是存贷双轨的办法，即按揭人存款计息，每期定时存上存款额，冲抵贷款额，直到按揭期满算总帐，其存款本利之和与贷款本利之和相等时，就算还清了贷款。而抵押贷款的偿还以每次还款数冲抵贷款本息，直到冲抵完毕，就算还清贷款。

(4)房地产抵押贷款的资金可由借款人自由运用，不一定非用于购买房地产：。而按揭信托贷款的资金只能用来购买房地产，不能移作他用。

房地产按揭信托申请条件

1、房地产抵押贷款是以所购商品住房作为抵押物的。通常要求购买经营性用房或者其他特殊场合,经房地产管理机构同意,具有完全民事行为能力

2、所抵押的房地产为市场经济适用住房、政府提供必要的担保房地产抵押贷款对象:房屋已做抵押的房地产抵押,需向银行支付不低于购房总额20%的首期(以二手房作为抵押物的),并要用于个人消费贷款。

抵押人将自己拥有的房地产作为担保,向银行申请贷款。自申请之日向前推,连续足额缴存住房公积金12个月以上(夫妻都缴存公积金的只允许一人贷款)

3、借款人以所购房产作为抵押物的,银行同意借贷人将房地产权利和公众责任书、国家保障性住房融资等相关手续交给银行,银行为借贷人发放贷款。贷款人须与房地产管理机构签订《房地产抵押预告登记证明》(备注:此证由银行凭证查询)

信托贷款和银行贷款的区别是什么信托贷款是指信托机构通过制定信托发行计划募集资金，然后通过信托计划募集的信托资金对自行审定的单位和项目发放的贷款。

银行贷款则是指银行根据国家政策以一定利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。

二者相对比，银行贷款是比较标准化的产品，利率弹性较小而信托贷款个性化色彩更强，一般灵活定价、风险与收益匹配灵活、放款灵活。

还有，同样是发放贷款资金给企业，银行一般只能根据企业的财务指标、管理指标等评其债务清偿能力，对企业经营管理并不能施加影响，需要承担流动性风险。而信托贷款由于受到信托财产的约束，可以与借款企业约定控制公章及限制重大经营活动，实时掌握企业财务和经营状况，不承担流动性风险。

信托放款上征信吗信托放款会根据情况来决定是否上征信，比如借款金额较高或者借款期限较长，那么就有可能会上征信。而借款金额较小或者借款期限较短，那么信托放款记录可能就不上征信。放款方是银行、消费金融等持牌金融机构时，贷款记录是一定会上征信的。

信托机构放款上征信一般是以担保的形式上征信。如果信托是通过银行通道来放款，基本影响不大，征信上体现的是放款银行。如果是通过机构或者其他消费金融放款，就是负债，银行审批你其他贷款会计算到借款的负债额度中。

信托放款不上征信，并不代表逾期记录不上征信，会根据情况来决定是否上征信，比如借款金额较高或者借款期限较长，那么就有可能会上征信。而还有另一种情况是，一旦用户没有按时还款，那么贷款机构会将逾期记录上传到征信中。因此，用户申请的贷款由信托放款，用户仍然需要按时还款，没有按时还款会产生逾期记录与逾期利息，这个会影响个人征信。

贷款机构与金融机构合作，合作机构中就有可能存在信托，信托公司具有发放贷款的资金，由信托发放的贷款属于合法合规的贷款。

部分贷款在申请借款的页面，就会直接显示本次贷款合作的放款机构。

好了，关于信托贷款（房贷/信贷）和是否上征信问题，今天就说到这里，有不懂的朋友可以评论区留言，笔者会一一解答。

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征信不好能做房屋二次抵押贷款吗？案例分析

客户情况描述：“去年的时候创业，在网上贷了30万，3年期，已连本带息还了一年。因为疫情原因，生意亏了，钱都亏光了，目前月供都还不出，还是逾期状态。贷款催收。现在工作工资低，去掉生活支出，剩下的不够还贷，个人征信也不好了。名下有一套房，目前价值200w的左右，还欠银行70w没还清，听朋友说银行能做二抵，前天去问过了，根本不给办，还有其他办法吗？”

这是一个客户的情况描述，他本人听朋友说有房子可以做二押，去问以后，被银行直接拒了，很灰心，网贷被天天催收日子没法过啊，工作也受影响。

首先，他做生意需要钱，不应该先想到网贷，网贷利息高，每月还本付息，压力大，发生了也就算了，过去了，他网贷能搞到30万，说明他原来征信蛮不错的。

其次，当前处在逾期状态，没有哪家金融机构会借钱给他。

具体解决方案如下。

1、找亲戚朋友帮个忙，少借点，先把逾期欠款还掉。

2、现在这个征信情况，名下房产抵押给银行是不可能了，那就抵给信托、信保，争取做5年或者更长时间，目的为了减小当前每月还款压力，但不要借多，有个25到30万，把前面网贷还掉，手上留点还新贷款的利息，根据他的房子估值，在征信不好的情况下，只能按5成放贷计算就100万，去掉按揭的70万，完全能找到放款机构，好好沟通一下，争取做个气球贷最好，5年期，先还利息，本金放到后面。

3、一年最多两年以后，只要中间不再出现逾期等不良记录，就可以把这笔贷款转到银行，银行的利息更低。当然更好的结果是一两年以后，他不需要转银行了，完全有能力提前结清所有贷款，并且觉得这么点小钱还要贷款吗！

以上这位朋友年纪很轻，自己创业不容易，可能有的人看了会想，这么小的单子你们也接，是的，每个人都会有人生谷底，不管大小，能帮尽帮，能做尽做。

以上我们给这位朋友的操作方案，虽然不尽完美，因为他征信不好，二抵的利息也不低，但总比网贷低，还可以做得长点，他又不太愿意求亲戚朋友帮忙。

再看我们公众号的业内专业人士，可能你还有比这更好的方案，非常欢迎您留言指教，共同学习提高。

我们常驻上海，专注企业贷款融资，自有资金充裕，各种非标产品都可以谈，期盼与您携手共进，共谋发展。本文由金一先生2022原创并首发，微信公众号同名。

征信报送质量获央行征信中心肯定 国通信托荣获“优秀机构”称号

近日，中国人民银行征信中心发布《关于地方性金融机构2021年度征信系统数据质量工作情况的通报》（银征信中心﹝2022﹞65号），国通信托荣获“2021年度征信系统（企业业务）数据质量工作优秀机构”称号，公司征信专管员李宇慧荣获“2021年度征信系统（企业业务）数据质量工作优秀个人”称号。

本次表彰是监管机构对公司征信工作的再次肯定。一直以来，公司高度重视征信报送，严格对照各项监管要求，始终坚持“内控优先、制度先行”基本原则，依托制度流程，明确权责分工，持续增强数据质量管理理念，不断提升数据质量规范化管理水平，各项工作取得了较好成效。作为征信牵头部门，公司授信审批部认真做好督办落实工作，及时上报征信数据测评报文，各业务部门积极配合，认真录入信贷信息，主动提高数据录入质量，严格确保公司信贷数据报送质量达到人民银行监管要求，有效做到按时报、无漏报、不停报，在每次征信数据质量测评中均能达标，达标率100％，公司该项工作多次获得央行肯定。

下一步，公司将继续按照人民银行要求，进一步完善征信管理制度建设，提升征信安全防范技术，夯实征信管理队伍建设，强化自查自纠内审机制，彰显公司良好的金融机构形象，为集团打造一流综合金融服务商作出积极贡献。

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