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武汉房屋抵押“高评高贷”是真实可靠的？

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银贷只是工具，经营创造价值，我是小褚，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者，适用地武汉地区。

一、什么是高评高贷？

高评高贷是指银行的评估价高于真实成交价格，借此借更多的钱，变相减少首付。涉及阴阳合同，抬高评估价，卖方配合控钱。关键是房子的主人同意，银行的评估价有浮动空间。高评价就是高评价值，高贷款就是高贷款额，高评价高贷款的关键是银行按揭贷款。关键核心在于，一句话，银行的评估价高于真实成交价格。高评价高贷款的前提是贷款银行必须认可评价公司出具的评价报告，否则无法成立。

相信现实中也有许多企业主非常想让自己资产更大价值化，目前全球疫情蔓延的情形，导致武汉地区房价都有大幅度拉低，以至于想续贷的客户都贷不到之前的额度，因为房子不值钱了，评估价达不到导致许多企业主不得不打碎牙往肚子里咽。针对这个目前普遍存在的现实情况，小褚金融事务所整合各种银行资源，进行一系列的协调沟通经过我这边的正常案件都能比客户自身融资的额度会高上许多，整体的流程，体验度也是让服务过的客户大感满意，赞叹连连。本着一切为了客户的服务宗旨，勤勤恳恳，砥砺前行在融资策划，咨询服务里迈着扎实的脚步，衷心的服务着每一位客户。

这是我前二年的一个信贷客户高女士，名下资产一套住宅，住宅的价格根据贝壳交易成交单价是1.3万，面积126平方，售价是190万，另外一套别墅，根据贝壳成交单价是1.5万，面积是345平方，售价是520万。客户与2020在民生办了一笔抵押贷款417万，10年期先息后本，年华5.5%（住宅7成，别墅5成）。以上是客户基本面介绍，客户也是找的中介公司，费用高的没谱！也是抱怨不已。

当今年高女士联系我的时候，可能起初也是信任感不足，很多问题都没有讲，经过一段时间接触，我细心的跟客户详细介绍，耐心的讲解，得到了高女士的认可。后面就很顺利成章的帮客户重新规划了一个方案，正值高女士有一个酒店项目要启动，根据手上的资金情况大概还需要200万；针对目前的情况让我拿出一个方案来，我经过反复琢磨结合自身拥有的资源和人脉关系给高女士成功融到622万的资金。且听我细细道来起初是我给客户评估了二套房产的评估价，如下图（1-2）所示：

（图1住宅评估价)

这个金额是住宅评估价的7成左右，根据行内系统评估，也是市面上常规的评估住宅7成。

（图2别墅评估价）

这个金额是别墅评估价的7成左右，根据行内系统评估，市面上大部分别墅都是5成。

大家是不是很奇怪，这合计也才470万左右，怎么就批了622万呢？这也是我今天要讲的主题内容，“高评高贷”。经过我这边和行里的沟通与联系，硬生生的拉高评估价，最终把总金额定格在622这个数，一般的住宅我基本能拉到8.5-9成，别墅也差不多可以拉到8成，有些数据我也不好直接显示出来，怕被官方审核，在此我只想明确告诉大家，这个确实是可以实现的，市面上很多说不好操作，操作不了一类的事情，我想说的是凡事无绝对；事在人为，我们一心一意为中小企业赋能的是，做着自己力所能及，用心，真诚的去服务的时候是能带动中小企业良性发展，也为社会稳定贡献着我们的力量。

小褚总结：如果大家满足以上条件，又有这个需要的可以随时联系拿评估方案，当然任何融资都是建立在客户真实的需求之上的，为企业赋能是我们的使命。

注意：同一银行不同网点不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小褚实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

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住宅用房的性质：个人住房贷款利率最高，不准提前还款约定无效

多数地方政府的房企纾困政策的立足点为，环比上涨房价；中央的住房不是用为炒政策发出点是，逐步降低房价。房子是用来住的政策的最终目的，为人民群众实现户有所居；理性购房者当然不会被当前的房企纾困政策所动，“优惠”的政策收效甚微。当多数人不用贷款买房，高房价的受益之一，银行代表（专家）发声，提前还房贷是违约！

个人住房贷款利率最高，不准提前还款约定无效

不少专家考察了美国等少数西方国家的房地产业，从而认为我国国情可以适用少数西方国家的房地产制度，例如，商品房预售制度等；随着西式房地产政策的落实，我国房地产业迎来空前的繁荣，有人甚至得出深圳的房地产总值，足以买下半个美国的结论。

繁荣的地产经济背后却隐藏着一个巨大的群体——炒房者；隐藏意味着国家与社会可能存在风险，一方面，全民炒房不是国家正常的经济方式，例如，炒房与高利贷并没有本质区别；一方面，炒房群体的利益是建立在“牺牲”刚性购房者的基础之上，例如，当年的年轻人倘若没有父母等的支持，多数人可能成为“房奴”。

住宅用房在我国的性质事实上早已“明了”。在城镇，城镇居民享受经济适用房等待遇，或者政策；在国家机关、事业单位等国有单位工作人员享受住房补贴。在农村，农村居民享有宅基地使用权；征地拆迁时，国家还保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。由此可以得出结论，住宅用房在我国是社会保障的一部分，例如，住房公积金等。

住房公积金等反映了我国住宅用房的性质

国家机关工作人员倘若不理解住房公积金制度为社会保障的一部分，多数人可能仅能“扼腕叹息”；在地产经济操作下，不理解住宅用房的性质还确实存在，例如，疫情防控期间，不少地方竟然用住房公积金为房企纾困！法律保障农村居民户有所居，房子是用来住的政策最终目标应当理解为全体居民实现户有所居。

高房价的受益群体并不完全是房企和炒房者，例如，银行贷款时通常用土地使用权，或者厂房抵押；原农村信用合作社贷款机制并不健全，房价倘若不能上涨，不少信用合作社可能面临信用危机。

房价上涨，个人住房贷款利率位于各种商业贷款之首。公众可能要问，金融主管部门出台的法定利率是为了抑制炒房，还是借机为其管理的金融机构谋取利益，或者繁荣金融市场？繁荣金融市场有法定利率，即，商业贷款的最低利率；个人住房贷款有住房抵押保障，多数人可能得出借机谋取利益的结论。

个人住房贷款利率最高

《民法典》第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息；现实问题是，金融主管部门将个人住房贷款规定为最高利率，银行为了自身的利益可能与借款人约定不得提前还款；地产调控政策不能环比上涨后，银行代表（专家）发声，提前还房贷指的就是该规定。

个人住房贷款尽管法定，但该法定并不是行政法规，该利率即是反映了部门利益，例如，住房公积金存放在银行的利率较低，而个人住房贷款却最高等；部门利益不正当借助的是金融主管部门的规定，例如，《人民币利率管理规定》第二十六条的规定：借款人提前偿还贷款，贷款人有权按原借款合同向借款人收取利息。

金融主管部门对利率的规定既然不是行政法规，也可以评价为借款合同的第三人；根据《民法典》第一百五十四条的规定，司法机关也可以认定银行与借款人在借款合同中约定的不得提前还款条款无效。房子不是用来炒的政策至少包含，人们有摆脱“房奴”的机会！

住房不炒的基本含义

房贷利率和房价的下调，当初高利率贷款买房的人群怎么办？

房地产行业该如何发展?

中国房地产行业蓬勃发展了20年，近十年来，房价一直在疯狂猛涨，并且没有下降的趋势，房产已经从居住属性变成了普通人群用来保值和增值的金融属性产品，如果在去年我告诉你房产价格会下降，估计没有人会相信，也许都不愿意相信，因为它连接者广大人群的切身利益，但生活当中有很多无法预测的事情，2020年，房贷利率达到6.15%，2021年，房贷利率下滑到5.88%，2022年的房贷利率进一步下滑到4.25%，那些在房贷利率和房价较高的时期买房的人，岂不是亏了不少钱？这也让很多没有准备好的人叫苦不迭。

房贷利率下调，高利率贷款人怎么办？

毕竟突然降低房贷利率，但是他们以前在高利率时期买的房子，如今依然每个月用着高利率在还债，不得不偿还大量的贷款，再加上房价的下降和经济的下行，让他们的生活压力很大，所以很多此前的购房者都想知道，如果房贷利率下降，那么他们能不能降低呢？

现状是什么？该如何解决？

一般来说，在办理贷款业务的时候，签订的利率都是固定的。也就是说，无论市场利率如何变化，自己在贷款的时候，银行利率是多少，就得一直按照这个利率进行贷款的偿还。

那普通人应该怎么办呢？也许在现行政策下，对于有充足资金的人群可以选择提前还款来减少损失，还有一部分人会选择卖房来减轻生活压力及时止损，但在房地产下行的趋势下房产是很难出手的。

其实最惨的人群是：没有充足资金或由于经济下行失去收入来源，但又背负承重贷款压力的人群，在当下的政策下确实没有更好的办法，因此会出现越来越多的“断供法拍房”，虽然有LPR政策兜底，但矛盾似乎并未得到解决。

房地产行业需要全面调整

如何让房地产行业健康发展，也许全面调整的时刻已经来临。

1.房住不炒是我们的政策导向，让房地产回归居住的本质属性

2.全面去杠杆，减少金融风险

3.增量房和存量房的有效流通，减少空置率，避免浪费资源

4.保交楼，彻底解决烂尾楼现象