热问｜买房遇到烂尾、开发商破产清算，可以停止偿还银行贷款吗？

买房对每个人来说都是大事，但假如所购买的房子“烂尾”了，银行的房贷对于购房者而言就成了巨大的包袱。

上海的刘晨（化名）就遇到了这样的问题，多年前，刘晨贷款392万元购买了一套房屋，每月按时偿还贷款，但后来房屋烂尾无法如期交付。2018年，开发商向法院申请破产清算，刘晨解除了与开发商之间的商品房买卖合同，之后他因无法取得房屋所有权而不再向银行按月支付贷款。2020年，银行向法院起诉，要求刘晨继续支付剩余贷款。2021年下半年，一审法院审理认为，刘晨与银行签订的“借款及担保合同”虽解除，但仍应归还银行借款合计220余万元。

刘晨不服一审判决再次上诉。近日，二审法院审理后认为，上述合同第38条的约定属于格式条款，对刘晨不具有约束力，最终判决他不用偿还剩余贷款和利息，银行的贷款由开发商负责返还。

刘晨的案例并非个例。对于购房者来说，在购买期房时，万一不幸遇到项目烂尾，交房无望甚至开发商破产清算，房贷还需要继续还吗？

解答：

针对此类问题，北京英淇律师事务所孙新华律师表示，像刘晨遇到的情况，争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后，购房者是否还应承担剩余贷款的还款责任。一般来说，选择贷款买房的购房者会签订两个独立的合同，分别为与开发商签订的“商品房买卖合同”以及与银行签订的“借款及担保合同”。

从法律层面来看，根据相关规定，“商品房买卖合同”被确认无效或者被撤销、解除后，“借款及担保合同”也是会被解除的，出卖人（即开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息，分别返还担保权人（即银行）和买受人（即购房者）。从上述刘晨的情况来看，开发商因申请破产清算没有办法将房屋交付给他，因此“商品房买卖合同”“借款及担保合同”应一并解除，最终应由开发商承担剩余贷款的还款责任。

不过，孙新华律师指出，并非房屋一出现烂尾，购房人就可以直接断供。其是否继续偿还贷款，要根据双方的合同约定、开发商继续履约的可能性和自身的实际情况确定。所以，购房人在停止还款前，一定要先解除与开发商的“商品房买卖合同”、与银行的“借款及担保合同”，否则直接停止还贷将影响个人的征信。

“有退房想法的购房人，可以选择在开发商烂尾初期进行，从而使判决能够得到有效执行。”孙新华律师如是说。

新京报记者张建

编辑杨娟娟校对李铭

多地烂尾楼业主集体停止还贷：新房交付无期 买家恐“钱房两空”

谈起五年前的买房经历，王君一度哽咽。

2017年，楼市正热，王君和妻子卖掉一套二手房，选中郑州金水区一个网红热盘——名门翠园，打算买来方便工作和孩子上学。没想到，抱着两岁女儿到售楼处买房那天，成为他人生中最追悔莫及的时刻。

2018年，名门翠园成为郑州楼市“销冠”，王君也沉浸在买房喜悦中。到2019年末，王君发现异常，自己千挑万选的项目，竟然停工了。这一停就是两年，中间虽有断断续续复工，但经历了疫情及洪水冲击，这个项目彻底成为业主心头的一道伤疤。

近日，一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传，业主称该项目自开盘以来累计销售金额近百亿元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工，翠园贷款买房的业主将停止偿还贷款，直至交房办妥房产证为止。

不仅是王君所在的名门翠园，近期多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。

有业内法律人士称，如果未经法院判决、或没有达成停贷协议，贸然停贷购房人就成了违约方，征信会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。“我们也不想成为别人眼中的异类，但大家都是普通人，不能钱房两空啊。”王君称。

“网红盘”的陨落

在郑州的问题楼盘中，名门翠园因停工时间长、维权事件频发，几乎无人不晓。但在数年前，该项目曾经大受追捧、开盘热卖，一度风光无两。

名门地产——名门翠园项目背后的开发商，在2017年推出了该项目。当时，郑州房地产市场正火热，起家河南的名门地产也急速扩张，前后几年大举拿下郑州多个旧改项目，其中便包括金水北区“最大的城中村改造综合体项目”名门翠园。

项目开盘后，包括王君在内的购房者热情满满，有的为孩子在附近上学、有的受市场气氛烘托，纷纷上车了该楼盘，最早的一批约定2019年末交房。与此同时，名门地产在郑州同步开发了多个楼盘，甚至还将扩张的脚步延伸到省外比如深圳。

没想到，看似风风火火的场面，在交房日到来前便戛然而止。2019年10月，项目总包方在名门翠园门口贴出声明，称名门严重拖欠工程款，项目工程进展严重滞后。业主未在约定的时间收到房，与此同时，关于名门地产资金链断裂的声音开始流出。

2021年以来，名门地产旗下多项目接连停摆，更有员工投诉其拖欠工资，当时经人社局核实反馈，该公司经营不正常。中建二局、广发银行、中融国际信托等，都曾将名门地产告上法庭，后者共35次被列为失信被执行人，被执行总金额达107亿元。

名门翠园的项目开发公司圣鸿置业，也在经历多轮股权变动后，与名门地产脱离了关系，中融信托成为背后控制方。“2021年底大家知道开发商已爆雷，圣鸿置业的股权也被质押给中融信托，后者还对多个地块进行抵押融资，只不过未用到项目建设上。”王君称。

一时间，名门翠园的业主陷入难拿违约金、收房无门的境地。据王君称，目前项目工程进度大约60%，工地一个人都没有，已经完全停掉。如果要完成项目的后续建设，大概还需要9个亿资金。这期间，短暂进来过接盘方，但都没有实质性进展。

今年7月份，“好消息”突然传来，一张网传海报内容显示，名门翠园被抵押物将于近日进行解压，名门翠园实控方中融信托会将解压资金如数上缴政府监管账户，用于项目复工复建；施工方中建七局、中天建设也表示会积极配合政府复工。

据悉，这是近期金水区丰庆路街道办事处召集各方开会的纪要。不过，名门翠园的许多业主依然充满担忧。“今年5月办事处便说过，中融信托的问题已经解决，但6月去问又不行了。这次说8月有望复工，不知道会不会成真。”

业主无奈“停贷”

眼看楼盘复工艰难，王君迫于生活压力，动了“停贷”的念头。

数月前，王君便跟银行沟通、申请直接停贷，银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系，贷款停不了。今年郑州疫情后，银行挨个给业主打电话，称可以帮忙申请延期还款、最长一年，等延缓期过后再还，但有的需要复利。

就这样，王君暂时按银行的延期还款政策，缓解了几个月的燃眉之急。不过，等12月到期后，王君也没有继续还款的打算。“如果全部停掉，银行可能会起诉、直接拍卖房子、征信也会受影响，但我没办法，如果再继续往里仍钱，就没法生活了。”

名门翠园的另一名业主，也有类似情况。据该业主称，她今年3月份就直接停掉了还款，没有跟银行沟通，6月份银行找到她，说可以申请延期到12月，不过要还3~6月的罚息。“即便项目复工，我也不打算还，要等交房再说，否则太多不稳定因素。”

“现在烂尾楼的解决看不到希望，但是业主一边还房租、一边还房贷，加上疫情影响，其实生活都很艰难。”一位同样是名门翠园业主的律师称，听说小区很多人已经停了，其他业主在如今环境下也处境艰难，如果下月不复工就准备停了。

上述业主表示，多家银行因疫情出台了延期还款政策，并不是针对烂尾楼的，不过业主也可申请，宽限期三个月到一年不等。“延期还款是暂时性缓解，短期内不用还钱，但后期要还复利。业主的最低诉求，是暂停还款到交房为止，以度过这段艰难时期。”

值得注意的是，与名门翠园一起，近期多个城市都出现业主意欲“停贷”现象。

一份“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”显示，该项目逾期交房数月，业主多次现场交涉仍无实质进展，数千户业主（已售房源且未结清贷款）决定，若该项目在限定时间（2022年8月1日）内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。

另一“景德镇市恒大珑庭的强制停贷告知书”显示，如果项目未能在2022年10月20日之前全面复工，所有业主将会强制停止偿还贷款，直至全面复工。“强制停贷后的损失，将由相关利益方共同承担，任何单位不得再次损害业主的任何利益。”

对这些业主来说，选择“停贷”也是无奈之举。“我们也不想成为异类，成为别人眼中的维权人，但现在两个孩子每月幼儿园支出5000元、加上房租和贷款压力，我和爱人工作也出现波折，生活实在很难支撑下去了。”王君说。

律师提示风险

烂尾楼业主选择“停贷”，在法律上能否站得住脚，对此多位律师提示了相关风险。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉第一财经，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。以住宅为例，根据相关规定，在主体没有完工之前，银行是不能放贷的，而不少银行提前放贷。但在司法实践中，也很少有法院会直接判这种情况可以直接停贷。

王玉臣表示，如果未经法院判决停贷、或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。看起来似乎很不公平，但从按揭合同的约定看，肯定不会约定这种情况可以停贷。所以特别建议，在银行的按揭合同中，增加关于银行违规放贷的违约责任。

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师称，业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系（尽管有银行将开发商作为业主还款的的担保人）。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。

“而在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷，否则业主做出的停止还贷行为，将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。”徐军告诉第一财经。

总而言之，贸然停贷对业主有诸多不利影响。王玉臣建议，如果买房遇到烂尾楼，在实际操作中要根据项目情况来应对。首先，尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式，核实项目的预售房款监管情况。

当下，几乎所有烂尾楼的出现，都和项目预售房款被挪用有关系。以郑州一网红热盘瀚海思念城为例，原定今年6月30日交房，但项目未兑现承诺，引发了2015年便内购的业主、此后19年高位上车的业主维权，有人七年都没等来房子。

该项目一业主告诉记者，他们最近收到房管局的回函，证实该楼盘违规挪用26亿资金。“当时买的时候排了一夜队，还要拖黄牛抢房，而隔壁的盘精装修交付，每平米比我们的便宜3000元，现在已经交付入住了，我们项目仍在艰难复工。”

王玉臣建议，若核实发现存在挪用预售资金的情况，应尽快申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。如果交房已经延期，可提起逾期交房违约金的民事诉讼。如果楼盘彻底烂尾，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。

“必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。”王玉臣称，如果一个项目主体已经完工，不建议解除合同，可以把推动复工作为第一目标。若楼盘前景还不错，可多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘。

多地按揭房业主“集体断供”，有何法律风险？

业主集体断供，能倒逼烂尾楼复工吗？

近期，湖北、河南、山西、江苏等多地按揭楼盘业主发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。

网传的近50份“强制停贷告知书”显示，所在楼盘或因监管资金耗尽，或因银行可能涉及违规放贷，或因监管资金被房企违规挪用……总之，楼盘停工且面临烂尾风险，而这一风险最终由“既拿不到房又要还月供”的业主来承担。

期望通过“抱团停贷”倒闭烂尾楼复工，更像是一种走投无路。多位律师解释，尽管有银行将开发商作为业主还款的担保人，但业主和开发商之间的购房合同、业主和银行之间的按揭贷款合同，是完全独立的的法律关系。

房贷是业主个人与银行之间的借贷关系，也是民事关系，开发商是担保人，抵押资产是购房者购买的房屋，虽然开发项目可能因为各种原因导致停工，但是业主与银行之间的借贷关系依然存在。

向业主按期交付房子是开发商的义务，而不是银行的义务。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。

只有当银行发生了违反贷款合同约定的行为时，业主有权停止向银行还贷。否则业主做出的停止还贷行为，属于违反业主与银行签订的贷款合同约定的违约行为，不受法律保护。业主还将将向银行承担违约责任。一位不愿透露姓名的律师提醒：“虽然很同情业主们的遭遇，但还是要建议大家谨慎理智，考虑多种因素和后果再做决定。毕竟，贸然停贷不仅会有征信问题，还可能面临被起诉的风险。”

值得一提的是，据红星新闻报道，最高法新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”并且这一新司法解释已经被运用于判决中。

要说明白的是，解除贷款合同的前提是先解除买房合同，即买房人不再要房子。也就是说，业主与开发商签订的房屋买卖合同必须被确认为无效、或被撤销、解除，如果房屋买卖合同处于合法有效状态，那么该条款是无法被适用的。而房屋买卖合同被认定为无效、被撤销、解除均需要满足相关的法定或约定的条件，否则均是合法有效的。

目前，多地业主的诉求，希望以停止还贷倒逼烂尾楼重启，等于是以停贷向银行施压，而并没有要求解除买房合同。这样的诉求在司法层面上恐怕难以得到法院的支持。而解除合同的方案对于买房人来说，也只是“及时止损”，不是全身而退。

湖南金州律师事务所高级合伙人罗淇予律师解释，一般商品房交易市场上，房屋借贷合同是购房者与银行签订，开发商作为担保方，担保的是购房者按期向银行偿还贷款的行为。在该合同中，购房者是有义务向银行按照贷款合同约定的时间和金额偿还每期房屋贷款的，而银行的合同义务是在购房者符合按揭条件的情况下依约放款。那么在银行履行了放款义务后，购房者应全面履行依约还款的义务，购房者不能以开发商未依约履行购房合同的义务为由，拒绝按期向银行还款。

“这种行为不仅无法实现购房者自身的权利，反而给购房者带来征信受影响以及承担违约责任的后果，建议购房者通过合法途径维护自身合法权利。”

总的来说，即便有种种因素影响事件未来发展，但买房人的集体“停贷”诉求，仍然是一个鲜明的信号：过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊，必须改改了。

潇湘晨报记者李鑫智

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