在澳洲贷款买房,如何快速还清房贷,减少利息的支付?
买房的小伙伴可能都知道,绝大部分的时候,每个月支付的按揭并不是还给银行的本金,而是在支付利息。那么,在澳洲贷款买房,如何快速还清贷款,来减少利息的支付?来看看下面的小技巧
第一种改成fih支付
通俗的讲就是说每两周支付一次贷款。大部分的澳洲银行都会问,是否两周一付还是每月支付?
还款时间虽然差不多,但是结果完全不一样。因为每次还款,都是在提前降低欠银行的本金总额,这无形中也降低了以后还的利息。
区别有多大呢?举个例子
如果欠款50万澳币,每年利率是4%。比起原来每月一付,改成两周一付可以提前4年还完贷款,终节省了5万澳币的利息。这个方法就是让大家尽快的还完本金,来降低支付的利息,因此,选择本方法的小伙伴要慎重选择和银行签的固定利率,因为固定利率不可提前还款。这是一个非常非常重要的要点,有时候浮动利率会低一点,但其实长远来讲它缺乏了一个灵活性会限制以后的行动。
第二种应用好对冲账户
对冲账户=高利息的存款账户
一般来说,银行的存钱利息必定是比贷款利息低的,这两张利息间的差价就是银行赚取的利润。如果把存的钱放入对冲账户中,来对冲掉欠款那么则可以考虑成银行已贷款的利率来支付给你利息,所以就可以相当于有了个高利息的存款账户。
那放在存款账户里不好吗?
当然没问题,但是一来存款利息低,二来利息也算收入,收入的话就免不了交税。
第三种利用好房子
贷款买到房子后,除了出租房子来收取租金外,还可以通过Rfi再贷一笔钱出来。然后再去买套房子!
这样做的好处是什么?
之所以选择买房,是因为房屋未来的价格大趋势是上走的,用贷出来的钱买了另一套房,享受的房价上升带来的利润就乘以了至少两倍了。
然后,再把其中的一个房子出租出去,这个时候,房子在眼里的样子就是这样子的。[狗头]
很多人觉得这样不安全,但是在全世界都在超发货币的今天,全世界不值钱的其实就是钱本身,手上的每一分钱,经过每一个夜晚他都在不断地贬值,澳大利亚本身就是个移民留学国家,但房价未来大趋势的肯定还是上升的。
房产投资之所以被大部分人追逐,就是因为收益远远跑赢通货膨胀,并且还能产生额外的收益全是你的,但是风险大部分却由银行来承担了。
第四支箭要来了!四大行“内保外贷”助房企重启境外融资,海外债违约潮将终结?
华夏时报(www.hii..)记者李贝贝上海报道
12月2日,有市场消息显示,中国监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行这四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款,银监会一位内部人士日前已向《华夏时报》记者进行了确认。
一位私募基金负责人则告诉《华夏时报》记者,若上述消息证实,意味着境外融资重启,有助于房企偿还离岸债。该举措也是人民币国际化的重要推手。“第四支箭要来了。”该人士表示。
据悉,旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得货款资格的房企。但截至《华夏时报》记者发稿,5家房企均未就此作出公开声明。其中,部分房企告诉《华夏时报》记者,“暂时没有相关业务落地”“如有消息将与会及时发布”。
该消息也令房企海外债务再度受到关注。《华夏时报》记者综合机构数据发现,今年8-11月,在房企融资结构中,海外债占比均为0%,预计2023年1-11月,房企海外债券到期规模为3541.98亿元。
5家房企将获四大行离岸贷款支持
12月5日,银监会一位内部人士已向《华夏时报》记者确认了“中国监管机构要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款”的消息。
具体而言,中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行将分别挑选几家优质房企发放离岸货款,用以偿还海外债务,而旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得货款资格的房企。同时,四大行将分别选择不同的房企以避免发生重合,在第一批试行完成后,还将扩大范围纳入更多银行。
截至《华夏时报》记者发稿,5家房企均未就此作出公开声明。其中,部分房企告诉《华夏时报》记者,“暂时没有相关业务落地”“如有消息将与会及时发布”。
不过,《华夏时报》记者了解到,目前银行在“总对总”向优质房企提供意向性融资额度的同时,借助于境外市场帮助房企融资已是多元化服务的重要方向,其中就包括为房企提供离岸贷款。
而金融机构为房企提供离岸贷款,主要通过“内保外贷”形式,即境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保,由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。
《华夏时报》记者注意到,11月23日起,中国银行、农业银行、交通银行等国有大行相继宣布与中海、万科、龙湖等房企建立战略合作关系,提供意向性授信。而银行在“总对总”提供意向性融资额度的同时,借助于境外市场帮助房企融资也是多元化服务的重要方向。
例如,11月24日,美的置业与工商银行总行举行战略合作协议线上签约仪式并签署了《全面战略合作协议》,双方明确以“总对总”模式进一步提升双方整体合作力度,建立长期稳定的战略合作关系。根据协议,工商银行将为美的置业在房地产开发贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函、境外融资、内保外贷、房地产并购融资及其配套服务、租赁住房融资、个人住房按揭贷款等方面提供综合授信支持。
前11月房企海外债融资占比仅为2.3%
“监管机构要求四大行为房企提供带担保离岸贷款”的消息,也令房企海外债务再度受到关注。
今年以来,房企海外债整体发行量锐减。2022年1-11月,房地产企业非银融资总额7796.3亿元,同比下降51.7%。从融资结构来看,海外债占比仅为2.3%,同比下降14.1个百分点。《华夏时报》记者综合中指研究院统计数据发现,今年8-11月,在房企融资结构中,海外债占比均为0%。
与此同时,多家房企正面临着境外债务到期的窘境。克而瑞研究中心指出,2022年四季度,200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元,其中海外债约为617亿元。在即将到来的新一年,房企境外债压力仍不容小觑。中指研究院报告显示,在到期债务方面,2023年1-11月,房企海外债券到期规模为3541.98亿元;2023年海外债券偿债高峰分别集中在1月、4月、10月,到期规模分别为568亿元、556亿元、435亿元。
公开信息显示,11月以来,房地产行业迎来了一波美元债违约“小高峰”。其中,上坤出现交叉违约,旭辉到期未付4.14亿美元境外债本金和利息,并暂停支付所有境外债务本息,中南建设、中梁控股也公告暂停美元债兑付。
重压之下,寻求债务展期成为多家房企的被迫之举。目前,富力在11月10日完成了旗下全部境内债的展期,总规模达到了135亿元。据克而瑞研究中心统计,由于企业在7月份就已经完成了全部境外债的展期,富力因此成为了首家完成境内外债券全部展期的内房企业。
不过,随着近期境内融资开闸、政策支持力度加大,一些优质的稳健型房企现已经积极安排了美元债务偿还。例如,今年10月底,龙湖对外宣布,已经对其2023年上半年到期的境外到期银团以及2023年4月到期的3亿美金美元债做好了资金安排,并计划对该两笔债务进行提前偿还。11月15日,碧桂园发布公告以每股2.68港元的价格,配售14.63亿股新股,募集总额约39.2亿港元资金,所募款项净额将用于境外债项进行再融资及一般营运资金。
此番“第四支箭”有望落地,被业内公认利好颇多。有分析人士指出,“内保外贷”措施通过银行向房企提供带担保的离岸贷款,将有助于房企偿还离岸债、缓解房企现金流压力、提振市场信心、改善房企离岸市场信用环境、修复全球投资者对中国房地产行业的悲观预期等。
“此类离岸贷款的资金来自境外,且放款的对象也是境外客户,所以更会强调对于离岸债等方面的偿还。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出,其目的也比较清晰:即在债务问题的解决上,既要解决境内的债务问题,也要解决境外的债务问题。“这有助于公平和公开透明,对于修复境外投资者的投资预期等具有非常重要的作用。”严跃进表示。
停付所有境外债本息,中梁控股:集中有限资源做最重要的事
(文/解红娟编辑/马媛媛)又一家房企宣布将暂停支付境外债本息。
11月13日晚间,中梁控股发布公告称,为确保公平对待所有境外债务持有人,经慎重及仔细考虑及向公司法律顾问咨询法律意见后,本公司决定暂停支付本公司境外债务项下所有应付的本金和利息。
“集中有限资源做最重要的事,例如保交楼。”中梁控股方面向观察者网表示,现在保交楼是公司工作的重中之重,这有利于重新提振消费者对房地产市场的信心,稳定市场预期。此外,受人民币兑美元汇率的影响,房企还债的成本在无形之中拉高了不少。
数据显示,2022年前10个月,中梁控股已完成交付合计总建筑面积约500万平方米、约5万套的物业单位。
事实上,自2021年中以来,中国房地产行业经营环境发生了重大变化,部分的民营房企陆续暴露流动性问题,融资困难。本年初以来,中国房地产行业情绪与经营及融资环境持续恶化。民营房企的融资持续减少,更发生多宗负面信贷事件,加上从严的疫情管控措施影响需求、购房者情绪持续低迷,房地产销售普遍下跌。
在此背景之下,中梁控股于2022年5月及6月,分别完成两轮对2022年5月票据和2022年7月票据的交换要约;且自2021年7月起直至本公告日止,以自有资金向境外债权人归还或回购合共超过12亿美元本金及利息的境外债券或贷款。
得益于此,中梁控股的有息负债总额已由2021年12月31日的约402.0亿元,降至2022年9月30日的约285.8亿元,其中境内有息负债总额约为199.6亿元、境外有息负债总额约为86.2亿元。
目前,中梁控股有两笔境外优先票据的利息即将到期,分别是于联交所上市的2023年4月到期12%优先票据和于新加坡证券交易所有限公司上市的2023年4月到期8.75%优先票据,到期利息分别是1200万美元和801.13万美元,本应于10月17日、10月15日支付,但均有30天宽限期支付利息。
截至本公告之日,中梁控股的境外债务(包括境外优先票据和私募贷款)的未偿还本金合共约美元11.8亿(约人民币86.2亿);其中境外优先票据的未偿还本金合共约美元9.3亿(约人民币67.9亿),境外私募贷款的未偿还本金合共约美元2.5亿(约人民币18.3亿)。
中梁控股称,公司一直倚赖其内部现金资源,并从境内汇出现金以履行境外偿付义务。但在现在,中梁控股绝大部分货币资金受到地方政府的政策规定,必须在指定的银行账户作严格的预售资金监管以确保在建物业的完工。
中梁控股坦言,按现时的情况,即使本集团竭尽全力,本集团可用于支付境外债务的资金仍持续受压,预期短期内无法产生履行目前和日后境外债务所需之足够现金。
因此,为确保公平对待所有境外债务持有人,经慎重及仔细考虑及向公司法律顾问咨询法律意见后,本公司决定暂停支付本公司境外债务项下所有应付的本金和利息。
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