5年期LPR再降15BP，首套房利率低至4.1%，百万房贷可省3万利息
21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在上周MLF利率下调之后，LPR降息已无悬念，只是幅度多少的问题。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。
值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。
按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。
此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。
LPR非对称下调2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。
其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。
8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。
从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。
全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。
其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。
而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。
国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。
央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。
8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。
考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。
“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。
此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。
央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。
房贷利率再下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。
此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。
存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。
以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。
LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。
光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。
今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。
（统筹：马春园）
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LPR利率连续4个月不动，5年期以上品种还有下调空间？
贷款市场报价利率（LPR）连续4个月“按兵不动”。12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，LPR利率在中期借款便利（MLF）利率基础上加点而来，而12月份MLF维持不变，因此市场对本月LPR利率未变已有预期。不过，LPR利率“按兵不动”，无碍于国内稳健货币政策，以及继续加大实体经济支持力度。
“12月5年期以上LPR报价未下调，背后或存在近期银行边际资金成本上升较快、金融支持房地产16条处于政策观察期、房贷利率重定价日效应等三个原因。”不过，东方金诚首席宏观分析师王青认为，为支持楼市尽快企稳回暖，短期内5年期LPR报价有下调空间。
LPR连续4个月未动，或因市场利率已经较低
LPR利率自今年8月最后一次下调之后，已经连续4个月“按兵不动”，并保持在当前水平。
“本月LPR维持不变，主要的考虑可能是市场利率已经较低以及内外均衡问题。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼告诉新京报贝壳财经记者，今年以来，我国LPR已经下降3次，市场利率处于相对较低的水平。但以美国为代表的发达经济体持续大幅加息，在一定程度上影响我国货币政策调整的空间。
根据央行公布的第三季度货币政策执行报告显示，9月企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降了0.59个百分点，处于有统计以来低位。
周茂华还认为，近年来，国内银行受宏观经济波动与持续让利实体经济影响，部分银行的净息差和经营压力明显增大。同时，考虑国内因城施策稳楼市措施仍有较大空间，国内需要继续引导各区域用好政策空间。
王青认为，考虑到在疫情防控政策调整初期，宏观政策需要适度加大稳增长力度，其中降低实体经济融资成本是重要发力点。而9月以来银行存款利率下调效应逐步体现，12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。
“12月LPR报价持平不会影响实体经济融资成本下行势头。”王青预计，年底新发放企业贷款加权平均利率将续创历史新低，新发放居民房贷利率也有望延续小幅下行势头。
周茂华认为，LPR“按兵不动”无碍国内稳健货币政策继续加大实体经济支持力度，货币政策更强调力度，纾困支持更加精准有效。央行在保持总量政策适度增长同时，通过结构工具、改革手段，引导金融机构重视实体经济薄弱环节，重点加大基建、制造、科创、绿色发展等领域支持。但商业银行需要持续完善内部治理，优化资产负债结构，通过完善和优化业务流程，提升运营效率和风控能力，增强银行服务实体经济能力。
此外，相对于1年期LPR利率而言，市场对5年期以上LPR利率下降一直有所预期，但5年期以上品种同样4个月保持不变。王青认为，11月13日监管层推出金融支持房地产16条，14日印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，稳楼市政策力度持续加码，目前正处于政策效果观察期。同时，居民房贷重定价日多为每年1月1日，要依据上年12月5年期LPR报价，确定当年全年的存量房贷利率水平。
5年期以上房贷利率是否还有下降空间？
对于未来LPR走势，董希淼认为，叠加今年以来银行存款利率明显下降和两次全面降准，银行资金成本已经有所下降，减少加点仍有空间。
“2023年1月或2月，是LPR下降的时间窗口。”董希淼认为，从10月、11月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民消费意愿和能力仍然不足。应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，既减轻居民住房消费负担，又激发企业中长期融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，更好地推动宏观经济稳步恢复。
王青认为，为支持楼市尽快企稳回暖，短期内5年期以上LPR报价有下调空间。他预计，2023年1月1日房贷重定价日过后，5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。
“为引导房地产市场尽快实现软着陆，5年期以上LPR报价下调的迫切性较高。”王青表示，就宏观经济而言，除疫情带来的短期波动外，房地产低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。这也是明年上半年稳增长、防控风险的主要发力点。
王青还认为，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间。他指出，在经历了前三个季度的大幅下调后，多地房贷利率已降至5年期以上LPR报价决定的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，需要5年期以上LPR报价先行下调。
央行最新数据显示，10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，已低于2009年6月创下的有历史记录以来的最低水平（4.34%）。但无论是与同期企业贷款利率对比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。
此外，王青表示，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。整体上看，本轮存款利率下调幅度明显大于4月的年内首次存款利率调整。这将有效降低银行边际资金成本，为报价行下调LPR报价加点提供动力。
新京报贝壳财经记者姜樊
编辑李铮
校对刘军
最低3.65%！大行消费贷款利率又降了
9月23日上午，读者王女士收到工行发来的短信“即日起至2022年12月31日，您申办工行个人信用贷款（工银融借），有机会享优惠利率低至3.7%。该产品无抵押无担保，循环信用，随借随还，最快实时放款。”王女士记得，此前融借的最低利率是3.75%。北京青年报记者从多方了解到，近期工行、农行、邮储等多家大型国有银行下调了信用贷款利率，最低利率可达3.65%。此外，不少银行近期都针对个人信用消费贷款推出名目繁多的优惠活动。
业内人士表示，今年银行流动性充裕，推广消费贷的意愿增强，而在金融管理部门的引导下，市场利率一直处于下行通道，为消费贷款利率下调创造了条件，预计后续还会有银行针对优质客户下调消费贷款利率。
大行消费贷款年化利率最低降至3.65%
8月初，北京青年报曾报道六大国有银行的个人消费贷款利率下限均降至4%以下。当时，对于符合条件的优质客户，农行网捷贷年化利率低至3.7%，工行融借年化利率最低3.75%，交行惠民贷最低可享受年化3.85%的利率，中行中银E贷年化利率最低3.9%，建行快贷年化利率最低3.95%。
一个多月过去，北青报记者再次查询各家大行的公开信息发现，现在个人消费贷款利率的下限又有进一步下调。
农行APP显示，该行网捷贷年化利率低至3.65%。工行融借在年底前推出优惠活动，一年期年化利率（单利）低至3.7%。
8月25日，邮储银行官方微信公众号发布的信息显示，该行个人消费贷款邮享贷年化利率3.65%-17.2%（单利），具体利率依据客户实际情况和担保方式会有所不同。而7月21日，同一公众号发布的推广信息显示，邮享贷的年化利率区间为3.7%-17.8%（单利）。
个人消费贷款利率与一年期LPR同步调整
不难看出，工行、农行和邮储银行的个人消费贷款利率下限8月下旬之后均下调了5个基点。业内人士指出，这主要是因为今年8月22日1年期贷款市场报价利率（LPR）从3.7%降至3.65%，下调了5个基点，这三家大行也随之进行同步调整。
北青报记者注意到，邮储银行“邮享贷”广告也明确告知消费者，如遇LPR调整，年化利率可能会发生变化。具体利率以实际审批页面为准。
工行有关人士也表示，工银融借实行浮动利率，根据最新一年期加成计算，按月更新，客户最后享受的实际利率和申办结果以办理业务时的页面展示为准。
显然，如果今后1年期LPR有所变动，这些大行的个人消费贷款的利率也将随之调整。
银行大力推广消费贷款优惠活动丰富多彩
北青报记者发现，跟以往一样，大型国有银行的消费贷款利率普遍优于中小银行，股份行和城商行的消费贷款最低利率目前多在4%以上，银行旗下消金公司的贷款利率更高，最低也在7.2%%以上。但不论有没有下调消费贷款利率下限，各家银行近期都推出形式多样的优惠活动，吸引客户申请个人消费贷款。
比如，交行广西区分行在7月1日至9月30日期间推出利率限时优惠活动，高优客户有机会享受最低3.8%的优惠利率。而交行在地区的最低利率多为3.85%。
中行推出中银E贷激活送福利活动，在9月1日至12月1日期间，激活的客户可参与抽奖，奖品包括5元-99元话费优惠券。
招行在9月19日-9月30日推出闪电贷建额有礼活动。活动期间，成功获得闪电贷额度的客户可以参与好礼抽奖，符合一定条件的客户专享利率折扣券二选一，年利率为3.95%起。利率折扣券分为8折以及8.5折两种。
北京银行9月1日-10月23日推出京贷9折优惠券和京贷7天免息券。自9月22日起至9月30日，该行针对代发工资客户推出京贷8折利率优惠券。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，从大环境看，为应对国内经济下行压力，国内宏观政策逆周期调节，财政、金融政策发力，市场流动性保持合理充裕，市场利率中枢下移，自然带动消费贷等小额信用贷款成本下降。从供需角度看，随着国内疫情受控，纾困助企、稳增长政策效果逐步显现，消费需求快速回暖，部分金融机构也希望通过加大折扣更多获客、拓展业务。
最低利率只针对少数优质客户并非人人可享
北青报记者也注意到，为防止消费者产生误解，各家银行的消费贷款广告会在最后加上提示：“产品利率以实际办理利率为准，如有疑问，请详询当地网点。”“具体利率以页面实际展示为准”。事实上，也只有少数客户最后能享受到让人动心的最低利率。
今日，陕西网友小英表示，自己刚申请的工银融借，实际利率的确是广告中所称的最低利率3.7%，非常高兴。广东网友小志却表示，自己申请的1年期融借利率是3.8%，虽然比以前低了，但没能拿到最低利率，还是有些遗憾。
某股份行客户陈女士告诉北青报记者，该行白领贷宣称利率（单利）在3.853%-9.72%之间，但手机银行APP显示，她的专享年利率是4.86%，比最低利率高出了1个百分点。
究竟哪些客户更容易享受最低利率呢？据北青报记者了解，能享受到信用贷款最低利率的基本都是各大银行白名单客户的员工，他们通常都在事业单位、政府部门、大型国企、大型金融企业或其他一些优质单位工作。银行的房贷客户、代发工资客户、高端理财客户也会在申请消费贷款时有优势。
此外，相比个人“散户”申请，单位集体申请更容易获得最优利率。某国有大行东城一家支行的信贷经理告诉北青报记者，该支行线下基本不接待个人申请消费贷款，主要是都是跟单位对接，向职工集体授信，“最喜欢学校、医院这样的事业单位。”
消费者应树立正确借贷观念根据自身情况理性借贷
越来越低的贷款利率，让不少消费者都跃跃欲试。业内人士提醒，大家一定要按需申请，量力而行，不要盲目借贷。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林认为，如无必要，不要借贷，天下没有免费的午餐。消费者如果确有需要借贷，也要去正规银行，而且最好货比三家，不要怕麻烦。
不久前，北京银保监局发布风险提示，提醒消费者要树立正确借贷观念，提高风险防范意识，养成理性消费习惯，弘扬勤俭节约美德，科学安排生活支出，做好开源节流、量入为出。树立负责任的借贷意识，不要过度依赖借贷消费。要明确自身贷款需求，根据需求确定是否需要贷款以及需要何种贷款。不要不计后果盲目借贷、过度借贷，否则可能会使个人甚至家庭陷入困境；更不要选择“以贷养贷”“多头借贷”，避免因无力偿还而导致债台高筑。
需要提醒消费者的是，各家银行在消费贷款的宣传资料和合同中均强调，客户不把消费信贷资金用于购买房产、炒股、理财、偿还其他贷款等非消费领域。据了解，银行如果在贷后管理中发现消费贷款被违规挪用，会提前收回贷款。
文/北京青年报记者程婕
编辑/田野
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