贷款全款买房后再申请房屋抵押贷款，这样划算吗？

如果只有一套房子，申请房贷好还是申请抵押贷款好？贷款全款买房后再申请房屋抵押贷款，这样划算吗？

粗粗一看，抵押贷款利率高，房贷利率低，肯定是不划算的，不过南房地产大源按揭郑大源可以从多个角度分析，娓娓道来告诉你是否划算，这是需要综合计算的，有的角度是划算的，有的角度是不划算的，有的角度也许无所谓是否划算，因为必须这么做，这是很无奈的选择。

划算与否需要考虑很多因素，然后根据具体情况分析，如果是无奈的选择，基本上也没有什么好说的。

1房价的节省是否划算：

如果买家申请房贷购买，房价会高一些，而买家申请全款购买，房价会便宜很多，由于当前房价较高，全款购买可以节省数万元的房价通常问题不大，所以这个全款购买肯定是划算的。

具体节省多少，则看具体交易了，当然现实中也有一些交易，也许全款业主也不肯降价，那就白说了。

2税费的节省是否划算：

如果申请房贷购买房子，现在很多地方三价合一（成交价，贷款价格，交税价格），这样子简单地说就是无法报低价了。比如你100万购买一套房子，你想申请70万贷款，那么就需要按照100万交税。

如果全款购买，就可以较低的价格交税，只要交税价格高于税局核准价格即可，这个可以节省很多税费，尤其如果是豪宅，不满2年或者不是满五年唯一，申请房贷的税费需要8.1%或者9.6%，税率高，税费自然就多，如果全款购买可以适当报低价，可以节省税费，这个一但节省了就可以省不少钱。

尤其如果你想申请高额的贷款（GPGD），申请房贷就需要交更多的税费，而全款购买则可以满足高评低税，按照评估价贷款，按照税局核准价交税。

注意，通常核准价低于成交价的。

如果题主所在地区尚未三价合一，那么房贷购买与全款购买的税费是一样的，算我白说。

3贷款利息区别是否划算：

申请房贷的利率通常比申请抵押贷款的利率要低的，目前各个地方的商业贷款首套通常利率上浮10%-35%不等，而经营贷的利率上浮肯定会更多，在广州房贷首套上浮10%，经营贷利率上浮30%左右。

以贷款100万20年的房贷与抵押贷款来计算利息差。

申请100万20年利率上浮10%等额本息，月供是6816.89元。

申请100万20年利率上浮30%等额本息，月供是7379.39元。

由此可见，每个月的月供差距是562.5元，一年的月供差距6750元，5年差距33750元，10年差距67500元。说起来也就是几万元的利息差。

很显然申请房贷的利息负担少一些，所以肯定是申请房贷划算。而且房贷额度高，利率低，年限长，月供压力也小。

不过在计算房贷与抵押贷款利息成本的时候，很多人习惯计算20年或者30年，由此你会发现利息成本差距也不小，这里需要注意很多人申请3-8年都会提前还清全部的欠款的，所以真实的利息也许没有那么多，另外由于央行基准利率也在调整，所以现实中，这个利息差仅供大概参考。

4手续麻烦：

通常来说申请房贷的手续比较简单，需要的证件简单一些，而申请抵押贷款手续会复杂一些，要的证件更多，尤其在广州，如果你申请的抵押贷款额度超过100万，必须有营业执照，这个手续就比较复杂了，如果你没有营业执照，有可能就无法申请抵押贷款，所以提问务必要问清楚当地的政策哦，万一无法申请抵押贷款，那就麻烦了。

这个浪费的时间，精力也算是成本的一种，所以也纳入划算与否考核。

上面主要分析了是否划算，我们已经大概心里有数了，根据贷款额度的多少，根据申请房贷与全款抵押之间的房价，税费，利息也大概可以算出最佳的方案了！

如果你有按揭贷款，经营贷，信用贷等问题的话

不如让我们大源按揭专业人士为你解答

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全款购房抵押贷款攻略

案例一

客户A先生最近想在上海购买一套总价900万的房产，但是之前名下有一套房子办过按揭贷款，本次购房需要准备房款70%的资金。而A先生小孩子马上要读书，短期之内也不可能凑齐70%的首付款，这种情况该如何解决？

案例二

客户刘女士最近刚离婚，原有的房产已经离婚析产给前夫后名下无房，准备再购买一套房产，原本以为名下无房就可以享受首套购房政策，谁知被银行告知因有按揭记录，还是要求60%的首付，这种情况又该如何解决？

办法总比困难多，下面的方法看看适不适合你

1、申请信用贷款解决首付资金问题优势：融资成本小，速度快。

劣势：资金量小，只能解决部分首付款问题。

2、通过全款购买后办理抵押贷款解决二套的首付款问题优势：目前抵押贷款利率比按揭贷款还低，额度比按揭高，相当于20~30%首付

劣势：需要先找人垫资后购买，会增加购房成本。

备注

现抵押贷款利率总体比按揭低，贷款期限也跟按揭贷款一样，可以最长做30年的等额分期，目前抵押贷款产品优势明显，但操作要求较高，非专业人士慎用。

操作流程

请做一个有准备的人

NO.1准备好银行必需的资料，尤其是“养流水”

1、银行贷款大部分都需要有流水，提前3~6个月走账

2、找一家靠谱的公司挂靠，或者自己注册个体户/公司

3、找1-2家银行评估一下欲购房产的房价或者通过房产中介平台了解房价行情

4、购房人夫妻的征信报告拉出来，自己看或者找专业人士咨询

5、降低名下信用卡，信用贷负债（原则上30万以内）

NO.2准备资料

1、所有个人资料和经营资料准备好原件。2、银行有可能会要求查看经营场地和抵押物实地，准备好相关场地。

3、银行一般会了解贷款用途、还款来源、家庭是否稳定等重要信息。

NO.3实战阶段

1、找银行正式申请，确认好额度、利率、还款方式

2、补充资料，房产评估，经营资料等

3、做好银行审核准备工作，问答流程

4、银行审批后，办理抵押登记

5、提供贷款用途合同，准备放款流程

6、放款后向银行索要还款计划书、贷款合同、抵押合同

PS：以上流程如果顺利时效为：T（办出不动产证）+5~10个工作日

「高阶篇」全款垫资购房再抵押操作指南

为什么要全款垫资买房再抵押最根本的原因是：认房又认贷的限购政策。

在深圳购房，只要有按揭贷款记录，都算二套。在深圳购买二套，未结清是7成首付，结清是5成首付。首付压力过大，挡住了大部分刚需和改善的群体。而通过垫资全款买房然后抵押，可以把首付资金减少到3成甚至2成。

全款垫资买房再抵押的优势1.首付资金只需准备3成，告别5成，更无需7成

2.可按计税价过户，税费比正常按揭税费低

3.自由选择还款方式、轻松降低月供、十年先息后本，等额20年，月息4.1－5厘，年化4.8-6%

4.节省时间效率高

5.全款购房谈价优势大

如何操作

基本流程的五个步骤1.垫资预审、抵押预审

最终要用抵押贷款还掉垫资，所以垫资和抵押要同时做一下预审批，以保证最后抵押贷款可以还掉垫资贷款。

2.网签之后要做借款公证

垫资公司有的会临时收走客户的身份证和银行卡，并做好借款公证以降低违约风险。

3.购房账户进行资金监管

首付款是打到客户在银行的资金监管账户，并冻结，保证了购房人的资金安全。

4.过户

垫资款是在过户当天打给客户的，要求客户实时垫资款打给卖家。这样做是为了在买房这个场景中控制资金的实际用途，保证资金的安全。

5.出产证后办理抵押归还垫资款

在深圳，从过户到出产证的时间大概在一周内，正常情况下办理抵押贷款的时间是3-4周。

注意的问题1.垫资预审

征信良好，减少逾期，减少网贷查询次数，减少网贷信用卡商贷，避免首付贷嫌疑关联审查不通过。

2.出证后抵押贷款

比较常见的方式是通过企业经营贷抵押贷款。第一、要找银行“认可”的公司类型（比如科技，贸易等，避免金融类地产类公司主体）。第二、自己没有公司，可让代办金融中介注册公司，费用2000左右。第三、贷款出来的资金，一定要提现，避免关联审查，注意一定要提现！

关注深房大表哥，将让你在深圳房产领域无所不能！