严管“租金贷”、押金不得超过1个月租金 房产律师：有效防范长租公寓爆雷

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央视网消息（记者王静远视频豆瑞华）：哄抬租金、押金不退、“甲醛房”“黑中介”……2022年9月1日起，北京的租房人遇到这些租房棘手问题，将有法可依。

9月1日起，《北京市住房租赁条例》（下称《条例》）正式施行，这是全国首个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规。

《条例》明确要严管“租金贷”。此外，《条例》规定住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。

央视网记者连线采访北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣，解读《条例》重点内容。

央视网记者：《条例》为什么要对押金、单次租金进行限额？

王玉臣：首先，可以有效减少租客的租房成本，降低租房压力。同时，可以有效规范长租公寓，而且可以让一些想赚快钱，想在租赁方面“玩”资金的人望而却步。

这个条款可以大大降低长租公寓暴雷的概率，从根源上去控制，从收取押金、从单次收取租金的次数上限、从资金监管上进行多维度的控制。只要能够严格执行，相信北京的长租公寓暴雷事件会大大减少。

央视网记者：“第三方专用账户”是指什么？将押金交由第三方账户托管有何意义？

王玉臣：在2021年北京市出台的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》中提到，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

此举有三层意义：第一，可以有效控制押金金额，托管的时候住房租赁企业是不能动用这笔押金的。第二，避免住房租赁企业将多收的押金挪作他用。第三，可以更好地实现及时退还押金。

央视网记者：《条例》针对“租金贷”提出哪些要求？

王玉臣：“租金贷”指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。这看上去是一个十分优惠的政策，但实际上里面有很多的问题。

不少长租公寓以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”，就可以短期内获取全年的房租，拿到大笔资金以后一些长租公寓挪作他用，由此引发了一系列的社会问题，甚至是群体事件。

比如长租公寓跑路了，租客可能面临被没有收到租金的房东赶出去，与此同时，银行那边还要催着还款。

由此可见，严管“租金贷”可以有效避免大笔资金被长租公寓挪用，降低长租公寓暴雷低风险。

央视网记者：租客与房东或中介平台产生矛盾，可以通过哪些渠道申诉、维权或调解？

王玉臣：住房租赁市场这些年出了不少问题，长租公寓暴雷、断水断电逼迫租户腾房、垄断、哄抬租金等等，当遇到这些问题的时候，很多人其实不知道该找那些部门去解决。

此次新颁布的《条例》对相关涉及的管理部门一一进行了分工，比如住建部门负责综合监督管理以及住房租赁经营、房地产经纪行业管理。也就是说，住建部门是长租公寓、中介机构最直接的行政管理部门。

此外，《条例》建立健全了纠纷多元化解机制。以往遇到租赁纠纷，除了起诉外很难有比较直接有效的纠纷化解方式。

《条例》明确规定建立健全住房租赁纠纷多元化解机制，引入了协会、行业组织或者有关政府部门、人民调解组织调解机制，而且还要求相关企业、平台建立投诉处理机制，及时妥善化解矛盾。

买公寓能用公积金贷款吗？购买公寓注意事项有哪些

不能。公积金只能用于住宅性质的房屋，也就是土地性质为“住宅用地”，土地使用年限为70年的房屋。一般像单身公寓、LOFT、写字楼等这一类房屋，土地性质为“商服用地”，土地使用年限为40年，是不能使用公积金贷款的。如果购买的公寓是住宅性质的公寓，也是70年产权，则可以申请公积金贷款。

公寓贷款办理

公寓贷款前需了解房屋楼盘土地的用途，如果楼盘是商业用地，那么公寓的产权是属于40年期限，如果是住宅用地，那么房屋产权是70年40年使用期限的属于商业用地，在购买时只能选择商业贷款，无法使用公积金贷款，在贷款上不享受国家首套房政策，只能贷50%，需准备50%的首付款如果是住宅用地性质的则可享受首套房政策贷款70%，只需准备30%的首付款。

山水悦城

购买公寓注意事项

1、请注意房屋产权：商业性质的房屋和住宅性质房屋是不一样的，所以在买房时要注意所购买的公寓房是什么性质的房屋。按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。

2、明确购买目的：购买公寓房时，建议大家先确定自己购买公寓房是做什么用的，如果想买公寓房投资的话，可以选择商业性质的公寓。在购买时要注意保安系统是否完善、房屋的配套、周围交通网络是否完好。如果自己住的话，建议大家选择住宅性质的公寓，因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的，无法满足基本的生活需求。

3、注意小区周边环境与配套：不管公寓房是自己居住还是其他用途，小区环境非常重要，购房者买房时需要看小区内部的配套设施是否能满足生活需要，还需要看小区附近是否有生活所需的基本配套，如超市、菜市场、医疗诊所等。

4、注意物业和开发商：其实不管购买什么类型的房屋，购房者应该选择一个好的物业和开发商，大型开发商建设的房屋质量更有保证。而物业关系到一个小区治安问题，因此物业好坏也很重要。

山水悦城

山水悦城项目

山水悦城位于徐州市鼓楼区殷庄路与北三环交汇处，处于鼓楼高新区核心位置，东邻青山公园，南临规划中的琵琶山公园、红星美凯龙，月星家居等家居建材聚集区，西临金驹物流园，北侧为12.5公里长丁万河风景区、和具有千年历史文化的京杭运河，二者交汇于此呈双龙戏珠之势。北三环属于徐州规划的商业贸易区，本项目正位于其核心位置。承东接西、沟通南北，区位优势尤为突出。

项目周边配套完善，除项目自身商业配套外，汇邻湾商圈、君盛广场、琵琶农贸市场、超市等商业体近在咫尺，满足购物生活需求。紧邻丁万河风景区及青山公园，是平时休闲度假的好去处。此外，项目周边还有3院附属医院，以及北区股份制医院进一步保障家人的身体和身心健康，给生活带来最妥帖的舒适。

来了！北京商住公寓多种贷款方案

在明白商住公寓如何贷款的问题前，我们先看看看政策层面和现实层面的两条消息。

三月五号，十三届全国人大五次会议政府工作报告对房地产的最新提法是：“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。推动义务教育优质均衡发展和城乡一体化，依据常住人口规模配置教育资源，保障适龄儿童就近入学。”

同样三月五号，位于北京通州区次渠北地铁口的万科城市之光一套三十多平米的f公寓成交租约，业主以每月4200元的价格出租，押一付三租期一年，年租金50400元。目前，该户型长租二十年一次性付款的最新成交价格也48万（业主承担物业取暖，承租人承担水电费），长租这个每月2000元还包物业取暖费。跟年租每月有2200元的利润差价。

看懂了上面两条消息的人，立刻就能明白，这个北京f公寓的二十年租金一次支付不就相当于给业主做了贷款！

没错，这位看懂的人非常厉害，其实所有的出租行为都是让承租人来给业主还贷款。哪怕是自己居住，就相当于自己给自己支付租金来还贷款。

通常我们贷款买房，都是用抵押权进行借款，也就是买房人把房子抵押给银行，然后自己用自己挣的钱还贷款。房子要不自己住，要不出租挣租金，但是只有很少的房子可以用租金覆盖月供。这种贷款的风险非常高，一旦贷款人的收入供不起月供，那么就要拍卖房子带来系统性风险。

现在，政府工作报告中提出“加快发展长租房市场”的提法，就是给租赁权单独立法，尤其长租权就成为了新的贷款方案。

比如，上面提到的北京f公寓一次拿到二十年租金48万，就相当业主把未来的租金现金流转化为当前一次拿到的现金融资，相当现在一次拿到48现金，还款期二十年，等额本息还款每月还款4200元。对应的年化利率就是8.6%，可以参考看一下二十年等额本息利率。

48万贷款等额本息还款月供4195元

对应这个买了二十年长租权的人，目前现实中的成交人多为二房东，相当把48万借给业主，不用业主还款，只需要每月拿到租金4200元交给二房东，就相当二房东的年化收益是8.6%！

那么，对于出借人有没有安全性，就像抵押权有不动产抵押权证明，长租权有没有不动产长租证明呐。当然有，比如我们成交的万科城市之光的二十年租赁备案证明，就是在北京经济开发区不动产登记中心案例，在住建委给做了网签，有了国家背书。

二十年租金备案登记48万租金

那么，对于业主来说，二十年贷款的利率8.6%高不高吗，这个就要业主自己选择。

在我写本文的时候，燕郊御东郡一套毛坯f成交十年长租权，总价15万承租人自己装修。

同时，很多人在求购北京地铁口的f商住公寓的二十年使用权。欢迎着急用钱的业主立刻拿到二十年租金。

当然，也有北京商住公寓也可以短期贷款了，比如三年抵押贷款，年化利率4.5%到6.5%之间。如果感兴趣的话，都可以加入我们讨论。具体咨询。