刚需居住，公寓真的适合过渡么？|城语置业

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最近，朋友说自己的公寓找到买家了，想请城语帮着过户一下……

哟，终于要卖掉了，谈好价格没，多少钱？城语很高兴地问对方，还把税费的问题大概讲了一下。

过了一会儿，朋友发来冰冷的几个字，价格谈崩了。还说买家看到另外一套价格更合适（便宜）的公寓。

朋友的公寓挂了很久了，但是一直未能找到合适的买家和出手机会，至今还在等待有缘人的期盼中。

为什么要卖公寓呢？当然是发现了公寓的缺点。

几年前，朋友初次置业，由于购买力有限，在看房的过程中偶然看到一个公寓项目，在了解公寓时，被公寓的价格吸引了，觉得公寓具有很高的性价比，商住两用，再加上销售员的说辞说公寓可以作为短期居住的过渡，并且还有不错的升值空间和租金收益等等。

然后，朋友买了公寓用来居住，并且把公寓按照住房的标准来装修，一家人住进了公寓里。后来，逐渐发现公寓真的不适合居住。

例如梯户比高、出行不便、采光不足、通风较差、人员复杂、生活成本高（水电气物业贵）等等。

于是，朋友有了转手公寓的想法，并把公寓挂牌等待买家。过段时间，朋友又发现公寓的一个老大难问题，公寓出手实在是太难了。

只有寥寥数人咨询，沟通都比较简单，哪怕其中感兴趣的买者，似乎也能很快找到更便宜的公寓，在同一个楼盘。

当朋友听到城语说公寓交易税费很高时，只能无奈一声长叹。

（二手公寓费用：中介费，增值税百5.3，个税20%是按差额算，契税3%，营业税1%，印花税0.5%……）

从这个公寓转手的故事引出一个问题，刚需居住，公寓真的适合过渡么？

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对于首次购房，且预算有限的刚需置业者来说，公寓的诱惑力是巨大的，与住房相比较，公寓的绝对总价要低很多，还有公寓的贷款年限短还款时间没有住房那么漫长，公寓10年VS住宅30年，月供的心理压力公寓是有明显优势的。

再加上现在公寓的销售方，很注重对公寓的包装，样板间氛围营造得无比温馨，重点强调公寓的居住体验感。还有那虚无缥缈公寓的增值保值，坐收租金，给未来一分资产和收益保障等等。

商住两用，一边是温馨的小家，一边是资产的保驾护航。确实令人心动。每次踩盘的时候，城语听了也很心动。

以上几点确实是公寓的优点，如果您看过公寓，一定都听说过。

那么公寓的不足之处呢？可能听得最多的就是40年产权，以及商用水电气物业费等。可能还有公寓的落户入学等问题，不过现在贵阳鼓励大家落户贵阳，公寓也可以落户，还能就近安排入学。

似乎公寓的这些缺点也可以忽视，甚至不是缺点了，真的是这样么？

公寓虽然总价相对住房要便宜很多，但是一半的首付和还贷的月供，真的不比住房轻松，与住宅相比，还贷10年和30的差别，更多只是心理上压力的差距。

通过不少实例来看，不少预算有限的刚需购房者，很容易被公寓的还贷时间短击中，觉得压力确实减轻不少，减轻20年呢，还能省不少利息。

请把时间拉长来看，公寓还贷10年之后虽然说是自己完全持有，但持有成本并不低，如果出租困难，或是在后期交易的时候，公寓的难度都是很大的。

住宅月供还贷时间拉长，话说这30年充满不确定的因素很多，但后期有困难卖房的时候，住宅的优势就体现出来了。

公寓的居住舒适性究竟好不好？可能在看样板间的时候没什么感觉。长长过道，狭小的楼梯，复杂的人群，有居住的，有办公的，有酒店的，也有租客等等，还有那噪音，采光等这些都是样板间和沙盘上看不到的。

公寓的样板间基本都是单一，如果是实体样板间，是完全没有呈现出以后的复杂感等等。

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文章谈到的这位购房者，说自己一个人住公寓没问题，但是家人一起，公寓的缺点就越大。一个人的时候没有考虑那些复杂问题，家里人多起来境况就完全不同了。

关于公寓落户的问题，虽然贵阳积极解决这个难题，多数公寓也能落户，但这并不能完全掩盖公寓的缺点。

以上文字提到的公寓不足之处，汇集起来对公寓最大的影响是，公寓的流动性差。

买公寓很容易，但到卖公寓的时候，恰恰就相反了。城语接触到多个想把手中公寓转手的人，都遇到一个共同的难题，那就是无人愿意接手。

从楼市的现状来看，贵阳公寓物业已经谈不上稀缺物品了，用句不好听的话来说，公寓物业到处都是，基本每个楼盘都有，可以说是泛滥了。因为商住配比的要求，基本每个新楼盘或多或少都有公寓。

这么多的公寓，面对贵阳这种低能级的城市，有多少公寓能够有好的归宿呢？或用来办公，或出租，或包租给酒店，或经营民宿等等。

恐怕大多数的公寓，最终的下场只能是漫长的空置。

还有一个现状，不知道大家有没有关注，那就是在你转手公寓的时候，买公寓的人总能很轻松地在同一楼盘找到比你更便宜的公寓，这是为什么呢？

这是由于公寓物业的性质决定的，公寓在销售的时候，绝大多数比住宅的销售周期要长，销售周期长，意味着公寓的销售价格很不稳定。

前期公寓开盘价格比较贵，尾盘的时候公寓就便宜了很多。还有这种情况出现，前期的公寓都可以挂牌二手交易了，后面现房公寓还在销售。

这样看下来，对于公寓的购买者来说，有更便宜的公寓可以选择，为什么要来接你的盘呢？

从实际的情况来看，公寓的问题其实还有很多，位置，配套，便利性都是基本的要求，更重要的是公寓后期的物业管理等。

如果公寓后期的物业服务管理糟糕，那么简直是灾难性打击，不仅影响居住，甚至连公寓的保值都谈不上了，后期的出租和转后更是无从谈起。

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城语遇到这样的情况，有年轻购房者在看公寓的时候，考虑到自己不住了，公寓就可以出租赚一份额外的收入，给以后的生活填一份安全保障。

这样的想法真的很美好，也很不错。对于位置不错，周边办公环境优越的公寓，出租不难，但那些偏远差的公寓，出租难度可能会很大，租金收益恐怕要化为泡影。

长期空置不划算，自己长期持有，公寓的增值性又很差，后面转手又很难啊，无奈实打实地砸在手里了。

用了不少文字，说了公寓的优点和缺点，特别是不足之处，以及现实中的一些状况。

大家应该不难发现，刚需购房选择公寓作为过渡？可能真的不太合适，特别是那些先天条件本来就差的公寓。

如果你现在有想买公寓作为过渡性居住购房的想法，建议多多考虑，谨慎下手。就贵阳目前的城市发展和城市能级来看，公寓非常不适合刚需置业。

那些公寓适合过渡说法只是说法，但是现实却不是这样的，入手要做好长期持有的准备，因为公寓庞大的高推房量让你没法做到短持。

过渡和长期持有就成了一个矛盾体，特别是贵阳城市的发展现状，只能说都是泪。

当前贵阳的公寓产品严重过剩，未来公寓的二手市场将有很大的不确定性。

公寓（类住宅），哪怕位置非常好，今后投入到二手房市场接受度如何，是需要打一个问号的？

二手公寓能为资产保值么？普通人应该如何“钱生钱”

拒绝营销，只甩干货！

讲讲西安房产那些事！

大家好，这里是“彦祖说房”

2020年到2022年，3年时间，疫情仍旧肆虐，经济遭受严重影响。

房地产市场更是直逼冰点，普通人的生活难上加难。

为了能让资产保值，有些人打起了二手公寓的主意，想要作为家庭的资产配置。这个方法到底可行么？

先说个案例：

我有一个朋友在2020年买了西安某楼盘一间公寓，其实当时说起来也挺巧的，那天他并没有买房的想法，只是路过某楼盘时候，看到有好多人排队，上去一问才知道，都是打算在这投资公寓的，排队的客户们你一言我一语，都说买到就赚，几年回本之类的。他听完当时就蒙了，用西安话说，“”一哈就上了”，也跟着这些人一起买了一套。

图片非相关

现在呢？几十万在里面压着，卖也卖不掉，租也没人要。

话说回来，为什么公寓不能作为一项优质的家庭资产配置呢？

最重要的原因是公寓的杠杆率太低

很多有过购房经历的朋友都听到过一个词，叫杠杆。

什么是杠杆？

说简单点，就是花小钱，撬动大价值。

图片来源：头条图片库

好比我花50万贷款买了一套150万的住宅，1年后，住宅涨价到180万，粗略看来，我用50万在一年的时间赚了30万，杠杆大概就是这个意思。

那为什么说公寓的杠杆率低呢？

首先，西安公寓贷款基本只能贷50%，意味着和住宅相比首付要多付20%，再加上公寓总价低，涨幅额度也低，一多一少，让公寓能撬动的价值大幅缩水。

那么有很多人说，我买公寓可以出租，租金也是一部分现金流。

那好，我们来算一笔账。

假如你花15万买了一套总价30万的公寓，贷款年限10年（最长只能到10年），每月还款约1583元，意味着你这套公寓的房租要超过1583元，你才能直接产生收益。否则你的投入成本再你卖掉房子之前，就会一直增加。

再加上商办类产品高额的税费，导致想要利用公寓赚钱，运气成分大过了沉淀成本。

那么，作为普通人，怎样规划好自己的资产配置，做到“钱生钱”呢？

我建议大家把资产划分为四个账户：

生钱的账户（50%）—股票、房产、优质股权等

如果资金有限，不能选择优质房产的话，我建议配置一些组合的优质基金或者股票。

可转债保值的账户（30%）—债券基金

这里选择长期至少能齐平通胀率的资产，比如历史年化收益率在5~7%之间的基金。

固收信托保本的账户（15%）—国债、银行存款、银行理财

保本账户的钱不追求高收益，只求本金安全，是我们资产配置的最后一道防线。像国债、养老理财产品、一些银行的5年以上定期等。

开销的账户（5%）—货币基金

这部分用于日常的生活开销，其实你的房贷严格上来讲已经属于第一部分了，属于投资了优质房产，所以在日常开销中，我们不去计算。

希望所有看完文章点赞的你

一路“钱生钱”！[奥特曼]

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购买公寓房注意事项，公寓值得买吗？

幸福里百科词条：购买公寓房需要注意是否占用首套房资质、贷款年限、是否独立房屋产权、明确购买目的、位置地段、小区环境、朝向以及开发商的口碑。公寓贷款年限最高十年，目前许多城市如北京，购买公寓房需付全款，并且还会占用购房名额，所以在决定购买之前确定短时间内不会购买住宅，不然到时候按二套房计算，首付比例大幅提高，得不偿失。

本文知识点：1、购买公寓房的注意事项2、公寓房的优点和缺点

一、购买公寓房的注意事项1、贷款和购房资格

购买公寓只能使用纯商业贷款，最高年限10年，且部分城市不支持贷款购买公寓房。根据全国最新LPR报价，首套房商业贷款利率为4.65%，公积金贷款为3.25%，商业贷款利率高，对应购房成本更高。

2、房屋产权和性质

购买公寓房需明确是否为红本的独立产权，以及性质为商用商住还是纯办公。若公寓为开发商一房分为多户售卖，未来容易出现纠纷，且交易会受阻。商住公寓更适合居住，并且是合规合法的，纯办公公寓通常是开发商擅改用途，有法律风险。

3、使用年限和续费

明确自己购买的是40年公寓、50年公寓还是70年产权的公寓，并了解所剩产权时间。另外，公寓到期后如何处理，也需要提前了解。根据法律规定，公寓产权到期后，政府无合理原因可自动续期，具体手续费暂未做相关规定。

4、房屋和建筑相关问题

购买公寓还需要了解层高，复式总层高最高5.2米以上。户型、是否通双气、梯户比、墙体厚度、水电费用、装修等常规看房选房问题也需要具体了解。

5、开发商和物业

公寓的开发商和物业直接决定了公寓是否值得购买，以及入住后能否住得舒心。通常建议购买口碑好的品牌开发商开发的公寓，一来不容易出现质量问题，而来能够顺利交付。现实中很多公寓小区人员冗杂、办公租赁多，导致小区混乱不安全，因此物业管理对于公寓极其重要。

二、公寓房的优点和缺点从前，公寓房政策限制较少的时候，购买公寓的大多是投资客户和注册公司的客户。但自从公寓政策越发严格之后，多数是刚需客群购买公寓，作为过渡使用。

公寓房的优点主要有：面积小总价低、可用于注册公司、租金回报高、地段好、配套齐全等，产品和周边生态都很符合当下的年轻购房群体。

当然公寓的缺点也很明显，主要是产权年限低、水电气等生活成本高、首付高（部分城市要求全款购买）、无法落户和上学等等，都是公寓产品的“硬伤”。

注：以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。

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