公积金余额2万可以贷款多少？主要看地区规定

大家在申请房贷的时候，首选就是公积金贷款，不仅利息低，利率变动也小，但缺点就是需要我们持续往公积金账户里面缴纳一笔钱才能申请贷款，并且贷款额度还是随着账户的金额来的，那如果我们公积金账户里面有两万元，能申请到多少额度的贷款呢？

一、公积金账户2万能申请多少额度？如果按照大众化的公式计算，最高贷款额度不能超过公积金账户余额的20倍，也就是说，如果我们公积金账户有2万元，最多可以贷40万元。

但是公积金这个东西，是按照地区来划分的，每个地区都有不同的规定，具体能贷多少，要按照当地公积金贷款规定来计算。

比如有些地区就是按照账户余额的倍数来计算，你有2万，最高能借20倍，也就是40万。

但是有些地区还会按缴存公积金的年限来计算，缴存公积金的年限达到多少年，能贷多少款，或者缴纳公积金一年，能贷10万，每缴纳一年，多增加10万，最高不能超过当地公积金贷款的额度上限。

所以公积金账户有2万元能贷多少还真不好说，按照大众化计算公式是能贷40万，但具体我们还是根据当地公积金贷款规定来。

如果不确定自己的公积金能贷多少钱，那我们就要想办法提升自己的公积金贷款额度，小猫总结了几个办法，我们一起来看看吧！

二、提高公积金贷款额度的技巧1.提高缴存的金额

公积金贷款很大一部分是根据借款人公积金缴存基数和账户越来评定借款人的额度的，所以我们在缴纳的时候就可以提高自己的缴存基数。

如果我的公积金是由单位和我们个人一人缴纳一半，我们可以与工作单位进行协商，提高我们的公积金缴存基数，提高部分的金额由我们自己承担。

如果是自己缴纳公积金，在不影响正常生活的前提下，可以适当提高自己的缴存比例，那么公积金账户的余额自然也会提高了。

2.夫妻组合贷款

我们如果结婚了，并且夫妻双方都有缴纳公积金，账户也处于在缴状态，那么我们就能申请夫妻组合贷款，会按照夫妻双方的公积金账户来计算贷款额度，两个人的额度加起来多的话，申请的额度自然也高。

3.不提取公积金

公积金作为住房专用款项，一般只有在买房还贷的时候能提取，当然也可以作为其他用途来使用，比如提取公积金作为现金周转来使用。

但如果我们想申请到更高额度的公积金贷款，那么在日常生活中，最好不要提取公积金，一是证明了我们的经济没问题，二还能增加公

积金的账户余额，如果我们想申请公积金贷款，不到万不得已，最好不要提取公积金来使用，以免降贷款的额度。

最后小猫想说，如果我们公积金贷款额度不够覆盖房贷，但是又急着买房，那我们可以申请组合贷款，公积金贷款覆盖不了的那部分，我们可以用商业贷款来补上，但是利息肯定会稍微高出一截，所以能尽量提高自己公积金贷款的额度吧。

本期的分享就到这里了，还有不懂的记得评论区留言。

多地下调公积金贷款利率！月供能省多少钱？

作者丨雷晨、孔海丽

编辑丨李新江、包芳鸣、刘巷

图源丨图虫

今年以来，房地产市场出现了一定程度的下滑，并引起了一些引起社会关注的问题，但目前来看，引起关注的风险事件都得到了妥善化解，房地产市场也开始看到向好的信号。

同时，国家层面针对居民购房，在按揭贷款利率方面持续支持，多次通过下调LPR的方式降低居民购房负担，楼市成交数据也在上半年增速见底，并呈现出逐月回升的态势。

记者注意到，在节前一系列政策大礼包的刺激下，国庆节前的最后一个交易日，地产板块整体涨幅居前，天房发展、海泰发展、天保基建和荣丰控股等多只个股涨停，权重股保利发展、万科A涨幅近4%。

那么，房地产板块后市将会何去何从？广发证券房地产行业首席分析师郭镇在接受21世纪经济报道记者采访时表示，未来一段时间行业仍将处于修复阶段，行业分化趋势仍将持续，布局契合的房企将随之获得销售恢复。

政策助力市场企稳

十一之前，中央接连发布3条行政政策：

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定在2022年底之前，放宽对2022年6-8月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限，二套房维持当前规定。

9月30日，人民银行宣布自2022年10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%（均下调15），二套利率政策不变。此次下调为15年8月以来第一次下调，目前首套公积金贷款利率为历史最低点，可进一步释放部分刚需需求。

9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，规定2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内于同城重新购买住房的纳税人，对其出售时的已缴个税予以退税优惠，其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的按金额比例退还。

实际上，自7月以来，中央层面就地产问题进行了多次表态，明确“稳市场、稳预期、稳经济”的行政目标，7月28日政治局会议、8月31日国务院常务会议均提出，要用足用好政策工具箱，用好信贷政策，完成“保交楼、稳民生”的重要责任。

郭镇认为，9月底中央层面的一系列政策，将会进一步释放正向的行业信号，通过利率下调以及税费减免等方式，进一步降低居民购房成本，提振市场信心，促进行业整体重新进入“量、价、预期”的良性循环。

“930”一系列支持政策的落地，有助于市场复苏企稳，未来一段时间行业仍将处于修复阶段，行业分化趋势仍将持续，随着政策改善，二线及中能级城市市场将获得较大改善，布局契合的房企将随之获得销售恢复。叠加行业利润率改善，将会显著提高龙头房企ROE水平，“强信用+大布局+低估值”的龙头企业本轮具备中长期投资机遇。

与此同时，行业销售数据在4月见底之后，逐步企稳，统计局全国商品房销售金额增速4月为-46.6%，至8月降幅收窄至-19.9%，百强房企数据从4月-59.2%，收窄至9月的26.5%。

多地下调公积金贷款利率

据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、宁波市等纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。

公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。

直击购房成本

执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。

按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。”

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。

而对于已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款。

例如，来自济南市的寒先生（化名），在2019年签订贷款合同时，其商业贷款部分执行的是LPR+83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。

今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。

随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。

商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”

结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。

政策全方位稳预期

除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。

9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。

以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。

新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。

李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。

换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。

“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。

一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。

贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。

“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。

行业竞争格局优化

广发证券房地产行业首席分析师郭镇表示，2022年房企经营表现根据信用表现的差异，体现出了较为明显的分化趋势，央企、地方国企、民企地产公司上半年销售规模降幅分别为-31%、-34%和-54%。

而从三季度开始，企业拿地及推盘能力的差异开始逐步显现，增速分别为+0.7%、-6.3%和-53%，央企国企等强信用主体销售表现明显走强，而民企月均销售规模则逐步走低。郭镇认为，基于“信用”差异的经营表现分化，将会造就地产行业新的发展格局。当前行业销售市场处于缓慢恢复期，成交总量仍处于低位。强信用房企由于积攒的投融资优势，销售规模迅速恢复。

具体而言，1-9月份，信用表现稳定的15家房企平均拿地力度（拿地金额/销售金额）为30%，其他样本房企（29家）拿地力度仅为1%。郭镇指出，土地市场的行为差异，会最终转化为货量和销售结果的差异，而后续的销售又会对下一轮投资拿地能力造成影响，让企业之间的规模差距越来越大。

面临一轮行业挑战，企业的“信用形象”、“产品质量”以及“投资定力”是决定未来发展高度的因素。

“良好信用形象，能保证企业获得稳定的资金支持，来自金融机构和购房人的信任，是企业获得持续造血能力的前提。”郭镇表示，稳定的产品质量，包括房屋建造和后期服务两方面，造好房子，服务好业主，从开发商的角度践行“房子是用来住的”这一目标。良好的投资定力，房地产的投资模式，其类金融属性始终存在，保持良好的投资定力在行业波动中就显得至关重要，确定土地的合理收益水平，维持投资定力，不盲目追高，是企业跨越周期稳定发展的基础。

郭镇认为，历史小周期，行业没有大规模出清、充分竞争的情况下，量价齐升的市场竞争激烈，土地利润率下行，量价齐跌的市场利润率改善，因此利润率的变化与周期也形成一定的相关性。

“本轮周期，供给侧改革带来的行业产能出清，优化行业竞争格局，当前市场低景气度利润率显著改善，未来在上行周期的利润率水平，也将高于此前改革前的均衡值，未来随着行业达到‘三稳’以及竞争格局的优化，利润率波动将有所减小，利于长期ROE的稳定。”他进一步表示。

整体来看，在政策加持下，当前地产基本面正在企稳向好，行业有望走出此前的困局，带动整体经济回暖，同样也将对A股市场上行提供支撑。

END

本期编辑刘巷实习生吴梓楹

公积金贷款，你能用上吗？

今年5月1日始，南宁市住房公积金最高贷款额度正式调整为首套80万元、二套70万元，区直最高公积金贷款额度同上。

然而目前还是有不少粉丝在交流群及评论区询问头条君：新政实行后能贷多少钱？

也有人说，这公积金贷款额度虽然提高了，但是门槛很高啊，没法用上。

今天，头条君就好好聊聊新政后市直及区直的贷款额度，顺便唠一唠老生常谈的“商转公”。

PART.01

市公积金：贷款额与账户余额、缴纳时长挂钩

政策调整后，发生最大变化的便是市公积金。

不仅最高贷款额度调整，而且计算方式也发生了很大改变。

关于调整目的，新政细则说明进行了如下解释：

“按照以往贷款额度与月缴存额直接挂钩的方式，中低收入家庭往往难以取得较高的贷款额。”

“因此，对贷款额度计算进行精细化调整，缴存职工的贷款额度将与缴存职工个人账户余额与缴存时长挂钩。”

“此办法有利于月缴存额度不高但缴存金额稳定、缴存时间较长的中低收入职工取得相应的贷款权益。”

简单来说，新政更利好月缴存额度低、缴存时间长的刚需客。

对缴存时间短、有提取/断缴情况的人来说，可贷金额相对来说没以前友好。

▲南宁住房公积金管理中心

那么如何知晓自己究竟能贷多少钱？

计算公式如下：

贷款额度=借贷申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数

其中，缴存余额倍数为10倍；目前的风险防控系数为1.0（风险防控系数与南宁公积金中心的资金运用率有关，与个人无关）。

也就是说，缴存余额倍数及风险防控系数基本是定额，不会有大变化。

购房者最应该关注的，是个人的公积金缴存余额和缴存时间系数。

个人公积金缴存余额以个人账户为准。

缴存时间系数标准如下：

连续正常缴存时间介于6-23个月的，缴存时间系数为0.8；

连续正常缴存时间介于24-35个月的，缴存时间系数为1；

连续正常缴存时间介于36-29个月的，缴存时间系数为1.2；

连续正常缴存时间60个月及以上的，缴存时间系数为1.5。

以上就是市直公积金贷款额度计算公式的具体流程，接下来举个简单的例子：

小张的公积金账户内有3万元整，到目前为止已连续正常缴存24个月（对应的缴存时间系数为1），那么他可以贷款的额度为:

缴存余额（3万元）×缴存余额倍数（10倍）×缴存时间系数（1）×风险防控系数（1）=30万元。

公积金账户余额越多、缴存时间越长，可贷的额度就越高。

了解计算方法后，头条君推荐粉丝们一个更便捷的计算途径：

①搜索公众号“南宁住房公积金管理中心”，点击“业务网厅”，选择“微信网厅”；

▲公众号界面

②注册/登录个人账号；

▲网厅界面

③登录后，点击信息查询，选择贷款计算器，输入个人信息后即可查询贷款额度。

▲网厅界面

广西区直：沿用原有计算方式

相比市直，广西区直公积金贷款额度沿用了此前的计算方式。

即：贷款额度=月还款额×贷款期限×还款方式×年利率

其中，月还款额为月缴基数的50%；

贷款期限最长是30年，购房者可自行抉择；

还款方式有两种——等额本息结合等额本金；

目前公积金贷的年利率首套为3.25%，二套为3.575%。

▲广西区直住房公积金贷款额度调整

同样也举个例子：

名下无房的小葵，月缴基数为6000元，贷满30年，按照计算公式——

「等额本金」贷款额度＝月还款额（6000×50%=3000元）×贷款期限（30年）×等额本金×年利率（3.25%）＝54.6万。

「等额本息」贷款额度＝月还款额（6000×50%=3000元）×贷款期限（30年）×等额本息×年利率（3.25%）＝68.9万。

简单来说，广西区直公积金贷款额度与月缴基数挂钩，月缴基数越高，可贷的金额就越多。

PART.03

“商转公”需要满足哪些条件？

在公积金政策频频调整后，不少粉丝也希望登上公积金的低利率贷款列车。

那么“商转公”究竟如何操作？

首先，不是所有人都能“商转公”：

①个人自愿缴存者不支持商转公；

②支持纯公积金贷款，不支持组合贷；

③必须在取得不动产权证后申请；

④区直公积金连续缴纳3年即可申请“商转公”，市直则只需要6个月；

⑤商转公可贷额度需不高于商业贷款的贷款本金余额，还需满足首套房/二套房规定的住房价值最高可贷比例。

若以上条件皆满足，便可带上所需材料前往南宁住房公积基金管理中心进行申请。

目前，南宁不用自筹资金结清商贷、支持顺位抵押的银行有：工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、招商银行、交通银行、中信银行、北部湾银行。

如果还有更多具体疑问，欢迎加入粉丝群询问客服小哥哥，知无不解且秒回。

▲粉丝交流群

PART.04

新政对大家是否有诚意？

在南宁市住房公积金最高贷款额度及计算方式调整意见稿出炉时，不少吃瓜群众就曾表示：许多人用不上。

原因在于公积金账户余额的多少基本决定了可贷款额度的高低。

而许多南宁打工人的公积金缴纳基数较低，月缴额在500元左右的不占少数。

头条君借此再举一个例子——小红看中一套100万的房子，如果想使用购房首套资格（首付20%）且使用公积金贷，则公积金要贷满80万。

那么小红的公积金账户里应有8万元。

按照小红每月公积金缴纳额500元来计算，小红至少要缴纳大约13年的公积金，并且其中不可断缴、不可提取。

这样的条件对许多普通人来说难以满足。

▲吃瓜群众公积金新政的看法

头条君同时咨询了一些置业顾问，有的表示近期使用公积金的购房者数量和以前差不多。

也有的置业顾问表示使用公积金的购房者数量有上涨的趋势。

▲聊天截图

总的来说，暂时无法从个别楼盘使用公积金人数的占比推导出新政的成效。

但从粉丝咨询频率来看，越来越多的人期望将公积金利用起来，或是想买房，或是想商转公。

今后关于公积金的利好幅度是否会持续加码？

头条君将持续关注。

文章来源：微信公众号·南宁楼市头条