二手房过户后能否申请公积金组合贷款？长沙公积金管理中心答疑

12月13日，长沙住房公积金管理中心公布了2022年11月份网络热点问题月报，对“二手房过户后能否申请公积金组合贷款？”“单位不为职工缴存住房公积金，职工能否以灵活就业人员身份开户缴存公积金？”等问题进行了解答，一起来看~

热点问题1：二手房过户后能否申请公积金组合贷款？

答：可以。组合贷款由管理中心受理申请，管理中心和商业银行分别进行审批，管理中心根据最终的审批结果通知借款人签订《长沙住房公积金个人住房组合贷款借款抵押合同》。借款人购买现房或二手房申请组合贷款的，管理中心取得《不动产权证书》和抵押权登记证明文件或不动产登记受理凭证后，管理中心和商业银行分别放款。

热点问题2：办理住房公积金业务时，需要缴纳手续费吗？

答：在办理住房公积金业务时，我中心不向任何单位和个人收取任何费用。我中心也未授权任何中介机构、经纪公司代办任何公积金业务。职工本人可以直接向我中心申请办理公积金业务，无需通过中介机构办理。

热点问题3：单位不为职工缴存住房公积金，职工能否以灵活就业人员身份开户缴存公积金？

答：不能。灵活就业人员缴存住房公积金应满足以下条件：1、年满18周岁，且男性未满60周岁，女性未满55周岁，具有民事行为能力；2、在我市就业且具有合法经济收入来源；自愿遵守住房公积金管理规定，承诺履行住房公积金缴存业务；4、未与其他单位建立劳动关系。如果职工已与单位建立劳动关系，则不符合灵活就业人员开户缴存公积金的条件。

单位不办理住房公积金缴存登记或者不为单位职工办理住房公积金账户设立手续的,单位职工可拨打住房公积金服务热线12329向我中心进行投诉举报。我们会按程序调查处理，坚决维护职工的合法权益。

热点问题4：职工家庭办理月对冲业务，当月对冲金额不足时该如何还款？

答：职工家庭在公积金贷款期间办理了月对冲还贷业务的，住房公积金账户余额直接冲抵住房公积金月还贷额。当职工家庭住房公积金账户余额不足时，不足部分会从还款银行账户中补扣，未按时足额偿还贷款记为逾期。

热点问题5：公积金提取是否可以委托他人办理？

答：可以。职工可以委托配偶、同一户口簿内的直系亲属或单位专管员代办住房公积金提取，除提供规定资料外，还需提供代办人身份证和关系证明原件。职工委托以上人员之外的他人代办住房公积金提取的，除提供规定资料外，还应该提供代办人身份证及经公证机关的授权委托书原件。职工死亡或宣告死亡的，必须由继承人或受遗赠人申请提取，不适用前款规定。

潇湘晨报综合报道

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可先贷款后过户 长沙优化二手房公积金贷款流程

中房报记者赵春林通讯员赵洁长沙报道公积金贷款，此前一般是先过户再申请贷款。今日，长沙住房公积金管理委员会发布《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称“办法”），增设一种先申请贷款再完成过户的全新的二手房公积金贷款模式。

这种贷款模式，是由长沙住房公积金中心合作的担保公司免费为交易双方办理产权过户和抵押手续提供担保，长沙住房公积金中心依据担保公司的《担保意见书》受理、审批借款申请人贷款。

“此举的好处在于，一是帮助解决职工购买二手房需自行筹措资金完成过户的问题；二是增加了可供选择的公积金贷款方式，职工可以根据自身情况作出决定，方便了职工办理公积金贷款。”长沙住房公积金中心相关负责人表示。

除增加了职工购买二手房在办理住房产权过户前申请公积金贷款的流程外，长沙市此次办法增加了配偶作为共同借款人，承担偿还贷款的连带责任，对已婚缴存职工，支持其首套房及二套改善型住房贷款，对单身职工，支持其首套房住房贷款。担保方式，由全程全额连带责任保证修订为阶段性连带责任保证。

在合同变更及违约责任部分，长沙市此次将原“因离异原夫妻一方申请变更还款账户的，原夫妻双方应同时到场办理，借款人死亡的，全部继承人应同时到场办理”的条款，修订为“原夫妻一方可以持本人身份证、离婚证、民政部门盖章的离婚协议或法院生效判决书或公证书申请办理还款账户变更；主借款人死亡、被宣告失踪、被宣告死亡的，任一继承人可以持本人身份证、法院生效判决书或公证书申请办理”，并明确了办理还款方式和贷款期限变更需提交的资料。

此外，长沙市还增加了因存在呆账、核销、信用卡严重失信产生的止付等个人征信负面信息不予贷款的条款，重点关注征信及公积金信息系统负面信息。

该办法对不予贷款的情形进行了详细规定，除对征信系统中显示的呆账、核销、信用卡严重失信产生止付的，纳入失信被执行人名单的，当前贷款存在逾期的等各类失信行为不予贷款外，对在长沙公积金中心信息系统中显示的账户已被冻结、记入长沙公积金中心不良行为登记的，也一律不予贷款。

“带押过户”新政！9大细则，你知道吗

10月12日，中山随着工行首笔二手房“带押过户”交易的完成，中山也加入带押过户队伍中，立即引发大众的关注和热议！

这也是继珠海、深圳、江门之后的，广东省内第4个落地的城市！目前全国有二十多个城市实施带押过户

经过了解目前只有工商和农行有执行，相信其它银行也会跟进

什么是“带押过户”

二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接

目前中山满足带押过户是有条件的：

一、原业主需为纯商业贷款（公积金或组合贷贷款的业主带押过户流程暂无法实施）

二.客户按揭银行与业主欠款银行为同一银行，同时商贷部分贷款金额覆盖原欠款金额

三.房屋无二押或者查封

为保障交易双方资金安全，工行推出的“带押过户”模式下的新型个人二手房贷款业务，还引入公证处资金监管和行内资金监管两种方式供客户选择。更值得一提的是，如果意外情况发生导致交易失败的，资金将原路返还，保障买卖双方财产安全均有保障。

中山二手房“带押过户”操作流程：

买卖双方向银行提交二手房“带押过户”申请

↓

银行审批双方资料后出具同贷书↓

买卖双方办理过户手续

↓

办理抵押登记

↓

审批通过后，银行放款

带押过户整体流程示意

经过了解具体细则如下：最终与银行公示为准

01.“带押过户”中的买方，还要付首付吗？首付多少？

工商：首付款按正常购房首付款政策执行

农行：首付款按正常购房首付款政策执行

专家解读：二手房“带押过户”新模式是流程上的改革，并不涉及银行首付、利率等内容。即把二手房过户还贷抵押等几个环节尽量进行整合，缩短几个手续之间的空档期，让卖方不需要先借钱还贷，方便群众。

02.“带押过户”模式，利息按原利率还是现在的利率？

工商：利息按目前市场利率执行

农行：利息按目前市场利率执行

备注：具体利率按照新的抵押贷款合同利率计算，跟卖方原按揭贷款利率没有关系。

03.“带押过户”后，卖方未还清的贷款由谁继续向银行还款？

购房人借款直接用于归行卖房人存量贷款

备注：在新的交易模式下，买方购房贷款资金偿还卖方原按揭欠款，卖方再也无需筹集资金“赎楼”解押。买方与银行重新签订抵押贷款合同，后续由买方向银行进行还款

04.目前银行同意“带押过户”的要求是？办理所需资料有哪些？

工商：具体可以到各支行网点咨询

农行：具体咨询业务办理银行

备注：目前中山个别银行进行试点，未实现通办。具体先电话咨询对应银行网点

05.可不可以跨行办理？跨行与同行有无差别？

工商：不能跨行办理。

农行：原贷款银行同意下，我行支持跨行办理，如原贷款银行不同意，我行可提供短期、低息“赎楼贷”用于卖房人结清剩余贷款。

备注：以银行实际操作为准

06.原房屋是混合贷或者纯公积金贷款，可以办理“带押过户”吗？可以的话怎么办理。

工商：暂不可以办理

农行：具体咨询对口部门

备注：以银行实际操作为准

07.二手房交易次数有没有条件限制，如果是前两年高利率买的，想通过这种方式省利率，可以吗

工商：会审核当前双方的资料情况

农行：是真实的交易才行

专家解读：二手交易过程中会产生税费，多次交易会有银行拒绝贷等风险。

08.办理过程中，如果卖方和买方的贷款金额不同怎么办？比如卖方房子贷款是80万元，而买方只能贷款50万元，这种情况下，是否能“带押过户”？

工商：这种情况“带押过户”是可以做的，但是需要买卖双方私下协商好，不够的部分需要提前还清，因为带押过户需要贷款余额覆盖楼款

农行：孰低原则

专家解读：这种情况不同的银行有不同的规定，一般需要满足买方按揭金额＞卖方贷款余额。

09.卖方还剩50万元的贷款，然后“带押过户”注销了原来的抵押权，这个时候卖方拿到首付款如果跑路，但抵押还没来得及办，房子还没过户，那买家怎么办？

工商：引入公证处资金监管和行内资金监管两种方式供客户选择

农行：通过我行交易资金监管系统，封闭式流程，防范风险

带押过户解决了传统三大痛点：

1、业主无需再去跑银行花上一两个月时间解押，就可以过户，省钱省时。

2、整个交易缩短了流程，效率更高，降低交易成本低

3、也降低了在漫长的交易周期当中买卖各方履约的不确定因素和交易的风险，

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