公积金信用贷款利率好像月平均利率只要0.33%？实际上划算么？

很多人都知道公积金贷款买房利率比较低，也较为划算，而公积金信用贷款是什么？你们知道么？与公积金有什么不同呢？

公积金贷款是指缴存公积金的职工可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款，它是房贷的一种形式。住房公积金账户内的存储余额除了可以还房贷外，还可以用于租房、装修等。

公积金信用贷款则是银行推出的信用贷款中的一种，指缴纳一定额度住房公积金的用户，不需要任何抵押和担保，就可以凭此去银行办理一定数额的贷款。

同时这笔贷款只能用于旅游、买车等个人消费，不能用于投资理财，否则这笔贷款会被银行收回，且个人征信会有污点。

简言之，公积金贷款主要是针对买房的房贷来说，而公积金信用贷款属于信用贷款的一种，主要是针对个人消费而言的，在公积金信用贷款中，公积金缴纳情况只是银行参考的凭证。

有粉丝来问说某银行的公积金信用贷款利率好像不高，月平均利率0.33%，这个利率看起来很低，好像很划算？

其实无抵押信用贷款的利率有一个非常常见的表达方式，看起来利率很低（部分金融机构用的是免息，只收取手续费，更加体现这个特点）。

通常还款是按月的，但是计算利息永远按照全额计算的，所以当你还了数月，欠银行的钱不多的时候，需要按照全额支付利息，你会发现利率很高的。

至于与我们常见的房屋贷款来说，支付的利息是看欠款多少以及月利率导致的结果是不同的。

举例来比较分析：

如果向银行申请1万元信用贷款，1年期，月利率0.33%。

第一个月你欠银行1万元，支付的利息是33元。

第十二个月，你欠银行是833.33元，支付的利息也是33元，你会发现，你的月利率是3.96%

一年下来，你支付的利息是396元。

如果你申请的是普通的房屋贷款，假设也是1万元按揭贷款，1年期，月利率0.33%

第一个月你欠银行1万元，支付的利息是33元。

第十二个月，你欠银行是833.33元，支付的利息是2.75元

一年下来，你支付的利息是214.5元。

所以对于这类贷款，务必问问最后一期欠的本金多少？需要支付的利息(或者手续费多少），由此判断利率是否合理。

LPR一年三降、房贷利率大幅下调，提前还款还划算吗？

住房按揭，可以说是普通老百姓一生当中能够从银行获得低成本资金的为数不多的机会之一。

今年以来，关于是否要提前还款的话题成为讨论热点，在内外各种因素的交织影响下，居民开启了主动“降杠杆”模式。

与此同步的是今年LPR（贷款市场报价利率）已下调3次，下调频率赶上2019年，但5年期以上LPR累计下调35BP，早已超过2019年的5BP。

居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，最新LPR出炉以后，银行房贷利率也紧跟下调，业内还预计，接下来5年期LPR报价还有一定的下调空间。虽然已购房者的月供不会马上发生变化，但待到明年“春暖花开”，月供压力会进一步减少。

那么，在这样的背景下，提前还款还划算吗？

房贷利率总体呈下降趋势

8月22日，最新一期LPR报价出炉，其中，1年期LPR为3.65%，较上期下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较此前下降15个基点。

今年以来，央行已三度下调5年期以上LPR利率，与去年底的4.65%相比，5年期LPR已累计下调35个基点。

自2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率均以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。此后，LPR利率一直稳中有降。

3年时间，5年期LPR利率从最初的4.85%一直降到4.3%，在加点方面，房贷利率最高时一度加到140BP，首套房贷利率超过6%，如今，首套住房按揭基准利率调整为不低于LPR减20个基点，也就是说，目前，最低的首套房贷利率理论上可以达到4.1%。

在广州，多家银行房贷利率紧跟LPR报价下调，首套房贷利率大多为4.3%~4.5%（LPR+0BP至20BP），二套房贷利率则普遍为4.9%（LPR+60BP）。

不过，新的利率只适用于新发放的个人住房贷款，对于已购房者来说，月供不会马上发生变化，要等到2023年，实际执行利率将按照借款合同约定的重定价周期前最新的LPR调整而变化。

一般来说，有两种调整方式：一是固定日调整，即每年的1月1日为利率调整日；另一种是次年对应的放款日调整，比如，客户是3月1日放款的，那么，就要到次年的3月1日，按照最新的LPR报价情况而调整。

民生银行就表示，其广州地区新增审批的按揭客户和已批未放的按揭客户，放款执行新的LPR；存量已放款的按揭客户明年放款日执行新的LPR。

当然，相应的调整也仅适用于选择浮动利率的客户，如果选择了固定利率，则不会有变化调整。

提前还款需多方考量

总体来说，在释放购房需求、提振房地产行业销售的预期下，房贷利率总体呈现下降趋势。

而在这样的背景下，提前还款是否还有必要呢？

“提前还款肯定是有好处的，意味着部分按揭利息可以不用支付了。”大源按揭总经理郑大源对第一财经记者说，不过，就个人而言，还要从4个方面去衡量。

一是购房时的贷款利率如何，如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大；二是提前还款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；三是资金的用途，提前还款的资金，是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱；四是资金有没有盈利的空间，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”等计算，持有一套房产的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理财，那么，提前还款可能就相当于理财了。

“当然，前提是未来没有大笔的支出，收入可期且稳定的情况下可以考虑提前还款。”他说。

对于提前还款的时点选择，也是需要考量的。

市场流行的一种说法是，等额本息没有超过贷款年限三分之一，等额本金没有超过贷款年限四分之一，提前还款比较划算。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，无论是等额本息或等额本金，事实上在贷款的前几年所偿还的资金中，大部分属于利息，对本金的影响是比较小的，所以，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算。而到了贷款年限的中后期，因为已经偿还了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，因此提前还贷意义不大。

收不收违约金？

除此以外，银行提前还款办理手续的难易程度，也是需要考虑的，尤其是对于违约金（补偿金）的收取。

8月初，交通银行一则关于提前还款补偿金收费调整的公告引起广泛关注，公告称，所有提前还款（包括全部和部分）均按照提前还款本金金额的1%收取补偿金。

第一财经在采访中发现，对于违约金（补偿金）的收取，每家银行、每个地区的不同分行乃至于银行不同时期的态度都是不一样的。

“我所了解的情况是，以前申请的房贷多数是需要支付罚息的，如今，新申请房贷大部分银行是减免收取违约金的。”郑大源说。

在贷款合同中，通常会列有在提前还款的情况下是否收取违约金（补偿金）以及如何收取的条款，在广州地区，农业银行明确表示要收取违约金（补偿金），“以前有一段时间是不收的，但今年是要收的。”农业银行一位工作人员对第一财经说。

中国银行也表示要按照合同中的约定收取违约金（补偿金），但公积金贷款不收取违约金（补偿金），且支持网上预约还款。

建设银行一网点则表示不收取违约金（补偿金），提前还款可以通过手机APP办理，也可以通过柜台办理，其中，柜台办理要提前2个月预约，而通过手机APP办理的周期要短一些。

另外，建行深圳分行的贷款合同也显示，贷款期间超过三年的，借款人不必支付提前还款违约金。

银行的按揭贷款合同中一般要求，办理提前还款要提前30天申请，第一财经采访广州多家银行发现，预约期均在1个月~1.5个月之间。

“如果办理提前还款的手续等待时间比较长，超过两个月，可能反而会打乱购房者偿还计划，最后就会显得不划算。唯有银行手续简单且违约金很少，提前还贷才确实可以考虑。”严跃进说。

楼市出现好消息！放宽公积金贷款限制，能降低买房压力吗？

按照现在市场上的房价来看，90%的人在买房的时候都要借助银行贷款的力量才能买房。这也是为什么楼市调控要限制银行信贷的原因，因为收紧信贷之后，随着购房者贷款变难，购房需求就会出现减少，房价自然就会慢慢回归合理水平。不过对信贷政策进行收紧，难免会误伤到一部分刚需购房者，因为刚需在买房的肯定要借助银行贷款的利率。所以最近不少城市都开始放宽对公积金贷款的限制，那么这能降低刚需买房的压力吗？

根据媒体报道，在进入2022年之后，全国多个城市都放松了对楼市资金的限制，特别是在公积金贷款方面的限制出现明显松动。例如广西北海就出台了通知宣布，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%！这是今年全国首个降低首付比例的城市。

说实话这对于刚需购房者来说肯定是一件好事，因为首付比例降低之后，刚需就能更早买到属于自己的房子。而且除了北海之外，四川自贡也出台了放宽公积金贷款政策的文件，实行“只认贷不认房”的认定标准。也就是说不管有几套房子，只要没有贷款就能继续使用公积金贷款，可见楼市对公积金贷款的限制越来越低，那么这真的能降低购房者的压力吗？

在我看来，虽然放宽对公积金贷款的限制，在一定程度上的确有助于降低购房者的压力，但起到的作用其实并没有想象中的那么大。一方面是政策并不是完全针对刚需，前面北海出台的文件，只是降低第二次申请公积金贷款的首付比例。而第二次申请公积金贷款的人，真的是刚需购房者吗？我觉得可能性不大。

另一方面，我国大部分购房者其实都没有公积金。虽然公积金贷款很划算，房贷利率只有商业贷款的一半左右，但问题是现在大部分人都没有缴纳公积金，那就没有使用公积金贷款的资格。在这样的情况下，就算放宽了公积金贷款的限制，市场上受益的人始终都是少数，大部分刚需都得不到好处。

所以我觉得放宽公积金贷款限制对于刚需购房者的好处并没想象中那么大，如果想要降低购房者的压力，还是要想办法降低房价才行。不过问题就是现在市场上的房价想要下跌太难了，甚至几乎不可能。因此在未来相当长一段时间里，购房者如果想要买房都要承受巨大的压力。也就是因为这个，我一直都在说大家没必要着急买房，反正现在租房居住的体验也不差，在这样的情况下租房明显更划算。