房贷还款年限能改吗？买房时这个贷款知识千万别忽视
今天聊聊贷款那些事儿~
提问1：我之前贷款买了一套房，贷款年限是20年，已经还了5年多了，现在手头宽裕了，想要把还款年限缩短，这样可以吗？
答：一般情况下，在贷款前就要确定好你的贷款年限了，一旦贷款年限确定后是不能中途更改贷款年限的，但如果与银行洽谈好后就可以更改，同时还可以到银行做部分提前还款。
也就是借款人可以到银行申请提前还掉部分贷款，在提前还款后，有两种选择：一种是还款年限不变，每月还款的金额减少；另一种是每月还款的金额不变，而还款年限缩短。
不同的银行也会有不同的规定，有的银行只有第一种方式可供选择，而第二种方式才能真正地缩短还款时间。这个具体也要看贷款合同里是怎么规定的，关于办理提前还款的流程在合同里都会有所体现。而且要注意，有的银行提前还款的话还需要支付违约金，所以提醒按揭贷款的购房者，如果以后有打算缩短还贷年限的话，最好事先咨询一下银行，了解相关规定，再根据自己的实际情况做出选择，免得以后麻烦。
此外，要知道，提前还款并不适合所有人。对于选择等额本息还款的购房者，还款年限超过了贷款年限一半的时候，意味着有将近70%的利息已经在这个期限里还清了，剩下的月供基本都是本金了，这个时候提前还款缩短年限的意义就不太大；而对于选择等额本金还款的购房者，还款年限超过了贷款年限1/3的时候，意味着绝大部分的利息也已经在这个期限里还清了，剩下的月供也基本都是本金，这个时候提前还款来缩短年限的意义也不大。
提问2：我最近想投资一套写字楼，但手头资金不够，想问下写字楼贷款和住房贷款有什么不同吗？购买写字楼可以使用公积金吗？
答：写字楼作为商业办公用房，当然不能使用公积金贷款，国家建立职工住房公积金制度，是为了让大家更好地解决住房问题，所以在购买写字楼时，如果遇到资金不足的情况，只能向银行申请商业贷款。
与住房不同的是，购买写字楼时的首付比例不得低于50%，所以贷款比例则不得高于50%。同时，写字楼的贷款利率一般会在基准利率的基础上，上浮20~30%，具体则视个人情况和银行政策而定，这不仅远高于公积金贷款利率，且比住房的商业贷款利率更高。
此外，在贷款期限上，也和产权70年、最多可贷款20年或30年的住房不同，写字楼的产权一般只有40年，贷款年限最多10年。不过在还款方式上和住房贷款一样，有等额本金和等额本息两种方式，同时你也可以选择按月还款，或者选择全部或部分提前还款。
所以你可以根据你手头上的资金情况，找当地银行问问写字楼的贷款利率是多少，然后用房贷计算器算算月供情况，最后结合写字楼的投资回报率，综合考虑怎么投资。
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三分钟读懂住宅、商铺、办公楼厂、房贷款区别
办理房屋抵押贷款必然要用房子作为抵押物，房屋类型有很多,例如：住宅、别墅、商铺、办公楼、厂房等等……并不是所有的房屋都可以办理房屋抵押贷款。对于商铺、办公楼和厂房这种比较小众的房屋抵押方式来说，他和普通的住宅抵押有哪些区别呢？？
①进件要求
房屋类型不同对于征信、流水和经营情况等要求也不同。
（住宅）例如：1.征信超过连3累6可沟通2.流水单倍覆盖3.公司正常经营
（商铺办公楼和厂房）例如：1.征信不能超过连3累62.流水最起码两倍覆盖3.公司要缴税和开票，提供报表和审计材料等
②成数
成数高低主要由房产变现性质决定,通常住宅的变现能力最强，厂房的变现能力最弱。举个例子，假设房产价值100万：住宅最高7.5成，也就是75万商铺、办公楼、厂房最高5成，也就是50万。住宅商铺、办公楼、厂房的成数。
③贷款期限
贷款年限由房屋使用年限决定。住宅贷款期限最长可做20年，商铺办公楼和厂房贷款期限最长可做10年。住宅的使用期限一般为50-70年，商铺、办公楼和厂房一般为30-50年。
④贷款利率
住宅抵押贷款利率要低于商铺办公楼和厂房的利率。例如：同一家银行住宅利率3.85%，商铺办公楼和厂房利率则为5.65%
也许你会问，同样是房屋抵押贷款，为什么会有这么大区别呢？
简单来说，首先是性质不同，住宅属于居住的，而商铺办公楼和厂房属于商业用途。另一个原因就是两者市场接受程度不同，相对于商用的房子，住宅的交易量会多很多，变现能力也更强。
彭彭哥：写字楼抵押贷与住宅抵押贷有哪些区别？
伴随抵押贷款的盛行，现如今，房屋抵押贷款已成为很多借款人最重要的融资方式之一。在各类型的房屋抵押贷款中，商品房抵押贷尤为常见。写字楼抵押贷作为比较小众的房屋抵押贷款方式，也逐渐被少数银行和一些金融平台所接受。
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彭彭哥：金融江湖有妙招！相比住宅抵押贷款，以写字楼抵押申请贷款，借款人需要消耗较多时间寻找合适的银行。另外对于借款人而言，写字楼抵押贷与住宅抵押贷主要还有以下两个区别。
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贷款额度不同
通常情况，住宅抵押贷款的额度最高可达房屋评估价值的70%，而写字楼抵押贷款额度则相对低一些，一般是房屋评估价值的50%~60%。当然，市场上一些特有的金融贷款产品，如：财融巴巴A的官方直营产品“红本抵押壹号”，放款额度最高可达到住宅或写字楼评估价值的90%。
贷款期限不同
住宅抵押的贷款期限相对较长，一般在10年左右。也有个别金融机构会给到高达15年的时间期限。而写字楼抵押贷款的时间期限则相对较短，一般是5年至10年。
贷款利率不同
一般来说，住宅抵押贷款的利率，要低于写字楼抵押贷款的利率。此二者的利率，均视不同地区、不同贷款机构、不同时间而定。
