项目融资设计实操流程

一、地产项目融资的基本思路

在当前地产融资监管环境下，地产项目融资操作需重点了解资金机构的如下业务操作原则：

（一）资金方的放款安全原则

目前的地产前融需求达到了历史最高点。以土地保证金配资业务为例，为了防止开发商在缴纳保证金并竟得地块后，后续的土地款资金无法接续而加剧资金端成本或引起退出难的问题，在实际操作中倾向于将“土地保证金配资业务”与“土地款配资业务”打包处理，并在内部作为两个融资项目分别立项。

另外，在实际业务操作中，出于资金安全及监管的考虑，一般倾向于将“并购贷+拆迁贷+补交地价+开发贷”做打包融资处理，也即直接做成全封闭融资业务，其中综合授信的设置一般不超过项目各阶段所有资金投入总额的60%左右。除此之外，对满足条件的项目，融资+代建，相关保险的购买、建成后的代销、运营等均可以由指定的合作方配合处理，以确保项目不出现烂尾风险。简单来说就是将业务做成闭环，资金层面环环相扣，保证项目的正常开发建设，并确保资金方对各个环节以及阶段的监管，最终实现多方共赢的目的。

（二）融资主体、授信额度及放款通道的处理

所谓的“变则通”，做地产融资业务灵活变通思维也十分重要。举例说明：

1.在授信额度的变通上，原则上按照1:1或1:2的配资比例进行配资，即融资比例为总用款需求或担保物总价值的50%-65%左右，但若融资金额无法覆盖开发商项目整体开发的资金峰值需求，则会在原授信比例基础上增加一定的融资金额，不过也会考虑适当提高资金成本。

2.在融资主体的变通上，因考虑到目前针对房地产本体融资限制，若融资方集团体系内存在正常经营、具备一定资金流水的的实业类企业或上下游的非房主体可以配合作为融资主体，则操作方面可以更加灵活。

3.在放款方式的变通上，因信托等放款通道受限，目前在融资操作上更多地通过小贷公司放款合作，或者通过金交所/金交中心产品、区域股交所可转债产品、担保公司反担保设置或地方AMC代持抵押等方式实现融资款项的投放，并实现抵押担保等。

以上几点仅对目前融资操作变通思维的简单阐述，具体还需根据融资主体、项目实际情况设置不同的融资方案。

（三）项目准入、还款来源及抵押物的处理

经常有朋友问及“XX开发商位于XX地方的处于XX阶段的项目你们可以提供融资吗？”虽然有对于项目明确的准入要求，但是对于这类问题很难直接给出明确的答案。以下就向大家阐述一下作为资金机构在选择项目时的基本考量：

1.对于融资业务操作的可行性，首先需建立在业务合规的基础上，不论如何变通，均不得触犯政策的红线，这也是选择项目的首要风控标准。

2.其次，在选择融资项目时，会综合考虑融资主体的综合实力。当然，大型品牌开发商作为资金方喜闻乐见的合作对象，因其体量够大，内部腾挪空间大而成为优选。需注意的是，大型品牌开发商议价能力强、选择面广、对成本的敏感性高，因此对于资金机构而言，这类头部、大型开发商需在充分磨合、长期沟通业务合作点的基础上才有一些合作的契机。相较而言，市面上一些有其他实业或产业支撑、同时储备多个优质项目的主体以及地方龙头、中小开发商等更值得关注（综合评估其资产负债率、资产规模、短期项目拓展能力及开发操盘能力、主要市场所占份额等），并且这些能根据项目实际情况接受较高成本的开发商也是非银金融机构更理想的合作对象。

3.再次，项目的优质程度、项目本身及集团现金流情况。依托于项目的回款是融资方的第一还款来源，包括了项目自身的销售回款以及依托于该项目的再融资实现的资金置换。因此，对于资金机构而言，投后监管对销售回款的监管就有十分重要的意义。另外，根据放款经验，大部分项目的还款并非仅仅依托于项目本身，更多还是依靠集团的现金流的补充，通过集团的资金调拨或再融资实现资金的置换，这一点也与前文第二点对交易对手选择相关。

4.最后，项目融资出险时抵押物的安全垫功能是重中之重，为防患于未然，抵押物的选择也十分重要。以土地款配资业务为例，通常都无法前置抵押，但可以接受其担保物的错位抵押，最后办理土地证后再将融资地块抵押至我们指定主体名下。不过就抵押物的选择而言，需充分考量抵押物的变现能力，净地优于建成物业优于在建工程，无租约的优质物业优于有租约的物业；是否具有分割单元的产证还是一本证、是否具有独立使用性等都是需要重点考虑的因素。

二、资金机构的选择方向

先前一次分享问到“开发商的融资需求主要有哪些”？有些朋友开玩笑说“开发商哪个阶段都缺钱”。虽然一笑而过，但是却道出了“真理”。开发商的资金需求贯穿了开发商从拿地到开发建设的全过程，就资金需求类型而言，包括土地保证金、土地款配资、开发建设资金（及开发贷）、购房尾款/车位融资、并购资金配资、自持物业融资等各个阶段的融资需求。另外，以X城市更新项目为例，还包括三会、四会阶段融资、立项之前的融资、立项后专规前的融资、专规后的融资等阶段。

就资金的供给端而言，主要为银行、信托、保险、保理（当前地产融资较为活跃的机构）、基金、地方AMC、金控平台、个人资金等，当然诸如银行、信托等机构地产融资监管受限，但是对于满足条件的项目仍旧是在可操作的范畴。

三、融资成本问题

一般而言，开发商都有自己的成本控制，因此，对融资成本是否可以做低一般都是开发商重点关注的问题。但是，对于资金方而言，融资成本的设定，是综合考虑开发商综合实力、项目的成熟度、所处阶段、优劣度以及资金方自身运营及运营团队所需成本的结果。如果资金方的资金本身来源于募集资金，因考虑到募集的成本，最终该资金成本转嫁给融资方，该资金成本就不会太低。因此，弄清楚融资成本的构成十分关键。

1.以银行开发贷为例，综合年化成本可能达到11%，其中贷款利率按基准利率上浮，剩余部分一般按“中收”处理（指银行的中间收入业务）；信托融资也类似，部分上市公司不愿意对外披露太高的融资成本，所以会在“票面利率”之外按投顾等费用形式处理；私募产品、金交所收益权或股交所可转债类产品等更为明显，前端管理费和咨询费等实际就是借款利息的表现形式。

需注意的是，银行对地产融资成本年化8%左右，但是根据不同的开发商及项目其成本亦有高低不同。另外，银行融资时亦可能要求融资方消化行内部分不良资产、购买理财产品等方式，最终变相提升综合融资成本。

2.募集类产品（如基金、金交所产品、可转债产品等）的成本构成：募集服务费/咨询费/顾问费（3%-6%，具体根据各家服务机构及项目、产品情况不同而有所差异）+管理费（1%-2%，具体根据不同管理人实际情况不同而有差别）+投资人收益（地产类投资产品一般目前仍旧是固定收益为主，市场上一般根据投资人投资金额的不同分段设置为9%-11%）+其他费用（如通道费、募集托管费、代持抵押通道费等）。注意，以上所述均为年化收益或年化费用。

3.地产信托成本构成：募集服务费/咨询费/顾问费（1%-2%，根据不同信托公司的不同，其财富中心的相关费用可能为千几）+信托报酬（1%-2%，地产信托一般为1.5%）+投资人收益（7%-9%）+其他费用（如托管费）。综合而言，优质开发商信托融资成本一般在年化10%-12%左右；中小开发商信托融资成本一般在年化13%-15%、16%均有可能。注意，以上所述均为年化收益或年化费用。

4.目前市场上短拆过桥的成本大致为月息2%-2.5%，日息1.5‰/天-2‰/天；担保机构的担保费、增信费用为年化1%-2%。

5.由于抵押的办理，一些房管部门仅认可持牌金融机构或类金融机构，因此，实务中有一些机构会通过抵押代持的方式解决抵押的问题。如通过小贷公司放款，之后抵押办理在小贷公司名下；亦有机构通过AMC公司办理代持抵押，一般AMC办理代持抵押的成本在4‰-1%不等。当然，外地AMC是否可办理本地的抵押业务，具体还需以当地房管局的监管为准。

6.对于城市更新项目，立项之前的项目，一些私募基金的融资成本为年化18%-19%，立项之后的融资成本为年化15%-16%；一些金控平台，在专规之后，其融资成本为年化15%-18%。当然，具体的成本需根据融资主体的综合实力及项目的好坏来综合设定。

7.就土地款融资业务而言，目前一些中小开发商可接受土地拍地保证金年化25%以上的融资成本，也即基本上按照短拆过桥的成本来计算；另外土地款配资的综合成本为年化15%-22%左右。

8.受中美贸易及国际环境的影响，目前一些外资资金的年化成本亦根据项目的实际情况上浮1%-2%左右。

四、融资期限、放款速度及周期问题

地产前融业务在融资期限的设置上一般以3+3或6+6居多，但因当前已进入第四季度，一些机构资金进入资金回收及业绩盘点阶段，目前亦尽量缩短融资周期。以前融为例，大部分资金机构倾向于操作3+3的相关项目。另外，资金使用期限方面资金方通常会设定所谓的“低消”，也即最短使用期限。如3+3的业务模式中，最低消费期限为3个月。

就放款速度及周期而言，因融资过程中存在各种不确定因素，具体周期及速度需根据项目尽调情况、资金协调情况、资金方内部决策机制等最终确定。按照一般的业务操作流程，以地产融资项目内部放款流程为例，一般融资方在初步对接后，提供融资申请书及项目可研报告（必备文件）——公司内部初审——初审通过，与融资方电话或微信会议沟通确认基本情况——收集具体资料，进行现场初步尽调，撰写立项报告——召开立项会——立项通过后，一周内进场进行具体尽调——召开投决会——投决会通过后，签署协议、办理相关手续、放款。

另外需特别说明的是，以前融业务为例，在给融资方提供融资时，除要求融资方提供融资申请书、项目可行性报告外，还会向融资方进一步核实开发商拿地的方式（勾地、招拍挂以及竞拍成功机率等）、土地性质及商住比例（如含公寓业态的，该公寓是否可通燃气）、土地成本、周边楼面地价、保证金比例、预计拍地及拿证时间、用款时间、可接受的抵押形式（抵押前置或后置）、可提供的过渡期抵押物、当地是否可以将抵押物抵押至非金融机构、当地预售解押政策、当地开发贷政策等等。

五、融资金额及配资比例问题

在配资比例及融资金额的设定上，一般按照资金方及融资方1:1或2:1配比，即资金方自有资金出资35%-50%。

但是，为了确保资金安全，加厚安全垫，通常资金方在放款前会要求项目公司股东已完成注册资本的缴纳以及资金方正式放款前融资方自有资金已出资到位。另外，若融资方股东或关联方对其存在借款的，则还会要求融资方的股东及关联方的借款劣后的债权受偿，在资金方提供融资期限内，不得归还股东及关联方借款，项目公司亦不得对股东进行利润分配等。

六、增信担保措施的设置问题

在增信担保措施的选择上，根据项目及融资人的实际情况主要包括抵押、质押、担保以及维好承诺、差额补足承诺等信用增级等措施。

（一）抵押

就抵押而言，选择的抵押物需具备可变现性。上文亦提及，我们在选择抵押物时优选净地抵押，其次为建成物业，并且综合考虑该抵押物业的位置、可建设的业态、建成后的去化能力等；另外，考虑到存在的潜在的完工风险，最后才考虑选择在建工程做为抵押物。对于土地款配资业务，通常允许用其他资产作为抵押物作为过渡期抵押物补充，但是在取得土地证后即需要将该拍得地块抵押至资金方指定人员名下。

由于受限于各地抵押政策的差异性，在办理抵押前还需落实该地房管局是否接受非金融机构以及异地金融机构作为抵押权人等一系列问题。目前对于非金融机构无法作为抵押权人的问题解决，联系到上文提及的“变通思维”，目前市面上的一些操作方式是与地方AMC合作，由地方AMC作为抵押权人；或通过小贷公司放款；或引入担保公司设置反担保，将抵押物抵押至担保公司名下等等。

（二）质押

质押层面，包括项目公司剩余股权质押给资金方或补充其他项目公司的股权质押；销售回款中提取的一定比例的保证金质押；申请存单质押等等。

（三）担保

担保的选择则需根据项目的实际情况及交易对手的综合实力，设置集团及个人担保，引入融资方控股股东、实际控制人及其配偶，甚至将其成年子女、项目公司高管等作为保证担保人。另外，若融资主体综合实力相对较弱，我们则会要求融资方引入其他国企担保机构提供担保，并进行信用增级。

（四）维好承诺及差额补足承诺

维好承诺及差额补足承诺作为非法定的担保措施，为融资方提供信用增级方面具有积极的意义。并且，维好承诺以及差额补足承诺作为非预计负债，并不纳入融资方的人行征信，另外对于上市公司而言，一定程度上可免除公开信息披露的要求。

七、放款方式设置问题

放款方式亦需根据资金的性质及项目的实际情况来综合设定。具体包括明股实债（其合规性在此不再评述）、小股+大债并附加对赌条款、通过小贷公司或担保公司、地方AMC放款、通过发行区域股交所可转债产品放款、通过发行金交所/金交中心产品定融计划或摘挂牌类产品放款、通过发行基金产品提供融资、对于满足条件的项目，通过银行委贷放款等等。

石家庄市自然资源和规划局藁城分局关于优化营商环境的工作措施

石家庄市自然资源和规划局藁城分局

关于优化营商环境的工作措施

为切实优化全区营商环境，进一步激发市场活力，按照区委区政府关于优化营商环境的相关文件和会议要求，确保各项决策部署和工作举措落实落地，结合自然资源和规划管理工作实际，以“流程最短、时限最短、服务最优”为目标，制定如下举措。

（一）规划审批手续提前介入。加强内部科室协调联动，审批手续提前介入，建立项目台账，实时跟踪服务，提前了解项目地块及周边情况，及时拟定规划条件，提前进行建设工程设计方案审查工作，形成齐抓共管、运转高效的工作新格局。

（二）压缩规划手续审批时限。按照科学合理、精简效能的原则，简化申请材料、优化审批程序、压缩审批时限。主动与项目涉及部门对接，加强局内部责任科室之间的沟通协调和申报事项整合。合并规划选址和用地预审，审批时限由原来10个工作日压缩为5个工作日同时出具；合并建设用地规划许可证和用地批准书，审批时限由原来的共需5个工作日压缩为3个工作日；建设工程规划许可由7个工作日压缩为3个工作日。

（三）全面提高供地服务效率。进一步提高供地前期准备工作效率，加快用地报批和供地节奏，实行供地卷宗负责制，安排专人盯办及时移交，申请规划设计条件、红线图，收到规划设计条件和红线图后及时到市局抽取评估机构，进行地价评估，同步进行地块勘察、测量工作，压缩组卷时间，20个工作日完成上报。

（四）不动产登记实现再提速。对原不动产登记业务办理时限进行压缩，实现再提速，首次登记法定办结时限为30个工作日，现压缩至5个工作日；转移登记法定办结时限为30个工作日，个人房产转移登记现已压缩至1.5个工作日（单位产转移、继承、赠与为5个工作日）；抵押登记法定办结时限为30个工作日，个人房产抵押、单位净地抵押已压缩至1.5个工作日，其他抵押压缩为3个工作日；变更登记法定办结时限为30个工作日，现压缩至1个工作日；注销登记法定办结时限为30个工作日，现为即时办结。

（五）不动产实行“一窗受理、并行办理”。采取“一次提交、一口出件、无现金缴费、快递送达”的运行模式。目前，不动产登记中心、房产交易中心、税务局三个单位通过“一窗受理”窗口联合办公，通过政务外网已经完成全流程对接，通过系统升级、机房建设等措施，实现“一条龙”服务，让群众只跑一次就能拿到不动产证，提升群众办事便利度。

2021年4月23日

监制岳立新

编辑郭继聘

制作李嘉琪

信托保障基金难“兜底”

在经济持续调整的背景下，信托理财市场经历着转型带来的种种不适，尤其是产品延期兑付从偶发变为频发，令投资者担心。考虑到信托业系统风险增强，自今年4月1日起，酝酿已久的信托保障基金在国内正式实施。不过，信托专家表示，信托保障基金只是一种“托底”工具，保障的是整个信托业的稳定，就个人购买产品来说，还是要密切注意项目风险，挑选实力强、信誉度高的信托公司，以免出现违约兑付的情况。

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信托延期兑付频发

近日，原定2015年4月16日到期的“新华信托·汇源6号房地产基金集合资金信托计划”(以下简称“汇源6号”)出现延期兑付，原因是其所投“石家庄卓达碧水馨园住宅项目”销售进度出现问题。虽然业内人士指出，项目延期不算违约，但普益财富研究员付巍伟表示，“延期兑付表明信托公司作为受托人没有充分估计到融资人的信用风险状况，或者现金流状况。”

这并不是今年第一起地产信托的延期兑付。1月，恒盛地产被曝项目销售回款慢导致资金困难，中海信托、光大信托、四川信托和中融信托都被牵涉其中。

与此同时，由于其他金融机构过失而被“误伤”的信托产品也浮上水面。3月27日，平安信托发表声明，因为河北融投大股东被托管，与其合作的一信托项目无法按期履约。据悉，该项目是平安财富·汇利8号集合资金信托计划。平安信托称，已与融资方及河北融投就回购价款支付以及远期受让价款支付进行交涉，已向融资方及河北融投发出付款提示函，同时，正继续积极与河北省相关政府部门领导沟通，协调融投控股作为增信主体，帮助借款人增加新的融资，以保证信托计划兑付。

3月28日，华澳信托总裁杨自理致华澳信托投资者的一封公开信被披露。其中值得关注的是，杨自理以近期宣布延期的长昊27号广州潮流站集合资金信托计划为例，表示华澳信托会继续负责做好信托项目的投后管理，做好受托人的职责。

据公开资料显示，长昊27号是一款固定型股权投资类集合资金信托计划，其中大于等于100万元低于300万元的份额年化收益率为10.5％；大于300万元的份额年化收益率为11％。各期信托单位的预计存续期为12个月，均可延长2个月。该产品本应于今年2月18日到期，华澳信托却在到期日前一天发布公告称长昊27号项目延期。

信托产品延期兑付的原因有很多，总的说是受经济低迷影响，算是转型的阵痛。但对普通投资者而言，一旦出现延期兑付，必然担忧资金安全。信托专家指出，高门槛的信托产品本就不是“无风险、高收益”，投资者应慎重购买，“面对明显高于同类理财产品的收益率，必须有清醒意识，不能盲目崇拜收益率，毕竟高收益率高风险是市场的基本规律。”

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信托保障基金维护行业稳定

一般而言，信托产品出现兑付危机时，解决途径通常包括:延期兑付、借新还旧、第三方接盘(项目重组出售抵押资产偿还投资者)、自有资金接盘。

需要强调的是，延期偿付行为不是严格意义上的违约。通常在项目合同中，考虑到后期可能面临的流动性问题，会有一旦无法到期偿付，设立处置期的条款。处置期通常最多在3个月到半年期，应受益人大会同意，只要在此期间偿付就不能算违约，这也符合《信托法》的要求。

但事实上，从去年延续至今的信托兑付危机已开始影响投资者的信心，以往根本不愁销售的信托产品也遭遇难题，甚至有些中小公司的产品出现滞销。为建立信托行业市场化风险处置机制，预防大规模产品风险，监管层设立了中国信托业保障基金，这项制度的出台令很多投资者“放下心中的大石”。

所谓信托业保障基金，是指为了防止单一信托公司倒闭造成行业风险而设立的制度。目前，保险、证券、期货等金融行业均已建立行业性保障基金，以保护投资者和化解行业风险。分析人士表示，信托保障基金作为最后一道防线，可以帮助个别信托公司渡过难关，相当于集中行业的力量去帮助个别信托企业，这也能让投资者重拾对信托行业的信心。

但是，信托保障基金成立实施后，并不意味着投资者今后买信托就可以放心大胆不看风险。用益信托分析师廖鹤凯表示，目前市场上的信托产品还是鱼龙混杂、良莠不齐，投资者购买信托之前应考核项目的真实性、担保的条款、信托公司的风控能力，因为信托保障基金只有到信托公司运作上出现问题，如需要重组或接管时才会运用，维护整个信托行业稳定的意义更大。

据悉，在银监会3月下发的《关于做好信托业保障基金筹集和管理等有关具体事项的通知》(以下简称《通知》)中要求，各信托公司从今年4月1日起，按照2014年未经审计的母公司净资产余额的1％认购保障基金，并将认购资金缴入保障基金公司在托管银行开设的专用账户。此外，信托公司于7月15日前，将上季度认购资金缴入上述账户。对于以后年度缴纳保障基金的安排，《通知》规定，资金信托按照季度结算，每个季度结束后，按上季度新发行资金规模的1％认购；财产信托按照年度结算，信托公司将经审计的前一年收取报酬的5％认购。

分析人士指出，上述规定明确，信托公司发行的信托产品都是按照发行的资金规模按比例计提的，并非完全能覆盖整个信托产品的兑付金额。

格上理财信托分析师王燕娱指出，信托保障基金对于信托产品的保障作用并不是很大，一旦信托项目出现危机或违约兑付的风险，按照合同管理流程，一般还是信托公司、担保公司进行兑付，信托保障基金动用的机会并不大。

实际上，根据规定，保障基金只可在五种情形下进行救助:一是信托公司因资不抵债，在实施恢复与处置计划后，仍需重组的；二是信托公司依法进入破产程序并进行重整的；三是信托公司因违法违规经营，被责令关闭、撤销的；四是信托公司因临时资金周转困难，需要提供短期流动性支持的；五是需要使用保障基金的其他情形。

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投资者应学会睁大双眼

业内专家表示，信托理财产品涉及领域广泛，产品结构多种多样，涉及到的金融名词、专业术语较多，需要投资者具备一定的“产品解读能力”，包括产品期限、产品投向、风险控制措施等。

比如，投资者应选择期限合适的产品。信托产品在期限设定上比一般理财产品复杂些，投资者必须明确资金的使用周期，有些信托产品标明可提前终止，这个终止权利是信托公司的权利，不是投资者的权利；有些产品标明是1＋1年期，是指其可能是1年期也可能是2年期，有些产品标明是1年期可提前半年结束，这其实极有可能是半年期，因为监管要求信托产品不能少于1年期，所以信托公司在产品结构上为提前结束打好了“提前量”。

专家表示，投资者选择信托产品时，一方面要解读好期限的内容，另一方面不要选择有可能产生错觉的期限产品，例如资金是1年期不用，就不要选择1＋1年期的产品；资金是1.5年期不用，就不要选择可提前半年结束的产品，因为产品一旦延期或不能提前结束将影响资金使用。同时，要选择自己熟悉认可的领域。如果不看好房地产就不要参与地产信托产品，而且只要产品结构涉及土地、地产工程等内容就都不要参加；如果不懂红酒或普洱茶就不要参与此类信托产品。一旦因冲动购买不熟悉不认可的投资领域，会在产品没到期的阶段中提心吊胆，这样理财反而得不偿失。

另外，信托产品以抵押担保为重要风险控制措施，担保物的价值越高越好、担保物越容易变现越好。从流动性分析，股票抵押和股权抵押流动性要强于固定资产。从价值评估分析，金融机构的股权要优于企业股权，小面积土地多的地块抵押要优于大面积单一地块抵押，土地加地面在建工程抵押要优于净地抵押。