中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，每个月月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，每个月月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“它们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂繁琐，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，却还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了3到5手，需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及到刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”

只需“抄抄材料”就能获得贷款？108人被骗合计493万

近日，北京三中院审结一起“手抄贷”诈骗案。诈骗分子发布广告称可为不具备资质的借款人提供身份信息“包装”服务，声称只需“抄抄材料”就能获得贷款，但事实上，这些诈骗分子根本不会申请贷款，仅仅是为了骗取“包装”费、服务费。本案中，共有108名受害人，合计被骗金额高达493万余元。经法院一审、二审，郑某等二十人因犯诈骗罪被判有期徒刑一年五个月到十三年不等。

受害人刘先生因个人征信问题不能从银行等正规金融机构贷款，2020年6月，刘先生从微信朋友圈看到某公司发布的“快速办理无抵押大额信用贷款，放款快”的宣传广告，便到该公司了解情况。业务经理闫某接待了刘先生，称可以操作办理贷款，但需要将其包装成某汽车销售公司的销售经理，补充收入流水和纳税记录，因此需要缴纳“包装”费和贷款服务费。

由于着急用钱，刘先生不假思索就申请办理贷款20万元，并交纳费用1.3万元，双方签订委托贷款合同，同时附有免责条款，载明如果由于事主原因导致银行拒贷，所交费用不予退还。第二天，闫某向刘先生提供一份材料让其背诵，以“准备面签问答”。又过了两天，该公司业务员带刘先生到“放款公司”面签，“放款公司”问了很多刁钻的问题，比如：事主上班的乘车路线、公司周边建筑等，让刘先生无言以对，最终刘先生没有通过“面签”。

业务经理闫某再次劝诱刘先生，如果申请100万额度的贷款，就可以走特殊审批手续，争取现场手抄的模式，但需要再交相关费用4.5万元。刘先生着急用钱，便又同意了。再次“面签”时，刘先生把材料手抄了一遍，但对方公司又称其书写的内容与原件细节不符，还是不能放款。刘先生意识到被骗后报警，最终案发。

一审法院根据案情，判处参与诈骗的郑某等二十人一年五个月到十三年不等的刑罚，后田某等三人以量刑过重为由上诉至北京三中院。北京三中院经审理认为，郑某等二十人以非法占有为目的，采取虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取他人钱财，各上诉人及原审被告人的行为均已构成诈骗罪，且系共同犯罪。最终裁定驳回上诉，维持原判。

法官提示，如果要通过中介贷款，则需要详细审查中介公司的资质以及业务员的从业资质，并在签合同时，注意明确放贷公司是否属于正规金融机构以及贷款利息等重要信息。

称两三万元可“包装一下”，新城涉嫌诱导购房人违规“骗贷”

日前，江苏商报发现，位于江宁区，由新城地产操盘的上宸云际，在销售过程中涉嫌诱导购房者“骗贷”。

对此，南京一银行相关工作人员明确表示，银行对房贷审查有一套非常严格的标准化流程，通过假离婚等欺诈手段来降低首付款比例，根本行不通。此外，业内人士提醒购房者，“骗贷”行为一旦被发现，不但会影响个人信用记录，还有可能触犯刑法。

记者调查：五成首付可以做到三成

记者表示看上了88平的户型，但目前有房有贷，五成首付对于投资来说不太划算。

“南京政策很严，按照你们的情况，有贷款记录，贷款没还完的话，要八成首付，贷款还完了首付也得要五成。”销售人员这样告诉记者。但他随即话锋一转：“实在想要三成首付，你们找个第三方公司包装一下。”该销售人员开始引导起记者来。

“是不是就是所谓的担保公司？”记者问道。

该销售则给出了肯定的答复：“是的，我们有合作的，到时候可以介绍一下。可以帮你把首付做到三成。有贷款记录的话，收取的费用相对高一点。”

当记者问到价格时，该销售表示，一般要看到征信报告后才能报价，正常两三万元。并表示：“这都是你们和他直接谈，我们不参与的。”

记者随后质疑，“你们不参与我们怎么有保障？”该置业顾问笑道，“这个你放心，既然能在我们这边做，那肯定是有关系的。我们给你介绍的，肯定比你自己在外面找靠谱得多。”

律师说法：“骗贷”不但影响个人信用记录，还有可能触犯刑法

通过造假降首付，真的如销售人员所宣称的那样毫无风险吗？

记者采访了多家银行，相关负责人均表示银行对房贷审查有一套非常严格的标准化流程，通过假离婚等欺诈手段来降低首付比例，根本行不通。

相关律师对此表示，以欺骗手段签订的贷款协议，构成欺诈，银行完全可以通过法律途径撤销合同并收回贷款。此外，该律师表示，“骗贷”行为还会进一步影响个人信用记录，情节严重的甚至可能触犯刑法。

记者随后联系了新城苏皖大区品策负责人，对方表示：“没有此类现象，我司将保留追究其法律责任的权利。”

对此，江苏商报将继续关注。