普融花：申请住房公积金借款注意事项

继央行五次下调借款利率后，用户购房意愿不断增强。对有购房意愿的用户来说，虽然可以申请商业住房借款、综合借款或公积金借款，但三者中公积金借款利率最低，所以申请公积金借款的意愿更强。那么，对有公积金福利的用户来说，申请公积金借款前应了解哪些注意事项呢?

如何申请高额度公积金借款?

在超低利率的情况下，当然使用公积金购房最为划算，按照此前北京市住房公积金管理中心发布的通知，目前北京地区公积金借款额度最高已经提至120万元，那怎么能够全额使用呢?

首先，房子不能超过90平方米。既然是使用公积金买房，那么房子本身的认定当然是首要条件。根据北京市住房公积金此前调整后的政策，购买政策房或90平方米以下的首套自住住房，借款最高额度为120万元。购买90平方米以上非政策房或第二套住房的，借款最高额度为80万元。

再次，除了首套房如今许多购房者出于子女教育和养老原因，会购买第二套房，但申请公积金借款时家庭人均居住面积必须在31.31平方米以下才能用公积金。

申请公积金借款需要什么条件?

用户计划使用公积金购房后，除了满足连续缴存12个月以及北京市相关限购要求外，最为重要的条件就是首套房。如果公积金借款认定为二套，购房者在借款时除了公积金本身最多只能贷80万元以外，对于借款总额也有限制。

另外，申请住房公积金借款除了首套房的标准外，在还贷能力方面公积金也与商业借款有所不同。并不仅仅是需要满足单身或者夫妻月收入总额须是月供两倍以上的要求，在公积金缴存额度上，也需要满足个人市管公积金月缴存额度高于840元或夫妻总额高于971元的条件。

因各个地方公积金借款政策不同，所以用户在申请时应参考当地公积金管理中心条例，并以条例内容为准。此外，随着降息不断持续，未来国内借款利率或有进一步下调的可能，用户申请购房借款的意愿或将提升。

2022年北京最新限购政策，外地人在北京买房需要什么条件

非京籍家庭限购政策

持有效《北京市工作居住证》已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房若单身未婚或离异人士只有购买一套住房的资格。驻京部队现役军人和现役武警已婚家庭(持有效的军官证或警官证)，名下无房，则可购买两套住房若单身未婚或离异人士，只有购买一套住房的资格。在本市没有住房且连续60个月(含)以上在本市缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，无论已婚或单身，只有购买一套住房的资格。这里需要注意的有三点：

新政中的住房，指的是纯商品住宅。无论是在认房产、还是在认贷款记录时，都只认纯商品住宅；所谓“家庭名下房屋”，只看你准备交易新房时当下的那个节点。如果你曾经名下有3套房、5套房，但是已经全都卖了，那么从“认房”的角度，仍属于名下无房；所谓“认房”，是认全北京市市域范围内的住宅。住房贷款政策

（1）判定首套房资格,是指借款人在全国范围内,没有通过贷款购买过住房,也就是无贷款记录同时还需满足在北京市目前没有住房。

（2）区分首套房与二套房资格,是以家庭为单位。在北京市无住房,不仅仅指借款人本人无住房,还包括借款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房,都认定为家庭拥有的房屋套数。

这里仍有几个重点需要注意：

住房贷款记录的范围是指全国范围内,而不是仅仅包括北京市“认贷”不仅包括住房商业贷款记录,还包括住房公积金贷款记录“认贷”是“认记录”，只要您曾经有过住房商业贷款或住房公积金贷款,不论是否结清,都算有贷款记录，即归为二套资格；“认贷”不管有多少笔，都只认一次。比如，在外地有两次购房贷款记录，在北京还有一次公积金贷款记录，这种怎么算？事实上，这些只算一次。也就是说“认贷”只分有和无，“有”就算二套，“无”就算首套；若贷款购买的房屋是商业类住宅,则不计算贷款记录以住房为担保物,完成的消费贷或者经营贷,亦不算入贷款记录；购房人本人无固定收入，由其父母担保还款(父母须为在职人员)，直接认定为二套贷款。若为接力贷，子女后续贷款算首套。本人有多年工居办理的经验，有问题欢迎留言、咨询。

北京下调首套房公积金贷款，对买房来说，能起到多大作用？

文/子木

01

刚刚，北京公积金也下调了。

市管首套房住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别降至2.6%和3.1%。

我想，这种罕见现象里应该藏着“一把火”。

熟知北京市场的人应该知道，北京的公积金一直都是非常苛严的，不容易贷出来，贷出来的额度也非常少。

非常鸡肋。

以家庭为单位公积金最多能贷120万元，前提条件是，在北京缴存公积金满12年。

相当于每缴存一年，可贷10万元，不足一年地按一年计算。

按照一个正常北漂的人生履历推算，毕业后是23岁，如果想贷满120万，需要等到35岁……

然而大部分有条件的基本在30岁左右就六个钱包上车了，那时候公积金贷款也就是7-80万。

面对500万起步的房价来说，好像总感觉哪里不对。

有些人说了，即使贷满了，这点儿利率下调也没用。

的确，我算了一下，如果按照100万的额度，30年等额本息方式来算，首套房公积金贷款利率下调0.15个百分点后：

30年可少还约2.95万元……

120万也就3万多块钱，面对500万起步的房价，杯水车薪，难有大的影响。

但看待事物，不能局限于一个面，而是在上帝视角的三维甚至四维空间。

北京这次公积金利率下调，是近7年来的首次调整，创下近20年新低。

这其实意味着，风向标开始动了。

楼市调控就是这样，刚开始，投石观水。

如果溅不起水花，那么接下来还会继续搬出更大的石头往水里扔。

所以不出意外，北京公积金额度会提高，适用范围会更广，审批时间也会更短……这套加法也会随风散播向全国各地。

这些年，公积金制度因为效率和公平，一直被广为诟病，而现在寒风习习，利益者集团选择退而求其次，公积金的改革环境就出现了。

我查了一下，目前全国公积金缴存余额还有8万亿，操作空间较大。

“跨省通办”和“跨省住房公积金异地互贷”可能是改革的重点。

届时会刺激一批需求出来。毕竟北上广深大部分年轻人还是买不起房子的，最后可以通过公积金在二线或者老家置业，对市场也算是一个增量。

像北京这样的城市，还有很多招可以用，游刃有余，但对于一些能级较弱的地方，现在已经捉襟见肘，出得招开始“畸形”……

02

昨天我看新闻，一个叫做山东微山县的地方，推出一系列救市新政，其中一条赫然眼前：

无房低保户、低收入、特困家庭买房，最高补贴3万，以消费券发放。

这个政策，我读了三遍才勉强看懂。

不知道对低保户有误解，还是对买房有误解。这无异于从工地抓住一个打工人，告诉他，我给你50块钱法拉利代金券，你赶紧去4S店，整一辆跑车。

微山县二手房均价是5119元/²，一套房子最小按60平米算，也得30万。

微山县低保每人每月880元，农村低保每人每月700元。城市特困人员基本生活标准：每人每月1144元，农村每人每月910元。

就算是付首付，攒下一套房的钱，也得用个7-8年，就算是四处借了钱付了首付，银行会给特困户发放贷款吗？

假设银行给特困户发放了贷款，那接下来的月供对他们生活的挤压该是怎样的呢。

我想，这个政策的出发点，其实并没有考虑到如何刺激“有效需求”，帮助人们置业，而是单纯地想救市，实现经济增长任务。

对于一些城市来说，今年年底会很危险。

楼市冷冻+疫情影响+需求不够，时间长了会出现“踩踏效应”，当人们丧失信心，抢跑卖房时，一场罕见的暴风雪运动就会来袭。

而现在，很多地方依然浑然不觉，“扣扣搜搜”。

刺激楼市，讲究的就是“大开大合”，先把成交量拉起来，充分让利给买房人，门槛归零，该免的都免，该补贴的补贴。

等成交上行，稳住“信心”，楼市才能回到正轨，这时候“土地财政”才能走出困境，城市才有持续前行的资金动力。

如果无法明白“让利于民，取之于民”这个道理，最后房价几乎都会沦为中国北面的极端，鹤岗前辈。

这段时间又有40个城市出台了救市政策，但仔细捋一遍，发现基本没有新招了，都在围绕着降利率、增购房指标、发补贴、提贷款额度、生娃优惠……

不出意外，今年的救市频率会登上历史巅峰。

这次对于微山县来说，即使全面发放3万元买房消费券都很难有效果，何况只针对特困户。不过从其身上可以看出，一方面政策在畸形化，另一方面则是对困境的无奈。

当大潮结束后，没有产业和人口支撑的城市，一定会被房地产反噬，这是千年不变且不可逆转的铁律。

这句话我在几年前就跟大家仔细解释过，如今实现后，反倒有一种悲凉之感，直上心头。

有道是，汉青史上丹心照，自有后人评。

03

现在无论是国际局势还是国内局势，都不明朗，大家都不知道下一步该如何发展。

这段时间我跟很多朋友聊天，看多派和看空派打得不可开交，但归根结底是，短空长多。

9月15日以来至今（10月10日收盘），上证指数已累计跌近一个月，不仅频刷阶段新低，也让其时隔数月再度跌破3000点关口。

接下来除个别在“宣泄式”行情中一路下跌外，往往会有行情的反复，期间常出现整数关口激烈争夺地“持久战”。

在这个层面上看，股市的能量又一次败给了楼市。

2007年沪指第一次站上3000点，现在还是3000点左右，而楼市的2022年显然是2007年不能比的。

今年以来央妈财爸拼命给楼市，对股市却是不闻不问，亲儿子与干儿子，再一次地淋漓演绎。

楼市、股市、汇率、民生，四方保卫战已经打响，而这又恰恰出现在艰难的“冲顶时刻”。

古今中外，没有一次“复兴”是轻松的。过去的韬光养晦，时光不再，漂亮国盯上了我们，势必是一场史无前例的鏖战。

而对于大家来说，这个时间段，一定要稳住心态，套死的卧倒不动，未入场的现金为王，投资一定要瞅准时机，同时正好花时间去投资思维和认知。

只要底层逻辑不变，未来一切都还有讨论的意义。