北京二手房交易新政来了

9月23日，北京市住建委和市规自委印发通知，表示为提高存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求，将试行存量房交易“连环单”串联改并联办理。

试行二手房交易“连环单”串联改并联办理

9月23日，北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》（以下简称《通知》），表示为提高存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求，北京市试行存量房交易“连环单”业务并行办理。

北京市住房和城乡建设委表示，按现行做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。为打通“堵点”，自2021年起，市住建委在部分经纪机构中进行了试点，将“连环单”业务优化为并行办理，有效压减了交易时长。在总结试点经验的基础上，市住建委和市规自委正式下发《通知》，在全市范围内试行存量房交易“连环单”业务并行办理。

据悉，《通知》在继续严格执行商品住房限购政策规定的前提下，优化了购房资格核验操作，即：纳入“连环单”业务的购房家庭，其卖出住房网上签约后，即可视同该套住房“暂时”转出，进行买入房屋的购房资格审核，待完成买入住房的网签后，可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。《通知》还明确了“连环单”业务办理的流程、规则等内容。目前，仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围。

下一步，北京市住建委将会同有关部门，监测评估“连环单”并联办理的实施效果，依托不动产网上办事服务平台，加强交易、缴税、登记各环节的信息流转和业务衔接，在兼顾安全和效率的前提下，逐步完善优化相关措施。

业内：优化营商环境、

促进二手房交易更便捷

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京宣布试行存量房交易连环单业务，有助于促进二手房交易的便捷，对于购房者改善性住房需求的释放也有积极的作用。

同时，严跃进认为，此次政策中有三点值得关注。

第一，落实共同申请制度。通知明确，“连环单”家庭与卖出方、买入方达成交易意向，就办理“连环单”业务达成一致意见，共同向提供经纪服务的经纪机构提出“连环单”业务申请。换而言之，两笔交易三个当事人需要同时签订此类交易协议。

第二，优化资格审核。通知明确，“连环单”家庭已签订合同（卖出）网上签约未转移登记的房产，购房资格审核时不计入名下房产套数。从这里可以看出，其相当于此类家庭一旦出售房产，就可以很快获得再次购房的购房机会。

第三，通知还明确交易中途停止的处理规则。指出若是此类连环单交易中该家庭出售房屋这个过程终止，那么下一单即该家庭继续购房的工作也要停止。“这样做，实际上就是要确保此类连环交易不会出现交易风险。但如果房屋出售成功了，后续继续购房或不购房则相对来说比较独立，不受前面交易失败的影响。”

“此次北京楼市政策，实际上也是优化营商环境、改善二手房尤其是卖一买一行为的重要举措。”严跃进认为，首先二手房连环交易，往往和改善型住房需求有关，即类似卖掉小房子再换大房子，此类交易其实有两笔，过去两笔分开操作，造成交易周期明显拉长，也使得交易成本较大。而现在北京搭建了此类平台，客观上也使得此类交易的成本明显降低。对于这两笔交易的三方，即“连环交易家庭-买方”、“连环交易家庭-卖方”而言，后续只要签署了此类协议，那么就可以将此类两笔业务并轨操作，自然使得交易环节变得简便。

其次，此类做法有助于更好地激活改善型购房需求。严跃进表示，对于一些购房者来说，此类流程简便，自然在“先卖后买”的操作中更加游刃有余，这也有助于交易效率提高，叠加当前二手房的各类信贷支持政策，那么购房方面的便捷度提高，也有助于此类家庭更好换房。

“此次北京的政策，总体上就是一个换房的政策。”严跃进表示，换房政策是目前各地需要积极优化的内容，包括此前各地推出的待抵押过户的政策，实际上都是换房政策的重要体现，“此类政策需要推广，也需要积极做宣传。”

附通知全文：

北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和自然资源委员会关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知

各有关单位：

为提高存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求，本市试行存量房交易“连环单”业务并行办理，现将有关事项通知如下：

一、试行范围

“连环单”是指在同一时期内，购房家庭（以下简称：“连环单”家庭）先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理（以下简称：“连环单”业务）是指优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。

试行期间，申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件：有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求；出售原住房后，具有本市商品住房购房资格。

二、业务流程

（一）办理程序

１.共同申请。“连环单”家庭与卖出方、买入方（向“连环单”家庭出售房屋的一方称为卖出方，购买“连环单”家庭房屋的一方称为买入方）达成交易意向，就办理“连环单”业务达成一致意见，共同向提供经纪服务的经纪机构提出“连环单”业务申请。

２.提交承诺。“连环单”业务的交易各方签订《房屋交易“连环单”业务并行办理承诺书》（以下简称《承诺书》，见附件），在“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”（以下简称：服务平台）上传。

３.同步资审。买入方购房资格核验通过后，“连环单”家庭通过“服务平台”完成卖出房屋的网上签约手续，同步提交购房资格核验申请。“连环单”家庭已签订合同（卖出）网上签约未转移登记的房产，购房资格审核时不计入名下房产套数。

４.有序网签。“连环单”家庭购房资格核验通过后，通过“服务平台”完成新购入房屋合同（买入）网上签约流程。

５.依次登记。“连环单”家庭卖出、买入房屋可同时申请办理购房贷款、纳税及不动产登记业务。不动产登记部门根据网上签约时间，顺序办理卖出、买入房屋的不动产登记。

在资审、网签、登记过程中，如“连环单”购买方未通过购房资格核验的，依《承诺书》约定，“连环单”业务进程终止。

（二）注销程序

“连环单”家庭卖出房屋的网上签约注销的，“连环单”家庭及买入方已完成的购房资格核验结果自动失效，相应的网上签约合同依《承诺书》自动注销,无法继续办理不动产登记手续，网上签约合同注销信息同步推送至贷款机构。

“连环单”家庭买入房屋网上签约注销的，不影响其已完成的卖出房屋网签和登记效力。

三、工作要求

各经纪机构，要严格甄别申请家庭是否符合连环单并行办理条件要求，做好政策解释，严禁将不符合条件家庭纳入连环单业务办理范围。将《房屋交易“连环单”并行办理承诺书》纳入经纪服务合同档案，按相关规定保存。

本通知自2022年9月15日起执行。

编辑：黄梅

北京购买二手房贷款有哪些问题需要注意

在北京购买二手房的贷款业务主要分

为商业贷款、公积金贷款、组合贷款，

该如何选择?

从贷款成本方面考虑，公积金利率最低:一般来说优先选择公积金贷款，其次选择组合贷款，最后选择商业贷款。但公积金贷款政策较为严格，贷款额有限，一般公积金贷款额度不足情况下优先选择组合贷的形式，不足的额度用商业贷款补足。需要注意的是，公积金及组合贷，办理周期长，如果时间紧，或其它没法使用公积金贷款的情况就只能选择商业贷款了。商业贷款办理时效快，相关审批政策也更市场化。

公积金贷款都需要注意些什么?

公积金贷款申请贷款前:

开户时间满6个月且近6个月足额连续缴存公积金。

申请贷款至放款:

1.公积金缴存状态处于正常状态:

2.个人缴存额不可随意变化:

3.国管公积金不能提取公积金账户余额:

4.家庭名下不能有其它未结清的公积金贷款。

征信:

1.所有未结清的贷款及信用卡还款状态不能处于逾期状态

2.国管公积金买方近两年内有连续3-5次贷款类逾期(不包括助学贷款)公积金贷款部分额度下浮20%，两年内贷款类逾期连续6次以上拒贷。

其他注意事项:

1.买方家庭名下全国住房贷款记录有两次及以上或者北京有一套住房且有其它住房贷款记录的公积金拒贷

2.买方如离婚不满一年，贷款算二套:

3.购房人中不能有未成年人

4.不能有违规违法记录

5.国管组合贷，卖方若有未成年人，不能受理(可特殊沟通，以银行审批为准)

6.国管组合贷款买方非配偶共有房产不能受理

7.国管组合贷款卖方(配偶)无行为能力不受理

8.如果房子是两套打通的，共用一个门，看上去完全是一家，不能受理

9.买卖双方提供所有资料真实有效，符合公积金管理中心的要求

10.亲属间(前妻前夫间)买卖不受理。

商业贷款购房有哪些情况需要注意?

买方:

1.如离婚不满一年，贷款算二套:

2.收入证明金额要能满足贷款需求，符合银行要求

3.无违规违法记录

4.夫妻双方如逾期次数过多(信用卡和其他类贷款、车贷还款逾期都计算，原则上2年内超过连三累六，当前有逾期、信用卡处于止付或冻结状态等)会影响贷款审批，视情况银行可以拒贷:

5.放款前征信不能有变化，不能有新增消费贷、信用贷等，会影响放款-

买卖双方:

1.买方年龄及所购房屋建成年限会影响贷款年限

2.亲属间(前妻前夫间)过户不能申请商业贷款

3.买卖双方资料真实有效:

组合贷款需同时满足商贷及公积金的贷款要求。

热问｜二手房交易个税需交多少，哪些情况可免征？

北京的刘先生最近想买一套二手房，经过多日看房，他看中了丰台区一套面积75平方米、总价约500万元的二手房。而在看房过程中，刘先生发现，二手房交易中的税费比较复杂，比如有一项个人所得税（简称“个税”），很多房子的征收标准都不一样。刘先生想了解的是，北京二手房交易中的个税究竟要交多少？哪些情况可以免征个税呢？

解答：

在二手房交易中，个税是主要税费之一。根据相关规定，个税是一种所得税，纳税主体是卖方，税率为全额的1%或售房所得的20%，具体视房屋登记年限、卖方家庭住房情况及房屋原值信息而定。而在实际交易中，通常卖方会将税费计入房价之中，从而成为买方的一项购房成本。

对于个税如何征收，北京链家研究院分析师冷会表示，房屋持有满五年，且为售房家庭在京唯一住房的可免征个税，不能同时满足以上两个条件的均需缴纳个税。从征税标准来看，若能查到房屋原值且能提供原始契税发票，则按售房所得的20%征收个税；若无法追溯房屋原值，则按计税价的1%征收个税。

举例来看，一套房子成交价为500万元，原值为300万元，那么其所需交纳的个税为（500-300-必要成本）×20%≈40万元；如果成交价为500万元，无法追溯到房屋原值，那么所需交纳的个税为（500-本次交易的增值税及附加）×1%≈5万元。其中，“必要成本”包括本次交易的增值税及附加、原契税、装修款和贷款利息等。

值得关注的是，究竟哪些情况可以免征个税呢？对此，冷会表示，除了持有满五年且为售房家庭在京唯一住房的可免征个税外，另外还有这三种情况也可以免征个税：其一，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属免征个税；其二，夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个税；其三，直系亲属（父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹、孙子孙女）赠与免征个税。

新京报编辑杨娟娟校对赵琳

图/ICh