2023北京楼市:看空没脑子,看多没智慧!

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:北苑04年老房比二拨子朱辛庄新房价值上涨空间及何时换新问题因碰到现金流瓶颈动念现有房产：北苑17号线勇士营（23年底通车）旁04年房市价655万，固安孔雀城已腰斩但尚未下房本，贷款95万待还），宏福苑小产权出租状态还固安房贷；对04年老房是否能跑赢大盘有担心，卖房才有指标够的着的动心了文源府，但是后续朝阳北苑的预期和二拨子不辨雌雄，原本设想能匀出些现金流被后续的预期反而中和求赐教还是明年地铁开通后随行就市再换，如果二拨子文源府没了看看朱辛庄？不知道能不能算潜力股？固安的似乎只能等房本下来才可能抛，目前的贷款只能小产权房租去支撑，或者还有更好的着求指导

A:回答:您好,北京的老旧盘价值是环线逻辑,新盘和次新盘是点状逻辑,老旧盘二环优于三环,三环优于四环,四环优于五环,出了五环如果没有产业区辐射,行情基本都一样,能不能赚钱看的是入场价,北苑有西边中关村和东边望京来广营两大地区辐射,04年的老房子综合价值也高于文源府,文源府的楼盘价值大于地段价值,这种盘后期兑现后期都不会太短,稳妥方案如果计划置换应该是往确定性更高的板块换,本身北苑确定性已经很高,单纯为了某一个楼盘的品质付出不确定性我觉得代价大了点,其次固安的我觉得节前节后可以关注下市场,如果有好转的话可以适当折一下价格转手,没有房本签远期合同,对于买家没有任何风险,手续上做好,只要价好没有做不成的买卖,小产权找合适的机会也应该尽快出掉,租金本本是房产受益的主体,把资源集中一下买一套优质商圈的盘连续吃5-8年的行情,以后无论是再买入还是置换升级主动权都在您手里,祝顺利!

Q:提问:京总您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升级为南向或者南北通透的三居，因为熟悉这边的环境，就想在附近换，哪个小区性价比高，给些意见呗？

A:回答:您好,北苑的望春园、茉莉园,这两个盘性价比和流通性都不错,居住体验也可,品质更高一级的可以关注下华贸城、世华泊郡这两个比前两个盘的居住体验更好,更有长持的价值,在往上一个等级是福熙大道、润泽悦溪、润泽公馆、亚奥金茂悦、花语城可通过星球精华栏文章16北京房产投资核心逻辑和原理中,对房价涨幅及下跌规律有过详细的系统分析,所有区域前期经过某一利好因素发生过暴涨都会有几年的冷静期,而朝阳这些优质板块都是正常的涨跌,比较稳健一些

其次如果考虑三里屯的老公房不如去海淀买,海淀的老公房要比朝阳的行情好一些,这两个区域购房人群不一样,朝阳年轻人居多,年轻人聚集的板块次新盘行情比较不错,海淀西城购买者年龄普遍比朝阳大所以老公房行情优于朝阳,朝阳东南部比较热门的商圈一个是三里屯,一个是合生汇,其次就是大悦城了,国贸和三里屯主要以商业服务为主,纯住宅区很少,要么就是老公房,合生汇附近比较偏大,大悦城品质次新盘扎堆,从刚需到终改所有产品线在这个区域都能满足,所以口碑资源一直都很好,再者国贸以北有断层缺陷,缺乏优质住宅区,所以朝青这个位置一直都是吸收朝阳东部购买力较优质的商圈,华纺和青年汇淘到笋盘可直接入,中部可以淘淘望京的,望京产住结合,天花板相对也比较高,可关注慧谷阳光、首开知语城,可参考星球精华栏文章16北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来在半年一年之内获取5年的收益之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州

而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱

整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调可通过星球精华栏16朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利

Q:提问:京总您好，看了您星球的文章我深受启发。想和您聊聊选房的事。个人情况：1.本人小镇做题家，33岁，京户，家庭年收入100。老大两岁多，明年上幼儿园。即将迎来二胎2.19年年底在石佛营东里买了一套顶层的两居室。现在眼看着二胎马上出生了，顶层爬起来确实不太方便。

3.目前如果房子卖掉，加上父母把老家两套空置房卖掉，大概能有个300多万吧，杂七杂八的再凑凑，估计能看550左右的房子。4.国家目前出免个税政策，对我这种满二的房子是个利好。需求如下：1.因为有两个孩子，就想着给孩子搞个差不多的学校，石佛营这边的学校实在是太烂了；

2.本人从事互联网行业，换工作的地点基本上都在中关村、望京、西二旗等地方。3.学区房的价格太高，我这个钱只能搞个一居室，然后只能租房子住。互联网本身也不太稳定，对我来讲是个很大的挑战。4.房子最好带电梯，不带电梯就看低层。爬楼梯对二胎家庭绝对是挑战

选房策略：看了看房子，想在亚运村板块买房，主看安慧里，其次看安慧北里秀园。1.安慧里我之前租房的时候住过，那边的社区是真的不错，有个1.2w平米大花园，老人带孩子很方便，省钱安全。我妈之前还在那边认识好几个带孩子的朋友，在那边不孤单。但是那边小学相对次一些，初中能上嘉铭分校2.安慧北里秀园那边学校要好一些，可以上陈经纶嘉铭分校，可以九年一贯了。但那边没啥小区环境，我的钱只能买到该小区比较次的房子。3.交通上的话感觉安慧里好些纠结的点：

1.从选板块来看：亚运村这几年也没啥大的改变了，产业也很一般，感觉保值性还可以，但是成长性就一般了。石佛营这个板块我是眼看着变好，我住这一年多，朝阳站、万象汇、老旧小区改造，修各种路网。未来还会有朝阳站商业配套会起来，3号线会开通，我感觉这边还有继续成长的空间。

2.从选小区来看。安慧里的房子都偏老，而且房型、楼型非常多。这个小区优点是热闹，缺点也是热闹（很乱），人员构成也比较乱。我认为，这个挺限制他的学校教育水平和保值空间。秀园在这方面感觉好一些，但是这边房子确实太贵了，我这个预算只能买到那边流通性的差的房子，实在不敢接盘。我在这里想问的是：1.我现在这个情况，出房合适不合适？2.我选亚运村这个板块到底好还是不好呢？有没有更优的选择呢？3.假设我选了亚运村，我选安慧里的话到底对不对呢？

A:回答:您好,感谢信任!1、卖出是否合适,取决于买入的产品,我在星球精华栏文章87北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情

2、亚运村虽然近些年过气了,但区域文化很好,人文素质也很高,房屋的保值属性很不错,安慧里还可,安慧北里秀园存在学区溢价,包括慧忠里同样存在很严重的学区溢价现象,隔壁的保利金泉06年的商品房社区价格也就接近10万,秀园慧忠里多出来的就是学区溢价,单纯说从石佛营东里换到这个区域不管买哪个盘,都比继续持有石佛营东里要有价值

3、抛去学区属性,从纯投资角度,亚运村的成长环境和朝阳大悦城相比,大悦城可上升空间更大,房价天花板更高,朝阳能够聚集年轻人的地方就两个,一个是三里屯,一个是朝阳大悦城,三里屯主要以公共服务为主,朝阳大悦城除了公共服务,整体的居住环境在朝阳也属于排名靠前的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,

东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区这也是这个区域价格一直被推高的原因,如果做纯投资布局,把石佛营东里的房子出掉,您们的收入还不错,配上一定的杠杆,在大悦城附近买一套品质三居室,更有利于资产的保值升值性,很容易能吃到板块红利可参考星球精华栏文章87北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情

涨幅平均值低于同区域涨幅,如果同比以上楼盘则很弱回龙观当下和未来都会持续吸收市场上的购买力,西二旗非产住结合,所以才成就回龙观包括东侧的立水桥500以内可以压缩面积看看回龙观的第二梯队流星花园三区、北京人家2居室500出头,立水桥属于溢出区域,溪城家园保值性很好但升值性不如回龙观如果必须选一个三居室溪城家园尚可,如果有条件能选回龙观优先回建议认真阅读精华栏的文章81史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷写了不少,我们普通人利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢

我在星球精华栏文章81北京房产投资核心逻辑和原理中优质房产的标准)可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全配置杠杆的高低要看家庭的收入情况如果能保证未来5年月供即可按上限操作,前提是选筹正确,祝一切顺利!

Q:提问:京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；

涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢

A:回答您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能

3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08北京楼市价值正在沙化

04因为保障房充足，所以商品房B涨

07浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17北京房产投资核心逻辑和原理

82通州跑赢大盘选筹导图

84北京持币200W以下的投资术

86丰台跑赢大盘选筹导图

持续更新中

北京楼市:此类房屋加速退潮;最后抛售就在今明年!

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总您好。拜读了您知识星球的文章，受益匪浅，相见恨晚。现状：我们家6口人，两个孩子在西城月坛上学，分别在5年级和2年级。两位老人70+。我们两口子在西城工作，西单和陶然亭。年收入100多点。已有两套房，一套丰台万年花城一期三居，估价850左右，一套西城月坛一居（可改两居），估价670左右。还有一部分房贷，手上现金扣除房贷就没剩了。目前两套都租出去了，自己在学校附近租了一个三居。

未来的考虑：1.未来5-10年主要还会围着孩子转，在学校附近居住。老大24年初中，现在的三居有点局促了。2.自己年龄在那，加上家里有老人，希望有个固定的基地，三居起步，四居比较好。3.不论是考虑家里两个男孩，还是考虑家庭资产配置，还是要保有两套房。我觉得现在有这么几种选择：

方案一：维持现状不变，未来居住还是以租为主。自己的两套出租能覆盖租房的钱。但是两套房未来增值的潜力都是一般，担心资产被动缩水。方案二：西城一居就地换一个三居。学校附近三居一是价太高，二是老破小居多，房价中学区加成多，未来不确定性大。相比现状，减少了租金收入，同时增加了贷款压力，我个人觉得这个方案不如方案一。

方案三：出售两套，加杠杆买一个三居或四居。地点西城最方便，学校附近的不确定性高，考虑广安门一带的优质盘。或者向西考虑五棵松附近。方案四：纯投资向。出售一套，换一套增值潜力大的，居住仍以租为主。相信您看的出来我对下一步充满矛盾和迷茫，希望借助您的智慧，帮我把一把未来的方向。谢谢！

A:回答:您好,1、目前持有的2套房产,万年花城一期和月坛玉泉营、草桥、西局、菜户营、广外这些位置都是受丽泽辐射较为不错的板块,在过去的几轮行情中,受气氛烘托部分优质盘吃了红利,玉泉营的领头羊是万年花城五期、其次是青秀城、花城四期、三期、二期万年花城早年这几个盘在这个位置表现比较一般,一二三期的价格高于三环新城8号院和7号院,但在居住体验上两盘差距不大,而性价比不如三环新城,所以花城一期在市场上表现较弱,现在的价格和17年基本一样,具体可查阅星球精华栏文章16北京房产投资逻辑和原理理解文章核心投资置换非常简单,按照文章内容选筹,跑赢大盘是最低要求,这点自信还是有的,祝一切顺利!

Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：

1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。

A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%2021年一直处于下跌趋势,这种盘置换掉是正确的可通过星球精华栏文章16北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情

其次永丰产业基地这个板块到目前为止依然属于概念性的区域,海北虽然有规划利好,但兑现周期可能会很久,这个位置需要大概养5-8年的时间才会逐渐成型,但你看看现在这个区域的价格已经卖到了8万以上,其实买新区更多的是冲着好楼盘、新区域、好价格去的,如果价格高了,就把未来的房价提前预支了,再去投资意义就不大了,再者兑现的过程中还存在不确定性,处于机会成本考虑不如拿确定性更高的板块,心里更踏实一些祝一切顺利

Q:提问:京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；

涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢

A:回答您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能

3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情

2、圣馨和凯旋城从楼盘角度这两个盘在太阳宫和亚运村商圈内属于尾部楼盘，在市场上缺乏竞争优势，过往的行情数据也都一般，从区域上太阳宫要比望京高一个等级，但亚运村要比望京低一个等级，综合应该是优先望京区域，优质楼盘，其次太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。

3、这个价位购买人二套和首套购买税费相差没有特别大的明显，主要是出卖人房子的属性，是否满五唯一，这个税费变化很大，其次顺义的房子可以和家人商量，如果决定要卖，可以在此次置换计划中一并考虑，顺义本地没有核心产业支撑，房价也常年洼地，如果一家人决定搬到城里生活，不如把顺义的房子出掉把资源集中在这次置换上，一是为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产，从这两个维度上看是没错的，至于孩子目前还在顺义上学，可以考虑房子置换时租一套，只是会折腾一点，并不会影响生活质量和孩子的教育，比较有利于家庭资产的成长性。建议认真阅读精华栏的文章81北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情如果拿以上三套房中的任意两套去做置换,从理论上只能往更高等级更高楼盘上换,这样不会失去房子的涨幅,北京现在的每一轮龙头板块都是从核心区开始轮动,其次跟上行情的就是以上的次级板块,从实际需求1500万的总价也应该布局到北京的龙头板块,这样的资产含金量很高,流通性金融属性以及保值增值性都比较牢靠.

2、大红门开的中海和金茂府项目,并不是所有的品质盘随意分布就会涨价,这是错误的概念,楼盘品质高需要符合本区域的购买力,如果购买力跟不上或者大多购买力都来自通勤大概率会站岗,大红门这个情况相当于是矮子里面拔将军,现在的购房逻辑是要凤尾不要鸡头关于选筹上建议认真阅读星球精华栏81巧用杠杆，贷款的利用

5、关于选筹上:百子湾的价值主要是刚需群体较多,如果1500以上的总价会稍高,这个板块的盘这么高的总价会导致流通性变差,如果考虑在百子湾附近的话可以往朝阳大悦城看看,逸翠园160平的复式,5个卧室总价在1600左右,首开熙悦尚郡200平一层带花园的复式5个卧室总价在1500左右,这两个盘第一符合您们对居住面积的要求,其次符合对高品质的要求,逸翠园06年,熙悦尚郡16年的,朝青这个地方的现象是品质盘一片,能承接朝阳东部大部分刚需+置换改善群体,房价相对很牢靠,保值增值能力也很强,比大红门的价值要高一些望京和奶西这个板块也可选,但居住品质以及面积要求可能难满足,如果满足面积只能压缩单价扩大面积,这样的盘就失去投资属性了,祝一切顺利,有问题再沟通!

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宏观类（部分文章）

01史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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81北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83大兴跑赢大盘选筹导图

84丰台跑赢大盘选筹导图

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首付分期、骨折降价30万，为了年底回款，开发商真的急疯了！

这几天，朋友圈里一条条卖房广告炸开了锅！

正如我三个月前的预测，年底了，开发商急于回款，成都一个又一个项目开启了大促销，而且是真真实实的优惠，毫不含糊。

降价30万、打折16%、送家电券、送5年物业费、送轿车、买住宅送公寓等，各楼盘纷纷使出十八般武艺，吸引广大购房者的目光。

有些购房者像捡到宝一样，心动得当场刷了钱。

若论当下对刚需购房者吸引力最大的武器，当数首付分期。

一方面是开发商费尽心思，促销跑销量，另一方面是部分购房者囊中羞涩，但年底购房欲望强烈。

这不就是天作之合吗？

原本大几十万的首付款，现在仅仅10万块钱就能实现买房的愿景，利息还给你降到零，绝不让人民群众多掏一毛利息钱。

大好事，咬咬牙，跺跺脚，无脑冲哇？

不，一定不全是。

优质的捡漏项目肯定不少，但一些盘潜藏的坑也不小，越是这种时候，越是丝毫不能马虎，越要注意甄别。

多地频现首付分期、返现

甄别一：首付分期和低首付不一样。

降首付加杠杆，例如100万的房子，首付30%降到20%，贷款就从70%提到80%，原先30万买房变成了20万买房，这就是降首付加杠杆，这在远郊存在。

首付分期，则是100万房子，首付30万，客户出10万首付，开发商无息补贴20万。

换句话说，买房仅需首付10%...

其余的20%开发商打到你的个人银行卡上，一次性被划走，这20%的钱也平均分摊到你以后每个月的月供里。

↑戳图片，可计算每月月供↑

当然，还有首付10%也全返的，好家伙儿，相当于零首付直接上车，果真还是城里会玩！

不少之前费尽周折四处筹钱的人感叹道，这早来几年就好了，它刚需爷爷们早年借钱的辛酸简直不忍回想。

甄别二：分清区域和开发商为啥首付分期和降价？

毫无疑问，今年房产市场相当不容乐观，大多数项目都在苦熬，艰难求生。即使这样，也有一个比较。

首付分期和降价，这股风，最先源于远郊，而后刮到近郊，从简阳、黄龙溪、视高，到新都、温江、大面，如今五城区、甚至高新南也未幸免。

然而，力度还是不一样。

远郊5万、0首付就能上车，五城区、高新南基本还要10~30万。

同时，远郊首付分期一般2~3年，或者直接就是低首付，开发商补贴。而主城首付分期一般是3个月，6个月的都比较少，还是比较适度。

众所周知，最先撑不住的地方，价值越小，由于地段价值不足，使得在本轮楼市下跌周期中，它们成了最惨的祭品。未来，即使市场回暖，也是好区域好板块率先走出行情。

年底前捡漏，重点看看这些，但最重要的就是价差、价差、价差！没有价差的不要下手。

同时，开发商面临的情况也不一样。

要高度警惕一些房企的资金链问题，有的以烂为烂，今年已经危如累卵，你贪图它的降价，它迷恋你的本金。

尤其是一些地方性小房企，只尝试性开发过1-2个项目的，这种清一色的SOS危险信号。

而有的一些，是年底为了做账，是实实在在的降价、首付分期来利民的。受大环境影响，很多房企的销售目标完成率不到50%，最后一个月，趁近期针对房地产一系列的扶持，抓紧抢收成了关键。

你不抢，汤都没有了！

是国企，如果还是现房，购房者有漏可捡也是完全可以上车的。当然，比起促销活动送东西，选择直接降价的开发商来得更实在。

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首付分期是工具

主要看是不是适合你

当然，首付分期和降价，不管是业内还是购房者，都充满着争议，认为首付分期就是割韭菜，降价也就是不好的盘才会降价。

就拿首付分期来说，个人觉得，就是一个工具，关键在于是不是适合自己，而非好坏。

锦上添花型：对于本身购房资金就不缺乏的购房者，首付分期无疑就是锦上添花，购房者完全可以将大部分的首付款资金，进行其他的投资。

雪中送炭型：于本身收入可观，但由于某些原因，短时间内无法筹齐首付款的购房者，毕竟钱难借、屎难吃。首付分期就是开发商送的一张上车的门票。

饮鸩止渴型：最该警醒的是那些掏不起首付，眼中只看到3、5万购房的所谓投资者。对于这样的购房者来说，首付分期犹如饮鸩止渴，弊端远大于利好。

一旦签约后，不仅需要还银行贷款，还要短时间内筹集资金填补开发商的首付款，一旦遇到裁员、收入不及预期，资金紧张程度可想而知。

断供、法拍也不是不可能！

随着买方市场的深入，首付分期的楼盘会越来越多，各项目的优惠折扣也更大了，整个行业都在为了迎合购房者，去做不断的变化和调整。

而你，不能全盘否定，关键还是从自身去考量，看看未来能否抗住同时还房贷和分期款的压力。

能，就大胆干，不能，就相对谨慎。

乖乖的去挣钱！

就在年底开发商抢收之际，针对房地产的暖风频吹。厦门岛外大幅度松绑限购、南京的二套房（未结清）首付比例从6成降低至4成等，就连房地产是支柱产业又被提及。

很明显，救市迫切感比以往更甚。

那么，随着疫情的放开，明年，你觉得房地产会回暖吗？欢迎留言区讨论！