30分钟完成贷签 北京链家“随心签”成为行业新风向

三方连线、验证身份、电子签约、录像留存……刚刚在北京买下人生首套房的蒋清，至今都不敢相信，买房过程中的面签、贷款等繁琐流程，居然在网上轻松实现了“一站式”全包圆。

在蒋清看来，他买的房子虽然不算大，可由于是套老公房，又牵扯到商业贷款，一系列的流程难免要多跑几趟。为此，蒋清提前向部门经理打招呼，准备请假先把房子的事儿办妥。可没想到的是，链家经纪人为他推荐了“随心签”服务，不但可以选择任何蒋清觉得方便的时间、地点，由经纪人上门面签；同时，还能选择通过网络连线，无接触地约卖家和银行信贷经理一同线上贷签。这下，蒋清不但不用请假，生活与工作也都没有耽误，高效、安全地买到了心仪的房子。

2022年里，像蒋清这样选择北京链家“随心签”的人不在少数。此前，不少购房者都曾苦恼于“深夜排队”和线下“跑断腿”的购房手续，现在居然可以在无接触的情况下，半小时完成签约。北京链家推出的“随心签”，正在让传统的购房签约模式发生着颠覆性地改变。

推动行业升级交易周期缩短一周

“随心签”的推出，改写了一直以来的面签规则，绝不是一件容易的事。在“推翻”旧有模式前，必须要构建起安全的签约模式，以保障买卖双方的权益。在这方面，链家其实早在疫情发生前就开始探索无接触的线上签约模式。

北京链家交易中心总经理刘旒告诉北京青年报记者，链家最初探索“随心签”模式，是源于消费者的需求，不少消费者在体验了传统面签后，都提出能否由链家代办各项手续，以节省时间。

但现实是，居间方不能代替消费者出面办理。这就导致面签需要30多道繁复的手续，和消费者“请假难、跑断腿”之间出现了严重矛盾。解决这个矛盾并提升消费者体验，是链家推出“随心签”的初心。

随后，疫情的冲击和线上贷签的推出，让北京链家“随心签”服务成为很多消费者的首选。

张文女士最近就刚刚通过“随心签”体验了一次线上贷签。由于工作关系，张女士的丈夫长期在国外出差，回国很不方便，这就导致新买的房子迟迟不能完成面签，张女士十分焦虑。这时她接到经纪人的电话，得知可以线上操作，大约需要半个小时的时间。于是张女士和丈夫通过网络连线，与卖家和银行端联系。

为了适应时差，双方的线上贷签定在了北京时间晚上10点，和预期的一样，通过30分钟的线上交流，顺利完成了签约。对此，张女士感到十分惊喜，“线上贷签这项升级让我的各项安排很灵活，不会耽误家人正常工作和休息，还在这么短的时间内把重大的事情给搞定了，那天真的挺高兴的。”

和张文女士有相似感受的消费者不在少数。数据显示，在选择“随心签”的消费者中，65%的人选择了升级版的无接触“线上贷签”，这是今年链家升级推出的“随心签”线上贷签模式。尤其在11-12月疫情期间，线上贷签占总交易的比例更是上升至78%，12月甚至高达86.84%。

线上化带来了效率的大幅提升。对于消费者来说，原本线下要耗时3个小时的签约，现在通过线上提前预约，平均用时仅25分钟，即可完成银行交互和确认加签署，整个线上核签半个小时之内完成。效率提高了90%。整个成交周期更是缩短了5.8天，相当于一周的时间。

“线上+线下”的有效融合，不但方便了交易流程，也成为促进行业升级的契机。作为北京链家随心签“线上贷签”的合作方，中国工商银行北京分行个贷业务部总经理穆乐华表示，“‘随心签’产品的高品质服务理念和银行的服务需求是一致的，都是适应市场及客户需求变化，以用户为导向进行精细化服务。”

数据显示，北京链家自推出线上贷签以来，半年时间线上贷签量达到了4027单，包括中国工商银行、中国建设银行、中国银行、北京银行等16家合作银行积极参与其中，商贷交易单覆盖率达到了98.68%。

提升安全性和仪式感面向全国推广

经过一年的推广，“随心签”服务得到了很多消费者的认可，占比达到总交易量的97%。尤其是线上贷签服务，成为消费者的新选择。

刘旒表示，相比线下签约过程中需要根据银行作业时间办理相关业务，“随心签”线上贷签进一步打破了时间和空间的约束。在现有的交易记录中，25%左右的业务发生在非工作时间，其中最早的一笔是6:39，最晚的一笔是23:01。

有了北京链家“随心签”的探索经验，无接触的线上签约会成为房产交易市场的新风向吗？毕竟国内每年都有着上百万套的房产交易，省时省力的线上签约模式，几乎是颠覆性的。

其实，这中间还有两个重要的挑战，就是线上贷签的安全性和体验感。

刘旒告诉北京青年报记者，为了保证线上交易的安全性，北京链家采用了多重验证的方式：通讯运营商实名认证或银行卡实名认证二选一，再叠加人脸识别，双重保护；同时实时短信提醒，发送验证码等，共同保障交易安全。在他看来，某种程度上线上贷签在安全性的审核方面会更严。

即便如此，仍然有不少消费者会选择线下签约。据了解，房屋买卖作为大宗交易，相比于线上快捷的流程，部分消费者更需要线下签约的仪式感。还有一部分消费者是高龄群体，对于手机使用不熟练，选择也相对保守，更愿意选择线下。再有就是网络卡顿，制约了一部分消费者选择线上签约。未来，链家将针对这三种顾虑对“随心签”的服务持续进行升级，进一步提高消费者体验。

实际上，链家多年来一直致力于让房产交易更安全，更安心。今年是链家成立的21周年，在升级“随心签”服务的同时，链家也将对消费者的承诺升级为九大安心服务承诺，用实实在在的赔付为消费者构筑交易安全的保障体系。数据显示，截至2022年11月30日，北京链家安心服务承诺累计退赔垫付金额11.52亿元，退赔垫付26021笔。

在刘旒看来，正是敢于兜底，敢于赔付，让链家收获了消费者的信任。随着网络技术的进一步发展，在北京取得成功的“随心签”业务也将陆续在大连、武汉等全国其他城市推广。

从消费者的角度看，房产交易线上化是大势所趋。提高了效率，节省了时间，全程网办的新模式，也将让房产交易变得既安全又便捷。

（应受访者要求，蒋清、张文均为化名）

文/北京青年报记者李桁

重大利好！下个月起，房贷又能省一笔了

2022年全年，与房贷挂钩的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）共下调三次，总计35个基点。

若购房者的房贷利率是锚定LPR定价且重定价日为每年1月1日，下月起要还的房贷就可以节省不少。

来源：中国货币网

100万房贷每年能省2000多元

2022年，5年期以上LPR一共下调35个基点，其中1月下降5个基点，5月和8月均下降15个基点。目前，5年期以上LPR报价为4.30%。

2019年8月，央行实行房贷利率的新政策，住房商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

即：住房商贷利率=LPR+一定的基点。

以北京地区为例，目前银行执行的房贷利率为：

首套房商贷利率=5年期LPR+55个基点=4.85%

二套房商贷利率=5年期LPR+105个基点=5.35%

对于正在还贷的存量房贷，按照合同，要得到重定价日才执行新利率。

若重定价日是每年的1月1日，下月起月供就能省一笔了。

以北京地区的首套房为例，按100万、25年的等额本息商业贷款计算：

2022年12月：4.65%(2021年12月5年期以上LPR）+55个基点=5.20%

月供为：5963.02元

2023年1月：4.30%(2022年12月5年期以上LPR）+55个基点=4.85%

月供为：5758.84元

每个月大约可节省204.58元，一年可节省约2454.96元。

值得注意的是，重定价日一般有两种情况，一是贷款发放日对应日，比如您的贷款是2020年4月12日发放的，那么每年的4月12日就是重定价日；二是每年1月1日。

很多房贷的重定价日都是每年1月1日，对于这类房贷，2022年全年下调的35个基点，下月起将一并在房贷月供中体现。如果重定价日为贷款发放日的对应日，月供将从该日起调整。

明年LPR仍有下行空间

多位专家认为，明年5年期以上LPR仍存在一定的下行可能性。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。

央行最新数据显示，10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，已低于2009年6月创下的有历史记录以来的最低水平（4.34%）。王青表示，无论是与同期企业贷款利率对比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率仍处于相对偏高水平。接下来为推动房贷利率进一步下行，需要5年期LPR报价先行下调。

招联金融首席研究员董希淼同样认为，从10月和11月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，反映出居民消费意愿和能力有所不足，应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，减轻居民住房消费负担，激发企业中长期融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，推动宏观经济稳步恢复。预计明年1月或2月，是LPR下调的时间窗口。

编辑：王寅

年化3%，先息后本，北京房产抵押贷款利率，还会往下降吗？

近几年，银行学习保险行业，搞贷款的开门红。一般是11月份推出，要求年底前完成批贷，元旦过后统一放款。通过贷款利率的优惠，锁定优质客户，有些银行靠着开门红，1月份就能完成全年放贷任务的90%。

这几天，北京某四大行之一，推出了2023年贷款开门红的抵押政策，十年期先息后本，年化3%。这个利率，可以说是抵押贷款，有史以来的最低利率，第一次房产抵押贷款利率降到3%。对于很多，早几年办的抵押贷款，想进行贷款置换的朋友来说，一方面这个利率非常有吸引力，进行贷款置换转贷，每年可以节省不少利息。另一方面，又担心，会不会利率进一步降低，刺激经济，会不会继续降，有没有可能降到3%以内，那么现在置换不就亏了吗？本文就探讨一下，现在3%的，北京的房产抵押贷款，还会继续往下降吗？

首先：我们回顾一下，过往的抵押贷款利率。在2018年以前，当时还没有LPR，执行的是基准利率。当时5年期以上的基准利率是，4.9%。北京的房产按揭贷款，是首套房基准利率上浮10%，也就是首套房按揭贷款的利率是5.39%。二套房按揭贷款的利率是，基准利率上浮220%，也就是5.88%。房产抵押贷款，又叫抵押经营贷，主要是用于企业经营，对于银行来说，借钱给企业经营风险要远大于，借钱给上班族买房自主。所以，抵押贷款的利率正常是远比按揭贷款利率要高。当时抵押贷款的利率，一般是基准利率上浮30%到40%，也就是6.37%到6.86%。

18年—19年，中美贸易战，很多中小企业经营出现困难，为了降低中小企业的融资成本，加上基准利率改为LPR。北京房产抵押贷款的利率，降至5.2%—6%。之后，2020年，众所周知的口罩，房产抵押利率将至，4.65%—5.5%。也就是在这一年，一方面大家觉着疫情很快就会过去，加上房地产还是比较景气，再当时，房产抵押贷款的利率，降至4.65%—5.5%，第一次出现了，抵押贷款利率比按揭贷款利率低的不正常现象。那一年，房产抵押贷款，井喷。按揭转抵押，之前办的贷款利率高现在低，进行转贷重新办理。买房不做按揭，垫资全款买房，过户后办抵押贷款还垫资。等等一些列操作，导致21年年初，房产抵押贷款收紧，部分银行，上调了贷款利率。

都没想到的是，口罩如此顽固，21年至今，一波未平一波又起。对各个行业都产生了很大影响，抵押贷款利率又一次进入了下降通道，2022年上半年，北京抵押贷款利率第一次破4%。现在，为了冲刺2023年开门红，某四大行，抵押贷款利率降至3%。通过近五年房产抵押利率演变的过程，我们可以看到，对比之前的抵押贷款利率，降了60%，大概是打了4折。虽然，不敢说3%一定是最低点。但是，客观来说，这个利率再往下降，很难了。

其次：对比按揭贷款。现在，北京首套房按揭贷款是LPR+55个基点，也就是4.3%+0.55%=4.85%。二套房按揭贷款利率，LPR+105个基点，也就是4.3%+1.15%=5.45%。疫情以前，抵押贷款利率是要高于按揭贷款利率的。这也符合正常逻辑，房产抵押用于企业经营，对于银行来说，肯定是风险要远高于购房人收入稳定，买房自主的按揭贷款。但是，现在，北京按揭贷款的利率4.85%，5.45%，房产抵押3%。上班族都为了买房，每个月都缴纳公积金，公积金政策性补贴，公积金买房贷款利率低，上限60万，公积金贷款的利率是3.25%。通过和按揭贷款，公积金贷款的利率做对比，3%的抵押贷款利率，进一步下降，似乎也概率不大。

然后：我们看一下LPR

贷款市场报价利率（LPiR,LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种[1]。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。

最新报价：2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

上面是百度对于LPR的介绍。我们可以关注两点：

第一：LPR是对于最优质客户的贷款利率。相当于是银行贷款利率的低价，而绝大部分满足不了最优质的条件，所以正常的贷款利率是LPR加多少。而现在北京房产抵押贷款，2023年开门红利率3%，远低于LPR。

第二：LPR是以几家大银行为代表，他们出价加权平均得出的。因为，大银行有政策优势，资金优势，他们的贷款成本最低。大部分中小银行的贷款成本，要远高于他们。之前就有相关分析，对于很多中小型银行来说，LPR就是他们的成本价。而现在，3%的抵押贷款利率。对于很多银行来说，这个利率要比他们的资金成本更低。

最后：办理存贷汇业务的金融机构叫银行。银行的主要利润来源就是存贷息差。如果把银行看成一个企业，存款就是他们进货价，贷款就是他们的销售价格。这几年，存款利率是一直在降，但是正常的定期存款的利率也得在3%—3.5%吧。现在，3%的抵押利率，基本上和存款利率是差不多的。我们现在只是受疫情影响，经济出现暂时的困难，和西方的发展停滞有本质的区别，我们现在阶段，不具备也做不到存款0利率，负利率。尤其是，现在美联储加息，过去很多年一直流传的，中国融资贷款的成本最高，欧美很低。现在的情况是，美国房产抵押贷款利率现在破7%了，北京现在最低是3%.在3%的基础上，进一步下降，暂时是看不到什么可能。

一家之言，只是北京贷款的一个从业者，观点未必准确。欢迎留言，指教交流！