专家建议：激活楼市应从盘活商住存量、取消“限购限贷”开始

多名专家均表示，房地产业是国民经济的支柱产业，但明年下行压力仍较大，为助力经济平稳复苏，应出台包括取消“限购限贷”等“超常规”措施

图/IC

文《财经》记者姚佳莹

编辑朱弢

12月15日-16日，中央经济工作会议在北京举行，部署2023年经济工作。在确保房地产市场平稳发展方面，会议提出，将推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

会议提到，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

值此背景，为着力扩大内需、支持住房改善，落实“金融十六条”等一系列支持房地产健康发展政策，12月25日，《财经》主办北京房地产健康发展研讨会，邀请多位专家、学者为北京房地产健康平稳发展建言献策。

在研讨会上，多位专家均表示，房地产业是国民经济的支柱产业，但明年下行压力仍较大，为助力经济平稳复苏，应出台房地产业的“超常规”措施。其中，建议北京要在房地产新发展中发挥首倡之区的作用，解决“商改住”“限购限贷”等问题，盘活北京存量地产资源。

房地产形势不乐观，提振信心应从北京开始

谈及2023年房地产业形势，与会多名专家并不乐观。

全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，由于今年在八个月的时间里，房地产投资为负增长，不少金融机构、研究机构认为，明年房地产投资在下半年才能恢复正增长。

中国房地产业协会副会长王惠敏表示，对房地产未来的形势不乐观，原因主要是市场信心缺乏、消费动力不足和政商环境不良。

12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

关于如何增强房地产市场韧性，中国城市科学研究会理事长、住建部原副部长仇保兴提出了五点建议：一、各级政府要尽快复工复产，扭转经济预期，这是稳定房地产市场预期的基础性工作；二、保交楼仍是重中之重，是修复市场秩序的当务之急；三、扩大刚需和改善型住房需求，削减对市场主体的约束；四、多渠道扩大住房消费需求，鼓励地方政府、企业和科教机构购买“人才房”，让科技人员住房先宽敞起来；五、协调好住房信贷优惠、房地产解困基金和老旧小区改造补贴等政策工具，稳住重点城市房地产市场，形成风向标。

如何启动房地产市场？多名专家表示，应先从北上深等城市开始，尤其是北京应发挥首倡之区的作用。

汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏指出：“全面启动房地产市场才能启动中国经济，这是明显的因果关系。一些城市新房销售价格下降，居民预期与信心急剧下跌。提振老百姓对房地产的信心，‘稳房价’，应该从一线城市，特别是北京、上海、深圳这三个主要城市开始。”

刘世锦指出了北京房地产未来发展重点。他表示：“过去几年，房地产的发展主要来自都市圈、城市群等结构性需求，都市圈与城市群是中国现在城镇化的重点。北京房地产市场仍具很大潜力，改革的‘落脚点’也正是都市圈，关键是‘圈’内的库存。”

针对目前北京等一线城市房地产市场的问题，中国经济体制改革研究会副会长、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲指出：“目前，中国的人口迁移不仅是是从农村迁移到城市，更多是从小城市往大城市迁移。但中国过去的城镇化战略违背了人口迁移规律，对小城市大量供地，对大城市则进行一系列限制，结果是小城市盖了房子，人口一直在流出，而人口流入的大城市却由于供给不足而房价暴涨，出现了结构性问题。”

“充分认识目前人口迁移的特点，房地产发展还有巨大潜力。可以从北京等大城市周边的中小城镇开始取消对外地人的限购，逐步释放迁移性需求。通过大城市的复苏，企业内部资金链的传导，化解企业部分小城镇项目的债务问题和烂尾楼问题。”樊纲表示。

盘活商住房存量，加速激活北京楼市

多位专家学者在会上表示，北京房地产率先复苏的“抓手”，在于加速盘活商住存量项目。

中央财经大学法学院教授、不动产与自然资源法研究中心主任宋志红认为，“北京出现大量存量商住房，主要原因是2017年初的‘326’新政，从法治视角来看，‘326’新政本身值得商榷。从建设和销售的环节来看，在规划设计、开发建造、竣工验收等环节，均经过了合法审批，在后续规划设计、建造销售等环节也均得到许可，但房子建起来后。突然出台禁止卖给个人的政策，不利于对市场主体的利益保护。”

北京市住宅房地产商会会长黎乃超表示，据其统计，在北京周边，大约有3000万-4000万平方米的商办项目得不到合理利用，造成巨大的资源浪费和资产闲置。盘活北京商住存量的好处是，有利于平抑房价，增加供给，租售并举，活跃首都市场，增加税收，盘活存量，化解经济金融风险，释放出大量闲置资金。

孟晓苏表示：如果能够从商住项目启动的话，可以有效降低北京的房价增幅，至少不会让北京的房价增幅太显眼。这些商住项目单价一般在2万-3万元左右，低一点的在1.4万-1.9万元左右。商住项目进入到市场之后，能够有效平抑房价。

中建二局集团副总经理、房地产开发公司董事长徐昌波表示：“在增量市场发展难度较大的情况下，以往正常轨道上的存量项目去化艰难，对企业的经营形成了前所未有的压力，我们地产项目销售基本上是北上广，加上昆明、武汉、成都，这两年都降幅50%以上，这个量变引起了巨大的质变，我们只能进行区域对冲，把投资主要集中在北京和上海，稍微降低企业运转不下去的风险。”

北京市房地产业协会常务副会长谢东晓则从可操作性上，对盘活北京商住项目进行了解读。

谢东晓表示，商住项目可以作为启动北京房地产的突破口，北京房地产不仅与全国房地产有着同样的周期、背景、政策调控，还有特殊的人口纾解要求。同时，政策虽然需要根据情况调整，但在转化过程中需要注意过渡，减少历史遗留问题的出现。选择以商住项目为切入点，不仅可以解决北京房地产的遗留问题，也能缓解开发商的资金压力。

逐步取消“限购限贷”，力促“居者优其屋”

除盘活商住存量，与会的多位专家学者建议，激活楼市的另一关键举措是逐步取消“限购限贷”。

全国政协参政议政人才库特聘专家、财政部财政科学研究院研究员贾康表示：“现在的‘限购限贷’，甚至直接以参考价、指导价的名义限价，应该退出历史舞台。住房双轨制的发展应聚焦在公租房、长租房和共有产权房，并提高供给量比重，这是一个基础性制度建设。”

贾康建议：“北京要将调控管理纳入配套改革的攻坚克难，满足刚需，满足改善性需求，积极的考虑放松行政管控，‘限购限贷’能放松则一定要放松。”

民建中央经济委员会副主任马光远认为，限购不应该留“尾巴”，所有城市的限购完全可以放弃。

马光远表示：“不必担心北京‘炒房’，北京的好房子限不下去，不好的房子也炒不起来。应尽快改变限购思维，调控思维，中国房地产调控了二十多年，每年出几百个政策，今年以来全国各省各市出了900多个政策，平均一天出三个政策，但从结果来看，效果欠佳。不仅仅是限购，所有的‘限’都应该取消，政策不应从细枝末节对进行改变，而是要进行思维改变。”

马光远建议，应该取消北京“二套房”房贷首付80%的政策。“我们一方面谈支持鼓励改善型需求，但另一方面又是惩罚性的信贷政策，这是相互矛盾的。现在北京等大城市真正的需求在于改善型需求的购房。”马光远表示。

对此，原北京市国土资源和房屋管理局局长、原北京市住房制度改革办公室主任苗乐如认为，购买第二套住房，应享受购买首套房的首付比例，甚至可以借鉴20%的国际惯例。首套房贷放款的比例、利率都应是鼓励性、奖励性的。他同时建议，可以将北京认房、认贷、认记录的“三认”规定，改为对改善需求的鼓励。

王惠敏则认为，稳经济必须要先稳房地产，应该采取“非常规”的措施，核心问题就是放开“限价限贷”，大部分城市应该放开所有限购。

王惠敏建议，应该把重点转移到刺激改善性购房需求上来，并救助市场主体，进一步优化预售资金监管的制度。

精锐人居发展基金会主席、全国房地产商会创会会长聂梅生表示，中国的房地产政策应注重连贯性和实效性，要及时清退已不符合时宜的房地产政策。“不要一涨就出一堆政策打压，一降出一堆政策解决，实际上应该坚定不移尊重市场规律。”聂梅生表示。

“限购政策本来是临时办法，是在房地产过热的时候出来的，也就是在夏天你开了空调，如今已经天寒地冻为什么还开冷风？”孟晓苏表示，此前，中央财办有关负责人指出，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。孟晓苏建议，各地应当认真考虑取消限制性政策，比如，北京应考虑取消商办项目最小分割单元不得低于500平方米，以及商住房不能贷款等政策。

自广东佛山后，12月26日，广东省的又一二线城市——东莞宣布取消限购政策。相较佛山在取消限购的同时，增加了3个区域的新房限售政策，东莞的举措显得更加彻底。

12月26日，东莞市出台文件称，该市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。东莞市其他区域的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。

至此，东莞市全域将不再实行商品住房限购政策。

“3·26新政”五周年：商办市场降温，“商改租”或成新出路

2017年3月26日，北京对商业、办公类项目进行限购、限售、停贷，从而在需求侧切断了针对此类改造住宅的炒房通道。“3·26新政”出台后，北京商住公寓成交迅速冰冻。时至今日，经过5年的政策消化，北京商办市场仍未走出低谷，无论成交价格还是成交量，都无法与政策出台之前相比。

业内人士认为，在目前商办限购限贷、国家鼓励发展租赁的背景下，盘活市场存量，进行“商改租”，不失为一个可行的方式，商办市场或将迎来别样的“春天”。

“3·26新政”的核心是对商业、办公类项目进行限购、限售、停贷。图片来源/ICh

故事：

签约前夕新政出台，买家因无商办购买资格而退房

2013年夏天，由于不够五年连续社保，无法购买纯住宅，小瑞（化名）在朝阳区北苑附近购置了一套不限购的商住新房项目，57平方米总价160万元左右，产权证上署的是他母亲的名字。2014年，小瑞拿到了房本，将房子通过中介出租。

2017年春节刚过，北京再次盛传“商办类住房将全面限购”。此时，小瑞的社保已满五年，眼看着小孩也快到入学年龄了，小瑞萌发了卖掉商住房、重新置换住宅的打算。春节后，小瑞就通过中介机构将房源挂出，陆续洽谈了不少购房者。在“3·26新政”出台前的3月20日，小瑞刚跟购房者洽谈完毕，准备将房子以260万元的价格出售，购房者支付了40万元定金，就等着3月27日小瑞的母亲从外地坐飞机来京签约。

然而，从当年3月17日开始，北京楼市政策持续加码，密度和力度大大超出了小瑞的预期。粗略算下来，从3月17日到27日这十天里，北京一共出台了九项调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，断绝了所有炒房的可能。

小瑞当时的打算是，他名下没有房贷记录，将商住房卖了换住宅，按首套房35%的标准，首付260万元，就能重新买下总价700万元的住宅。在“3·26新政”出台当天，他还在网上浏览房源信息。

没想到的是，小瑞等来的却是“商住限购”的消息。2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，强调商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；已销售的商办类项目可出售给个人，但须满足名下在京无住房和商办类房产记录，以及连续五年缴纳社保或个税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

面对突如其来的商住限购，小瑞很无奈，但他也理解政策变动带来的不可控因素，因此，当买房人因不具备购房资格而想退房时，他也就答应了。随后几年，小瑞只能将这套房租出去。直到2021年6月，他才将这套商办房以145万元的价格出售，相比他入手时的160万元左右，亏损了近20万元。

走势：

新政影响下商办市场显著降温，近年成交有所回升

“3·26新政”出台5年来，对于新建和二手的商办类市场都产生了明显的政策效应，具体来看影响又有所不同。

其中，在新建商办类市场方面，开发商拿商办类土地开发的积极性有所受挫。来自中原地产统计显示，2016年，商服用地溢价率达35.37%，2017年跌至14.83%，环比下跌20.54个百分点；而近三年商服用地溢价率更是不到1%。

从细分产品类型看，限购之后，商办公寓等小面积产品市场瞬间冷却，供销两端陡然下滑；而对于500平方米以上的商办大面积产品来说，限购政策对其影响力较小，近五年供应也持续上涨。从供应端面积段的占比情况来看，来自中原地产统计显示，自2017年起，500平方米以上大面积商办产品的占比明显上涨，2021年已达五成以上，成为市场供应主力；但在成交端，仍以100平方米以下小面积产品为主，500平方米以上大宗成交占比仅小幅上涨。

在成交量方面，来自诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2017年，北京新建商办房全年成交57252套，2018年出现下滑态势，全年成交41112套，之后自2019年起成交规模连续3年回升，在2021年成交77289套。对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析称，新建商办产品在政策出台后，虽然短期内造成一定的回落影响，但恢复速度较快，随着服务业逐渐扩大、2020年北京自贸区政策逐步推进等，互联网科技等企业逐渐增多，市场需求也随之增多，在一定程度上带动北京商办市场整体向暖。

实际上，“3·26”新政提出的商办限购限贷政策，对于打击投资投机、抑制房价泡沫起到了至关重要的作用。新政实施不仅对新建商办类市场打击明显，亦波及到二手商办类市场。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2017年，北京二手商办房全年成交19715套；之后的2018、2019、2020年这三年，年度成交量均处在16000套档位；2021年稍有回升，全年共计成交20217套。“二手商办主要受现有房源、购置者心态等因素影响，在政策出台后成交量出现短期下滑，随后一直呈现平稳运行态势，也再没有出现大涨情形。”关荣雪分析。

位于朝阳区的中弘北京像素可谓是北京商办房的典型代表之一。中原地产统计显示，2016年，该小区量价达市场峰值，2017年新政出台后成交量呈断崖式下降，2018年至今，参考均价保持在3万元/平方米左右低位徘徊。

建议：

将商办类产品进行“商改租”，盘活市场存量

北京中原研究部回顾，在2017年“3·26新政”出台前，相关政策对商办房的面积大小、买家是否为企业等并无限制，且不限购、不限贷，这吸引了大量置业者涌入商办市场。2016年商办市场迎来“高光时刻”，成交量近7万套。随着“3·26新政”的出台，2017年商办市场整体成交量下跌明显，后续市场成交亦持续低位徘徊。

那么，商办市场接下来应该怎么走？北京中原研究中心分析，在政策不放松的前提下，商办市场难见起色，不过，在目前商办限购限贷、国家鼓励发展租赁的背景下，盘活市场存量，进行“商改租”，不失为一个可行的方式，商办市场或将迎来别样的“春天”。

事实上，北京“商改租”已有政策支持。今年3月18日，北京市人民政府办公厅发布《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知，其中提出，鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则等前提下，经区政府同意，可将其改建为宿舍型（含公寓型）保障性租赁住房。

一些业内人士也同样看好“商改租”。58安居客房产研究院分院院长张波表示，“3·26新政”出台后，北京商住公寓市场成交下滑明显，后续市场成交量虽有所反弹，但无论成交价格还是成交量，都无法与此前相比。展望未来，可鼓励大量商办房转为居住型租赁房，尤其可以考虑转为保障性租赁房，以解决新市民的租住问题。

新京报记者张晓兰

编辑杨娟娟校对柳宝庆

北京商住房市场现负资产！如何稳房价？专家：放开土地市场

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专家建议放开土地市场，“政府不再垄断居住用地供给”被提近3年房地产有很多争议的问题，但似乎有个共识，那就是如何让土地市场在稳定房价中发挥重要作用。

11月29日，国家经济研究所副所长王小鲁表示，建议在未来五年内与土地制度改革合作，控制房价总体水平基本不会上涨。他认为应该开放土地市场，以改变土地供应完全由地方政府垄断的局面，并稳定土地价格和房价。而且，地方政府控制土地资源的使用时，土地资源难以合理利用，难以实现资源的优化配置。

尽管不再垄断土地供应作为将来土地供应的新思路，但实施仍然相对缓慢。希望能加快步伐，建议已经提出了将近3年。因此，国家早就想到了专家的建议。这项政策不错，但是实施起来有点慢，应该从如何加快实施开始，给出更好的建议，以便可以迅速实施这一政策。

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二是，北京一些大型私人住房公司建造的商品住房项目，发现这些项目并未说有贷款可用。但是，其中许多项目声称可以分期付款，某些项目的分期付款期长达数年。

三是，除了在新房市场上销售困难外，尽管二手房的价格已经远远低于2017年的高位，但仍然存在销售困难的问题。原因是许多二手房主在首次购买时就已经发放了公积金和商业贷款，而且贷款所占比例较高。2017年之后，在商品房购买限制的影响下，价格已减半。目前，一些二手房的总销售价格远低于银行贷款额。

此外，一些商业房主购买后还向非银行机构抵押贷款。由北京的大型私人住房公司建造的几个商品住房项目，发现这些项目并未说明可提供贷款。但是，许多项目声称可以分期付款，某些项目的分期付款期长达数年。

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