号称“利率低”“期限长”“放款快”……多家中介机构鼓吹的“经营贷换房贷”靠谱吗？

央广网北京12月9日消息（总台央广记者任梦岩谭瑱）“房子是用来住的，不是用来炒的。”去年3月，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，通知要求，要防止经营用途贷款违规流入房地产领域，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

但房贷动辄5%或6%的利息与经营贷3.7%左右的利差，让不少中介机构顶风违规操作，号称只要注册公司就能贷款，甚至还能提供公司给贷款人。如此操作真的“万无一失”吗？专家建议，如此操作，对普通家庭而言非常危险。

由于目前的经营贷款利率整体低于个人住房贷款利率，特别是低于二套房贷款利率，一些中介嗅到了价差的“商机”。部分中介主动营销，试图为那些想提前还房贷、想节约利息支出的人提供所谓的“转贷”服务。

假设客户有房贷，以房产作为抵押，想要提前还款却没有充足的资金。这时，资金中介先把还房贷的钱借给客户，还清房贷后，房产得以解押，然后，中介又让客户以该房产为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来，再用这笔钱偿还欠中介的债务。一位中介告诉记者，只需要支付一些手续费，连空壳公司都能提供。该中介表示：“经营贷十年二十年三十年都有，它按您的期限，不会短到哪里去。没有公司就可以我们帮你去（解决、办理），只收渠道费用，给您过户一个。我们这边都是给您做好的，也就先把（房贷）还了，还了再转成利息低的经营贷，相当于是给您垫资。”

王女士最近就准备通过这一方法，将房贷变成经营贷。她是公司股东，手续办起来会更快。王女士说：“我是去年刚买的，应该是9月份开始还贷，当时的利率是5.5还是5.6，因为看到经营贷大概3点多，我自己那些风险，也查过，符合条件，所以做了。我是找我的朋友还有亲戚去筹的钱，现在（月供）是10700元左右，换成经营贷，一个月可能9000元。”

王女士透露，与房贷二十年的期限相比，她签约的经营贷合同期只有五年，虽然银行方面同意在五年后无条件再续约五年，但她仍有一丝担心。

从事贷款委托业务的刘松告诉记者，此类中介业务对普通人来说，看似“非常划算”，其实风险很高。“抵押类经营贷款一般是三年期、五年期或十年期，它的期限会比购房按揭贷款年限低，还款方式主要是先利息后本金，大多是每年归一次本金或是三年归一次或者五年归一次本金。虽然国家鼓励无还本续贷，但是每到归本的时候银行会进行审查，如果你的经营不够好，或者是自己的征信会出问题，还是有很大可能性，银行让你把经营贷款给归还掉。”刘松说。

刘松介绍，此前监管部门就查处过多起房贷转经营贷的案例，一旦被发现，客户可能损失的就是房子。刘松表示：“很多转成这种经营贷款查出来，（银行）要求客户归还本金。所以客户有的选择卖房或者是抵押给小贷款公司了，或者是抵押给典当行了，还是有这种风险的。”

招联金融首席研究员董希淼认为，如果虚构材料申报贷款，有可能涉嫌违反刑法，即便没有违法行为，也是不诚信行为。董希淼说：“如果要将房贷消费贷款转换成经营贷款，可能需要编造甚至伪造一些材料，或者注册虚假公司来骗取贷款。说得严重一点，实际上是骗取贷款，不是正常的申请贷款，正常申请肯定用不了贷款，除了房贷，不能用于买房。严重一点就涉及刑事责任，说得轻一点，至少是不诚信行为。银行如果发现，是可以上报征信系统的。”

董希淼告诉记者，此类行为扭曲了支持小微企业的一系列政策，将资金投入房地产市场，导致政策变形，甚至影响实体经济发展，亟待各相关部门加强查处力度。他说：“经营贷为什么现在利率这么低？因为疫情发生以来，金融管理部门采取一系列措施，也推出了普惠小微支持工具等货币政策工具，降低小微企业的成本，所以利率下来。如果这些低成本的贷款被套取，被用于买房子，这显然就是扭曲了国家这些惠企的一系列政策，让这些数据失真，导致政策扭曲变形，达不到相应效果，就影响了实体经济发展，影响了经济的增长和稳定的恢复。”

国晖北京 | 手续简单、利息不高、放款快？谨防校园贷陷阱

校园贷是指在校学生向各类借贷平台借钱的行为

花呗、京东白条等是相对正规和安全的借贷平台

如果用尽了花呗和京东白条，

依旧无法满足资金缺口，

大学生们便会开拓其他借钱渠道，

借贷平台鱼龙混杂，需擦亮眼睛，谨防陷阱！

利息虽不高，但有管理费！市面上很多借贷APP都有隐藏风险，需谨慎辨别。由于法律对于民间借贷的利率上限有规定，借贷APP的利息一般未超过法律规定，但普遍会在利息之外加收手续费、管理费等各种费用，而借贷人在申请贷款时对这些往往不太知情，等意识到债务之重时，便采取“拆东墙，补西墙”的方式，从其他APP借贷，偿还即将逾期的贷款，从而形成利滚利的局面，导致所欠款项远大于借款本金。

借贷时，最好签订纸质版合同或电子合同，载明借款本金和每期应还数额，需格外注意违约责任，如逾期偿还是否违约责任过高。

发裸照、威胁短信，年轻生命不堪暴力催收而自杀在校的年轻大学生，无车也无房，用什么做抵押呢？有些借贷平台在放款前，要求借款人提供手持身份证、露脸的裸照，如未及时偿还，就发给借款人的亲朋好友。除发裸照之外，还有很多非法催收方式：发送威胁短信、打威胁电话、上门威胁、联系借钱人室友、父母、在学校等公共场所张贴大字报等。很多年轻的生命因不堪暴力催收而自杀，令人惋惜。当父母陷入悲伤时，借款人的手机还在不停地响……

暴力催收，重则触犯《刑法》。

《刑法》第293条之一规定了催收非法债务罪：“有下列情形之一，催收高利放贷等产生的非法债务，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金：

（一）使用暴力、胁迫方法的；

（二）限制他人人身自由或者侵入他人住宅的；

（三）恐吓、跟踪、骚扰他人的。”

有金钱需求的大学生可以申请助学贷款，这是高校利用国家财政资金对学生办理的无息借款，可在毕业后分期返还，这才是最适合大学生的借款方式！有了助学贷款的帮助，大学生无需受金钱困扰，可以充实地度过大学时光。

用自己的名义，帮他人借钱，操作一次得1000元，这不比打工香吗？用钱人为何不亲自借钱呢？为何要白白撒出去1000元？大学生小王没有怀疑便答应了此事，毕竟，用钱人是同学校同专业的学长，有一定信任基础。在学长的指使下，小王从一款名为“来钱快”的APP上注册个人信息，并借款了2万元，小王将2万元转账给学长，学长当即给小王转账1000元，每期还款都是由学长转账给小王，小王再进行偿还的。

一年后，学长向小王表示“来钱快”APP突然加速到期了，要求一次性还清所有借款，学长和小王都拿不出这么多钱，学长又指使小王从“不差钱”APP借款了4万元，用于偿还“来钱快”的借款。小王照做后，学长邀请小王来一家公司做兼职，小王来到一家写字楼的一间，看见有营业执照、在天眼查也可查询，便答应了，兼职内容也是以自己的名义帮他人借钱，平均每做一单可获得600元佣金，这难道不比室友去奶茶店兼职，时薪12元好得多吗？

三个月后，小王所借钱款高达18万元，算上利息高达45万元，涉及十余个借贷APP。很多用钱人都无法按时偿还，小王的手机每天都有很多催收短信和陌生号码来电。小王和很多用钱人素未谋面，也不知他们的联系方式，便向学长求助，此时的学长，不是邀请小王来兼职时真诚的学长，冷漠地告诉小王：“这些钱都是用钱人向你借的，并没有人指使你从借贷平台上借款，我们只需偿还你本金。”

小王立刻回家，把此事告诉了父母，在父母的陪同下，一起前往派出所报警。

“您好，提供注销校园贷业务，如未及时注销将影响征信！”正所谓有需求便有市场，背负贷款过多，即将毕业，步入社会的大学生担心因此影响求职，想尽快还清，四处筹钱时，大学生小张接到一个电话：“您好，张xx（小张的全名），您在北京xx大学（小张就读的大学）就读期间，未及时偿还花呗，我们提供注销贷款业务，如未及时注销将影响征信！”小张在对方的要求下添加了头像为支付宝、ID为“花呗注销专员”的QQ号码。对方表示，如想注销贷款，需再次借贷，并将所借之钱转入所谓的“监管账户”，钱到手后，“花呗注销专员”便失联了……

“注销校园贷”只是诈骗的理由之一，并没有这种业务！和“您中奖了”、“您的家人生病了”、“稳赚不赔的投资平台”等套路相似！他们非法获取被害人的姓名和学校等个人信息，“精准”实施诈骗。

能不能给涉世未深的大学生一次机会呢？2020年1月2日，最高院发布《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》。明确全日制在校生因“校园贷”纠纷成为被执行人的，一般不得对其采取纳入失信名单或限制消费。

欲望是无限的，需加以控制，校园贷可能会刺激超前消费、导致过度消费。消费的快感转瞬即逝，背负债务的痛苦将长期伴随着借款人。身为大学生，应理性消费、量入为出，拒绝盲目跟风和攀比心。

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中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”