北京第二座臻珑府，被地段给拖累了

前天楼i去顺义转了一圈，观摩了下龙湖新推出的御湖境。之后又顺道去马坡看了看招商中建顺义臻珑府。

说起招商中建顺义臻珑府，不禁让人想到亦庄的招商臻珑府。亦庄招商臻珑府2020年开盘，开盘后一个月就卖了20亿，并连续蝉联2020年8月-10月区域销冠，可谓是风头无两。

至于招商中建顺义招商臻珑府能不能达到亦庄招商臻珑府一样的水准，实地看完之后，整体觉得还行，就是这个位置实在是一言难尽。

不仅远，配套也弱，但是环境好

顺义臻珑府，地处东北六环外，是顺义新城很核心的位置。

顺义新城的概念比较大，很多新盘都打着新城的旗号，但最纯正的还得是之前叫马坡金融城的这一带，区政府也搬到了这里，这一个细节就有足够的说服力了。

而之前说的龙湖御湖境，是在顺义主城，也就是老城区，离马坡4公里左右。

马坡没有地铁直达，离顺义站还有3公里多。楼i本来是想从石门坐顺70路直接到售楼处门前。奈何等了快半个小时也没有来车，只好打车前往。

虽然没有地铁直达，但是周边的自驾路线还是很多，有京密路、白马路、通顺路等，再远一点还有机场高速、机场二高速。驾车的话，到望京1个小时，国贸1个半小时。

公交线路也不少，850路可以通达东直门等城市核心区。

顺义区中医医院、顺义区政府、牛栏山一中实验学校、马坡小学，全部在1公里之内，对于一个刚需盘来说，这些配套还算不错。

除了生活配套之外，马坡当初定位是金融城，所以产业配套也不少。

民生银行总部基地、金蝶软件园，在项目东北500米。北京燕京啤酒集团第一分公司离项目北侧900米。

项目周边目前没有大型商业，往北2公里有金宝k天阶和鲁能美丽汇购物中心，南侧4公里左右有华联商厦、新世界百货。

同时，项目内部自建5500㎡商业街，竞品中建宸庐也建有商业，未来会很方便。不过在交付前，日常买东西就得开车去周边了。

虽然项目周边日常配套有点弱，但是板块的整体环境很不错。

西边2公里有马坡千亩森林公园，东边就是潮白河。3公里以内有大量的赛马场、高尔夫俱乐部、奥林匹克水上公园、高端会所等高端配套。

有些朋友可能会好奇，一个刚需盘，旁边咋这么多高端配套呢？

可能您有所不知，马坡最初的住宅，基本都是别墅。最早的项目是1994年的，很早就开始发展。与顺义臻珑府一路之隔，有好几个大的别墅社区：民生花园、龙苑别墅、富力湾、枫桥别墅。别墅多，高端配套自然也就多了。

风格跟前作相似，产品有亮点

顺义臻珑府售楼处的设计，和两年前亦庄招商臻珑府简直是一个模子刻出来的。颜色、风格、元素、展示思路，基本上差不多。

上：顺义臻珑府沙盘，下：亦庄臻珑府沙盘

◎项目一共建设20栋楼，总层数7-10层，868户。户型面积78㎡两居—134㎡四居，一梯两户，得房率78-83%。

78㎡两居：面宽6.7米，进深11.8米，入户有玄关+餐客厨一体设计，客厅有小阳台，卧室有飘窗。卫生间明卫，整体设计还是比较合理的。

85㎡三居：面宽6.7米，进深11.7米，户型最大亮点就是客厅270度超大转角飘窗。现在在售的很多项目都没有这个设计。但不足的是这个户型只有一个卫生间，而且是暗卫，另外次卧比较小。

89㎡三居：同样是客厅270度转角飘窗，比85㎡多了一个卫生间，而且都是明卫。而且玄关也要更大，同时次卧也变大了。

92㎡三居：南向三面宽9.5米，进深9.25米。南北正通透格局。主卧飘窗+干湿分离明卫的套间设计，次卧也带飘窗，客厅带一个3.5米的阳台。

113㎡四居：南向三面宽10.2米，进深10.5米，全明设计，餐客一体+U型明厨，南向两个套房都带飘窗，客厅带一个3.7米的大阳台。

134㎡四居：南向三面宽10.6米，进深12.2米，入户的玄关有点长，过道面积有点浪费。餐客厨一体，客厅4.3米的阳台+餐、客接近3米的大窗户，采光通风非常好。主卧是套间，还有一个单独的储物间；北向两个次卧共用一个明卫。

项目是精装交付，目前样板间有两个，78㎡和113㎡，具体的交付标准都有展示。

此外，销售重点介绍了同层排水设计，这个算是招商的保留节目了。

除此之外，还有电梯隔音、智慧社区等，虽然有点常规，但也算是加分项。

竞品不少，价格一般

目前顺义臻珑府对外报价39500元/㎡，网签价格比这个还低点，38920元/㎡。看网签数据，去化的一般。

项目产品总价在310万-530万。如果买78㎡的户型，首套首付108万；89㎡首付也就123万，对刚需刚改的客户比较合适。

不过问题在于，马坡的竞争压力太大，外有新老楼盘分流客户，内有三个品牌竞品互相掐架。

马坡在售的新盘有中建宸庐、和锦华宸和恒大上和府（停工），很多人把这几个项目作比较。

中建宸庐的产品是叠拼和洋房，面积120-342㎡，主打改善，目前售价42000元/㎡。

和锦华宸也是叠拼和洋房，面积95-180㎡，小面积洋房38000元/㎡，叠拼4万多。

从项目品质上来看，中建宸庐、和锦华宸都是低密社区，居住氛围相对较好。虽然中建宸庐是纯改善盘，面对的客群不一样。但和锦华宸也有小面积户型，售价也比较低，导致顺义臻珑府的售价优势并不是太大。

唯一可以庆幸的是，和锦华宸的小户型不多了。

二手房这边，龙苑别墅、富力湾、民生花园等都是项目旁的别墅项目。二手房房价维持在3万-3.5万，这几年虽涨幅不大但是依旧稳步上涨。

再说外部，后沙峪中央别墅区，无论是环境、配套、生活氛围都没得挑。主城又新出一个龙湖御湖境，1公里内有地铁有配套。把客源算是分流的干干净净。

综合来看，马坡的价格迟迟追不上顺义其他片区主要是因为硬伤太多，区域现状卖4万的价格没有得到强有力的支撑。区域配不上项目这种情况在马坡展现的淋漓尽致。

最合适的人群其实是本地改善群体，他们大多数就在本地工作，而且自住的话地铁对他们的影响其实不大。

如果说本身资金不多，24K的纯刚需，只想留在北京对区域不太看重，那顺义臻珑府这个项目可以考虑，毕竟户型设计的不错，还精装，4万的售价基本上在内城也没有。

不过要提醒的一点是，一定要有辆车，要不然公交转地铁的，太浪费时间了。

北京，限购会放松吗？今天，我来聊一聊！

一到年底，事关房地产，必有重磅发声！

12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行，针对房地产有不少重点内容：

在“着力扩大国内需求”一栏中，提到“支持住房改善”。

在“有效防范化解重大经济金融风险”一栏中，提到“支持刚性和改善性住房需求”。

可以看出，明年重点任务就是拉经济，内需是最重要的。其中占比最大的，就是房地产。

而更重要的是把支持改善住房作为了重点。

事实上，支持住房改善，不只是2023年的工作重点，这也是未来十几年政策支持方向。

尤其是近年来改善性需求一直是购房主力。

据克而瑞统计，2022年上半年改善进阶以三房为主，四房上升至25%。其中一线城市四居户型成交套数占比达到约19%，较2021年占比进一步提升3.41个百分点；同时三居的比例也在逐年不断上涨。

二线城市和三线城市四居户型成交套数占比均在25%以上，且比例均较去年有增长趋势。

这意味着，在“住有所居”基本需求得到满足之后，居住需求会逐步向改善性需求过渡，这是一个必然趋势。

从另一个角度再看，高层认为当前房地产市场的需求没有饱和，同时一些政策妨碍了住房消费。

什么政策妨碍了消费？也无非就是限购、限贷、二套首付这些政策。

1、贷款利率高，尤其是二套房利率，目前很多城市还是比首套房高不少；

2、首付比例高，目前部分城市还是二套贷款比例太低，首付太高。例如北京，好一点的房子二套买需要80%首付，这个实在太高了；

3、限购，这个就不用多说了，很多城市都限制了二套三套的购买，严重影响了住房消费。

其实今年除了一线城市，都陆续出台了一些相关政策。

接下来，就是看北上广这些一线城市的会不会有明显的放松政策了。

其中重点就是北京，毕竟情况很特殊。

首先，北京是首都，是楼市政策风向标。任何政策的出台都具有示范效应，所以每次出台政策，无论是放松还是收紧，都格外谨慎。

所以即使北京会放松、出台某些政策，也可能是最后出。

第二，北京这两年楼市表现不错，根据统计局数据，2020-2022这两年，北京大盘涨了16.5%，全国领先，没有出现大幅下滑的情况。

而房住不炒依然是大基调，贸然全面放开，肯定会使房价快速上涨，从而引发楼市混乱，这样就违背了大原则。

所以，个人预测北京不会出台大规模放松政策。

例如解除限购、全面放开认房认贷这两个重点政策就不要想了。

但是很多人会说，之前马驹桥、台湖不是取消了“双限”了吗？这难道不是苗头吗？

说实话，这真的不算，马驹桥、台湖取消“双限”的主要原因是，它们的行政划分发生了改变，从通州划到大兴，大兴是没有“双限”要求的。这只是行政管理的变化，不是政策的变化。

但定向放松，是很有可能的。

今年北京就出台了定向放松的政策，就是大家戏称“老头乐”的全龄友好住宅。老人买试点项目一手房，并把户口迁过去，就可以认房不认贷，即使贷过款，也可以按照首套贷款比例执行。

虽然“老头乐”的影响较小，但这也是北京落实因城施策，支持刚性和改善性住房需求的主要内容，是一次积极的尝试。

所以个人推测可能在未来的几年中，这种定向放松政策会增加，例如针对三胎家庭给一些优惠政策等。这样部分人群的住房问题会得到改善，也能有助于市区人口结构和城市功能的调整。

然后就是“非普通住宅标准”的调整了。

北京现在的政策是普通住宅，才能享受首套35%、二套60%。

而非普通住宅，首付比例就要提高到首付40%、二套80%，同时还要额外交增值税。

“非普通住宅标准”抑制了房产炒作和投机，但是也限制了很多改善客群的需求。再加上疫情冲击，居民收入难以在短时期内提升，刚需短时间内难以扛起大旗，剩下的就只能依赖换房需求、改善需求。

既然要“支持住房改善”，那这个政策肯定会做出调整，毕竟是8年前的标准了，再加上北京房价发生了很大变化，现在已经不适用了。

个人认为，在首付比例方面应该会做出一些调整，同时也会把贷款利率进一步下调。给刚需和改善带来机会的同时，也能平稳过渡，不至于强刺激。

至于买房方面，建议刚需客户该出手时就出手，个人觉得未来小面积户型会相对较少，大面积改善的户型会增多。这样总价也就高了，对刚需客户是一种负担。

改善客户可以再观察观察，看看政策看看市场，然后再出手。

毕竟高层也说了“已出台一些政策，正在考虑新的举措”。就算回不到以前的房地产市场，我们还能迎来新的机会。

本硕连读、学费优惠！北京第二外国语学院“牵手”英国名校，签署重磅协议！

近日，北京第二外国语学院与英国伦敦玛丽女王大学（QMUivifL）签署合作协议，正式确立两校合作伙伴关系。

在前期两校国际部门和有关学院多次会议和沟通的基础上，确定了两校合作范围和具体内容。此次的两份合作协议涉及伦敦玛丽女王大学两个主要学院：该校最大的专业学院——语言、语言学与电影学院，以及全英领先的高校科研部门——政治和国际关系学院。

伦敦玛丽女王大学（图源：网络）

合作协议的签署，标志着两校正式开启在本硕连读（3+1+1）、硕士直通（4+1）及双硕士学位（1+1+1）三个领域的合作。伦敦玛丽女王大学共向北京第二外国语学院学生提供14个硕士学位项目，并为北二外学生提供了学费优惠、简化申请流程等政策支持。

伦敦玛丽女王大学是一所历史悠久、享誉世界的公立综合大学。其前身是成立于1887年的玛丽王后学院，于2013年正式改为现名。该校是英国罗素大学集团成员之一，在最新QS世界大学排名中位列全球第113名，曾诞生9名诺贝尔奖得主，其校友和教员中不乏英国皇家学会、英国科学院和皇家工程院院士，并为政、商界输送了大量人才。该校拥有伦敦地区最大的校园，其主校区位于伦敦东部的麦尔安德，并同时在法国、新加坡、马耳他等国家拥有办学点。

北京第二外国语学院，是由文化和旅游部与北京市人民政府共建的高水平特色大学，是一所以外语和旅游为优势特色学科，文学、管理学、经济学、哲学等多学科门类协调发展的著名高校，是中国外语、翻译、旅游、经贸等人才培养与研究的重要基地。学校坚持“融中外、兼知行”的办学理念，充分发挥多语种优势，大力开展国际交流与合作，与全球40多个国家、地区的170余所高校和教育机构建立了全方位、多层次、实质性的交流与合作，具有鲜明国际化特色。

此次与伦敦玛丽女王大学合作关系的确立，意味着北二外在与世界一流院校建立实质性合作上又迈出重要一步。北京第二外国语学院将继续推进与该校及更多世界一流院校合作，为学生赴外学习提供更多优质机会。

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本文素材来自：北京第二外国语学院官网