房贷最低利率重回10年前，一年省出一部iPhone居民会动心吗？

22日，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）再次下调15个基点，为今年以来第三次下调，从4.65%降至4.3%。对购房者来说又将省下相当一笔钱。

不过，各地落地的房贷利率依然差别较大，目前按照央行政策能够执行的首套房最低利率是4.10%，这一数字已经低于2009年的最低水平（基准利率的7折）。

超预期降息带来的LPR下调，能够在多大程度上打动购房者还需要观察。有不少房产中介人士反馈，今天客户针对房贷利率的咨询变多了，他们也借此催促客户“可以看房了”。

下调35个基点能省多少

截至今年7月，我国企业及居民中长期贷款合计为135万亿元，中银证券宏观分析师孙德基、朱启兵在研报中估计，以此计算，LPR这次非对称下降可以为中长期贷款共计节省年化利息支出2025亿元。

聚焦在居民身上，经过今年以来LPR下调，按照某地产中介的房贷计算器计算结果，一份总金额300万元、期限30年的房贷合同，按照等额本息还款，房贷利率4.65%和4.30%的月供分别是15469.1元和14846.14元，利息总额分别是256.89万元、234.46万元。

这意味着，现在的购房一族相比去年12月每月可减负约623元，一年下来可省下7476块钱，接近一部iPh13的价格，总利息则少了22万余元。

根据央行今年5月最新政策，各地对首套房利率的最低执行标准是同期LPR基础上下调20个基点。这也意味着，当前首套房最低房贷利率已降至4.1%，今年以来减负55个基点。

以苏州为例，据该地中介人士介绍，当地几乎从5月开始就执行最低标准，此次LPR下调后首套房和二套房都将享受4.10%的房贷利率。

目前在一线城市中，广州已有中介人士表示开始执行最低4.1%上浮10BP左右的首套房贷利率，但具体上浮标准随时可能调整；北京最新的首套房贷款利率为4.85%，上海按照LPR上浮35BP最新利率为4.65%，深圳则是LPR上浮30BP，最新利率为4.6%。

纵向对比来看，4.1%的首套房最低贷款利率已经低于2009年的最低标准4.158%（基准利率的0.7倍）。但地产行业变迁带来的房价预期、居民的需求和信心早已不同于十多年前，去年下半年开始收紧的行业调控进而频繁出现的房企爆雷现象，不仅进一步劝退了炒房客，也让不少刚性需求和改善型需求望而却步。

历史规律还有效吗

记者此前从不同城市的居民处了解到，他们选择观望的原因既包括房价上涨预期大幅减弱，也包括对楼盘烂尾、质量不佳的担忧，还有疫情持续带来的收入影响等。同时，因为存款利率下行、理财收益波动加大等因素带来的提前还贷现象，也引起了更多的讨论，甚至有银行开始调整提前还款的违约金收取规则。

从7月楼市成交和央行公布的信贷数据来看，经过6月的短暂反弹后再次回落，与住宅销量持续下滑一致的是居民中长期贷款需求依然低迷，新增的1489亿元比上月少增2681亿元，同比少增2488亿元。而另一边，居民储蓄意愿不断攀升。

在此背景下，年内第三次下调5年期以上LPR，其具体效果将如何，备受关注。

事实上，此前8月15日央行超预期降息已让市场对LPR下调有了预期，被视为刺激信贷稳增长的重要信号。中信证券首席经济学家明明认为，如果将当前疲弱的信贷看作需要“治疗”的问题，那么超预期降息带来的LPR下调就是“速效药”。

明明指出，观察同比多增数值的边际变化可以发现，以个人住房按揭贷款为主的中长贷对于5年期LPR调降的反应较为明显和快速，比如2020年1～4月、2021年5月都有明显效果。

另从历年来房贷利率和统计局楼市成交数据的关联规律来看，二者的负相关关系也较为明显。

但当前环境已大为不同，除了上述担忧因素，房价也已在几轮冲高后回归“房住不炒”的理性。孙德基认为，从今年5月LPR下降15BP和调整差别化住房信贷政策带来的效果看，对居民的购房动力影响仍然有限。

明明认为，面对挑战增多，地产相关信贷修复的可持续性还有待观察，但未来更多的配套政策也值得期待。

浙商证券首席经济学家李超认为，这次非对称降息的核心目的就是拉动按揭贷及企业中长期贷款投放，应对当前地产停贷事件的影响，并优化信贷结构。如果按揭贷款数据改善不明显，未来仍然存在进一步降低5年LPR的可能。

前述房产中介人士称，除了劝说刚需客户尽快动手外，对于有些改善型需求客户希望观望下一期LPR是否会进一步下调，从而选择更低的利率时机，他们一般也会劝说，挂钩LPR的房贷利率政策福利早晚都可以享受到，主要看个人需求和房子是否合适。

房贷利率又降了！8月贷款市场报价利率公布

22日，最新一期贷款市场报价利率公布，1年期和5年期以上贷款市场报价利率，也就是LPR较上一期均有所下降。1年期贷款市场报价利率由3.70%下降为3.65%，5年期以上贷款市场报价利率由4.45%降至4.3%。作为深化利率市场化改革的重要一步，贷款市场报价利率（LPR）已逐渐替代贷款基准利率成为贷款利率定价的“锚”，每月定期发布。

此次LPR下降将支持信贷有效需求回升

此次贷款市场报价利率下降市场关注度较高，专家表示，此次下降符合预期，将支持信贷有效需求回升，提振市场信心。

专家表示，此次贷款市场报价利率下降符合预期。今年以来，我国宏观经济恢复态势并不稳固。从央行公布的数据显示，7月社会融资和人民币贷款增量均有所回落，企业和居民有效融资需求不足。

民生银行首席经济学家温彬：当前宏观经济复苏的基础还不稳固，信贷有效需求仍在恢复，此次LPR下调有助于降低实体经济融资成本，提振市场主体信心，支持信贷有效需求回升，助力经济运行在合理区间。

此外，8月15日政策利率下降也为本月贷款市场报价利率下降奠定了基础。

复旦大学金融研究院研究员董希淼：8月15日，央行开展中期借贷便利（MLF）和逆回购操作，中标利率均下降10个基点。LPR在MLF利率基础上加点而来，MLF利率下降，LPR往往随之下降。

非对称下降有助于提振中长期信贷需求

值得注意的是，此次公布的最新贷款市场报价利率，一年期和5年期以上下降幅度并不相同。专家表示，这将有助于提振中长期信贷有效需求。

专家表示，目前企业贷款利率水平已经处于历史低位，因此此次一年期贷款市场报价利率下降5个基点，幅度较小。而此次五年期以上贷款市场报价利率下降15个基点，降幅较大。

中国社会科学院金融研究所研究员张跃文：一方面是鼓励企业进行中长期贷款，同时开展中长期的固定资产投资和其他的投资，同时也有利于我们国家的一些重点基础设施建设项目的投资。

民生银行首席经济学家温彬：主要是当前中长期贷款需求偏弱，5年期以上LPR利率降幅大于1年期降幅，有助于提振中长期信贷有效需求，更好地支持实体经济发展。

而五年期以上贷款市场报价利率与个人住房贷款密切相关，个人住房贷款一般以5年期以上LPR作为定价基准。

复旦大学金融研究院研究员董希淼：此次5年期以上LPR下降，将引导金融机构降低新增和存量房贷利率，降低房贷负担，推动房地产市场保持健康平稳发展态势。

什么是贷款市场报价利率（LPR）？

贷款市场报价利率是央行定期公布的，由市场化方式形成的贷款利率参考基准。贷款市场报价利率能够说明什么？又与哪些因素有关？让我们来具体了解一下。

贷款市场报价利率，是LPR报价行按其对最优质客户执行的贷款利率，在中期借贷便利利率基础上，综合考虑资金成本、市场供求、风险溢价等因素报出的，作为金融机构贷款利率定价的参考，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

民生银行首席经济学家温彬：LPR（贷款市场报价利率）报价机制改革以后，商业银行新发放的贷款主要参考LPR（贷款市场报价利率）定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR（贷款市场报价利率）作为定价基准。因此更好地实现了政策利率与市场利率之间的传导，加快利率市场化改革进程。

据了解，贷款市场报价利率在推动贷款利率市场化改革过程中发挥了重要作用。

中国社会科学院金融研究所研究员张跃文：影响贷款市场报价利率的主要因素包括当前的货币政策、市场的流动性以及主要报价银行，对于实体经济当中的信用风险的一个基本判断，这样一些因素都会影响到贷款市场报价利率的调整。

专家表示，目前贷款市场报价利率每月公布一次，能够更加灵敏地反映市场上资金供求的变化，有助提升货币政策传导效率、更好地满足实体经济发展需求。

个人住房贷款将会相应下降

5年期以上贷款市场报价利率，与居民的个人住房贷款密切相关。此次5年期以上LPR下降后，我们的房贷将会相应下降。

与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。在实际的住房贷款中，选择浮动利率的房贷人群的还贷金额会与贷款市场报价利率变化有关。选择固定利率的房贷人群，不受此次贷款市场报价利率下降的影响。

但是选择了浮动利率房贷人群的还款金额，也并不是马上就能够根据最新的贷款市场报价利率调整，而是和购房者与银行签订合同时选择的重定价周期有关。现在银行重定价周期的方式主要有2种：第一种是每年1月1日重新定价，第二种是合同期满12个月重新定价。因此，贷款人群需要具体根据自己合同，并与银行沟通，确定能够享受利率变化的时间。

按照房贷金额100万，贷款期限30年，等额本息还款估算，此次5年期以上贷款市场报价利率下降15个基点后，平均每月可减少月供支出约88元。

中国社会科学院金融研究所研究员张跃文：这次（贷款市场）报价利率的下降，显然有助于降低住房贷款的每年需要支付的利息的总量，有利于咱们国家的住房市场平稳健康的发展。

来源：央视新闻客户端

长端利率连续调整，10年国债较8月降息后的低点已上升近10bps，债市是否迎来趋势转变？

财联社9月19日讯（编辑刘海）上周（09/12-09/16）债市在众多利空消息加持下延续调整趋势，资金面也呈进一步收敛态势。截至上周五，DR001加权平均报在1.30％，DR007加权平均报在1.61％，10年国债累计上升3.8至2.67％，10年国开累计上升2.5至2.82％。资金面收敛及债市连续调整引起当前市场是否迎来了趋势性转变的讨论。

资金的季节性波动被放大

要探讨这个问题首先要明确近期资金面收敛的原因。广发证券表示，税期到跨季前夕的银行资金供给削减，叠加较高的资金需求，资金利率的季节性波动有可能被阶段放大。

此外，利率债供给回暖，对银行间流动性消耗增加。上半月净融资额较7月和8月同期增加，7、8月上半旬净融资额分别为4151亿元、5791亿元，9月上半旬净融资额为5577亿元。

同时，方正证券也在报告中指出，8月金融数据和经济数据反映经济边际有所改善，稳增长政策继续加码，9月短期经济恢复速度或加快，而9月是传统的信贷大月，叠加6000亿政策性开发性金融工具加快落地，并带动配套融资，9月信贷投放可能继续改善，影响体感资金面。

广发证券进一步表示，当前的经济基本面数据，暂时不足以支持流动性环境回归常态。国盛证券同样认为，当前即使央行不净投放流动性，资金也会保持宽松。土地出让收入等承压以及政府债券同比少增决定了财政存款同比依然会减少，而实体资金需求依然不足。

兴证固收同样表示，从央行8月以来的操作来看，降低实体融资成本（下调LPR等）和降低金融机构负债成本（下调MLF和OMO利率、MLF缩量、调降存款基准利率等）是央行发力的重点方向，资金利率出现持续收紧的概率不大。

尚未至全面转空

现券方面调整的原因，除去政策面对流动性的抽水、基本面弱修复预期的修正，局部城市的房地产宽松政策部署情况也对市场造成了一定影响。但中信证券认为，8月居民信贷需求不佳和社零有限改善背后是地产销售回暖缓慢，且居民消费需求有待恢复，债市尚不至于全面转空。

外部环境方面，中美10年国债利差达到-80左右，再度创下历史新低。在岸人民币汇率跌破7，外资流出压力较大。但是，国盛证券表示，从大的趋势来看，美国通胀增速是回落的。这意味着美联储不会持续的超预期加息，而是在预期和现实节奏不断调整的过程中逐步放缓加息节奏。

国盛证券进一步表示，近期的债市调整并非趋势的转变，而更多是阶段性的回撤。

从微观层面来看，中长期纯债基久期中位数在2.2年左右，基金、理财超长债周度出现净卖出，交易情绪降温。招商证券认为，这指向短期内延续震荡调整的可能性较大。

本文源自财联社