南京调整“认房又认贷”政策，二套房首付最低降至30%

记者孙梅欣

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继陆续放松购房限制之后，南京再度加大在购房贷款上的调整力度。

8月12日，江苏省市场利率定价自律机制发布《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》（下文称“决议”），对即日起新发放商业个人住房贷款首付比例进行调整，部分购房人贷款首付可从5成降至3成，或8成降至6成。

《决议》称，在南京市区（不含溧水区、高淳区）有购房记录、但申请贷款时实际无住房居民家庭，或有1套住房，但无购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）具名家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房，最低首付比例不低于60%。

在此之前，南京上述情况的购房人，首付比例最低分别为5成和8成。这意味着，很多有过贷款记录但已经结清贷款的购房人，买房可以再度拿到3成首付，3成首付再度回到了“认房不认贷”的阶段。

界面新闻从多渠道获悉，目前包括建设银行、农业银行、平安银行、中国银行等多家银行已经收到这一通知，并且从8月12日下午起，已经可以按上述标准执行。

“目前确定二手房已经可以按照这一标准执行，新房首付能不能按3成办理，除了看银行政策之外，也要看各家开发商对不同项目的首付要求。”有上述银行信贷员向界面新闻强调。

在利率方面，从今年4月底开始，南京多家银行针对已经结清贷款购房人，已经按首套房利率执行。目前南京多家银行表示，首套房利率为4.25%，二套房利率部分需按5.05%执行。

从今年4月以来，南京陆续在限购区域、新房限售时间、外地户籍在南京购房门槛、首套房利率认定等多方面持续加大调整力度。

目前除南京主城玄武区、鼓楼区、秦淮区、建邺区、栖霞区的部分街道之外，包括江宁、江北新区等多个板块，已经不再限购。

事实上，从今年7月28日中央政治局会议要求“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”，各地针对房地产市场的调整力度就在加大。南京业内人士普遍认为，此次调整首付比例认定，是近期较大力度的一次政策调整。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，政策调整力度较大。

不过针对市场效果，他还是表现谨慎，认为还要后续观察：“第一市场没有出现超跌，无法诱发投资需求；第二，市场预期仍然不明朗；第三，一线城市标杆作用不明显。”但他表示，随着南京市场数轮调整，近期二手房成交量放大，市场呈现回暖趋势。

我爱我家南京研究院的数据显示，今年7月南京二手房成交量达到8150套，成为今年以来首个二手房成交量超过8000套的月份，达到年内最高，成交量环比6月上升3.93%，同比去年下降10.45%，但降幅较今年5月47%和今年6月32%的跌幅，已经大幅收窄。

吴翔华坦言，二手房成交量的回升，有以价换量的因素：“降价促销，导致部分小区的刚性需求得到释放。”有部分二手房小区，出现低于同小区数十万元，甚至比前两年市场较热时低了百万元总价的挂牌房源。

安居客数据显示，今年7月南京二手房均价为26538元/平方米，环比6月下降0.37%，同比下跌9.75%。

相比之下，新房市场成交量则不容乐观。南京网上房地产数据显示，7月南京新房成交量4258套，环比6月5970套的成交量下滑28%，同比去年下降38.22%。截至8月12日，南京今年全市新房成交量达到4.52万套，较去年7月末7.6万套的成交量，下滑约4成。

南京二套房首付比例下调？各家银行进度不一：有的已降至四成，有的暂未接到通知

每经记者：宋戈每经实习记者：宋钦章每经编辑：廖丹

近日，有消息传出，南京多家银行二套房商业按揭贷款的首付比例下调。

12月9日，《每日经济新闻》记者从多家大型银行南京地区支行了解到，目前各家银行进度不一，有的二套房首付比例下调至四成，有的则表示没接到上级通知。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，之前南京二套房首付比例偏高，部分改善性住房需求被抑制。本次结合当地实际情况，做出政策优化，符合因城施策的要求。未来，房地产迫切需要与经济复苏相匹配，逐步恢复，回归合理发展状态。

南京部分银行下调二套房首付比例至四成

记者以购房者身份致电南京多家银行得知，部分银行的二套房首付比例下调至四成，但也有银行仍然是六成首付。

工商银行南京某支行的个贷经理告诉记者，目前二套房付四贷六，即首付四成比例，而此前二套房需要首付六成，改成四成是前两天的事情。“征信有房贷就是二套房，不认房认贷。”

建设银行南京某支行的个贷经理表示，二套房的首付比例是本周才调整的，“名下有房贷没有结清的话，首付四成，利率是LPR加60个基点。”

类似地，邮储银行南京某支行房贷部门的工作人员也透露，近两天接到上级通知，二套房的首付比例调整至四成。如果是首套房，对方表示基本上是三成首付比例。

不过，也有大型银行表示没有收到降低二套房首付比例的通知。某国有大行南京一支行的个贷经理表示，“你名下在南京如果有一套房没结清房贷，首付会达到六成，贷四成，利率4.9%。”

对于其他银行下调二套房首付比例的消息，该工作人员也有所耳闻，“有的银行，它（首付比例）是反过来的，但我们没接到通知。”他告诉记者。

据悉，今年8月12日，《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》（下称《决议》）被多家媒体报道，《决议》称对新发放商业性个人住房贷款执行政策调整。

《决议》显示，对南京市区（不含溧水区、高淳区）范围内，有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，或有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30%；对南京市区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于60%。

专家：房地产未来需要与经济复苏相匹配

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉在接受每经记者微信采访时表示：“实际上，杭州在11月份已经率先把二套房首付比例降到了四成，南京跟进也是顺理成章的事，并且符合国家的政策要求。”

据了解，今年11月份，杭州市对个人住房按揭贷款政策进行了调整，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%，政策调整范围为杭州市限购区。

“金融十六条提出因城施策支持刚性和改善性住房需求。之前南京二套房首付六成偏高，一些有改善性住房需求的家庭，因承担不了首付，而被挡在门外。本次南京结合当地的实际情况，作出这样的政策优化，符合因城施策的要求。虽然我们一直坚持‘房住不炒’，但对于正常的自住需求，我们还是要支持的，满足这类家庭的信贷需求。”张辉告诉记者。

在张辉看来，房地产由于受到持续调控和经济下行影响，目前处于过度收缩状态，未来迫切需要与经济复苏相匹配，逐步恢复，回归合理发展状态。“这几年的房地产调控都在挤泡沫。现在泡沫已经基本破除，投资投机性需求在需求结构中已经基本没有了，剩下绝大部分是自住需求，已经很健康了。在供给端，由于市场调整，开发企业也越来越理性，现在基本上都是以销定产，理性开发。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期各地方版本的放松还会有很多。从政策放松的内容看，涉及取消限购限贷、降低首付和房贷利率、公积金层面给予放松、给予契税补贴和购房补贴。应该说此类政策内容都是比较传统或经典的内容，也说明各地政策放松的空间还是很大。

“此类政策放松，或与近期国务院督导工作有关。当前督导组比较重视房地产市场信心提振的内容，各地也要把提振交易需求作为一项重要工作去抓。各地的地方版本有助于活跃房地产市场。”严跃进表示。

11月以来，信贷、债券、股权三箭齐发受益房地产行业。“第一支箭”为房企提供银行信贷支撑；“第二支箭”支持民营房企发债融资；“第三支箭”支持房地产企业股权融资。

从住宅成交量来看，11月南京楼市出现回暖迹象。据安居客南京站统计，11月，南京楼市共计成交新建商品住宅4549套，较10月涨42.7%；共计成交二手房7297套，较10月涨28.9%。而11月之前，南京楼市单月成交量已出现持续数月下跌。

每日经济新闻

二套最低4.5%！首套全部4.1%！南京最新房贷利率出炉

近日，新一轮5年期以上LPR发布，维持在4.3%不变。

据本网最新摸底，本月多数银行最新贷款保持上月水准，首套房贷利率基本都在4.1%，二套房贷利率主力在4.9%，最低可做到4.5%。

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首套利率最低4.1%，二套利率最低4.5%

近日（10月20日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

房贷利率由“5年期以上LPR+各银行基点”构成，虽然本月LPR没有变化，但是实际的首套房和二套房利率呈现有升有降的局面。

本网摸底南京17家主流银行最新房贷利率发现，目前首套房贷利率均为4.1（LPR-20BP）；二套房贷利率有所差距，集中在4.5-4.9%（LPR+20—60BP）。

其中15家银行二套房贷利率做到了4.9%；而且上月利率最低的光大银行，本月回升20个基点，利率为4.5%，仍是目前最低的银行。

通过本次调查，本网发现南京目前主流银行的首套、二套房贷利率基本维持稳定，在5年期以上LPR不变的情况下，短期内不会有较大波动。

备注：（1）各银行数据仅供参考；（2）如有错漏，欢迎指正。

首套房环比上月基本没有变化，只有南京银行由上月的4.2%下降至本月的4.1%。

站在买房人的角度，如果按贷款30年、300万的贷款来算，以等额本息还清，降低10个基点的利率差可以少还近6万元的总额，月均还款减少175元。

二套房环比上个月，中信银行、南京银行、光大银行上调二套房贷利率，涨幅10—20个基点，与大部分银行做到的4.9%持平。

如果按照贷款30年、300万的贷款来计算，以等额本息还清，买房人选择在最低的光大银行办理二套房贷款按揭，较前期每月需多还房贷约374元，总还款额增加近13万元。

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认定存在差异化，二套房标准视银行而定

值得一提的是，本网了解到，部分银行对二套房认定有所差异，如果外地人在其他城市已有房产且房贷未还清的情况下，紫金农商银行和交通银行的工作人员均表示：“只要房产不在南京，在南京买房都可算做首套房”。

除此之外，其余多数主流银行则认定，不管房产是否在南京，只要个人征信有贷款记录显示，全部算做二套房。

目前南京多家主流银行认定首套、二套房的标准为：

名下无房的，或有1套住房、但贷款已结清的单身/家庭，再次购房的房贷利率按首套房执行，最低首付比例不低于30%；也就是说，银行能给贷款总房款的7成。

名下已有1套住房、贷款未结清的单身/家庭，再次购房的房贷利率按二套房执行，最低首付比例不低于60%；也就是说，银行只给贷款总房款的4成。

另外，也有少数银行表示，名下已有1套住房、贷款未结清的，再次购房首付最低8成。

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10月LPR保持不变，专家称正处于观察期

9月底开始，央行、银保监会和财政部在两天内接连出台房贷利率下限放松、公积金贷款利率下降、置换购房个税减免等组合拳政策。

在此政策下，据贝壳研究院统计，截至10月19日，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10余城首套房贷利率降至4%以下。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，当前符合阶段性定向降息政策的城市中，包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平上，后期仍有回调空间。

对于后期房贷利率政策的改变，民生银行首席经济学家温彬表示，随着一系列稳增长政策加快落地实施，9月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，信贷结构优化。后续政策效果还将继续显现，短期内仍将处于政策效果观察期，再度下调政策利率的必要性不高。

也有专业人士指出，随着楼市政策利好释放，有利于促进刚性和改善购房需求释放，四季度房地产市场有望加速修复。

（部分观点综合自中国经济信息社、证券日报）