重磅消息！南京要试点二手房“带押过户”

昨天，小编收到南京某担保公司发的信息

截图如下：

这条信息透露出南京有银行可以不结清、不注销就能办理房产过户！！！这不就是前段时间传的沸沸扬扬的“带押过户”。

是不是，南京准备试点了？

01，苏州成功办理首例“带押过户”

9月初，苏州市的张家港就成功试点了首笔存量房“带押过户”，房贷不用结清就能成功办理房产过户交易！

在之前苏州的二手房交易过程中，如果卖方有按揭贷款，需要先解押后才能办理过户手续。

而解押就是要卖方将按揭贷款还清。但在这一过程中，卖方需要花费大量的时间和资金，正常筹集解押需要的资金加上等待银行办理提前还款等都需要一个多月，如果资金不够可能会涉及找社会资金过桥的费用，如果要求买房首付款解押，买房也存在很大的风险。

苏州的“带押过户”模式：买卖双方以及各自贷款银行共同签订《带抵押转让四方协议》，并依托不动产登记联办窗口完成二手房买卖转移登记、抵押注销登记和抵押再次登记“三合一”办理。

银行直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。通过“一次申请、一个窗口、一套材料”实现还款、放款、登记“日办结”。

02，全国多地推行“带押过户”新模式

除了苏州之外，在此之前全国已经有多地成功办理了“带押过户”。

南通

南通已经成功试点了“带押过户”。

据了解，南通包括四大行在内的中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、招商银行、邮政银行、中信银行、兴业银行等9大银行均表示，目前二手房可以办理带押过户。

珠海

珠海首创带押过户模式，购房者只跑一趟银行，办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。

在办理过程中，通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在卖方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，实现有抵押房产可带抵押过户，降低融资成本。

据悉，目前珠海试点银行包括中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、珠海农商银行及横琴村镇银行。

昆明

昆明的首例二手房带抵押过户已经成功办理。据了解，新模式过程变为转移登记，新设抵押权，注销原抵押三合一的合并登记。

通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。

此外，买卖双方只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结。

济南

8月，山东首笔二手房“带押过户”在济南正式落地。

济南的“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。

03，二手房“带押过户”这么好的事情，为啥之前没人干？

原《中华人民共和国物权法》第191条【抵押期间转让抵押财产】：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

也就是《物权法》规定房子已经做了抵押了，要和抵押权人协商一致，才可以办理产权过户手续。抵押人必须同意才行，不同意的话，不能单方面直接过户，否则只能让法院来裁判。

不是不想这么干，之前的《物权法》不允许这么操作！

随着2021年1月1日《中华人民共和国民法典》的施行，“带押过户”有了法律依据。

根据《民法典》物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。《民法典》物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

简单地说就是从2021年1月1日起，在押不动产交易无需先还贷解押再进行转移，买卖双方在通知债权人的前提下可以直接申请“带押过户”，省去了“买家垫资—卖家去银行还贷—解除抵押”这一繁杂的流程。

《民法典》规定只需要通知到债权人就能办理“带押过户”，而之前《物权法》则要求和抵押人协商，得到抵押人的同意（结清贷款）才能办理过户。

04，南京要跟进二手房“带押过户”吗？

首先“带押过户”是大势所趋，有了法律依据和操作的样板，南京实施二手房“带押过户”只需要照葫芦画瓢。

二手房“”带押过户”就是在购买有按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。这种方式在节省买卖双方资金成本的同时，也可以缩减二手房的交易周期，提高二手房的交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进南京楼市向好。

文章开头的截图，也印证这南京的跟进二手房“带押过户”也不远了！

05，南京实施二手房“”带押过户”，对于买卖双方又将带来哪些利好呢？

省下费用——节省了提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金；

省下时间——不用为了解押再在银行、不动产办事大厅、中介间多次奔走，时间的缩短也意味着交易尽早完成，避免时间拖延出现的违约等情况；

提升交易安全性——不用提前解押，使得买方不必承担提前垫资的风险，卖方不用承担买方钱款不到位过桥费无法还清的风险，若遇到违约等无法过户的情况，也能及时停止交易，买方可从监管账户取回房款。

写在最后：

当苏州、无锡、南通等省内城市都成功办理了二手房“带押过户”。在南京，终于也要看到实施的希望了。

南京部分银行再调房贷政策：贷款未结清 二套首付比降至四成

南京再次降低了二套房贷门槛。

市场近日传出消息，南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整，未结清首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成，利率4.9%。

对此，南京多家房产机构人士告诉记者，部分银行已开始执行。

建行南京鼓楼支行、工行南京马群支行房贷部门工作人员表示，的确对二套房房贷规则做出调整，目前可按相关规定展开操作。

“目前南京只有部分银行按新办法执行，预计后续会有更多银行降低二套房贷首付比例及利率。”南京一家房产机构分析师说。

几个月前，南京曾降低二套房首付比例。

今年8月，江苏省市场利率定价自律机制披露，对商贷按揭首付规则进行调整，在南京市区（不含溧水、高淳）有购房记录但申请贷款时名下无房，或名下有一套住房，但无房贷记录或房贷已结清的购房者，商贷首付比例不低于30%；在南京市区有一套住房、房贷未结清的，二套房首付比例不低于60%。据界面新闻报道，在此之前，南京上述情况购房者首付比例分别为5成及8成，南京8月二套房房贷利率按5.05%执行。

克而瑞南京分析师陆佳慧对记者表示，有一套房而房贷未结清，此类购房者二套房房贷首付比例从8成降至6成，目前又降至4成，其实是银行根据政策变化及市场形势做出的及时调整，有针对性降低了房贷门槛。

“二套房房贷首付下降，有利于改善型需求的入市。以总价500万元的房子为例，按6成首付比例，购房者需备齐300万元首付；但按最新办法，首付降至4成，只需支付200万元首付。此外，二套房房贷利率降至5%以内，进一步降低了改善性需求的还贷成本，也有助于活跃市场交易。”陆佳慧说。

除部分银行再调房贷政策，今年南京已对楼市政策展开多轮调整，放宽限购尤为引人关注。

今年4月底，非南京户籍居民家庭申请购房条件由3年内在南京累计缴纳2年社保或个税，调整为1年内累计缴纳6个月社保或个税（补缴不算）。6月13日，南京再次调整限购政策：非南京户籍居民补缴6个月社保即可直接开出购房证明。多位业内人士认为，外地居民补缴6个月社保的门槛已很低，相当于变相放开限购。

南京房地产业协会秘书长张辉表示，今年南京楼市政策调整较频繁，但受多方面因素影响，整体效果并不理想。“南京11月新房成交略有好转，但总体来看，楼市仍在低谷徘徊。”

据克而瑞数据，南京11月新建商品住宅成交面积51万平方米，环比增长44%，同比下降21%；1-11月新建商品住宅成交面积670万平方米，同比下降34%。

张辉在接受记者采访时表示，近期中央出台楼市相关措施，这些政策真正起到作用，亦需要地方出台配套措施。南京二套房房贷规则的调整，可视为地方的配套性措施，该举措将对促进部分需求入市起到一定作用。

中原地产高级研究经理卢文曦认为，目前市场预期仍不明朗，加之购房者信心的恢复需要较长时间。多重因素叠加之下，即使是南京这样的二线城市，市场的筑底也较为缓慢。

张辉告诉记者，与此前几轮地产周期相比，当前楼市不同之处在于，目前经济环境变化对部分居民收入产生一定影响。

“不少房企正冲刺年底业绩，各楼盘有必要根据购房者需求及市场变化，适度加大营销方面的力度。”张辉补充道。

在南京之前，杭州已经对二套房政策做出调整，取消了“认房又认贷”。

11月10日，杭州市发布了《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》。通知显示，在杭州无房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，购买二套房可按首套房贷政策执行，最低首付比例为40%（此前为60%）。按目前规定，杭州首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。

在张辉看来，南京、杭州等城市对二套房房贷的调整，反映出各地加大了对楼市扶持的力度，预计接下来各地还将迎来又一轮政策的调整。

卢文曦也认为，南京、杭州对二套房贷政策的调整可能会引发示范效应，未来更多城市或仿效。（财联社）

直击南京银行业绩会：资产负债两端发力稳息差，涉及“保交楼”风险的个人按揭贷款规模较小丨和讯曝财报

近日，南京银行(601009)召开2022年半年度业绩说明会。该行副行长兼董事会秘书江志纯、首席信息官余宣杰及相关部门负责人参加会议，并就息差下降、“保交楼”风险等问题与投资者交流。

资产负债两端发力稳息差

经营效益方面，2022年上半年，公司实现营业收入235.32亿元，同比增长16.28%。实现归属于母公司股东的净利润101.51亿元，同比增长20.07%。该行资本利润率（ROE)17.48%，总资产收益率（ROA)1.11%。

今年上半年，南京银行净利差1.97%，净息差2.21%，同比分别下降4BP、5BP。对于净息差下降原因，南京银行在半年报中解释称，主要由于：一是积极贯彻实体经济支持政策，进一步降低实体经济融资成本，贷款定价走低，同时市场利率下降带动非信贷类资产收益率下行，资产端整体收益水平持续承压。二是存款竞争激烈，负债成本相对保持刚性，净息差同比略有下降。

那么，下半年将采取哪些措施稳定净息差？南京银行表示，下半年，为应对贷款利率下行，保持稳定的息差水平，公司将积极采取以下措施。一是在资产方面，做好金融对实体经济的支持，公司将加大信贷资源的投放，尤其是信贷资产中高收益资产部分的投放。二是在负债方面，拓展多渠道负债来源，把握市场资金宽松机会，调整负债结构；不断扩大基础客户群，提高低息结算资金的占比，持续推进存款结构优化，稳步降低负债成本。

涉及“保交楼”风险的个人按揭贷款规模较小

关于停贷事件，南京银行表示，从近期停贷事件的排摸情况来看，该行涉及“保交楼”风险的个人按揭贷款规模较小，对按揭贷款整体资产质量的影响不大，按揭贷款风险总体可控。

截至2022年6月末，南京银行可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及个人按揭贷款余额仅为0.2114亿元，占全行按揭贷款余额的0.0254%。

如何展望后续全行资产质量趋势？今年下半年，南京银行将贯彻“稳字当头、稳中求进”的总基调，秉持稳健审慎的风险偏好，坚持资产质量严管严控策略，持续完善授信管理机制，强化风险防控，加大不良处置力度，保持资产质量基本稳定。

南银理财净值型理财产品规模近3800亿元

理财业务方面，南银理财正式成立已近两年，在这两年里南银理财坚持以客户为中心，不断提升投资管理能力，持续完善机制体制建设，经营稳健，发展良好。

数据显示，截至2022年6月末，南银理财净值型理财产品规模近3800亿元，较上年末增幅超16%。全力推进“1+N”渠道建设，已落地代销合作机构42家，覆盖15个省市，持续提升市占率及影响力。

对于南银理财的发展展望，南京银行表示，下半年，将持续对标先进的同业机构，在理财规模、盈利能力、产品业绩上努力保持市场领先地位，努力完成母行领导要求的“南银理财要做集团高质量发展的显示器，集团营收创利的稳定器和业务发展的加速器，财富管理产品的孵化器”，不断强化产品品牌建设，苦练内功不断提升自身投研能力，在创新中求发展，推动南银理财发展上新台阶。

关于本篇文章的更多报道，我们已在【和讯财经APP】上刊登，应用商店搜索“和讯财经”，下载并参与猜指数活动赢取京东卡和万元现金大奖