南京部分银行再调房贷政策：贷款未结清 二套首付比降至四成

南京再次降低了二套房贷门槛。

市场近日传出消息，南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整，未结清首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成，利率4.9%。

对此，南京多家房产机构人士告诉记者，部分银行已开始执行。

建行南京鼓楼支行、工行南京马群支行房贷部门工作人员表示，的确对二套房房贷规则做出调整，目前可按相关规定展开操作。

“目前南京只有部分银行按新办法执行，预计后续会有更多银行降低二套房贷首付比例及利率。”南京一家房产机构分析师说。

几个月前，南京曾降低二套房首付比例。

今年8月，江苏省市场利率定价自律机制披露，对商贷按揭首付规则进行调整，在南京市区（不含溧水、高淳）有购房记录但申请贷款时名下无房，或名下有一套住房，但无房贷记录或房贷已结清的购房者，商贷首付比例不低于30%；在南京市区有一套住房、房贷未结清的，二套房首付比例不低于60%。据界面新闻报道，在此之前，南京上述情况购房者首付比例分别为5成及8成，南京8月二套房房贷利率按5.05%执行。

克而瑞南京分析师陆佳慧对记者表示，有一套房而房贷未结清，此类购房者二套房房贷首付比例从8成降至6成，目前又降至4成，其实是银行根据政策变化及市场形势做出的及时调整，有针对性降低了房贷门槛。

“二套房房贷首付下降，有利于改善型需求的入市。以总价500万元的房子为例，按6成首付比例，购房者需备齐300万元首付；但按最新办法，首付降至4成，只需支付200万元首付。此外，二套房房贷利率降至5%以内，进一步降低了改善性需求的还贷成本，也有助于活跃市场交易。”陆佳慧说。

除部分银行再调房贷政策，今年南京已对楼市政策展开多轮调整，放宽限购尤为引人关注。

今年4月底，非南京户籍居民家庭申请购房条件由3年内在南京累计缴纳2年社保或个税，调整为1年内累计缴纳6个月社保或个税（补缴不算）。6月13日，南京再次调整限购政策：非南京户籍居民补缴6个月社保即可直接开出购房证明。多位业内人士认为，外地居民补缴6个月社保的门槛已很低，相当于变相放开限购。

南京房地产业协会秘书长张辉表示，今年南京楼市政策调整较频繁，但受多方面因素影响，整体效果并不理想。“南京11月新房成交略有好转，但总体来看，楼市仍在低谷徘徊。”

据克而瑞数据，南京11月新建商品住宅成交面积51万平方米，环比增长44%，同比下降21%；1-11月新建商品住宅成交面积670万平方米，同比下降34%。

张辉在接受记者采访时表示，近期中央出台楼市相关措施，这些政策真正起到作用，亦需要地方出台配套措施。南京二套房房贷规则的调整，可视为地方的配套性措施，该举措将对促进部分需求入市起到一定作用。

中原地产高级研究经理卢文曦认为，目前市场预期仍不明朗，加之购房者信心的恢复需要较长时间。多重因素叠加之下，即使是南京这样的二线城市，市场的筑底也较为缓慢。

张辉告诉记者，与此前几轮地产周期相比，当前楼市不同之处在于，目前经济环境变化对部分居民收入产生一定影响。

“不少房企正冲刺年底业绩，各楼盘有必要根据购房者需求及市场变化，适度加大营销方面的力度。”张辉补充道。

在南京之前，杭州已经对二套房政策做出调整，取消了“认房又认贷”。

11月10日，杭州市发布了《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》。通知显示，在杭州无房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，购买二套房可按首套房贷政策执行，最低首付比例为40%（此前为60%）。按目前规定，杭州首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。

在张辉看来，南京、杭州等城市对二套房房贷的调整，反映出各地加大了对楼市扶持的力度，预计接下来各地还将迎来又一轮政策的调整。

卢文曦也认为，南京、杭州对二套房贷政策的调整可能会引发示范效应，未来更多城市或仿效。（财联社）

涨了！二套房最高5.05%！南京最新房贷利率统计出炉

此前有不少房贷利率回涨的消息在朋友圈流传，称房贷利率“冰点”即将过去，近期可能会有所回升。

图源朋友圈

据本网调查发现，有个别银行已上调首套、二套房贷利率，最高可达5.05%（LPR+75BP），但大部分银行还是“按兵不动”，保持在上月水准。有业内专家分析，未来房贷利率下限有望进一步下降。

01首套利率最低保持4.1%，二套利率突破5.0%

今日（11月21日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

本网摸底南京20家主流银行最新房贷利率发现，由于本月LPR没有变化，所以目前首套房贷利率大部分银行保持在4.1%（LPR-20BP）不变，部分银行最高回升至4.3%（LPR-0BP）；

二套房贷利率集中在4.65-5.05%（LPR+35—75BP）不等，其中徽商银行二套房贷利率最低，为4.65%（LPR+35BP）。通过本网调查发现，在5年期以上LPR不变的情况下，短期内可能会有小的波动。

备注：（1）各银行数据仅供参考；（2）房贷利率由“5年期以上LPR+各银行基点”构成；（3）如有错漏，欢迎指正。

首套房：环比上月，有三家银行出现小幅度上涨，分别为广发银行、邮政储蓄银行、紫金农商银行，涨幅集中在15—20个基点。

站在买房人的角度，如果按贷款30年、300万的贷款来算，以等额本息还清，回升20个基点的利率差可能会多还近12万元的总额，月均还款增加350元。

二套房：有四家银行上调了二套房贷利率，分别是紫金农商银行、邮政储蓄银行、广发银行和光大银行，涨幅为10—40个基点。

其中，广发银行和紫金农商银行突破了5.0%（LPR+70BP）；上月利率最低的光大银行，本月也上升了40个基点，加入4.9%的大部队，是所有银行中涨幅最大的。

如果按照贷款30年、300万的贷款来计算，以等额本息还清，买房人选择在最低的徽商银行办理二套房贷款按揭，相较于目前最高的紫金农商银行，两行每月相差房贷约727元，总还款额相差近26万元。

02已有回升趋势，但专家预判还有下降空间

根据央行发布的消息，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

这不免引人猜测，首套利率4.1时代或将成为历史。

对于下月房贷利率是否会有变化，本网问询了多数银行工作人员，他们大部分表示，未接到上涨通知。但是也有个别银行工作人员透露，目前最低利率只持续到年底，明年可能会有所上调。

但是据多位业内专家推断，目前房贷利率仍有下降空间，购房政策还在持续优化中。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰预计，稳地产背景下，“金融16条”的支持政策代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦提到，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。

（部分观点综合自中央人民银行、中新经纬、证券日报）

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两成首付即可买房？南京江北楼盘金陵星图涉嫌违规“骗贷”

在南京贷款买房，按规定是30%的首付。然而，江北一楼盘为了卖房竟然铤而走险，竟然通过伪造的方式帮助购房者支付首付款。近日，南京市民李女士向扬子晚报紫牛新闻96096新闻热线反映，她在南京江北楼盘金陵星图看房时遇到了蹊跷事，售楼员告诉她只要把买房合同上约定的房屋总价做高，首付不够的部分由开发商打到她卡上，算下来，她只需首付两成就能买到房。记者现场调查发现，该市民反映的情况属实。对此，律师表示，开发商此举涉嫌“骗贷”。

买房首付不够？售楼员表示“有办法”

接到李女士的投诉后，扬子晚报紫牛新闻记者来到了金陵星图位于南京市浦口区浦滨路附近的现场营销中心，以买房人身份对此事进行采访调查。接待记者的售楼员告诉记者，金陵星图由银城地产开发，主力在售89㎡、113㎡和139㎡户型，精装交付。

看完样板房后，售楼员向记者推荐了6号楼一套113㎡的房源，并给记者算了一笔账。“这套房表价是346万，现在买房有优惠，打完折后总价318万，最低首付三成，就是95万左右。”在记者表示目前自己手头的现金不够后，售楼员告诉记者，“有办法，首付两成也能买房。”

“首付两成买房，那还有一成是怎么回事呢？”看到记者很疑惑，售楼员又详细解释了起来。“原来总价346万，打完折后318万，不是给你优惠了28万吗？那我们还是按照346万签合同，这样首付应该是103万多，然后开发商把28万先打到你卡里，那么你自己只需要拿75万，再到售楼处刷103万给到开发商账户就可以了。”售楼员还表示，这样一来，买房人既享受到了买房优惠，还能以差不多两成的首付买到房，是一举两得的好事。

首付款必须是自有资金，律师表示此举涉嫌“骗贷”

还没有拿到购房款，就要先把几十万打到买房人的卡上作为“首付款”，金陵星图开发商这番“操作”目的是什么？南京一位房地产业内人士在接受记者采访时称，尽管近期关于房地产行业释放出了一些利好政策，但整体市场依旧比较冷，部分新房库存量大的板块去化更是缓慢，有些楼盘的销售数据甚至可以用“惨淡”来形容，为了最大限度地留住客户，多卖房，开发商就动起了歪脑筋。南京网上房地产的公开数据显示，金陵星图6号楼开盘已经近3个月，只卖出了28套房，去化率不到30%。

对于拿开发商打来的钱做首付，南京一家股份制银行的工作人员明确表示，首付必须是买房人的自有资金，银行在办理住房按揭贷款时，也会严格审查购房首付款的来源，如果来源不明，有可能会影响住房按揭贷款发放。

江苏漫修（南京）律师事务所朱军律师分析指出，虚高总房价并用来套取银行贷款，肯定是有问题的。从民事角度看，这样的行为若查实，对于虚设房价部分对应的贷款，并不符合银行的借款条件，银行当然有权拒绝履行相应的出借款义务，追回被多骗取的贷款。如果骗取金额超过50万，将构成刑事犯罪，涉嫌骗取贷款罪。扬子晚报/紫牛新闻记者梅建明

来源：扬子晚报网