南京调整二套房政策，多家银行确认未结清贷款首付可降至4成

记者孙梅欣

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临近年末，南京部分商业银行再度调整二套房购房政策。

12月8日，界面新闻从建设银行南京玄武支行、工商银行城南支行等多家银行和中介处了解到，南京部分银行针对二套房购房者再度下调购房门槛，在个人或家庭首套房未结清贷款的情况下再购买二套房，首付最低可降至4成。如果名下两套房在贷款，则无法再贷款。

在此之前，购房人在未结清贷款情况下再买房，二套房最低首付为6成。

今年8月，南京部分银行针对二套房购房者已经做出一轮调整，名下有一套房，贷款已结清的购房者再买二套房，首付最低为3成；针对名下有一套房未结清贷款，再买二套房，当时将最低首付从8成降至6成。

这意味着时隔近4个月后，针对未还清贷款的购房者，二套房首付已从6成降至4成。

与此同时，部分银行表示，目前首套房利率最低为4.1%，二套房利率最低为4.9%。这一利率水平和今年10月基本持平，但相较于今年上半年首套房4.25%、二套房5.05%的利率水平已有明显下降。

今年以来，南京针对限购区域、新房限售时间、外地户籍在南京购房门槛、首套房和二套房首付认定等方面持续加大调整力度。相较于年初时的政策，现在南京首套首付已经从早前的5成降至3成，二套房首付也从8成下降至4成水平。

值得注意的是，对二套房购房者更明显的松动调整，也和今年购房需求结构相关。

中指研究院近期发布的数据显示，今年重点城市改善型居住购房需求比例，较去年均有所上升。

其中到10月末，今年南京住宅购房面积中，120平方米以下户型占比为57%，120-200平方米以上户型占比达到43%。而去年同期数据中，两项数据占比分别为66%和34%。可以看出，今年具有改善型居住需求的购房者入市更加积极。

中指研究院的数据显示，今年1-11月，南京新房成交总套数为62471套，比去年同期的10.15万套的成交套数，同比下降38.45%；成交面积为779.8055万平方米，同比下降34.28%；成交价格为32496元/平方米，同比上升10.5%。

尽管成交套数，成交总金额均有所下降，但计算下来去年南京平均单套购房总价为343.64万元，而今年则达到405万元，改善型购房需求增长明显。

另外，随着近期利好政策的连续出台，南京二手房成交量在11月份有所回升。我爱我家南京研究院数据显示，今年11月，南京全市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比下滑6%；二手房成交均价则降至29968元/平方米，环比下降1.9%，同比下降6.7%。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，改善需求购房人感受到目前市场改善换购成本不高的行情，有些看中项目的价格已经有明显降幅，二套房首付下降，实际上是为了进一步刺激改善需求出手。

“需要承认的是，虽然政策面有许多利好，但购房者心理预期没有完全转变，还需要一段时间修复，市场的刚需客户依然有不少处于观望状态，所以市场全面好转还需要假以时日。”吴翔华表示。

临近年末，全国多个核心二线城市再度加大对楼市调整力度。在12月5日，热点二线城市中的厦门，针对岛外限购政策有所调整，在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。

西安、成都等城市也同样在近期对限购政策做出宽松调整，杭州则在11月中旬，开始执行二套房首付最低四成的信贷政策。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，目前房地产发展已经从增量逐渐转向存量模式，在住宅需求上的表现也从刚需驱动逐渐转向改善型人群的驱动，改善型购房在市场中的占比作用会越来越大，在这种背景下，改善型购房需求人群和刚需人群都是政策支持的重点。

他表示，南京和杭州属于同类级别城市，根据因城施策的要求，南京根据实际情况，提升改善客群的支付能力：“降低买房首付门槛，让一部分有需求的购房者能释放购买力，是目前稳定楼市信心，提振预期的有效方式。”

南京二套房首付再降，贷款没还清的，6成变4成

已确认！南京二套房首付又降了！

刚刚！房观得到消息！省会南京的首付政策变化！

二套房的首付，如果名下有贷款没还清的，由原来的6成调整为4成！其他政策保持不变！

房观也向南京的银行进行求证，得到的回复是：消息属实！即日开始执行！

这对于想要置换的客户是一大利好，降低了改善换房的成本！

举个例子，如果总房价是500万，原来首付6成要300万，现在首付4成只需要200万！立刻就省下了100万！

全面支持刚性自住和改善住房需求，南京开了一个好头！苏州，准备跟上！

更新之后，南京的首付政策如下：

商业贷款：

南京市区

首套房（无房或无贷），首付3成

名下1套房，贷款结清算首套，首付3成

名下1套房，贷款未结清算二套，首付4成（原6成）

第三套房，停贷

六合

首套（无房或无贷），首付3成

名下1套房，贷款结清算首套，首付3成

名下1套房，贷款未结清算二套，首付5成

溧水、高淳

首套（无房或无贷），首付3成

名下1套房，贷款结清算首套，首付3成

名下1套房，贷款未结清算二套，首付4成

（因政策调整等原因，具体情况以各大银行及售楼处为准）

南京其他购房政策一览：

限购政策

外地人

外地人无房，在南京主城买房所需条件：

1年内累计缴纳6个月社保即可开具购房证明，征缴方式不作区分，个人补缴、单位补缴均可。

（今年7月，南京修订发布《南京市积分落户实施办法》，其中提到在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，累计纳入我市缴纳年限计算并赋分）

外地人无房，在六合、溧水、高淳买房，凭借身份证和户口本开出一张购房证明，不需要缴纳社保，其中六合区购房证明仅局限于六合区域使用，不包括大厂葛塘区域。

外地家庭户在南京可购买2套住房。

南京户籍

南京单身可购买2套住房。

南京家庭户可购买3套住房。

本地二孩及以上家庭可开具第三套房的购房证明（需要先到街道开具二孩证明，开出后zi早次日使用），其他开具购房证明材料不变，可以购买南京任何区域，已经执行。

在现有住房限购政策基础上，A/B/C/D类及博士人才可增购1套住房。

在非限购区买房不计入家庭房产套数，无需购房证明，凭身份证即可直接购买第三套。

南京户籍在六合、溧水、高淳不限购，但限贷。

限购区域：鼓楼、玄武、秦淮、建邺、南站片区、迈皋桥片区。

非限购区：限购区域以外。

限售+公积金政策

限售3年标准为：预售商品房（新房）限售时间以合同备案时间为准；现售商品房、存量房（现房、二手房）限售时间认定以登记受理时间为准，即现房和二手房按照不动产登记第一页的时间。（房产备案时间可通过“南京不动产”公众号查询——办事大厅——登记查询）

限贷政策：

公积金贷款：

2022年5月份，南京调整了公积金贷款额度，其中首次使用住房公积金贷款购买第二套住房，公积金最高可贷款额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整为50万元/人、夫妻双方100万元/户。

申请公积金贷款购买自住住房的，首付款比例不少于购房总价的20%。国家另有规定的从其规定。

家庭已有一套住房建筑面积不超过120平方米且人均不超过40平方米(根据本市人均住房建筑面积情况适时调整)，再次购房申请公积金贷款时，首付款金额不得低于购房总价的20%，贷款利率按照公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

重磅文件！南京房贷利率，收紧

01如果房贷利率要涨，你会不会买房？

刚刚，中国人民银行消息：将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

翻译一下：珍惜最后的窗口期，年底政策可能要变！

02近期，房地产政策利好非常密集，敏感的人应该都有意识。

比如上周末，央行和银保监会重磅发布金融16条，史无前例地支持房地产救市。消息一出，房地产股全线反弹。

其实，现在国内楼市最大的问题就是信心问题。

之前政策收的太紧，开发商融资这一块出了大问题，本来有问题的房企直接了，本来没问题的也变得有问题了。

现在政策就是要让大家恢复信心：放心贷款、安心拿地、保交楼…

只要信心恢复，一切都盘活了，当然房地产往日荣光很难再现，但至少还能救一救。

此外，还有一些利好购房者的细则：受疫情影响的购房者，有望延期偿还房贷，不上征信。因城施策，支持刚需和改善，强调差别化住房信贷政策等等。

给大家更多信号：首付，利率，你们看着降，要鼓励刺激大家买房，带动经济复苏。

长三角区域，杭州已经打响了强二线城市的第一枪。

杭州楼市重新执行：认房不认贷；首套首付3成，最低利率4.1%；二套首付4成，最低利率4.9%。

风向标已经出现，种种迹象表明，政策大底就要到了。

03说实话，今年的房贷利率基本垫底，可以说是史无前例的低——但是人很难被别人说服的，只可能被现实的教训喊醒。当房贷利率一直暴降的时候，都会在等抄底！“首套基准降20个基点还能再降！”先等等。

我之前就说了，不要试图说服别人，认同就是认同，不认就是不认。

当下年底前，就是置换不错的窗口。明年利率能不能最低？——不好说！

很明显：打法变了！

（1）低利率政策，收紧。此前央行一直降息本意是刺激房价，加快成交量，结果忽略了整体市场的“低迷”。救市不能一味的降低利率，低到最后的结果等于“贱卖”。

简单的说，利率一直下跌等于给买房下了定义：暂时别买，等接着降。

（2）让利率回归“理性”。松的尽头就是“紧”。政策一年一变也是正常，也符合“因城施策”的原则。

关于恢复利率，真的是利空吗？

也不尽然。

对于不同群体的情况不一样，我简单分3类：

（1）对于南京很多年轻人，刚需客。对价格相当敏感，一点点价格波动和利率波动都会影响信心，这些人不缺购房证明，就缺钱。所以，利率一旦回涨，容易刺激成交。

（2）大部分中产。这部分人群有改善需求，但需要“卖旧房，买新房”，刚需旧房出掉，才有钱买新房，若利率上浮，赶在年底前上车，有利于他们的置换。

（3）一小撮高端豪宅改善客，影响有限。

不得不说，真的放松，对于某些人是利空，对于南京整体成交量，则是“利好”。毕竟信心就像风帆，刺激一下，就能跑快点。

接下来要珍惜买房时间和窗口期！掌握了时间，就掌握了主动权！

【END】