南京部分银行再调房贷政策：贷款未结清 二套首付比降至四成

南京再次降低了二套房贷门槛。

市场近日传出消息，南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整，未结清首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成，利率4.9%。

对此，南京多家房产机构人士告诉记者，部分银行已开始执行。

建行南京鼓楼支行、工行南京马群支行房贷部门工作人员表示，的确对二套房房贷规则做出调整，目前可按相关规定展开操作。

“目前南京只有部分银行按新办法执行，预计后续会有更多银行降低二套房贷首付比例及利率。”南京一家房产机构分析师说。

几个月前，南京曾降低二套房首付比例。

今年8月，江苏省市场利率定价自律机制披露，对商贷按揭首付规则进行调整，在南京市区（不含溧水、高淳）有购房记录但申请贷款时名下无房，或名下有一套住房，但无房贷记录或房贷已结清的购房者，商贷首付比例不低于30%；在南京市区有一套住房、房贷未结清的，二套房首付比例不低于60%。据界面新闻报道，在此之前，南京上述情况购房者首付比例分别为5成及8成，南京8月二套房房贷利率按5.05%执行。

克而瑞南京分析师陆佳慧对记者表示，有一套房而房贷未结清，此类购房者二套房房贷首付比例从8成降至6成，目前又降至4成，其实是银行根据政策变化及市场形势做出的及时调整，有针对性降低了房贷门槛。

“二套房房贷首付下降，有利于改善型需求的入市。以总价500万元的房子为例，按6成首付比例，购房者需备齐300万元首付；但按最新办法，首付降至4成，只需支付200万元首付。此外，二套房房贷利率降至5%以内，进一步降低了改善性需求的还贷成本，也有助于活跃市场交易。”陆佳慧说。

除部分银行再调房贷政策，今年南京已对楼市政策展开多轮调整，放宽限购尤为引人关注。

今年4月底，非南京户籍居民家庭申请购房条件由3年内在南京累计缴纳2年社保或个税，调整为1年内累计缴纳6个月社保或个税（补缴不算）。6月13日，南京再次调整限购政策：非南京户籍居民补缴6个月社保即可直接开出购房证明。多位业内人士认为，外地居民补缴6个月社保的门槛已很低，相当于变相放开限购。

南京房地产业协会秘书长张辉表示，今年南京楼市政策调整较频繁，但受多方面因素影响，整体效果并不理想。“南京11月新房成交略有好转，但总体来看，楼市仍在低谷徘徊。”

据克而瑞数据，南京11月新建商品住宅成交面积51万平方米，环比增长44%，同比下降21%；1-11月新建商品住宅成交面积670万平方米，同比下降34%。

张辉在接受记者采访时表示，近期中央出台楼市相关措施，这些政策真正起到作用，亦需要地方出台配套措施。南京二套房房贷规则的调整，可视为地方的配套性措施，该举措将对促进部分需求入市起到一定作用。

中原地产高级研究经理卢文曦认为，目前市场预期仍不明朗，加之购房者信心的恢复需要较长时间。多重因素叠加之下，即使是南京这样的二线城市，市场的筑底也较为缓慢。

张辉告诉记者，与此前几轮地产周期相比，当前楼市不同之处在于，目前经济环境变化对部分居民收入产生一定影响。

“不少房企正冲刺年底业绩，各楼盘有必要根据购房者需求及市场变化，适度加大营销方面的力度。”张辉补充道。

在南京之前，杭州已经对二套房政策做出调整，取消了“认房又认贷”。

11月10日，杭州市发布了《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》。通知显示，在杭州无房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，购买二套房可按首套房贷政策执行，最低首付比例为40%（此前为60%）。按目前规定，杭州首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。

在张辉看来，南京、杭州等城市对二套房房贷的调整，反映出各地加大了对楼市扶持的力度，预计接下来各地还将迎来又一轮政策的调整。

卢文曦也认为，南京、杭州对二套房贷政策的调整可能会引发示范效应，未来更多城市或仿效。（财联社）

二套最低4.5%！首套全部4.1%！南京最新房贷利率出炉

近日，新一轮5年期以上LPR发布，维持在4.3%不变。

据本网最新摸底，本月多数银行最新贷款保持上月水准，首套房贷利率基本都在4.1%，二套房贷利率主力在4.9%，最低可做到4.5%。

01

首套利率最低4.1%，二套利率最低4.5%

近日（10月20日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

房贷利率由“5年期以上LPR+各银行基点”构成，虽然本月LPR没有变化，但是实际的首套房和二套房利率呈现有升有降的局面。

本网摸底南京17家主流银行最新房贷利率发现，目前首套房贷利率均为4.1（LPR-20BP）；二套房贷利率有所差距，集中在4.5-4.9%（LPR+20—60BP）。

其中15家银行二套房贷利率做到了4.9%；而且上月利率最低的光大银行，本月回升20个基点，利率为4.5%，仍是目前最低的银行。

通过本次调查，本网发现南京目前主流银行的首套、二套房贷利率基本维持稳定，在5年期以上LPR不变的情况下，短期内不会有较大波动。

备注：（1）各银行数据仅供参考；（2）如有错漏，欢迎指正。

首套房环比上月基本没有变化，只有南京银行由上月的4.2%下降至本月的4.1%。

站在买房人的角度，如果按贷款30年、300万的贷款来算，以等额本息还清，降低10个基点的利率差可以少还近6万元的总额，月均还款减少175元。

二套房环比上个月，中信银行、南京银行、光大银行上调二套房贷利率，涨幅10—20个基点，与大部分银行做到的4.9%持平。

如果按照贷款30年、300万的贷款来计算，以等额本息还清，买房人选择在最低的光大银行办理二套房贷款按揭，较前期每月需多还房贷约374元，总还款额增加近13万元。

02

认定存在差异化，二套房标准视银行而定

值得一提的是，本网了解到，部分银行对二套房认定有所差异，如果外地人在其他城市已有房产且房贷未还清的情况下，紫金农商银行和交通银行的工作人员均表示：“只要房产不在南京，在南京买房都可算做首套房”。

除此之外，其余多数主流银行则认定，不管房产是否在南京，只要个人征信有贷款记录显示，全部算做二套房。

目前南京多家主流银行认定首套、二套房的标准为：

名下无房的，或有1套住房、但贷款已结清的单身/家庭，再次购房的房贷利率按首套房执行，最低首付比例不低于30%；也就是说，银行能给贷款总房款的7成。

名下已有1套住房、贷款未结清的单身/家庭，再次购房的房贷利率按二套房执行，最低首付比例不低于60%；也就是说，银行只给贷款总房款的4成。

另外，也有少数银行表示，名下已有1套住房、贷款未结清的，再次购房首付最低8成。

03

10月LPR保持不变，专家称正处于观察期

9月底开始，央行、银保监会和财政部在两天内接连出台房贷利率下限放松、公积金贷款利率下降、置换购房个税减免等组合拳政策。

在此政策下，据贝壳研究院统计，截至10月19日，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10余城首套房贷利率降至4%以下。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，当前符合阶段性定向降息政策的城市中，包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平上，后期仍有回调空间。

对于后期房贷利率政策的改变，民生银行首席经济学家温彬表示，随着一系列稳增长政策加快落地实施，9月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，信贷结构优化。后续政策效果还将继续显现，短期内仍将处于政策效果观察期，再度下调政策利率的必要性不高。

也有专业人士指出，随着楼市政策利好释放，有利于促进刚性和改善购房需求释放，四季度房地产市场有望加速修复。

（部分观点综合自中国经济信息社、证券日报）

南京购房贷款利率及额度计算方式

1、商贷政策

目前，房贷利率的计算方式为：LPR+基点。据最新报价，1年期LPR利率3.7%，5年期LPR利率4.6%。

目前，南京大部分银行首套房房贷利率为LPR+60个基点，即5.2%，二套房利率最低5%，贷款还清可享首套房利率。

二套房房贷利率为LPR+80个基点，即5.4%。

2、公积金贷款政策

公积金贷款方面主要分为省公积金和市公积金，其不同在于：

①当名下有1套房时。个人最高可贷额度和利率不同。省公积金个人最高可贷额度为50万、夫妻100万，基准利率；而市公个人最高可贷额度为30万、夫妻60万，利率上浮10%。

②可贷额度计算公式不同。市公积金=总缴存额/总缴存比例*0.45*12*可贷年限（男60岁女55岁，连续缴存满5年可贷年限可在55及60基础上+贷5年)；省公积金只要正常缴纳，均可按最高额度申请。

公积金贷款条件：

借款人为具有完全民事行为能力的具有中华人民共和国国籍的自然人。

申请公积金贷款时已开户并且连续、足额汇缴，连续缴存住房公积金满6个月（含）以上。

具有合法有效的房屋买卖合同或经有关部门批准建修住房的证明文件。

不低于规定比例的购房首期付款金额。

借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力，个人征信良好，无影响贷款偿还能力的其他债务。

所购买、建修住房土地性质为国有土地；以所购买、建修房屋作抵押担保。

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文章来源:乐居买房

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