首套房怎么定？能贷多少万？……南京公积金贷款新政答疑来了！
昨天，南京住房公积金管理中心公布了
南京住房公积金政策调整
4月1日起，南京市住房公积金贷款最高可贷额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户调整为：购买首套自住住房最高可贷额度为50万元/人、夫妻双方100万元/户；购买第二套住房仍按原有规定执行。
关于此次新政，大家最关注的就是
自己是否还能使用公积金贷款，最高能贷多少？
热点问题这里看
①首套房怎么认定？
购买首套房的认定标准为：
1.家庭包括夫妻双方及未成年子女，在本市不动产登记机构无已登记的住房。
2.家庭成员名下无由法院、民政等有权部门出具或签署的判决书、调解书、协议书等，明确归家庭成员所有但还未在本市不动产登记机构做转移登记变更的房产。
也就是说，此前有过公积金贷款记录，但已还清且目前名下无房，仍然算首套房，最高可以贷50万。
具体如下图↓↓↓
2018年4月1日起，公积金中心按调整后的贷款政策受理公积金贷款申请。已经由公积金中心审批通过的贷款不再按新政策重新审批。
也就是说，只要贷款额度审批没有通过的，都可以按照最新政策执行标准来。
②你可以使用公积金贷款吗？
1、夫妻一方贷过公积金，已还清。另一方主贷公积金，也还清。名下无房，再购房时能贷公积金吗？
解答：公积金贷款以家庭为单位，累积已使用两次公积金贷款，禁止申请第三次公积金贷款。
2、首套房婚前自己买的，公积金贷款还未还清，能否用老婆的公积金贷款买二套房？
解答：公积金贷款也是按照家庭为单位，目前还有公积金贷款没有还清，不可以再使用公积金贷款。
3、请问去年在外地买了套房，纯商贷还在还款，南京没房，公积金没用过，在南京买房还算首套吗？如果不算，首付应该几成？
解答：南京名下无房也无贷款，是首套房，公积金最高可贷50万，申请纯公积金贷款，最低首付2成。
4、请问名下有一套94平住房，夫妻两人，平均超过40平米，贷款是纯商贷，未用公积金贷款。再买二套住房，首付8成，想用公积金贷款，按照文件说法，这样不行了吗？
解答：按照最新政策，你不符合人均不超过40平且家庭不超过120平的标准，二套房就不可以使用公积金贷款了。
5、婚前有一套纯商贷，已经卖了，又买了一套又是纯商贷，面积是82平米，现在想买大点的改善，请问可以使用公积金吗？
解答：可以申请，最新政策按照二套来执行，最高个人贷款30万。
6、办过两次贷款，但已经卖掉一套，剩余一套住房未达到人均40平米，还可以公积金贷款买房吗？
解答：如果前两次都是公积金贷款的话，第三次申请是不可以的。
7、夫妻双方只有一方有南京市公积金，也可以贷100万吗？
解答：不可以，要双方都是南京市公积金才可以。
8、对于高层次人才来说，南京公积金政策最高可以放宽到限额的4倍。按照最新标准，意思是为最高可贷款200万。
③你能贷到50万吗？
1、我刚刚通过组合贷审批（3月初签），但按约定6月才会过户，这个情况应该不能重新签了吧？
解答：通过审批了就按照原来的标准来了。
2、只要还没报批的都可以按新政策执行吗？之前已经合同鉴证和办过不动产预告登记的呢？我们还没报公积金审批。
解答：银行和公积金管理中心没有审批的话，是可以按照最新政策来执行的。
3、我刚办签的商业贷款，同贷书还没下，还可以重新签公积金商业组合贷吗贷款吗？
解答：这个要问银行了，按照政策，没有审批是可以的。
4、我去年用公积金贷款加商贷的，现在贷款还没审批，现在额度上调了可以全部转成公积金贷款吗？
自2018年4月1日起，公积金中心按调整后的贷款政策受理公积金贷款申请。已经由公积金中心审批通过的贷款不再按新政策重新审批。
④关于家庭人口的认定
1、现在我们家是三个人，只有一套房，129平，按照新政，再买二套的话，就不能用公积金了，我如果再迁入一个老人进来，这样就不超40平了，是不是买二套的时候就可以贷60万公积金？
二套房的认定要满足两个标准：家庭现有人均住房建筑面积不超过40平方米，且现有首套住房建筑面积不超过120平方米的情况下。你的房子面积已经超过120㎡了，不可以申请了。
这里，我们再延伸一下家庭成员认定的问题：根据规定，家庭人均住房建筑面积=家庭现有首套住房建筑面积/家庭实际人口数（夫妻双方及未成年子女）。家庭是以夫妻和未成年子女算，父母迁过来的不算。
来回顾下
公积金贷款新政具体如下
（滑动看全文）
1、首套房公积金贷款额度最高到50万/人，夫妻100万/户
提高购买首套房住房公积金贷款最高可贷额度。将购买首套房住房公积金最高可贷额度调整为50万元/人、夫妻双方100万元/户。购买第二套住房仍按原有规定执行。
比如：你们夫妻在南京首次购买一套总价200万的房子，首付5成的话，就可以享受纯公积金贷款。
2、二套房住房仍然最高30万/人
二套住房执行现有政策，仍然是最高30万/人。调整购买第二套住房公积金贷款条件中全市平均水平住房建筑面积的认定标准。“本市平均水平”的认定标准调整为40平。缴存职工家庭包括夫妻双方及未成年子女，按实际人口计算，每个家庭现有人均住房建筑面积不超过40平方米，且家庭现有首套房住房建筑面积不超过120平方米。
3、4月1日起执行
自2018年4月1日起，公积金中心按调整后的贷款政策受理公积金贷款申请。已经由公积金中心审批通过的贷款不再按新政策重新审批。
4、租房提取公积金额度提高到1200元/人，夫妻2400元
租房提取公积金额度提高。提高自2018年4月1日起，将本市无房未婚职工每月提取住房公积金支付房租的限额从900元提高至1200元，已婚职工夫妻双方合计每月提取限额从1800元提高至2400元。
南京公积金贷款、提取攻略戳
素材来源部分自365楼市
松！南京部分银行“认贷不认房”
上月，南京的房贷利率几乎全部重回“5”字头，迎来楼市利好的一波小爆发。
近日，据凤凰网房产南京站最新调查，本月南京首套房贷利率最低5.2%，各大银行房贷利率有微调，普遍下降至5.7%左右，放款时间最快三天，额度比较充足。
并且多家银行表示“认贷不认房”！
最新数据：
与2月房贷利率相比，本月各大银行贷款利率普遍下降，首套房贷款利率约在5.7%左右，二套房贷款利率在5.9%左右。
多家银行“认贷不认房”
多家银行客户经理表示，评定二套房的贷款利率标准，主要还是看客户手中有无结清的贷款：
贷款结清，按首套房贷款利率；
贷款未结清，按二套房贷款利率。
△汇丰银行
△富邦华一银行
以此来看，认贷不认房，也是目前南京部分银行在房贷方面较为宽松的实际执行办法。
首套房贷款利率：
首套房贷款利率最低的是富邦华一，5.2%。
谈及贷款人的资质、流水问题，其客户经理表示，对于流水银行有自己的判断方式，有选择性的，要求不是很高。
第二位的是江苏银行，5.45%。
江苏银行客户经理表示，上周刚收到房贷利率下调的消息，预计后面还会往下走，如果不是很着急买房的话，可以再等等。
兴业银行，5.5%、交通银行、民生银行为5.6%，有6家银行贷款利率在5.7%，紫金农商银行、南京银行首套房贷款利率为最高6%。
另外，交通银行对于首套房为新房贷款利率为6.2%，相比于其他银行贷款利率，还是比较高的。对此交通银行客户经理表示，主要是以开发商制定。目前暂时还没有收到贷款利率下调的消息，不过首套为二手房的贷款利率为5.6%。
汇丰银行：对于新房目前银行只针对楼栋结构已经封顶的准现房楼盘做贷款，贷款利率由楼盘为主。对于一些优质客户，如国企、事业单位等工作人员，利率可以适当降低。
二套房贷款利率：
各家银行的二套房贷款利率还是主要在5.9%左右。
贷款利率最低的还是江苏银行5.75%，其次便是兴业银行5.8-5.9%，以及民生银行5.8-6%，区间情况如何要看客户各方面的资质。
最高的是交通银行6.4%，再是紫金农商银行6.3%、南京银行6.2%，邮政银行、建设银行、中国银行均为6.1%，华夏银行、招商银行、徽商银行均为6%，
调查时，中国银行客户经理客气地表示，如果觉得目前贷款利率稍高，也可以去四大行的其他银行了解一下。
同时，某银行客户经理多次向我提及关于信用贷等产品可用作临时周转或长期使用，以及转按揭的产品，可优化已有房贷利息。
下款时间：
多家银行表示现在额度充足，下款比较快，最快一周，基本上大概在一个月。
浦发银行依旧还是停贷的状态。
工商银行：目前首套房新房和二手房贷款利率为5.7%，银行额度充足，审批资料一般2天就能结束，二手房抵押也在1-2天，下款时间比较快，一周左右便能下款。
广发银行客户经理也表示，二手房过完户就能下款，还是比较松的。
新房贷款受开发商影响，所以具体时间不能确定，比如招商银行客户经理表示，新房要等开发商出证，出证后三天便能下款。
民生银行：首套为新房的话，贷款利率为5.7%，因为主要是开发商定，相对于二手房5.6%要高一点。
另外如果是纯商贷的话，审批通过后3天便能下款，公积金会慢一些，下款时间大约1-2个月。而且最好在一季度选择贷款，一季度额度充足，银行下款快，二季度的话不确定性太多。
不仅是关于信贷方面，2022年开年以来，各地“稳楼市”政策频出。
2月15日，郑州发布救市19条，涉及5大项共19条措施，包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。
3月1日，郑州楼市出台了一系列的稳楼市政策，有针对性取消限购，支持改善型购房需求，明确取消“认房又认贷”。
3月5日，苏州发布了46条新政助力经济复苏，其中规定了在加强预售资金监管的前提下，商品房项目可申请预售时间节点提前30日，而且未交付的在售商品房项目交付期限可顺延30日。
……
2022年前两个月，已有至少40地发布不同程度的楼市宽松政策，包括放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、公积金首付比例降低、吸引人才补贴购房、减免补贴契税等政策。
而从近期的大方向上来看，由于宽松的政策不断出台，也刺激着市场回暖。
来源：凤凰网房产南京站
南京多家银行上调首套房贷利率，今年楼市“下半场”怎么走引人关注
“上个月想贷款,已经签了合约是首套房贷款利率上浮6%,昨天客户经理对我说,要按照上浮15%来执行了。”最近正在换房的陆女士非常郁闷。扬子晚报记者昨天采访联系了多家银行发现,目前南京市面上首套房贷款利率主流为基准利率上浮15%,二套房贷款为基准利率上浮20%。实习生戴婉秋朱梦涵记者李冲
市场探访
多家银行上调首套房贷款利率
扬子晚报记者昨天以购房者身份电话采访了南京地区多家银行网点的客户经理,发现当前市面上大多数银行的首套房贷款比例已经为基准利率上浮15%。而为数不多的几家银行如光大银行、广发银行等虽然目前还与上个月持平,上浮10%,但客户经理表示,随时有可能上涨至15%。
一位股份制银行的客户经理表示,半个月前,对于首套房贷款执行基准利率上浮10%的操作,但最近由于政策变动,基本上各家银行都要上调至上浮15%。
根据扬子晚报记者前段时间以及根据融360大数据研究院监测的数据显示,2019年4月,南京首套房贷款利率主流由上浮15%降至基准利率上浮10%,也有银行执行上浮8%或者上浮12%,根据各网点实际政策以及客户资质来定。与之前相比,当前南京首套房贷款利率确实有所上升。
陆女士最近在换房,前不久她与某家股份制银行约定好按照当时的政策,首套房贷款为基准利率上浮6%,但是客户经理却突然说贷款利率要上浮,是银行统一规定。“一个月时间不到,购房成本就大幅增加了。”扬子晚报记者采访了几家银行,各方答复不同,有的银行表示,如果当时已经办好手续则按照约定的房贷利率执行,也有的银行表示,由于手续处理需要时间,一般按照放款时的市场利率执行。
一位不愿透露姓名的银行客户经理表示,此次调整是银行间统一的调整,并非单个银行的行为。但相关管理部门的工作人员表示,目前房贷利率已经市场化运作了,房贷利率上调是银行与市场化相关的行为,跟房产调控政策无关。
购房成本
200万贷款30年期利息总额差11.3万
首套房贷款折扣利率上浮,实际上增加了购房成本。以200万商业贷款贷30年为例,采用等额本息的方式计算,当贷款利率为基准利率上浮10%时,贷款总利息为203.9万,月供为11218元当贷款利率为基准利率上浮15%时,贷款总利息为215.2万,月供为11532元。可以看出,利息总额相差11.3万元,而新的政策背景下,月供上涨了314元。
相关数据显示,今年4月份多城市房贷利率出现下调。央行公布的金融统计数据显示,4月末住户贷款同比增长17.3%,其中个人住房贷款同比增长17.5%,比上月末和上年同期分别低了0.1个和1.9个百分点。可以看出,虽然2019年住房贷款利率持续下降,房地产市场依然在可控范围之内,个人住房贷款余额一直保持比较健康的增速平稳发展。
