想买二套，但是又凑不够40%的首付，怎么办？

大多数人在买首套房的时候却没有注意，第一次买房没经验，要么第一次买房资金不足，买了个小户型，贪便宜买在偏僻的地方，现在有家庭有小孩想换大户型，算二套房了，要40%首付，成本变高,压力加倍增加。望二套兴叹，不然是有两套了，但是随着生活的改善，想要想卖掉一套换成学区房或者地铁房甚至是养老费，可是第3套得全款购买。

咋办？别着急，还真有办法。

什么是接力贷接力贷就是以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，双父母方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

现在房价越来越高，大多数子女买房都需要父母的帮助来筹首付，房贷子女自己还，子女买房如果流水没有达到月供2倍时，这时候需要添加父母的名字增加还款人，确保流水能过。按理，如果换房的想要降低首付，办法是有的。

如何让“二套”变“首套”父母名下无房记录，年龄不能超过69岁，可与子女做共借人，可按首套首付20%算，按照子女年龄算最高可贷30年！

首先要去房产局查下父母或者岳父岳母名下是否有房，如果没有，那么他们就算首套。特别是老家的父母，单位房、自建房，在某地方置业都算是首套房啦！

然而以父母/岳父岳母的作为主贷人，而且老人名下无贷款，无房，子女夫妻作为参贷人(仅一人做参贷也行，但额度就不如夫妻两人都参贷高)，首套房首付只需20%，用上接力贷，由子女接力来还贷。

这样是不是就能“二套”变“首套”？

这个方法你Ai?

购买二套房的注意, 以下四种情况仍然视为首套房（附新征信解读）

“第一套房是公寓，现在还能在买住宅吗？是算首套还是二套呢？”、“我在外地买了套房子，但现在又想买一套，贷款时是算首套房还是二套房呢？”、“孩子成年了想自己在深圳贷款买房，为什么贷款的时候被算作二套房呢？”........

大多是因为小伙伴们对首套房和二套房的概念理解不清楚，又或者是对自己的购房资格存在疑虑，“购房资格”的问题，今天，先跟大家说一说“哪几种情况下，我们购买的第二套房按‘首套’计算”这个问题。

中国人民银行规定我国城市居民购买第1套住房享有按揭贷款利率优惠，所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房；购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

以下这些情况，也属于“首套房”：一、买的一套房是公寓

大部分城市的限购政策只是针对商品房，而商住房（如40年产权的公寓）则不在调控范围之内，如果已经买了一套公寓性质的房产，想再买套70年产权的商品房，此时不会受到限购限贷政策的影响，可以购买；但是如果购买公寓时申请了贷款，那么即将买的房子虽然不受限购限贷政策限制，但很可能无法享受首套房贷款优惠政策。

二、在外地有房但没有房贷

购房者名下有房，但该房子非本地房产，并且购房者名下没有房贷，那么购房者在本地购房，这套房子也会被算作首套房，并且可以享受首套房的贷款优惠政策。

三、未成年子女成年后独立买房

认房和认贷都是以家庭为单位计算，成年后子女单独以个人名义买房则不受此限制。如果在未成年时和父母就共有了一套房，而且整个家庭只拥有一套房，成年后想再购买一套房，如果从原先家庭住房的房产证上去名了，其买的这套房算首套房，如果不去名，则该套房会被认定为二套房。

四、没有在房产交易中心备案的动迁房

有的购房者是因为家中房屋正在动迁，已经签过动迁合同，但是尚未在房产交易中心备案，此时想买一套房子作为过渡性房产来居住；虽说动迁房也在限购范围内，但在没有网签的情况下，再购买房子还是首套房；一旦网签过，即使没有办理过户也没有拿到房产证，也会被限购。

新征信系统上线要注意哪些：人群覆盖范围不广

个人征信有待完善

不过,个人征信业的发展还存在诸多不足。

苏宁金融研究院特约研究员何南野称,央行征信中心的个人征信系统,其覆盖人群、覆盖维度仍远远不足。数据显示,央行个人征信记录覆盖率为35%,而美国个人征信渗透率则达92%。从征信人均查询来看,美国人均5.79次,我国0.35次,查询量仅为美国的1/17。因此,建设更加完善的个人征信业,是一道亟待破解的难题。

对此,中国社会科学院金融研究所法与金融室副主任尹振涛也对记者分析,与国外相比,我国以往的征信报告和传统个人征信存在一些不足。

首先是传统征信涉及人员不够广泛。比如,有效的征信信息并不充足,即以前征信涉及的人群、信息的维度比较少；

其次是传统征信以银行征信信息为主,当居民与银行进行金融服务,发生关联,才可能被涵盖进征信信息报告中,“银行的服务,大致上是开户、借贷款、信用卡、消费金融服务等。在这种情况下,维度比较窄,信息来源也比较窄,覆盖人群不足”。

据尹振涛介绍,国外的征信体系也是以银行行为为基础建立起来的,进而不断完善,但国外的征信体系覆盖人群足,关键在于信用卡。国外信用卡普及率高,与之相比,我国信用卡普及率还存在一定的差距。在此背景下,监管部门不断改进创新。今年5月即将面世的新版征信报告,对银行来说,能查询到的信息更全面；对用户来说,能隐藏的信息越来越少,个人金融信息越来越透明化、公开化。

李俊慧认为,提高征信系统人群覆盖范围,需要从两方面着手,一方面,要考虑是否拓宽个人征信系统信息来源；另一方面,要考量是否扩充金融业务的范畴,比如是否将互联网金融服务以及其他消费行为纳入其中。

新版征信精准全面

个人信息并非透明

随着个人征信市场的不断发展和完善,央行征信报告内涵也将丰富。

据央行副行长陈雨露披露,央行牵头设立的征信中心数据库已经接入了3500多家银行和其他金融机构的信用信息数据、9.9亿自然人的信用信息,还有2600多万户的企业和其他法人组织的信用信息。目前每天通过该系统查询的个人信用报告达到555万人次,企业信用报告30万人次。

何南野称,央行征信中心个人征信记录已具有较大的公信力和形象力,越来越多的个人开始关注个人信用情况。

在此背景下,监管部门也在不断改进创新。北京商报记者获悉,新版征信报告将于2019年5月正式面世。有分析称,对于银行来说,新征信能查询到的信息更全面；对于用户来说,能隐藏的信息越来越少,个人金融信息越来越透明化、公开化。

有业内人士专家告诉记者,中国人民银行征信中心经过诸多考虑,决定推出新版征信报告。

一方面,国家信息系统基础设施建设取得长足进步,在很多方面实现了全国联网与互联互通,使得个人重要信息归集成为可能；

另一方面,互联网金融、金融科技的发展,让个人信息更趋完善,征信维度具备了多元化基础。

专家称,新时期经济发展对个人征信报告提出了新要求。如何快速构建一个完善高效的信用社会,成为征信行业当前的重要任务。

据业内人士分析,新版个人征信报告与旧版相比,更细化、更全面、更精准。从目前看,新版征信报告试运行较为理想,未出现较大问题。整体内容和栏目在试运行阶段应该变动不大,至多在一些小问题上根据试运行的情况进行相应修订。

尹振涛则认为,新版征信报告有这样两个特点:第一,其维度在不断增加,维度增加的结果不仅让个人的信息更加丰富,还会纳入更多的群体,每个人都会有自己的信用信息。随着大数据和个人金融服务,包括普惠金融的不断普及,让每个人的信息都成为自己的资产,每个人的信息也能给自己创造价值。随着维度增加,将征信扩大到更多的群体,是此次传达的最重要的一个信息；第二,个人信息公开化和透明化,但不能说用户能隐藏的信息越来越少,这是不存在的,因为征信报告还在关注个人信息的安全,并不意味着将个人所有的信息纳入征信后,其他人能随意查看。

“对于这一点,我的理解是个人的金融信息,其实并不存在公开化和透明化,只是针对部分机构公开透明,这一点要明确区分。与一些个人信息更加公开透明的说法相反,个人的信息应该变得更加隐藏,隐私得到更好保护,这也是下一步工作十分重要的一点。”尹振涛说。

“未来征信工作中的重点还包括哪些信息需要纳入,对哪些机构开放,还包括信息纳入的流程和授权。此次发布的新版征信报告,仅仅只是一个报告的形式,但是围绕这个报告,信息获取、发布和共享等,肯定需要一个配套的监管体系和框架来支撑。”尹振涛说,个人征信目前已经有了征信管理条例,围绕征信管理条例如何更进一步,是最大的问题,即信息安全。要加快个人信息安全法出台,国家应该进一步协调征信的监管条例和国家的法律框架。

在个人信用信息保护方面,中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼称,一个良好的信用记录,可以提高个人获得金融服务的可能性和便利性,价格上还能有优惠。消费者一是要保护好个人身份证件,不随意出借,防止个人身份被盗用；二是合理安排金融消费,透支消费量力而行,不参与非法集资,少从小贷公司、网贷平台借贷；三是正确使用信用卡,不恶意透支,不“以卡养卡”,不虚假交易、违规套现；四是要养成好的信用习惯,平时注意细节,按时足额还款,避免造成信用报告中的负面记录。

以卡养卡将被遏制

借款买房均为负债

据了解,新版征信报告的还款信息更全面、记录时间跨度更大。此前,还款记录为两年,逾期记录保存5年。在新版切换之后,还款记录与逾期记录都统一到5年。

在目前的个人征信报告中,已销户的都不会显示还款记录。而新版征信报告中,销卡也有还款记录。据悉,以往部分客户在发生严重违约后,最终采取销户的方式来“洗白”征信报告。未来,新版征信报告会让这些“黑历史”无处遁形。

此外,新版征信报告新增“还款金额”,增加展示“最近半年月均应还金额”,意味着“拆东墙补西墙”“以卡养卡”的日子一去不复返。

对此,何南野称,旧版个人征信报告反映信息的维度、跨度都较短,由此催生了很多钻规则漏洞的行为,如以“以卡养卡”行为,未来这种行为将得到一定抑制；同时,在房屋购买时,旧版征信报告只在主贷方体现负债,而新版征信规则下,如果夫妻双方共同买房,作为共同的借款人,双方都体现负债。

“此次民众谈到的新增‘还款金额’,使得‘拆东墙补西墙’‘以卡养卡’的日子一去不复返,还有一些人谈到的离婚、买房问题,这正是体现了征信报告的新内容,也是适应现在新的商业模式,适应现在存在的新风险点,对这些情况进行的新补充,这正是适应当前更加丰富的金融体系特征和特点的表现。”尹振涛说,此次央行新版征信报告也能推动网贷平台更加完善,但关键在于如何进一步推动网贷平台纳入征信体系。

尹振涛认为,可以通过两种方式解决:一是直接纳入征信；二是通过“信联”,也就是互金协会的百行征信,再纳入央行的征信体系中。

“现在看来,国家很可能选择后者制定方案,这肯定会促进网贷的健康发展,为网贷营造良好的发展环境。”尹振涛说。

在采访中,公众询问最多的问题是:新版征信要上线了,买房人该怎么办?

从事房产中介的鲁山对记者说,在以往的操作中,公众在资格上或多或少有一些瑕疵,“购房者总会尝试各种方法突破,至少让自己变得更像首房首贷的样子。但随着新版征信系统的上线,未来的信贷审核越来越精细,首贷资格的希望也越来越渺茫”。

可是,真的是这样吗?

“对于新版征信上线之后新购房的夫妻双方来说,参贷人的按揭贷款记录会上征信。因为二代征信就是要纳入夫妻共有负债信息,这点毫无质疑。”一位业内人士这样分析称,央行新版征信影响最大的是那些至今有首房首贷资格的年轻人,这些人可以尽可能在婚前以单身个人名义买房再结婚,这样就能解决参贷人上征信的问题。

“对于那些已经用过按揭买房的夫妻,最近一两年内不用太担心参贷人上征信的问题。但是大家心里要有根弦,不能确保新版征信一定不会补录信息。”鲁山说。

案例六—置换一套购入两套且都算首套贷款的方案流程

本文知识点：1.参贷人无负债记录2.垫资过桥费用3.民间短借4.首付资金监管

前言：世界上这么多对夫妻，生活和谐的比例多高我不敢妄加判断，但是我国的夫妻们应该是世界各国中和谐比例最高的，这里指的不是“门当户对”，而是“心意相通”。我一直认为夫妻生活的最高境界就是“夫唱妇随”，当然了，这个时代这个城市中很大比例是“妇唱夫随”。夫妻心意相通，即使一起干坏事也无怨无悔，一生酣畅淋漓（参见《雌雄大盗》，还有《天生杀人狂》里的那对情侣，有钢铁侠唐尼癫狂的演出哦），反之，则生活无趣，如同行尸走肉，迟早分道扬镳（参见《教父》柯里昂二代的前任太太）。我国夫妻在政策的夹缝中坚定地、勇敢地拿起法律的武器，一次或者多次离婚购买首套房，冒着净身出户一无所有的风险，心意相通已臻化境。点评歪诗一首：情比金坚择良木，并肩携手度难关，同居一个屋檐下，何须薄纸一线牵。

此案例也是较为普遍的情况

背景介绍：

夫妻共有两套房，一套LP一人名字，价格300万，简称A房，一套夫妻共同名字，价格800万，简称B房，想改善投资一套，纠结于不买A房只买一套，还是卖掉一套房后再买两套房。

方案一：先只买一套

一边办理A房的抵押贷款，一边去掉B房上LG的名字（知识点：抵押贷款LP做主贷人，LG做参贷人，无需担心参贷人有贷款记录，一笔贷款的负债只会出现在主贷人名下，参贷人只有征信查询记录，完全不会影响净身出户办按揭）。

抵押贷款按流程进行，同时去名成功，先离婚，再付首付，签合同（这一步也可以提前到抵押贷款批复后即可进行）

办理新房首套贷款。

突发状况：又想买二套了

接上一步，由于A房也在中介挂牌，终于有人看中，想卖掉后正好还够学区房3-4成首付，此时需腾出房票，且办成首套。

4.计算时间，从A房开始签约，到贷款审批可以过户时间一个月，此时距离抵押贷款还款时间可能才两三个月，银行一般不让还，特别点的银行政策可以随借随还（参见昨天发的银行抵押贷款），需和银行商量，假设银行同意还掉抵押贷款。

5.用银行批复申请小贷公司垫资过桥（知识点：费用千分之1.5%／天，按月算4%／月，从资金到账至A房按揭放款还款大概一个半月内）

6.同时办理复婚手续，并将B房产证姓名更改成LG，再次离婚，LP净身出户。

7.等A房过户好，放款资金一部分还垫资，一部分付第二套学区房首付。

8.办理学区房按揭首套贷款。

方案二：事先决定好就要买两套

由于A房不好卖，新房首付需资金救急，此时不适合办银行抵押贷款，更适合办理民间借贷房产抵押贷款，短借三个月（知识点：小贷公司现在的短借月息已降至1%甚至0.66%／月，可借一年，平台费1或2个点，房产有贷款也可以办理二押，月息1.2或0.88%／月）

很快支付新房首付，同时办理好B房离婚去名事宜。

新房办理按揭中，同时A房被看中，由于A房有民间借贷，下家提出三种方案：

一是出首付帮房东还款：两家一起去小贷公司，三方坐下来，下家—房东—小贷公司。

二是将B房抵押至下家亲属名下，办理全额抵押，以防房东再做抵押，再将首付资金给房东。

三是提出办理资金监管（知识点：下家自己找担保公司／或由中介找担保公司／或在交易中心指定住房置业担保公司，款项转给担保公司，再出具凭证给指定银行作为首付款，银行办理按揭批复后，担保公司再还抵押贷款，撤销抵押，再过户，最后由银行放款至房东账户）。

A房顺利过户放款，同时办理复婚手续，并将B房产证姓名更改成LG，再次离婚，LP净身出户。

付学区房首付，办理学区房按揭首套贷款。