LPR连续两月下降，房贷利率该怎么选？

2021年12月20日，1年期LPR（贷款市场报价利率）下调5个基点。今年1月20日，1年期LPR利率又下调10个基点，同时，5年期以上品种下调5个基点。

2月21日，LPR最新报价出炉，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

记者了解到，每月公布一期的LPR影响着个人房贷的基本水平，在LPR下调的同时，各家银行系统也自动调整了房贷利率。

“各家银行的房贷利率都是在基准上增加基点，增加幅度与LPR变化无关，基点增加幅度并不会出现较大浮动。”建设银行台州分行工作人员告诉记者，目前建行的房贷利率大约是LPR上增加80个基点，首套房年化利率5.4%，二套房5.6%，相比去年12月份下降约0.2%。

房贷利率分为固定利率和浮动利率，固定利率在合同签订后便不会调整，而浮动利率每年根据LPR重新调整一次，利率在其期间不会再变化（1月份办理的浮动利率，会根据次年1月份的LPR调整利率，期间利率不变化）。

对于购房者来说，房子总价庞大，选对房贷利率方式无疑会省下一大笔资金。

此次LPR调整后，对于新办理购房贷款的市民来说，可直接执行下调后的利率。对于存量房贷客户而言，若当初选择固定利率，则利息不调整；若当初选择的浮动利率，则按照下降后的LPR来调整利息。

“去年看中一套二手房，但因为房贷利率较高而选择观望，现在买房的时机到了。”黄岩徐女士2月底买了一套二手房，因LPR下降而选择了固定利率。

“LPR处于低位时，我们建议用户选择固定利率，这样可以锁定较低的利息；相反，若LPR处于高位，我们则建议客户选择浮动利率，这样一年后LPR下降，省下的房贷利率也会一起降低。”上述工作人员补充道。

LPR连续下调，无疑有助于稳定市场预期，直接利好实体企业。业内人士透露，LPR会根据融资水平有序引导制定资金使用价格，对于房产等大资金的客户影响十分明显。目前房价不太稳定，购买者为刚需为主，业内人士预计，LPR可能在未来继续呈下行趋势。

重磅！央行调整商业性个人住房贷款利率，台州楼市有影响吗？

重磅！

央行刚刚通过其官网发布：10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

央行关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告

一、

中国人民银行消息，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

二、

同时，对于你关心的六大问题，央行也进行了解答，来看——

中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问

01公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

02改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

03确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

04什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

05对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

06何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

三、

新政解读

1、这次调整最大变化是什么？

以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率，二套按照基准利率上浮20%等。而今后，央行将推广运用LPR，银行在各类贷款中都要运用LPR作为定价基准，包括房贷。

2、房贷政策是放松了吗？

根据规定要求：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

本月20日，新机制下的贷款市场报价利率（以下称新LPR）公布，一年期4.25%，五年期4.85%。

目前五年期LPR是4.85%。也就是说新机制下，按照目前的LPR首套房贷利率不能低于4.85%。二套房贷利率则是加上60个基点，不得低于5.45%。

如果调整后，首套房贷利率目前LPR的4.85%执行，会低于目前首套房大部分为基准利率上浮10%也就是5.39%的利率，但是首套房不低于4.85%只是下限，不排除各地银行根据本地楼市情况在LPR4.85%的基础上执行上浮！

3、和原来的贷款利率在机制上有什么区别？

在原先的定价基础上，各城市各银行针对家庭不同套数不同性质的住房贷款利率均有所不同，都是在基准利率的基础上上下浮动，比如有基准利率，有上浮10%的，有上浮20%的，甚至还有打折的，但是在而新的机制规定了，有了下限的要求，比如首套房贷不能低于LPR。二套房要加上60个基点、

4、各城市的贷款利率是否会表现差异化？

因城施策，房住不炒！本次个人房贷利率政策调整也是指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

部分楼市表现过热，房价调控压力较大的城市，可能会根据政策加码上调基点，比如二套房上调80个、100个基点都是有可能的。

5、调整后的买房成本会如何变化？房贷是长期贷款，所以一般情况下用的是5年期限以上的LPR为基准。

相比近些年来看，我国目前房贷利率还是历史的最低点，而且房贷利率也是浮动的，整体而言，基本是平稳的。未来更加市场化，商业银行定价权提高，借款人可以货比三家选择最适合自己的银行选择贷款；

不要因为各地银行或者公积金贷款中心调整贷款利率就片面认为不能买房了。对于买房成本而言，我们举个例子：

上海首套贷款利率，可以普遍申请到基准贷款利率的9.5折，也就是4.655，如果按照当前政策，就要比折扣优惠高20个基点；

所以，10月8日以前，上海买房交易，估计有一定程度的增长，10月8日以后，如果9月LPR仍然为4.85%，则按照4.85来算。

也就是说，对于上海这样首套房95折的城市而言，以后不会有打折的情况了，但是对于已经上浮到15%以上的城市而言，没什么影响。

短期看，影响不大，但是对于新购房者而言，每月按揭金额会有小幅波动。

因此，整体对买房成本，不会有太大变化。

6.对楼市整体趋势有何影响？

虽然5年期贷款利率比之前有所下降，但是各地都在提高首套首贷和二套贷款利率，所以总的买房成本并没有发生变化，或者说是没有降低；

影响楼市整体趋势的不是利率改革，而是长效机制，整体趋势依然是稳房价为主；

在20号LPR发布时候，央行副行长已经出来公开表态“房贷利率不会降”，所以这也是防止央行放水流到房地产领域的举措之一；

对楼市的整体趋势，也没有特别的影响。

四

额度收紧，利率走高！

合肥买房贷款有点难

为了遏制炒房现象，此前银行已对房贷进行了严格控制。多家银行暂停三套房贷，二套房贷款收紧。

部分购房者充分发挥“聪明才智”，想出了各种各样的办法钻政策的空子来“套贷”。此次，“央行严禁消费贷款用于购房”就是堵上了这样的空子。

而在合肥，如今的购房者贷款也变得比较“艰难”。

7月23日，合肥本土某大v甚至爆料：“你现在想从银行贷款买二手房，都要签协议，半年之内不许叽叽歪歪，不得以各种形式去催促他们。”

随后，小编摸排了合肥11家银行利率情况。

从而得知，合肥房贷利率再次收紧，合肥某家银行工作人员说：之前首套房上浮20%，现在上浮25%。此外，工商银行、农业银行、交通银行、微商银行多家银行表示额度紧张，普遍放贷周期长。

五

对买房用户在这个时候有何建议？

从投资角度，房子已经不是一个最好的投资品。而且有更多更好的投资品，比如黄金，外币等。

第一，刚需别等，现在是好机会。市场上房地产这么多年的横盘，实际上在现在是比较适合捡漏的机会。但是你要别人腰斩或者打骨折这是不可能的，反正买来住，见好就收吧。房子帮你解决的户口问题，读书问题，幸福感，满足感，踏实感都是不用强调的。刚需用户抓紧上车。

第二，珍惜自己手中的首房首贷的资格，不要轻易浪费掉，一定要看准了再下手；

第三，买房还是要回归价值投资，选中一些真正有价值的城市，一线+二线城市为主，三四线基本就放弃，没有多少二手市场；

第四，公积金买房能用的朋友，尽可能用掉自己的公积金；

第五，趁着楼市行情还算平稳的阶段，好好充实自己努力赚钱啊朋友们，这才是真理，杜绝暴富心理。

第六，对炒房客不友好，坚持贯彻“房住不炒”。

重要的事情再说一遍，10月8日实施放贷利率新政后，至少在短期内，不会导致放贷利率下降。

怎么整？“贷款贵”或成小企业融资新痛点

近几年，通过改革创新，台州小微企业“贷款难”问题逐步得到解决，但是——小企业贷款难、贷款贵，在台州或仍是亟待解决的问题。

西玛控股有限公司董事长杨仙方在一次台州本地的传统产业转型升级论坛上表示，他的企业有技术、有产品、有市场，却面临着没有足够资金支撑其继续发展困境，他希望政府或金融机构能够多关注到像他们这样的企业。

截至今年6月底，台州目前约有12.5万家在工商部门注册的企业，其中有近11万家为小微企业，占比在85%以上。杨仙方的呼声道出了诸多台州中小企业的需求，也代表了多数台州民营企业的诉求。

小微金融这张金名片让台州成为业界翘楚，但发展中似乎仍然存在一些痛点，“贷款贵”便首当其冲。

一个小企业“缺钱”的样本

第二次见到杨仙方，是在其位于台州经济开发区滨海工业区内的西玛控股公司内。他说话声音洪亮，也很直接，用时下流行词说，这叫做“耿直”。

“缺钱”是那一次谈话的主题。

杨仙方并不是完全没有贷到款，但这笔钱还远不足以支撑企业的发展，“目前我们自有资金大概有3000万元，但实际资金需求在5000万元以上。”

和很多本地企业主一样，杨仙方也要因为贷款跟其他企业主互相担保，但一旦对方出现违约，作为担保人的他就得把这些债务背下来，也导致了他在银行贷款更是举步维艰。

杨仙方的西玛控股成立于2003年，主打产品是节能电机。因为搭上了这几年国家对节能环保产品需求的快车，他的产品也被大型电力、煤炭企业等耗能大户们青睐。福田戴姆勒汽车、青岛啤酒、中石油济柴动力等公司车间电机节能改造，都用上了他们的产品。他们的年产值也从一开始的几百万元增至4亿多元。

“后来才慢慢了解到，对于电机来说，效能才是关键。”2009年，杨仙方花了近4000万元购置检测设备，这对当时年产值刚上亿元的公司来说，是一个非常规之举。

对于产品质量的高要求，也导致杨仙方在原材料、生产设备等上花费巨大，资金缺口也因此打开。

一直专注于把产品质量做精的杨仙方发现，即使他的产品得到客户认可、不愁销路甚至利润比同行高一倍，但资金问题依然成为他发展道路上的桎梏。

贷款贵或成小企业融资新痛点

杨仙方曾想通过其他途径解决问题，“现在产品利润在十个点左右，如果这些钱都是借贷来的，相当于赚的钱都得用来还贷款了，就算这样还不一定够。”

他坦言，即便是不计较利息，也未必借得来钱，而利息高是一直存在的，他这样的小企业承受不起，“因为自身限制，银行贷款利息普遍偏高，但民间借贷利息更高，负担不起。”

据中国人民银行台州市中心支行统计，今年6月，全市银行人民币贷款加权平均利率为7.63%，虽然同比有所下降，但依然高于全省。其原因是，小微企业贷款占比重。

同样是来自官方的统计数据显示，2015年12月，台州大、中、小、微型企业贷款利率分别为5.05%、5.71%、6.37%、7.25%，而全省的数据则为4.79%、5.2%、5.58%、6.15%。显然，小微企业获取资金的成本明显要高于大中型企业，而台州的小微企业贷款利率则明显高于全省。

官方对台州贷款利率高于全省水平的原因进行了分析，认为小企业、小项目多，导致台州企业贷款利率普遍偏高，但各类城商行给予小微企业的减费项目占比超50%，城商行的贷款利率更“纯粹”。

对于新痛点，应怎么解决？

为解决融资贵的问题，近几年，台州兴起了一些民间融资中心，并有政府部门、上市公司主动入股民间融资机构，为其提供信用、资金、运作监管等方面的保障，借贷双方也均因此获利。

“我们贷款的利率普遍在1.1分左右，最高1.28分封顶。这其实比大部分小微企业在城商行的贷款利率要低。”椒江区民间融资服务中心相关负责人对记者称。

这是小企业、小微企业在没有办法得到常规金融机构支持或继续支持时的一个有效补充途径，但1.28分的利息，已经基本高于大部分制造业企业的产品利润，只能起到让急需资金的他们用于临时性周转，并不可持续。

台州广播电视大学经济学教授陈敏菊也已关注到这一现象。她认为，要解决小企业、小微企业融资难、融资贵的问题，要一分为二来看待，需要企业本身和政府双方一同来解决。

企业方：学会分享利润，可能是更好的发展模式

陈敏菊认为，事实上，在大喊缺钱的小企业或小微企业中，融资能力和融资欲望不匹配的现象并非个案，“不少企业老板对企业发展持过分乐观态度，认为需要快速扩张，需要融资，实际发展时可能并不如他们预期，但他们又没有足够的负债能力去应对。”

陈敏菊多次提到企业应注意自身的负债能力，“应该合理安排负债。负债率越高，风险也就越大。对于还在成长期的企业来说，盲目负债来扩张并非明智之举。企业这个时候考虑的是调整自己的战略，专注做好某些核心产品，而不是什么都做。”

陈敏菊建议，企业主应学会分享利润。“融资渠道很多，并不只有找银行或者其他金融机构贷款。企业老板要有分享的意识，学会和别人分享股份，不要总想着赚全部的利润。”

陈敏菊认为，企业主不妨借助天使融资、民间机构入股等方式，吸引更多的资本来支持他们的发展。

政府方：应提供降低贷款成本的公共服务平台

陈敏菊并不认为银行设置贷款门槛是在“刁难”小企业，“这是市场化行为。银行贷款给小企业的利率高，是因为他们为此要承担高成本、高风险。”

成本高这点不难理解。同样1000万元的贷款，贷款给一家大企业和100家小企业，光人力成本就要多付出99家，这些成本自然要加回到贷款利率上。而且相较于发展成熟优质的大企业，小企业更容易因倒闭而出现坏账，银行业得把这部分风险成本也计算在内。

陈敏菊认为，按照银行普遍遵循的规则，资本成本+风险成本+运营成本，这三个成本一加，利率就高出了不少。

“政府的目标和企业其实是一致的，都希望企业能够健康发展。”陈敏菊建议政府，应该为更多的企业提供提高基本素质的培训，“比如财务管理能力等。”

如何降低银行的贷款成本？陈敏菊建议，政府在现有金融平台基础上，“提供一个让各金融机构实现信息共享的平台，从而节约其运营成本。”

但她始终强调，银行是否愿意为企业放贷都是市场化行为，均应遵循市场经济原则。

据台州商报