官方背书、全程免费 合肥二手房互换模式能否破解供求错配痛点?
12月8日,合肥市房产局联合相关部门搭建线上服务平台,开启二手住房互换服务新模式。据了解,合肥市区范围内已取得不动产权证书并可上市交易的存量住房,均可以进行产权互换。
值得关注的是,合肥市的这种二手住房互换服务新模式,能否从根本上解决二手房供求错配的问题?会形成一定的规模效应吗?对于传统中介或交易平台来说,此举又是否会带来一定的影响?
合肥市区范围内已取得不动产权证书并可上市交易的存量住房,均可以进行产权互换。图/ICh
搭建置换服务平台,开启存量住房互换模式
合肥市住房保障和房产管理局信息显示,为服务群众方便就学、就医、就业等方面住房需求,该局联合相关部门搭建线上服务平台,开启二手住房互换服务新模式。合肥市区范围内已取得不动产权证书(含房屋所有权证书)并可上市交易的存量住房可以进行产权互换。
据悉,合肥相关部门在线上线下提供多种途径,最大限度方便群众办理住房互换业务。具体来看,线上方面,政府搭建公益性换房平台,有换房需求的用户可免费通过平台登记置换意向、选房看房、签订换房协议;线下方面,产权人可通过合肥市住房租赁发展股份有限公司(简称“合房公司”)的8个门店协助办理住房置换业务,合房公司将免费提供房屋互换服务。
从操作层面看,产权人在合肥市存量住房置换服务平台注册后,平台利用大数据对置换房源信息进行核验,确保人、房、产权真实。用户在平台填写置换意向后,通过大数据智能分析匹配,精准推送意向房源信息,用户可选择自行看房或委托合房公司协助看房,置换双方达成一致后,既可线上办理置换合同网签,也可线下通过合房公司服务网点办理置换合同网签。
据悉,合房公司是致力于住房租赁、房屋交易等多种业务于一体的专业化国有企业,其将全力落实助力房屋置换业务的开展,依托线上平台和线下网点,免费提供房源核验、房源发布、信息咨询、看房验房,以及协助办理价格评估、按揭贷款、不动产登记、水电气过户等专业化服务,目前服务网点已覆盖全城区。
值得一提的是,政策指出,房屋交换是两所房屋的所有权人将房屋等价或差价交换的双向交易活动,是一种特殊形式的房屋买卖。房屋互换交易后的学位,按现行“市区学区内成套住房入学年限政策”执行。
二手房交易的有益补充,细化满足不同需求
事实上,为促进二手房交易,前期多个城市在政策层面出台了很多鼓励措施,包括带押过户、降低税费成本等。不过,目前不少地区的二手房市场交易量仍偏低,同时也存在交易基础设施差(中介体系秩序差)、交易周期长、交易成本高等问题。二手房挂牌量较大,市场需求又比较疲弱,导致有效需求对接的难度较大。
在此背景下,合肥开启的此类二手住房互换交易新模式,在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,其最终目的是为了促进二手房流转,“类似合肥这样的城市,房源发布系统不太大众化,或存在供求信息有误的情况。前期新房交易量较大,现在转换为海量二手房供应,迫切需要出台对接供需的措施。”
李宇嘉指出,该模式提供了一种小众化的流通模式,即解决那些因为工作变动、小孩上学而产生的跨区购房需求。有政府做担保、有政府的平台和公司的保障,能够将一部分需求匹配起来。
58安居客房产研究院分院院长张波表示,二手房互换业务主要是方便一部分群众因工作生活等原因,而在同一城市进行互换房产。这类需求在当下的确存在,尤其是类似合肥这样的热点二线城市,人群流动性高,对于居住区位也有着一定的变动需求,加之平台可以提供大数据的匹配,更有利于找到合适意向的双方并成功牵线。
张波表示,置换业务是二手房交易中的重要一类,但互换所占比例并不高。一般来说,在二手房市场中,新市民首套购房承接改善人群的房屋、改善人群再买新居为置换主流。因此,这一互换服务可以视为二手房交易业务中的有益补充,全方面更细化满足不同购房者的需求。
适用人群或较为有限,政策效果有待观察
此次合肥市开启二手住房互换服务新模式,能否从根本上解决二手房供求错配的问题?是否会形成一定的规模效应?对传统中介或交易平台又是否会带来一定的影响?
“居住的需求、交易,都是信息服务,信息服务是有价值的。中介的居间服务,就是解决了信息不对称的问题,而且提供了撮合交易的服务。业主自发换房,实际上就是小众的服务尝试,可以参考各地的手拉手成交服务。不过,这种模式,无论在供给上,还是在需求上,都不能形成规模效应。”房地产和互联网研究院院长相国良如是说。
实际上,北京也有这种类似二手房互换业务,但它通常是由中介平台来协助完成的。据合硕地产机构首席分析师郭毅介绍,在此类交易过程中,同样涉及产权证办理、贷款办理、双方物业交割等一系列手续,还需要中介服务人员提供看房、过户、成交等一系列居间服务,并不是仅靠一个平台,实现房源信息的公开透明,就能完成房产互换服务的。
此外,郭毅指出,房产的互换服务在整体二手房成交中占比较低,因为二手房本身就非常个性化,每个房子都有其各自特点,包括楼层、朝向、装修、配套情况等,可谓千房千面,因此很难在二手房成交中实现房产之间的互换。目前有置换需求的购房者在买房时,考虑到交易效率和购买过程中对房子满意度、匹配度的需要,更多还是用卖旧买新的方式,即出售旧的房源,拿着资金重新去市场上寻找新的房源。
基于此,郭毅指出,合肥这一“二手房互换”模式,既不能挑战现有的中介模式,也不会对中介行业平台形成冲击。
张波也表示,互换业务是否能有效开展,也取决于大量有意互换的产权人选择在平台注册的数量,如果数量偏少,也很难形成有效匹配。总体来看,互换业务对传统中介平台影响十分有限,也并不会因此大量“蚕食”中介的业务。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示,此次合肥搭建线上服务平台,将二手房交易由传统中介带看撮合转向政府平台主导,可降低部分交易成本,对购房者需求释放有一定利好。不过,需要注意的是,二手房互换交易政策仍有一定的制约,互换交易后的学位按现行政策执行,并未进行放宽;同时,由于二手房之间房屋状况差异较大,购房者对于价格接受程度不一,匹配人群相对较少,适用人群或较为有限。政策效果仍有待进一步观察。
“最根本的还是在于,要建立全市的二手房信息挂牌平台,在政府的支持和保障下,实现真房源。同时,规范二手房交易的秩序,打造公平可信、规模较大的房地产交易中介和平台,降低二手房交易的成本,这才能从根本上解决二手房供求错配的问题。”李宇嘉分析称。
新京报记者张晓兰
编辑杨娟娟校对柳宝庆
突发!合肥严查抵押贷款!经营贷未结清,停贷
据博主@合肥大头鱼爆料,合肥这边银行已经在查抵押贷款。
PART壹
突发!合肥严查抵押贷款
经营贷未结清,停止贷款
为了解实际情况,本站今日摸底了一些代表性银行。
1
首付款流水不需要提供
据建设银行工作人员表示,个人贷款的群体,比如第一套首付3成,只需要提供3成首付的凭证及工资收入证明即可。
“至于首付的资金来源、流水等倒是没听说需要提供,不过收入流水是需要的”建设银行工作人员表示。
此外,中国银行、工商银行、徽商银行等多家大行也都表示,暂时没听说需要提供首付款资金来源、流水等。
来源:摄图网
2
经营贷未结清,不给贷款
所谓经营贷,是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。
2020年以来,在合肥、广州、深圳、上海等地,不少投资客通过经营贷方式,套取银行贷款,从而实现短期炒房致富。
但现在,为了防止经营贷或消费贷流入楼市,对于申请借款人名下如果有经营贷或消费贷的,房贷则不批。
来源:摄图网
合肥不少银行也是如此:
徽商银行工作人员表示,名下有经营贷款、消费贷未结清的,不给贷款。
浦发银行表示,关注客户是否近期获得过消费贷款、经营性贷款,将首付款的支付时间与上述贷款的发放时间匹配,以防首付款来源于他行贷款。最后,严禁同时在该行申请消费贷款、经营性贷款及按揭贷款。
民生银行表示,客户近3个月内有经营贷或消费贷贷款支用的,需结清贷款方可审批或放款。
建设银行、农业银行、工商银行也都表示,银行对经营贷的审查很严格,有发现违规的一律不放款...
3
有银行已发出通知警告
高新区的新安银行,近日便发出短信通知,开始严查经营贷。
通过银行的短信内容,我们可以看到,经营贷过程中需提供实际经营过程中支付的相关凭证、银行流水、发票、合同等证明材料,以电子或纸质资料的形式,如果银行在贷后管理过程中发现信贷资金存在挪用情况,将依照合同约定收取罚息或收回贷款。
来源:微博@合肥卡哥
4
有客户290万违规买房被冻结账户
并且有银行因客户290万违反银监会管理法监控流入房地产、股市等违规领域,账户已被冻结,要求在3日内结清所有违规使用的款项。
可以看出,合肥银行已经在收紧经营贷贷款买房了...
PART贰
合肥严防经营贷流入楼市
合肥4月6号发布的新政中也有一条:加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查,严肃查处经营用途贷款违规流入房地产市场行为。
这有利于:1、彻底打压投资客通过经营贷炒房;2、切实支持中小微和实体经济的经营性贷款资金的需求。
3月26日银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。
划重点:
1
加强借款人资质核查
银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”,落实好各项授信审批要求,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。
对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年,以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人,要进一步加强借款主体资质审核,对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证,不得以企业证明材料代替实质性审核。
来源:摄图网
2
加强信贷需求审核
银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核,要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额,与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。
密切关注借款人第一还款来源,不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。
坚持线上线下相结合,对贷款金额较大的,要通过多种形式全方面了解企业情况,进一步加强审核。对通过互联网渠道发放的经营用途贷款,应满足互联网贷款管理相关规定。不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。
3
加强贷款期限管理
银行业金融机构要做好经营用途贷款期限管理,根据借款人实际需求合理确定贷款期限。
对期限超过3年的经营用途贷款,要进一步加强风险管理,建立健全内部管理制度,建立专门统计台账,逐笔登记并定期进行核查,确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配,真正用于企业经营。
来源:摄图网
4
加强贷款抵押物管理
对使用房产抵押的贷款,银行业金融机构要加强抵押物估值管理,合理把握贷款抵押成数。
重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性,对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的,审慎确定贷款抵押成数。
抵押人持有被抵押房产时间低于3年的,银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。
来源:摄图网
5
发现贷款挪用房地产,立刻收回
银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理,落实资金受托支付要求,防范企业通过关联方规避受托支付要求。
加强贷后资金流向监测和预警,不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。
银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响,在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函,明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。银行业金融机构应通过网站公示、营业网点张贴公告等方式加强宣传教育。
来源:摄图网
PART叁
一批银行房贷利率集中上涨
据悉,4月28日起,工行、中行在广州地区开始上调房贷利率,首二套房贷利率再上涨10BP,分别调至LPR+75BP(5.4%)、LPR+95BP(5.6%)。
据了解,农行、建行、邮储银行也已上调,调价幅度与其他大行基本同步。
4月26日起,农行广州分行根据客户资质实行差异化定价,首二套房贷利率分别上调至LPR+75BP、LPR+95BP,分别比涨价前上涨了10BP。
4月27日起,邮储银行广州地区首套房贷利率上调为LPR+75BP,二套房贷利率上调为LPR+95BP。
而这是广州国有大行4月第二次上调房贷利率,也是年内第三次上涨。
据广州日报数据统计,目前广州主要大中型银行首二套房贷利率情况如下:
更重要的是,据广州农业银行越秀某支行房贷经理表示,4月26号起,购房的首付款,也被要求做首期资金托管。
PART肆
合肥房贷利率并无下降
4月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2021年4月贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,两个期限品种报价均与上个月持平。
这一结果在预期之中:4月15日,央行开展1500亿元1年期MLF操作,中标利率继续与上月持平。
央行货币政策司司长孙国峰在一季度金融数据统计发布会上表示,判断短期利率走势首先要看政策利率是否发生变化,主要是央行公开市场7天逆回购操作利率,以及中期借贷便利利率是否变化。
在2020年4月1年期和5年期LPR分别下调了20个基点和10个基点后,LPR在随后的一年一直保持不变。
融360大数据研究院2021年3月(数据监测期为2021年2月20日-2021年3月18日)监测的41个城市中,20个城市房贷利率平均水平环比上涨,4个城市的涨幅在10BP以上。
其中,合肥以稳健的5.88%,降至全国第五。
图片来源于:融360大数据研究院
可以看到,合肥银行在利率方面并无太大变化...
合肥房产抵押贷款常见问题老司机答记者问
大家好,在合肥相信很多朋友自己去银行办理房产抵押贷款时,遇到的第一个问题就是不知道自己到底适合做什么银行,甚至跑了多家银行都被拒之门外,为了让大家少跑冤枉路,以下我将通过答记者问的方式,来告诉大家银行该怎么选。
1)没有营业执照哪些银行做不了?
2)哪家银行利息低?
3)银行对征信查询和逾期有什么要求?
查询半年7次以内为佳,5年内不能有连续3个月逾期,不能累计超过6次逾期。
4)征信查询多、网贷多、大数据花做什么银行?
浦发、中信、农商、新安。
5)长期等额本息能做什么银行?
广发、华夏、浦发、新安、九江、马鞍山农商银行。
6)超过30年的老房子做什么银行?
农行、华夏、中国。
7)犄角旮旯(jījiǎāá)不值钱房子做什么银行?
农商、湖商、中银。
8)公寓、写字楼、商铺做什么银行?
浦发、徽商、建行、工商。
9)银行对流水什么要求?
正常银行要求半年流水是贷款额度的1.5倍,不是千篇一律。
10)DQ做什么银行?
市面银行基本上都行。
11)哪些银行做二押?
二押意思是按揭房还有按揭贷款又不想还按揭贷款,目前杭州、浙商、招商、建行、民生都开通了二押。
12)哪些银行额度给的高?
商品房额度正常6.5成、回迁房6成、商铺写字楼别墅5成,九江和浙商白名单客户能给8成,新安能给8.5成。
13)贷款前所需准备的材料:
身份证。
户口本。
婚姻材料(结婚提供结婚证,离婚提供离婚证离婚协议,未婚无需提供)。
房产证。
营业执照(公章、法人章、财务章)。
购销合同。
半年流水(收入合计在贷款金额的1倍以上)。
14)银行办理贷款的流程是什么?
1、准备好贷前材料去银行提交材料。
2、放款银行出批复额度(线下银行需要先下户再出批复额度,线上通过系统的银行一般先出额度再安排下户)。
3、还按揭尾款(批复额度出来了按揭房做一押需结清上家按揭尾款,全款房无此步骤)。
4、按揭房上家银行解压(全款房无此步骤)。
5、放款银行办理抵押(合肥市区房子线上办理抵押,三县需去房产局办理当)。
6、按揭房整个流程10个工作日左右完成,全款房5个工作日左右完成。