LPR还是固定利率？房贷利率“LPR转换”知多少

如果你的个人住房贷款是商贷，已于2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放，且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价，那么，你正在面临以下选择——将贷款的定价基准转换为LPR加减点，还是转为固定利率。

这两者有何区别？哪种更划算？具体如何操作？需要注意哪些问题？

首先要提醒的是，上述转换工作虽已于3月1日正式启动，但将持续至8月31日，借款人仍有充足时间了解相关情况，在充分调研基础上，结合自身需求做出合适的选择。

“定价基准”生变

提及LPR，不少人表示“一头雾水”，更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。实际上，把握住“定价基准”这一概念，便可对此次转换“豁然开朗”。

人们在申请房贷时，都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折。例如，基准利率为4.9%，打九折后，实际执行的利率为4.41%，这其中，基准利率就是房贷的“定价基准”。

此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化，由此前的按照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价。

什么是LPR？它的全称为“贷款市场报价利率”，简单来说，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。

那么，为何要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR？“与基准利率相比，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化。”央行相关负责人说，为深化利率市场化改革，进一步推动LPR运用，央行此前已正式发布公告，要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

上述负责人表示，目前，大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率，而非LPR。2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变，但2019年8月以来，LPR已多次下降。

“因此，为保护借贷双方权益，央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。”该负责人说。

值得注意的是，此次转换工作并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人消费贷款等。就房贷来看，仅包含商业性个人住房贷款，以及组合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房贷款；同时，固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换。

LPR还是固定利率？

值得注意的是，转换的选项并非只有LPR一个，借款人也可将房贷转为固定利率。那么问题来了，这两者有何区别？哪种更划算？

多位业内人士表示，两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于借款人自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果你认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能会上升，那么转换为固定利率就会有优势。

“需要注意的是，在基准利率的定价方式下，一般按比例浮动，如基准利率上浮10%、下调15%等；在LPR的定价方式下，则按照加减点数来浮动，如LPR加40个基点、减30个基点。”中国工商银行北京分行相关负责人说。

他介绍，假设你目前的房贷为10年期、利率为基准利率打七折，转换为LPR以后，并不是在LPR的基础上打七折。

“转换前，贷款基准利率是4.9%，打七折后的实际执行利率是3.43%，转换成LPR后，贷款的实际执行利率依然为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点。”该负责人说，转换后，10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，因此，该笔贷款的定价方式转换为：在5年期以上LPR的基础上减137个基点，即减去1.37%，加点数值为“-137”，该数值在合同剩余期限内固定不变。

如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，他的房贷都将执行3.43%这个利率。

如果借款人选择转为参考LPR定价，其房贷利率水平将按照“5年期以上LPR－1.37%”来确定。

那么问题来了，众所周知，LPR每月20日对外公布一次，相应的房贷实际执行利率也会每个月变化一次吗？

答案是否定的，这里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个问题。前者是指，你和银行约定的利率调整日子，即“何时调整”，通常为每年的1月1日，或每年与贷款发放日相对应的日期；后者则是指“多久调整一次”，即调整频率，通常为一年。

也就是说，从转换后到第一个重定价日前，上述借款人的房贷利率仍是3.43%，从第一个重定价日起，其房贷利率变成“当时最新的5年期LPR－1.37%”，以后每个重定价日都以此类推。

“你的房贷做LPR转换了么？”“如果转成固定利率是不是更好？”“究竟要如何选择？”作为一项与百姓“钱袋子”密切相关的业务，个人住房贷款的利率变动总能引发社会关注。

多渠道办理实时生效

不难看出，如果未来LPR会持续下降，那么把房贷利率转换为参考LPR定价会更划算。目前从多家商业银行的反馈看，对LPR持下降预期的借款人较多，选择LPR选项的人数多于选择固定利率的人数。

需要注意的是，根据监管层部署，转换工作原则上要于2020年8月31日前完成，如果借款人有转换需求，建议在此时间节点前与相应金融机构协商。

此外，如果贷款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意变更后，才能实施定价基准转换。

如何办理呢？以工行为例，该行目前提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种受理渠道。“疫情期间，建议借款人通过手机银行办理，如果确实需要线下办理，建议等到疫情结束后。”该行相关负责人说。

从线上办理渠道看，借款人可登录工行手机银行APP，按照“最爱、全部、存贷款、利率基准转换、一键转换”路径点击，按提示操作办理即可。

“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行预留手机号，在主借款人发起定价基准转换后，你将收到工行95588发送的定价基准转换变更确认短信，此时，你可以直接回复该短信完成定价基准变更确认。”上述负责人说，这一银行短信功能预计将于4月中旬上线。

至于转换的生效时间，通常情况下是“实时生效”。例如，在手机银行办理定价基准转换时，如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”，则说明已经变更成功。

但是，如果你的贷款存在共同借款人，则需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认，定价基准变更才能生效。

相应地，银行会在定价基准变更成功或失败后，向借款人在该行预留的手机号发送短信提醒，建议借款人及时留意相关信息。

最后要提醒的是，根据央行政策要求，将定价基准转换为LPR后，不可再转回按照基准利率定价，也就是说，定价基准只能转换一次，借款人应在审慎思考后作出理性选择。

LPR还是固定利率？最通俗易懂的解答来了

本文作者：帅帅说卡

相信最近已购房并且有商业贷款的小伙伴都被一个问题困扰着，即国家给我们广大的商业房贷用户提供了一次关于房贷利率重新选择的机会。

这道选择题很简单，题干是『新的房贷利率你选啥？』，选项只有两个：A.LPR；B.固定利率。这是一道二选一的选择题，虽然很简单，但是关系到我们未来几十年所要支付的房贷利息多少，一旦选择错误，也许损失的就是几万、几十万。所以有网友戏称，这道题的价值已经超越高考，成为含金量最高的选择题。

在解答这道题之前，我们有必要先搞清楚LPR（浮动利率）和固定利率两者的关系，这样才能下定决心答题。帅帅整理了一份关于这道题最通俗易懂的学习资料，希望学习完以后，在心中会有自己的答案。

一、怎么选？什么时候选？2020年3月1日-2020年8月31日，和你的商业房贷所在银行重新签订贷款合同，选择LPR或者固定利率。可以主动去签订，也可以等着银行联系你签订。此生只有一次机会，一旦签订以后，不得反悔，直到贷款还清为止。

二、什么是固定利率？我们向银行申请商业房贷，目前基准利率是4.9%，这两年买过房的同学应该都知道。而因为政策的不同，在申请时该利率是有折扣或者上浮的。例如有的城市购买首套房，可以获得相应的利率折扣，例如九折，就是4.41%；而二套房的利率就会上浮（现在很多城市首套房也上浮），例如上浮10%，则利率为5.39%。

这就是固定利率。如果我们选择固定利率，那么今后的房贷利率就不会再改变了，一直持续到我们房贷还清。别人的利率降了还是升了，和你无关，安心每月还贷就是。

三、什么是LPR（浮动利率）与固定利率相对的，是浮动利率，简称LPR。LPR是由银行根据本行最优质客户执行的贷款利率，并由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并发布的利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况。

看不懂？没关系，你只需要记住一个数字：4.8，因为本次改革参照的数据是2019年12月的利率数据，即4.8。

减点如果你之前是首套房，并享受到了商业贷款利率优惠，例如9折，贷款利率为4.41%，因为4.8比4.41要高，前者减去后者，即4.8-4.41=0.39。记住这个数字，这是你的利率减点，以后会一直伴随你。

以后你的房贷利率就是LPR-0.39，如果你选择LPR并重新签订了合同，那么今年你的房贷利率就是4.8%-0.39%=4.41%。而如果明年LPR的报价调整为了4.5，则明年的房贷利率就是4.5%-0.39%=4.11%；后年如果调整为了4.0，则后年的房贷利率为4.0%-0.39%=3.61%。以此类推。

加点刚才我们介绍的是减点，与之相反的就是加点。假如你申请房贷时利率是上浮10%的，也就是5.39%，则需要减去4.8，5.39-4.8=0.59。记住这个数字，这是你的利率加点，以后会一直伴随你。

同理，假设明年的LPR报价为4.5，则你的贷款利率调整为4.5%+0.59%=5.09%，以后的利率就一直是LPR+0.59。

所以，这道题需要解的其实是：判断未来LPR的报价是升还是降！如果一直降，低于了固定利率，那么选择LPR就赚到了；反之一直升，超越了固定利率，则会比选择固定利率付出更多的利息。

如果不好决定，可以研究一下历史数据，判断一下未来的发展趋势。从近5年的数据来看，LPR报价逐年下降的趋势明显，同时根据经济发展趋势，国内未来LPR进一步降低的可能性更大，这也是帅帅毅然选择LPR的原因。

当然，LPR和固定利益的选择涉及到无数人的利益，帅帅不能以个人的判断引导大家，只希望通过此文能让大家了解LPR，为之后的选择作一个参考。

LPR还是固定利率？一文看懂：房贷合同要不要重签

距离3月只剩一天时间，存量房贷利率转换工作的实施细则尘埃落地。2月29日，国有六大行及多家股份制银行均发布了房贷利率转换机制相关细则，2020年1月1日前签订商业房贷合同的客户可以将房贷利率选择转换为贷款市场报价利率（LPR）加点形成的浮动利率，或者固定利率。

对于房贷客户最为关心的转换为哪种方式，有分析人士建议在当前LPR存下行区间情况下，转换为LPR加点定价方式。另外，当前疫情尚未结束，客户可以选择手机银行、网上银行、网点柜台等多种渠道进行办理。

多家银行宣布房贷利率换锚

存量房贷利率从参考基准利率转换为参考LPR的工作正式开始实施。2月29日，工、农、中、建、交、邮储6家国有银行，招商银行、光大银行、民生银行、兴业银行等多家银行均在官网或官方微信公众号发布了关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告。

根据各家银行公告，此次存量贷款定价基准转换范围为：2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款。

也就是说，如果购房者的住房贷款是固定利率，无需切换；如果购房者的贷款是参考基准利率定价的浮动利率贷款，可以选择切换LPR定价。需要注意的是，只有一次选择转换方式的机会，转换之后不能再次转换。

另外，公积金个人住房贷款、逾期贷款(整笔逾期)、不良贷款不在此次转换范围内。如果购房者房贷是组合贷款，其中商业性个人住房贷款需要按照相关规定进行切换，公积金贷款仍按原贷款利率政策执行。农业银行、邮储银行、兴业银行等多家银行还明确提出，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

疫情防控期间，人们足不出户，房贷利率转换机制如何展开？根据各家银行公告，房贷利率转换工作主要包括线下和线上两种渠道。线下可通过银行网点柜台或者智能柜员机办理，工商银行还表示可就近选择任意一家贷款服务行预约后办理，无需到原贷款经办行。线上渠道主要包括通过手机银行、网上银行进行申请办理。

值得一提的是，每家银行的具体转换时间并不相同。例如，建设银行从3月1日开始，支持客户通过线上渠道办理业务。招商银行表示，将于4月上旬统一将客户在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR，如果客户希望不做转换，仍维持原合同安排，在8月31日前联系该行各分支机构贷后服务中心申请处理。兴业银行线上渠道将于4月15日起开展转换工作；光大银行将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。

固定利率VSLPR该如何选？

作为房贷客户而言，最为关注的是选择哪种转换方式，以及转换为LPR定价方式后，房贷利率如何计算。具体而言，转换方式有两种，一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，一种是转换为固定利率。

在房贷利率计算思路上，按照“等价转换”原则，用现有利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”（做乘法）转换为“LPR加点”（做加法）。

根据各家银行公告，转换为LPR加点浮动利率时，加点数值等于原合同当前的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是：加点数值=客户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。此外，加点数值可为负值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。原合同借款期限在5年及以下的，参考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR。

值得关注的是，上述转换方式需重新约定重定价周期（一般为一年）和重定价日。假定重定价周期为1年，重定价日为次年的1月1日，也就是说2021年1月1日的房贷利率将根据2020年12月相应期限LPR加点计算，且这一利率在2021年保持不变，直到2022年1月1日再重新计算新一年的利率水平，依次类推。

转换为固定利率时，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。

举例来看，假设A客户一笔房贷，剩余还款期限为10年，原定价水平为基准利率上浮10%，当前执行利率为4.9%*（1+10%）=5.39%。如果转换为固定利率，在2020年至2030年期间的利率均为5.39%。

如果转换为LPR加点形成的浮动利率，由于贷款合同期限在5年以上，参考2019年12月发布的5年期以上LPR数值，即4.8%，那么，A客户的加点数值也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59个基点）。也就是说在之后的还款时间内，A客户的房贷利率=上年12月LPR+0.59%。根据公式计算，2020年房贷利率仍为5.39%，与转换为固定利率一样。

今年2月LPR报价5年期以上为4.75%，假定在今年12月，LPR报价继续下行至4.7%，那么A客户2021年的房贷利率为4.7%+0.59%=5.29%，相较转换为固定利率下降0.1个百分点。如果未来LPR继续下降，房贷利率也会相应降低。

综合来看，选择哪种转换方式，取决于LPR的未来走势。如果LPR后续呈现总体下降格局，选择转换为LPR加点的定价方式更为优惠。分析人士预测，在当前降低实体经济融资成本的背景下，LPR仍存下行空间，建议房贷客户选择转换为LPR定价方式。

中国民生银行首席研究员温彬指出，房贷合同期限很长，有些在10年甚至更长，所以从更长时期来看，因为利率是有周期的，会根据经济周期的变化出现波动。目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本，但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。因此选择这种方式，存在利率风险。“从现阶段来看，建议选择LPR浮动利率方式；如果后续LPR出现回升，客户可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，实际上利率大趋势还是往下降低的，选择浮动利率的方式可能有利于购房者。

房贷利率保持平稳将是主流

自2019年8月央行改革LPR形成机制至今，利率市场化改革再进一步，房贷利率的换锚工作也备受关注。去年12月，央行发布公告称，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

分析人士指出，房贷利率转换工作，只是定价方式的转变，从过去的基准利率改变为LPR，并不意味着房贷利率就此降低。央行副行长刘国强近日表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，央行刚刚发布的货币政策执行报告也强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时指出，对于存量房贷来说，2020年只是转化计价方式，利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息，但幅度相对有限，所以对于大部分存量贷款来说，影响非常小。同时，在房住不炒下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。

今年2月20日，央行公布的数据显示，5年期以上LPR为4.75%，较上一期下调5个基点，引发市场对于房贷月供将减少多少金额的广泛关注。张大伟此前测算，按照基准计算，5个点的房贷利率变化，即贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

北京商报记者孟凡霞吴限

来源:北京商报网

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