贷款购房别“马虎”，细节决定贷后生活的质量

现在购房大部分人都是选择贷款购房。在贷款的过程中大部分都只关心是否能够通过贷款实现自己的购房梦。不知道有多少人会考虑选择的贷款金额以及方式甚至是银行是否真的适合自己呢？今天就来聊一下如何选择“高性价比”房贷。

1、确定贷款金额

大部分购房者在申请房贷的时候都会走入两个误区，一是有多少额度就贷多少金额，二是能少贷就少贷。其实，这两种方式在实际操作的过程中都不明智。前者导致还贷压力过大，后者导致首付压力过大。最合理的方式应该是根据自身家庭经济情况适当选择贷款金额。首先对家庭的财务以及信用请款做一个正确的评估，对未来的收入有一个合理的语气。然后再进行房贷金额以及还贷方式的选择。

2、银行选择

银行贷款是有要求的。一般而言，银行对贷款人的年龄是有要求的，18-60岁之间。有的银行规定贷款到期时贷款人的年龄不能超过60周岁。也有的银行对户籍还有要求。最关键的是收入状况以及征信问题。收入的多少是银行审核的重点。另外，每个银行的贷后服务也不一样。可能会给贷款人带来不便，因此，在贷款的时候要从三方面了解各银行的政策。首先，是否可以提前还贷以及还贷的流程。其次，是否可以延长贷款年限或者做加按。最后是，是否可以转按揭。

3、贷款种类

目前贷款种类主要有四种，一是按揭贷款，按揭贷款又分为商业贷款和公积金贷款。二是同名转按揭。三是，抵押贷款。四是，转按揭。使用最多的是按揭贷款，其他的种类相对较少，有些银行也没有开展这些业务。当然，除了和银行贷款外还可以有其它的贷款形式，比如典当，拆借，担保公司等。可是，相比银行而言这些方式虽然灵活但是利息较高。不建议使用。

4、还贷方式

选择房贷的还款方式也成为很多人需要仔细考虑的问题，一旦没有选择好还款方式，很有可能会多花十几万的冤枉钱。现在最常用的是：等额本息或等额本金。等额本息，是多数银行推荐的方式，也是购房者普遍选择的一种方式。简单说就是吧贷款本金总额与利息总额相加。然后除以贷款时间。所得就是每个月的固定还贷金额。但每月还款金额中的本金比重逐月增加、利息所占比重逐月递减。适合收入稳定的人群，但总利息较高。而等额本金则是贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。相比等额本息此种方式总利息少，但是前期本金和利息较多。还贷压力逐月递减。当然除了这两种常用的还贷方式以外，各银行还有其它的方式。面对种类繁多的还贷方式，购房者一定要选择最适合自己的产品。

5、贷款优惠

在申请贷款的时候如果合理的使用一些小技巧，是可以有效的争取到贷款优惠的。比如成为银行的大客户，或者在购房的时候提高首付比例。等等

以上就是关于房贷的一些小知识。希望对购房者有所帮助。毕竟，通过合理的房贷选择可以让自己的房奴生活相对快乐一些

老业主心痒 欲房贷搬家

利率折扣下行

业内：同名转按揭和贷款平转为监管禁止警惕过桥手段风险大

两年前按揭贷款利率要上浮，两年后贷款利率却是下浮，这中间的差价让不少之前贷款的老业主心里十分痒痒，打起了房贷“搬家”的念头，而记者调查发现，目前确实有金融机构也看中了这块肥肉，发出各种广告吸引业务转贷款。但事实上，同名转按揭和贷款平转都是被监管层明令禁止的，因此不少机构都是通过“过桥”等地下操作手法在做房贷的转移，专家提示，这种做法风险很大，千万不要因为一些利率差而轻信“转贷”。

文/广州日报记者李婧暄

两年前买的房子，当时贷款利率是上浮2%，而现在的房贷，动不动就是低至8.8折。”昨日，林先生（化名）向记者表示，其目前正在四处寻求给自己的房贷“搬家”，“购房贷款动辄几十万上百万，因此哪怕是10%的利率都相差甚远。”

林先生算了一笔账，假设其当时购房贷款是100万元，按照当时的利率5.94%来计算，选择20年每月等额还款，需要月还款7000多元，如果按照目前基准利率的8.8折4.53%来计算，只需要6000多元，差距近1000元。

记者了解到，由于各家银行的存量房贷政策各不相同，很多在原贷款银行无法获得利率的借款人纷纷想练习乾坤大挪移将自己的房贷转到可以获得优惠的银行。

调查：同名转按揭或“行不通”

事实上，由于没有交易的转按揭（同名转按揭）此前已经被监管部门叫停了，因此目前想搬贷款只能通过贷款平转的方式。业内人士介绍说，所谓贷款平转是指正处在住房按揭期间的借款人在贷款金额不变的情况下通过担保公司担保等手段将住房按揭从一家银行转到另一家银行，而购房人其后就可享受第二家银行的房贷利率。

但是事实上，目前贷款平转的方式也遭到了政策的窗口指导所禁止，“相关规定是去年开始的，但不排除部分银行在地下操作，但是从政策上来说，是明令禁止的。”一位不愿意透露姓名的专家告诉记者。

虽然大部分银行的贷款经理向记者表示称“不知道”此业务。但记者在采访中发现，目前确实有少数的银行在暗中办理这个业务，如，市民洪先生近期接到了某股份制银行发来的这样一条短信，其声称，“一二手楼按揭贷款最新优惠：①利率最低8.8折；②1万元以下月供款无需提供流水；③快速审批，绿色通道；④可公证第三方收款；⑤出证日期三年内的房产可直接做按揭，不需进行买卖过户；⑥按揭专户可以存款抵扣贷款利息，即等同于随借随还；⑦在他行在按揭的可转来做按揭，享受最低8.8折的利率优惠。”其中，明确提到了“转按揭”一项。

通过过桥手段暗箱操作

昨日记者采访了多位业内人士，其均表示，虽然贷款平转是监管层明令禁止的，但是不排除一些公司对外宣称房贷“平转”，而实际操作则是将房贷“平转”成纯抵押贷款。

“现在都是必须通过“过桥”，先赎证涂销掉他项权证，然后再到另外一家银行抵押，出他项权证。”一位业内人士告诉记者，一般来说，金融机构可以采取这种方式进行处理，但是这种方式风险极大。

据了解，采取这种方式，按揭者首先必须还清前一银行贷款，赎出房产证后，再到下一家银行按揭贷款。问题就在这中间的过程由于时间的不确定性，包括还清银行贷款之后能否及时拿出证来，而后一家银行必须见到证才会放款（但会先出同贷书）。如果在前一家银行还剩余没有还清的贷款额度比较大的时候，加上两个银行的放贷的过程是无法无缝对接的，中间存在一段不确定的时间，可能几天或者几个月，这个时候，按揭者必须借款还清上一家银行的贷款，这个就叫“过桥”，存在的风险就是“断桥”。

“这是几年前银行惜贷的时候经常有的,也就是下一家银行出了同贷书之后，不放款,这个会导致按揭者本来的“过桥”变成“断桥”，陷入借贷陷阱，也会给借钱给他的小贷公司造成风险，最后可能需要处置他的房产。上述业内人士表示，“且这种做法是不会获得监管部门的保护的。”

建议

贷款前多了解房贷政策

目前房贷市场一直存在信息不对称的问题，不论是公积金政策还是银行信贷政策，大多数的老百姓并不知情，甚至根本不去了解，直接在售楼处听任售楼员的安排，把挣来的辛苦钱随意交给银行充当利息的现象较为普遍。融360房贷分析师提醒，购房者如果不了解房贷政策，不仔细比对各家银行的房贷利率，有可能会因此多缴数万元的利息给银行。

征信不好能做房屋二次抵押贷款吗？案例分析

客户情况描述：“去年的时候创业，在网上贷了30万，3年期，已连本带息还了一年。因为疫情原因，生意亏了，钱都亏光了，目前月供都还不出，还是逾期状态。贷款催收。现在工作工资低，去掉生活支出，剩下的不够还贷，个人征信也不好了。名下有一套房，目前价值200w的左右，还欠银行70w没还清，听朋友说银行能做二抵，前天去问过了，根本不给办，还有其他办法吗？”

这是一个客户的情况描述，他本人听朋友说有房子可以做二押，去问以后，被银行直接拒了，很灰心，网贷被天天催收日子没法过啊，工作也受影响。

首先，他做生意需要钱，不应该先想到网贷，网贷利息高，每月还本付息，压力大，发生了也就算了，过去了，他网贷能搞到30万，说明他原来征信蛮不错的。

其次，当前处在逾期状态，没有哪家金融机构会借钱给他。

具体解决方案如下。

1、找亲戚朋友帮个忙，少借点，先把逾期欠款还掉。

2、现在这个征信情况，名下房产抵押给银行是不可能了，那就抵给信托、信保，争取做5年或者更长时间，目的为了减小当前每月还款压力，但不要借多，有个25到30万，把前面网贷还掉，手上留点还新贷款的利息，根据他的房子估值，在征信不好的情况下，只能按5成放贷计算就100万，去掉按揭的70万，完全能找到放款机构，好好沟通一下，争取做个气球贷最好，5年期，先还利息，本金放到后面。

3、一年最多两年以后，只要中间不再出现逾期等不良记录，就可以把这笔贷款转到银行，银行的利息更低。当然更好的结果是一两年以后，他不需要转银行了，完全有能力提前结清所有贷款，并且觉得这么点小钱还要贷款吗！

以上这位朋友年纪很轻，自己创业不容易，可能有的人看了会想，这么小的单子你们也接，是的，每个人都会有人生谷底，不管大小，能帮尽帮，能做尽做。

以上我们给这位朋友的操作方案，虽然不尽完美，因为他征信不好，二抵的利息也不低，但总比网贷低，还可以做得长点，他又不太愿意求亲戚朋友帮忙。

再看我们公众号的业内专业人士，可能你还有比这更好的方案，非常欢迎您留言指教，共同学习提高。

我们常驻上海，专注企业贷款融资，自有资金充裕，各种非标产品都可以谈，期盼与您携手共进，共谋发展。本文由金一先生2022原创并首发，微信公众号同名。