央行报告：2021年企业贷款利率创新低，东北降幅最大

记者王玉

中国人民银行发布的《中国区域金融运行报告（2022）》显示，2021年，人民银行持续深化利率市场化改革，进一步发挥贷款市场报价利率（LPR）改革效能，企业贷款利率创有统计以来新低，其中，东北地区降幅最大。

报告显示，2021年，全国企业贷款加权平均利率为4.61%，同比下降0.10个百分点。分区域看，东部、中部、西部、东北地区企业贷款加权平均利率分别为4.46%、4.82%、4.78%、4.67%，同比分别下降0.09个、0.11个、0.04个、0.44个百分点。

从绝对值看，东部地区企业贷款利率最低，融资最便宜，这与东部地区金融资源丰富有莫大的关联。

报告显示，2021年，东部地区社会融资规模增量占全国的比重较上年上升2.5个百分点，而中部、西部和东北地区社融增量占比均有所下降。

具体来看，2021年，东部、中部、西部和东北地区社会融资规模增量占全国的比重分别为62.3%、17.8%、18.7%和1.3%，和2020年相比，东部地区占比上升约2.5个百分点，中部、西部和东北地区则分别下降约0.5、1.0、0.9个百分点。

根据报告，东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南等10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南等6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

直接融资（债券、股票等）方面，东部地区新增直接融资占比优势更为明显，达到76.5%，而中部、西部和东北地区新增直接融资占全国的比重分别为14.7%、9.9%、-1.1%。

政府债券方面，区域之间的差距相对较小，东部、中部、西部和东北地区政府债券净融资占全国比重分别为45.4%、22.9%、26.3%和5.4%。

此外，报告显示，2021年，东部、中部、西部和东北地区新增人民币贷款占全国的比重分别为60.2%、17.5%、20.3%和2.0%，和社融增量的分布较为接近的。

从居民部门看，2021年各区域居民消费贷款同比增速均有所回落，其中，东部回落最少，东北地区回落最多。

报告显示，2021年末，全国居民消费贷款余额同比增长10.7%，比上年末低2.0个百分点，同比回落幅度比上年收窄1.6个百分点。分区域看，东部、中部、西部和东北地区消费贷款同比分别增长10.5%、11.9%、12.6%和6.9%，分别比上年末低1.4个、4.3个、3.8个和4.5个百分点。

从企业部门看，各区域的企业中长期贷款占比均有所上升，其中，东北地区上升的最多。

报告显示，2021年末，全国企（事）业单位中长期贷款年末余额占全部企业贷款余额的61.4%，比上年高1.6个百分点。其中，东部、中部、西部和东北地区企（事）业单位中长期贷款余额占比分别比上年高1.7个、1.3个、0.4个和2.3个百分点。

新LPR来了，这个一线城市房贷全国最便宜！新规下买房需注意

昨天（10月8号），新版房贷利率正式启用。

按照央行规定，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准，加点形成。

图片来源：苏宁金融

多数城市都跟进新政，执行房贷利率按LPR+基础加点，但有一个城市，比较特殊，选择了降点！

01上海房贷利率降点，全国最低！

上海作为一直以来房贷利率全国最低的城市，在本次房贷利率换锚之后，并没有在5年期LPR基础上加点，而是首套房减20个点。

也就说，上海公布的首套房房贷利率，最低为4.65％。

4.65％，是什么概念呢？低于央行公布最新的5年期LPR利率4.85％，这说明了上海不但没“加点”，还“降点”了，但为什么没有被监管叫停呢？

个人认为，上海房贷利率降点，更符合新政“因城施策”的精神要求。

房贷利率可以看做是调控楼市的裤腰带，房价上涨，房贷利率就可以紧一紧，从而抑制房价过快上涨；房价下跌，房贷利率就可以松一松，好防止跌幅过大，引发系统性风险。

表：2019年8月70大中城市二手住宅价格指数（来源：统计局）

（根据国家统计局的数据）

怎么看统计局每个月发布的销售价格指数呢？

举个例子，大家可以看定基一栏，比如上海写的是139，这就是告诉你2015年的房价是100的话，现在的房价是139，现在比2015年贵了39％。

结论很粗暴，虽然这几年来各种调控手段依然眼里，尽管房贷利率依然打折，但房价依然比前几年贵了。

根据社科院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，8月份，全国核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑，而一线城市房价以下跌为主，北京、上海跌幅略有扩大。

如果房贷利率加点过猛，对上海的楼市是一个冲击，弊大于利。所以做出了“降点”的操作，也情有可原。

总之，牢记利率新政的核心是“一城一策”、切换稳定，就对了。

不过，降点前后，房贷利率差别不算太大，印象中上海房贷一直处于打折状态都快2年了，为全国最便宜。

图：据融360数据

全国利率最低城市TOP10数据测算，以贷款300万、期限30年为例，等额本息还款月供的差别仅在百元以内。

即使房贷利率全国最低，上海楼市似乎依旧冷清。

下面这张一二线城市二手房价格趋势图可以看出，上海的9月份二手房价格均价为4.9w/㎡，比2017年4月最高成交价位跌去了近15％。

中指院数据也显示，上海的二手房成交量已经连续5个月下跌，挂牌量也在持续下降，这一点或许是上海房贷利率低于LPR最好的佐证。

02新规下如何买房？一些建议

对于已经买房，正常还贷的朋友，这个房贷利率新政完全没啥影响，房贷利率还是按照之前的合同执行。（但要注意，如果基准利率发生变化，你的房贷也会跟着变化）

对于10月8日之后买房的朋友，今后房贷利率的调整会更加的灵活。（以每月20号公布LPR为基准加点）

图片来源：融360

在签订购房按揭合同时，你可以选择房贷利率每年调整一次，也可以选择在整个合同期都不调整。那么哪种选择比较好呢？

这就见仁见智了。

如果你是看准未来5-10年房贷利率大概率走低的，房价逐步稳定的，那么个人建议你选择一年一调。

如果避免麻烦的，选择整个合同期不调整，相差不大，一顿饭钱。

不过个人看来，短期来看，房贷利率都不会降低，会以稳定为主，好为实体经济让路。

那么当下，如果你说你是刚需，是自住，买了房子要自己住的，不为了卖出变现，就想买的值一点，现在倒是可以重新开始关注楼市了。

这是因为，一方面，房贷利率短期内不会走低，未来利率走高意味着购房成本继续增加。

假设总房款为300万元，三成首付90万元，需向银行贷款210万元，根据不同的房贷利率，按20年期限，以等额本息形式，每个月需要还款的金额如下图所示：

另一方面，不管是新房、还是二手房，都进入了买方市场，议价的空间更大了哦。

刚需购房者，还是趁早准备才是硬道理，可以多看房，多询价。

金九银十不是旺季，年底往往才是打折捡漏的最佳时机。

本文源自复利投资

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这个世界上再没有比房贷更良心的贷款了

这世上有句毒鸡汤，一直被封为神句，这句话百分之九十九的人都听过，说：

“只有穷人存钱，富人都是负债”。

具体来说，意思就是：富人们比的是谁负债更多，负债多，说明有实力，银行愿意借给他那么多钱。穷人没有银行愿意借给他钱，穷人也不知道钱生钱，只知道把钱存在银行，然后吃哪一点点利息，然后钱又被富人从银行借走，钱生钱。

于是，对于贷款的曲解纷至沓来，99%的人都陷入了贷款的认知误区。

一.你花钱的样子，像极了韭菜虽然本文主线是房贷，但我们先来聊聊其他贷款。

“富人在借钱，穷人才存钱！”这句话对么?从内在含义来看大体是对的，但大多数人对于富人借钱干嘛，富人从哪里以什么手段借钱，却一无所知。只记住了借钱两个字，只认知了借钱二字的字面意思。

别人借钱是致富、钱生钱，而大多数人借钱却是花钱、消费，而且你花钱的样子，像极了韭菜。因为你压根不知道，你借来的钱，利息到底有多高！

不用我多说，在信用卡分期、装修贷、汽车贷、现金贷、花呗、白条这类金融及其发达的时代，要说一个中青年人没有用过上述任何一项业务，说出来可能你自己都不信。

但绝大多数人不知道，也搞不明白这些钱借来的成本有多高。

以最基本的信用卡分期为例：

1000元贷款手续费是多少呢？按照正常不打折不活动的算法，每个月6.6元，一年下来79.2元，按照银行的年化利息算法，折合年化7.92%看起来好像不高。

我们再看号称日利息仅0.035%的微粒贷，10期累计利息为58.78元，如果折合到一年，大概要六十多块钱，反而比信用卡分期算下来还稍稍低了一点。

绝大多数分期贷款利息，给人的印象和初算几乎都只是6%-8%左右，猛一看不高。

两种分期我们都设计成10期还款，1000元总额，用IRR公式来计算实际利率，得出来的实际利率是多少呢？

一个年利率接近15%，一个年利率接近13%!明面利息与实际利息差距接近一半。

仔细的人应该都有留意，很多贷款平台喜欢用“借1万元，一天只收5块钱利息”或“借1千元.每天只收5毛钱利息”这样的看似很低息的广告语，其实我们拿365*5算下来，一年的实际利息高达1825元，折合真实利息18.25%！

高利贷的门槛是多少呢？

最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中第二十六条规定：

借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

我们的信用卡分期也好，网络贷款也好，利息已经非常接近了高利贷的门槛。

我们无论去银行，无论去余额宝存钱，所看到的年化收益率都是以你把本金完整的存够1年可以得到的收益，即3%的年化收益率是你需要把10000块存够一年才可以得到300块钱利息。

相反，你借来名义8%的贷款，在第一个月你使用10000块钱的时候收你8%利息，在你还款到最后只欠他几百块钱的时候，依然收你总额那10000块钱8%的利息，而非是剩下多少本金，根据本金收你多少利息。

障眼法让你不觉得他高，这也就是金融机构的高明之处。更不用说，套路更复杂的汽车金融分期，甚至臭名昭著的校园贷。

所以，许许多多人，不存钱，不筹首付，秉承着能借来钱就是牛的心态，用接近高利贷的资金，用以买手机、买首饰、买包、买化妆品、甚至是旅游、买车。

所以我说，无知真可怕。所以我说，你花钱的样子，像极了韭菜。

被银行收割，被金融机构收割，被有钱人收割。

二.你对待房贷的态度，像极了文盲对于房贷你知道多少？20%的人可能很熟悉，剩下的80%的人大略是不熟悉。

如果再细分，这80%中，又有20%略知一二，剩下的80%可能像极了文盲。

普通人对房贷的误区有这么几个：

◈1.房贷利息高

房贷利率目前执行国家标准基础利率为4.9%，因为月供是基本固定的，所以在看完上边第一部分信用卡分期之后，既然本金越还越少，你会不会下意识的认为房贷也要根据上边的算法计算，把4.9%乘以1.8倍来推导实际的利息？

如果按照4.9%的利率30年贷款贷100W，那套路算法应该得到的是147%的利息，也就是147万的利息，而实际上我们通过房贷计算器可以算出实际100万贷款只需要还91万的利息。

因为房贷虽然是按照每月固定还款（等额本息），但实际上每个月的还贷中的本金和利息比例一直在变化，也就是说实际上你每个月还的利息是越来越少的。

还以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息计算，如果贷款30年，100万总的利息是237.6万，相比房贷30年仅有91万的利息，比例高达2.6:1

也就是说，房贷大约是信用卡分期利息的40%都不到。

◈2.房贷利率一成不变

这一条很简单，一句话可以概率。即每个人的房贷从贷款起，执行的上浮或打折比例将会一成不变，但基础利率会随着每年国家的基础利率变化，而在次年的一月发生变化。

举个例子，你贷款的时候基础利率是4.9%没有上浮和打折，那当年基础利率变成4.5%后，你第二年的利率也会变成4.5%，如果贷款时上浮10%，那第二年的利率会变成4.5%上浮10%，以此类推。

◈3.房贷利率上浮太亏

之前有专门撰文讲过房贷利率上浮是否影响买房的问题，文章地址：《刚需买房，如果有专家跟你说“等房贷利率下调”，请拉黑他！》。

简单的理解就是，随意他上浮，因为你压根不可能真的还到30年，正常的还房贷周期普遍都在五六七八年，短的甚至是三年就已经还清卖房换房或者重贷。毕竟房子越来越贵，贷票很关键，你不可能放着几十万的贷款不还，而去全款或者高额首付贷买下一套几百万的房子。

◈4.等额本金和等额本息

就等额本金和等额本息哪个更实惠的问题，购房者分不清楚，从业人员也是分为两派，但99%的人都被一个框给框住了思维，这个框是“到底哪个最实惠？”

而实际上在我们房产投资中，哪个更实惠并不是问题的关键，关键在于怎么收益最大化，怎么调配承受能力。

以100万贷款基础利率分别计算等额本息和等额本金贷款第一年来算，一个是6万3的年还款，一个是8万1的年还款，差额接近2W，这对于很多家庭来说直接就影响到了正常生活。所以，在能承受的范围内，尽量多贷款长贷款，用等额本息来降低初期的还款压力，是最合适的选择。

如果你真的要说谁在数字上更划算，其实没有任何差别，因为两个算法最终实际利率都是一样4.9%，你前期还的多，后期自然还的少，但是利率是没有变化的。

三.不会用杠杆，你只能被抛弃任何时候，借贷都是杠杆，文首的网贷、信用卡分期等等，属于拿人的信用做杠杆。而买房的杠杆简单讲就是：通过小比例首付，以及所买的房子撬动大比例房贷。

读完全文，不论你是否有所感悟，但至少我相信你记住了一个数字，那就是房贷利率只有信用卡分期利率的40%左右。可以说，房贷是普通人能借来最便宜的大额贷款。

除了银行房贷，谁愿意一次借给你这么多钱？谁又愿意借给30年这么久？

30年意味着什么呢？几乎意味着你拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资。

货币贬值的速度，物价上涨的速度我就不必过多赘述，人人皆知。

银行提供70%的杠杆，来帮实现你原本够不到的房子，用银行的钱来帮你升值赚钱，你难道还要自己全款买房？

如果你想不明白，如果你还不知道利用银行的杠杆，如果你还在一边吐槽房价高、房贷利率高、一遍吐槽着没有首付，另一边却又大手大脚的去分期买高档手机、高档皮具、名车名表。

那恭喜你，你距离被这个时代抛弃，越来越近了！