银行抵押贷款的条件和材料包括哪些？银行按揭贷款流程是怎样的？

银行抵押贷款的条件为：

1.从事合法生产、经营的自然人。

2.授信总额度最低额度5万元，最高额度300万元。

3.授信额度的有效期限最长为三年，额度项下单笔贷款期限不超过两年。

4.贷款利率：按人民银行和总行有关规定执行。

5.担保方式：担保采取抵押、质押和保证方式，但是不接受单纯以第三方保证形式提供的担保。

6.需要提供申请材料。

银行抵押贷款需要的材料包括：1.借款人及配偶有效身份证件、婚姻关系证明的原件和复印件

2.借款人及配偶的当地常住户口或当地长期居住证明材料

3.从事生产经营的营业执照，从事许可制经营的，应提供相关行政主管部门的经营许可证原件及复印件

4.生产经营活动的纳税证明

5.借款人配偶承诺共同还款的证明

6.借款人获得质押、抵押贷款额度所需的质押权利凭证、抵（质）押物清单及权属证明文件、权属人及财产共有人同意质押、抵押的书面文件

7.银行二级分行（含）以上认可的评估部门出具的抵押物估价报告

8.银行需要的其他资料。

办理抵押贷款时需要带齐相关材料，以确保流程顺利进行。

银行按揭贷款流程如下：1.选择房产。购房者如果想获得房屋的按揭服务，在选择房产时，应着重了解这方面的内容。

2.办理按揭贷款申请。在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

3.银行审查。银行受理购房者贷款申请后，对购房者进行资格审查。

4.签订购房合同。银行收到购房者递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或者按揭贷款承诺书。

5.签订楼宇按揭合同。购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年限、利率、还款方式以及其他权利义务。

6.办理抵押登记、保险。

7.开立专门的还款账户。

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银行出新政：纯商贷可贷到85岁

85岁你或许不能上班了，但你还可以还房贷，这就是近期新政策。

2022年10月22日，据成都当地媒体消息，中国银行成都高新支行调整了贷款政策。

里面有几条重要信息：

贷款年限放宽，男女均可贷到85岁，最长30年。

简单来说就是此前年龄50岁的，只能办理20年贷款，某种儿就会超过最大年龄贷款年限70，新政一出，不仅50岁的可以办理，55岁的都可以办理30年贷款。

不过必须是纯商贷，不能使用公积金贷款或者公积金+商贷的组合贷。

且提前还款免收违约金，无次数限制；支持提前还款后缩短贷款期限；首付5成（含）以上可以不提供流水。

这对于买房大军来说是两个信号。

一来是好房不怕晚，持观望态度的，可以有较多的时间筹备资金，不用担心年龄超过贷款年限。

二来是警惕“传宗接贷”，我国目前的平均预期寿命是78.2岁，贷款至85岁，意味着比平均寿命时间还要长，“人走了，‘贷’不走”。

成都其他几家主流银行的纯商贷中，除中行外，农业银行、中信银行年龄限制75岁，工商银行年龄限制74岁。

另有4家银行，包括成都银行、兴业银行、交通银行、光大银行年龄限制70岁。

建设银行则限制为69岁。

这种家人共贷，夫妻共贷的情况并不是第一次，之前4月份广州闹得沸沸扬扬的接力贷，仅存在一天就停止了，但透露出的信息还是被群众所接收了，还有6月份广东珠海的“一人购房全家帮”，也是靠公积金“接力贷”，性质都是一样的，还有越来越多的银行推出“接力贷”，“贷贷相传”不再是口号。

接力贷可贷至85岁的情况不久前也曾在南京出现。

最初是一份南京某大行的一手住房贷款须知材料在网上流传，信息接收主要为以下几点：

1、借款人及配偶名下无房贷记录，最低首付30%。

2、最长可贷30年，可贷至75周年，最大可以贷至85周岁，子女共还。

3、学生可以贷款，父母共还。

4、男女朋友可以共同购房贷款，甚至是前夫妻都可以共还。

据悉，离婚夫妻作为共同还款人，购买新房需要看开发商合作的银行具体政策，并不是所有的银行都可以做。

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银行为何如此？

一方面是成都作为新一线城市，城市规模扩大快，经济增长高，吸引不少外来人员，导致新增购房人口增加。现在限购政策有所宽松，但是成都的房价近些年相对坚挺，降价空间很少，为了提高房产成交量，必须要想方设法降低购房成本，放宽购房调条件。

另一方面是成都今年的集中供地总共有四个批次，在二批次集中供地中，33家企业获地，央企、国企、平台公司就占了8成，单是华润就竞得了6宗土地，耗资约87.15亿元。

民营企业羸弱，资金承压过大，不敢轻易拿地，所以供地都被央国企拿走了，拿的还是核心地段的优质板块，房地产则是投资收益最大的项目。

成都第三批次集中供地共48宗，各区土地限价和清水房限价很明显，政策上的优化能为开发商投资拿地创造更多的利润，于是地有了，开发商有了，买家就得就位了。

（来源：楼盘网）

不过据数据统计，今年9月成都新房共成交6191套，二手住宅成交7406套，对比8月的12235套(新房)、14609套(二手房)来看，几近腰斩。

国家统计局公开数据表示：

全国商品房销售和待售

1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

9月末，商品房待售面积54333万平方米，同比增长8.1%。其中，住宅待售面积增长15.6%。

房地产开发企业到位资金情况

1—9月份，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；利用外资61亿元，增长2.7%；自筹资金40568亿元，下降14.1%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。

房产存量整体较大，市民买房意愿依旧不强烈，开发商资金难以回流，需要地方放款购房条件，银行放松贷款要求予以支撑。

02

该不该买房？

除了贷款年龄增加，今年来，房地产的政策调整也比较频繁。

今年以来，LPR三连降，5年期以上报价降至4.3%

最高时多地利率在6%以上。

9月30日晚间，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

其中，5年以下（含5年）首套房公积金利率调整为2.6%，5年以上首套房公积金利率调整为3.1%。

次月，成都公积金中心就发布通知并执行，公积金贷款成本也进一步降低。

现在又放宽贷款最大年限，从三个方面突破市民的心理防线，但其中利害必须要缕清。

放大到85岁，仅限于纯商贷，其他贷款模式是不受用的，尽管现在商贷利率多次下调，整体利率还是较公积金贷款高。

房贷还款年龄提高之后，一定程度上能够降低购房者每月的还款压力。

以100万元的房贷为例，假设房贷利率4.3%，采用等额本息的还款方式，用安居客的房贷计算器很快可以得出，房贷还款年限从15年延长至30年后，每月的月供压力能够减轻2778元。

不过，总利息增加了39.1万元，这对于80多岁的老人来说，是一笔不小的经济开支。

如果年龄在18-40岁之间，采用纯商贷支付5成（含）以上首付，不提供流水，一定程度上可以提高银行贷款审核通过率。

放宽的贷款年龄限制，也可以减轻前期的房贷压力，更有利于刚需和换房家庭。

有利也有弊，具体看需求。

来源：且说金融

按揭贷款篇之商业贷款

一、什么是个人住房商业贷款？

个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业贷款。抵押贷款也是商业贷款中的一种贷款方式。

个人住房商业贷款的申请条件有哪些呢？

办理个人住房商业贷款需要什么材料？

个人住房商业贷款的利率是多少？怎么算？按照央行发布的最新基准利率,一年以内(含一年)的为4.35%,一年到五年的(含五年)4.75%,五年以上的为4.90%,公积金房贷五年(含五年)以下为2.75%,五年以上的为3.25%。这个只是个参考值,具体根据你贷款额,年限及央行利率变化而变化的。

基准利率基准利率是人民银行制定的具有指导意义的一个利率。现在执行的人民银行制定的基准利率是从2015年10月24日以后就开始执行的。现在的贷款基准利率仍然是从2015年以来就没有变化，1年以下贷款利率是4.35%，一到五年的贷款利率是4.75%，5年期的基准利率仍然是4.9%。可以看出来，人民银行制定的基准利率主要是为了金融机构以及市场作为定价的一个参考性的指标，市场利率可以围绕基准利率进行波动。现在来说，基准利率基本上是人民银行对于金融市场的一个调控工具。LPRLPR是市场报价利率，这个是每个月都可能发生变化的。现在来说，LPR每个月形成以后，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。比如最新的一年期的LPR就是3.85%，而5年LPR利率是4.65%。根据人民银行的规定，现在的贷款利率形成都是以LPR加点形成实际的贷款利率，这个具体的执行由各个商业银行自己根据自己的情况来确定。也就是说，现在市场上的银行贷款利率都是在LPR的基础上加点形成的。因此，从现在来说，银行贷款利率更加市场化了，银行贷款利率的基础LPR就是贷款市场的一个平均利率，这样的贷款利率可能就更加的科学，更加的反应实际情况了。两种方式各有优势，具体如何选择取决于您自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果您认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

举个例子：我的房贷利率是5.88%，转换成LPR是多少？转换后划不划算？

【答】转换成LPR后，一年内实际利率不会变化。原来的房贷利率是根据央行的基准利率来确定的，比如5.88%的利率，就是在央行5年以上贷款基准利率4.9%的基础上，再上浮20%（4.9%+4.9%×20%=5.88%），叫做执行利率。这样做不利于利率的市场化发展，所以就改成贷款市场报价利率（LPR）。为了平衡现利率与原利率的差距，采取LPR+点的形式。LPR最新报价为4.75%，比原来5.88%少1.13%（即113基点），转换后的利率就是LPR4.75%+113。这样新的利率就与原来的完全一致了。由于贷款利率的大方向是向下的，假如明年LPR下调至4.55%，那么你的利率就变成LPR4.55%+113，实际利率相当于5.68%，相比于当时的房贷利率5.88%下降了0.2%，所以是划算的。

怎么还房贷更划算？等额本息：每个月还款的本金+利息之和始终保持不变。等额本金：每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。有人说等额本金还款方式比等额本息还款方式划算，这种说法存在理解的误区。在等额本金还款方式下，由于前期归还的本金比较多，所以相对于等额本息还款方式而言，借款人支付的利息总额要少一些，但是前期还款压力会大一些。不过采用这种方式是否划算，却需要好好分析。一旦选择等额本金还款模式，由于借款人所借的本金数量相对于等额本息而言，本金会提前归还。此时，借款人需要考虑资金的边际使用效益。如果有更好的投资机会，能带来超出支付银行借款利息的回报，那就可以选择等额本息方式，让本金在手中多停留一会儿。

个人住房商业贷款的是申请流程

个人住房商业贷款的注意事项对家庭现有经济实力做综合评估，一次确定首付款和贷款比例。银行审批的贷款额度一般来讲是小于或等于申请的贷款额度，避免贷款额度不足而造成房屋买卖合同违约。对家庭未来的收入及支出做合理的预期，谨慎地制定贷款及还款计划，避免你的预期收入有风险，从而影响你的还款计划。预算还款能力，还款能力是决定可贷金额的重要依据。预算最高可承受的贷款额度，月还款能力与月还款额相等的贷款额度为其最高可承受的贷款额度。首付款的宽松原则，首付款不要把手上的现金用完，应留一部分资金用于装修、置办家电、还款、投资、创业的费用。评估所买房屋的贷款资格，若是房龄太老，贷款成数有可能达不到你的要求，还有一些房屋是贷不了款的，以免因不能贷款或贷款额度不足而影响您的购房计划，甚至因贷款原因不能支付卖方放款而造成违约