50岁房贷好不好批？需要根据具体情况来看

50岁房贷好不好批？需要根据具体情况来看在现实生活中，各大城市的房价一直都高居不下，奋斗了一辈子的工人想要购买一套房子，往往需要攒几十年的钱。因此很多人在城里买房的时候，年纪都比较大了，基本上都是到了四五十岁了。

50岁房贷是否好批？

50岁房贷是否好批，需要根据借款人的性别和经济实力来判断。如果是男性，并且工作稳定，是比较好批的。如果借款人是女性，那么正常来说，银行审批贷款时会比较严格一点。因为有规定，女性55岁就可以申请退休了，而男性需要达到60周岁。

有些地区的银行规定商业贷款的年龄不超过70年，那么50岁的申请人最长就可以申请20年的房贷年限。但这些毕竟是比较理论性的，银行在审批贷款时，还是更看重借款人的还款能力。

申请人在年纪较大的情况下，还贷能力和创造财富的能力大部分情况下都是不如年轻人的。除非申请人名下还有其他比较保值的财产，不然是很难从银行那里申请到房贷的。

1、房贷审批条件

借款人的年龄需要在18-65周岁之间，具备完全民事行为能力；如果当地有限购要求的话，借款人需要符合购房的条件；已经支付了房子的首付款，首付款来源正常；工作和收入都比较稳定，月收入超过月供的2倍；征信良好，没有任何信贷违约记录；在申贷银行开设了结算账户。

2、房贷申请流程

借款人首先需要去自己想看的楼盘，确定好自己想要购买的房子具体位置，然后再去当地的申贷银行了解房贷规定。确定自己符合房贷申请条件后，再去楼盘那边支付定金，签订购房合同。

支付首付款以后，拿着购房合同，携带自己的身份信息和其他资料，去申贷银行填写房贷申请表。需要携带的资料有：个人及配偶身份证原件、收入及财产证明、购房合同、首付款收据、以及银行要求的其他材料等。

银行大约会需要15天左右的审批时间，经过五个步骤的审批后，如果审批通过，银行会通知借款人。收到通知后，借款人需要等待几天，就可以去银行办理面签了。

面签主要是根据借款人提交的资料进行相关提问，如果借款人回答得当，跟资料出入不大的话，面签就可以通过。

面签通过后，借款人耐心等待放款即可。不过需要注意，放款等待期间银行可能会进行二次审核，所以等待期间，如果借款人有其他贷款未还清的，仍需按时还款，不要去申请其他贷款/信用卡，也不要用信用卡进行大额分期消费，避免放款失败。

算算50万的房子首付15万月供多少

说到贷款买房，总会需要计算利息多少、月供多少，只有搞清楚了才知道贷款买房花费

说到贷款买房，总会需要计算利息多少、月供多少，只有搞清楚了才知道贷款买房花费了多少成本以及月供带来的还款压力能否负担。那么，50万的房子首付15万月供多少呢？接下来我们一起算算就知道了。

一、50万的房子首付15万月供多少？

想要计算房子月供多少，就要知道贷款本金、贷款利率、贷款期限以及还款方式。

1、贷款本金

50万的房子首付15万，首付比例已经超过了最低支付20%的银行规定，想来贷款35万应该不成问题，这也就是计算月供需要知道的贷款本金。

2、贷款利率

房贷利率定价还是比较统一的，不会有太大区别，具体是：

首套住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）2.6%、5年以上3.1%；

商业贷款利率：首套房最低不低于同期LPR-0.2%，LPR每月20日更新一次，具有市场浮动性质。

比如2022年9月20日更新的5年期以上LPR为4.3%，那么对应期限的首套房最低年利率就为4.1%。

3、贷款期限

房贷期限一般最长30年，最短也要选择1年。而50万的房子首付15万后，若打算贷款35万，可以考虑选择10年以上的贷款期限，这样才好控制每月月供不超过自身还款能力，避免造成还款逾期。

4、还款方式

房贷的还款方式一般就是在等额本金和等额本息中二选一。

（1）等额本金：每月应还本金相同，但月供是逐月递减的，首月月供最多，末月月供最少。

月供=每月应还本金+剩余贷款本金*月利率，

每月应还本金=贷款本金/分期数，

剩余贷款本金=贷款本金-累计已还本金。

（2）等额本息：每月月供相等，但本金和利息的分配是不同的，前期主要偿还利息。

每月月供=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^分期数]÷[（1+月利率）^分期数－1]。

注意符号“^”代表乘方运算，比如2^3=2*2*2=8，数字2重复计算3次。由于月利率带有小数点且分期数较大，所以计算时最好借助计算器。

5、具体计算

假设商业贷款的年利率就是4.1%，公积金贷款年利率为3.1%，贷款本金为35万元，那么：

（1）贷款10年

公积金贷款：等额本息还款月供=3395.81元；等额本金首月月供=3820.83元，末月月供=2924.2元。

商业贷款：等额本息还款月供=3560.24元；等额本金首月月供=4112.5元，末月月供=2926.63元。

（2）贷款15年

公积金贷款：等额本息还款月供=2433.9元；等额本金首月月供=2848.61元，末月月供=1949.47元。

商业贷款：等额本息还款月供=2606.48元；等额本金首月月供=3140.28元，末月月供=1951.09元。

（3）贷款20年

公积金贷款：等额本息还款月供=1958.66元；等额本金首月月供=2362.5元，末月月供=1462.1元。

商业贷款：等额本息还款月供=2139.42元；等额本金首月月供=2654.17元，末月月供=1463.32元。

（4）贷款30年

公积金贷款：等额本息还款月供=1494.56元；等额本金首月月供=1876.39元，末月月供=974.73元。

商业贷款：等额本息还款月供=1691.19元；等额本金首月月供=2168.06元，末月月供=975.54元。

贷款期限越长，分摊下来的月供金额越少，大家可根据自身的工作收入、其他累计负债以及生活消费支出综合判断一下，选择一种适合自己的贷款期限以及还款方式。

虽然等额本金还款方式前期月供金额比较大，但整体来说，等额本金的总月供金额要比等额本息的少，等额本金产生的总利息也要更少一些，因此若想节省房贷利息，可以优先考虑等额本金还款方式

楼市需求端利好逐步释放，“高位上车”的存量房贷利率也能降降么？

最近一段时间，金融政策持续落地，给房地产行业注入活力，随着需求端利好政策的逐步释放，越来越多城市的首套房贷利率进入“3时代”。

从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。

新发放房贷利率的持续下降，也引起了部分存量房贷消费者的关注。与4.3%的利率水平相比，一些“高位上车”的购房者希望能够减轻还贷压力，存量房贷利率下调呼声渐起。

购房者加入提前还贷大军

很多购房者正加入提前还房贷大军。

“目前，我已经提前还贷了一部分，有点闲钱就先把房贷提前还了一部分，让月供减少了一些。”北京市民林女士的房子是在2019年初入手的，当时的房贷利率处于较高水平，林女士的利率在5.25%左右。

此后，LPR贷款定价“换锚”，由银行参考LPR自主加点定价。同时，LPR增加了5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。贷款人可与金融机构协商决定“换锚”为LPR，或者维持固定利率。

2022年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）累计下行35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后，降息力度最大的一年。

“目前，我的房贷利率是‘LPR+55个基点’，年内已经实行3次LPR利率下调，但是我还没有享受到房贷利率的优惠，要等到明年合同调整后才可以享受。”林女士对第一财经记者说，“希望后续LPR还能再降一降，能让我的房贷负担减轻一些。”

存量房贷，一般指的是房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。调降5年期LPR成为缩小存量房贷月供差距的方式之一。但根据现有规则，房贷合同实际约定的重定价周期为一年一调整，一般为每年的1月1日或者贷款合同签订日期后，才会根据当时最新的5年期以上LPR来确定下一个重新定价周期的执行利率。

目前，我国个人住房贷款分为商业性个人住房贷款和个人住房公积金贷款两类。其中，商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行、银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

值得注意的是，这一通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。这也让很多已购房者笑称自己是“高位站岗的存量大冤种”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，下降20个基点这样的阶段性创新政策在过去是没有的，主要是针对今年新购房的情况，接下来存量市场也可以进行类似的创新，比如适当调降房贷利率与5年期LPR的点差，也可减轻购房者的还贷压力。

中信证券首席经济学家明明对记者表示，今年以来房地产行业表现较弱，居民预期有待改善，期房交付担忧情绪抑制居民加杠杆意愿，因此需要地产融资相关政策边际放松以提振市场情绪。

存量房贷利率下调有迹可循

“存量房贷利率下调”之所以会呼声渐起，一方面是“高位上车”的购房者希望能够减轻还贷压力；另一方面，“有迹可循”的政策也让不少存量房购房者看到了希望。

资料显示，2008年10月期间，金融管理部门曾出台政策，决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20％。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

政策推出后，多家银行陆续宣布了对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。比如，当时建设银行通知，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可申请7折利率优惠。

根据当时情况测算，房贷利率下限从基准利率的0.85倍变为0.7倍（即房贷优惠从原来的8.5折变为7折）后，以20年期50万元等额本息房贷为例，客户能够节省近6万元的利息。

光大证券首席银行业分析师王一峰日前表示，2008年次贷危机发生后，中国GDP增速拐头向下，宏观经济明显承压。相应地，居民收入增长明显放缓，商品房销售持续走弱，当年按揭贷款新增-200亿元，为有统计以来最低水平。在此背景下，2008年10月22日，为应对国际金融危机可能产生的影响，支持居民住房消费、促进扩大内需，推出了相关的政策。

王一峰表示，当年存量按揭利率执行7折优惠后，配合2008年年内连续5次降息形成政策接力。按揭贷款利率出现大幅下行，2008年12月末，5年以上贷款基准利率为5.94%，7折后为4.16%，相较降息和打折前的利率水平下降250个基点（7.83%*0.85-4.16%）。2009年，叠加“四万亿”经济刺激计划出炉，居民预期得以好转，购房需求得到客观改善。自2008年12月，按揭贷款、商品房销售额同比增速触底后进入上行通道。2009年按揭贷款新增达到1.78万亿元，同比多增达到1.8万亿元。

银行营收将受影响

央行数据显示，截至9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.3万亿元，同比增长3.2%。其中，个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增长4.1%；住房开发贷款余额9.5万亿元，同比下降1.1%。

个人房贷在银行的存量规模之大，也引发市场和金融机构的担忧：现阶段若存量首套房贷利率下调，会否扰乱银行的资产负债平衡，对银行的营收造成影响？

“房贷作为银行相对重要的信贷资产，利率下调必然会侵蚀银行收益，压缩银行净息差。”明明表示。

王一峰也在研究中指出，叠加2008年贷款基准利率的多次下调，存量按揭贷款利率下调对上市银行2009年营收冲击约2个百分点。其中，按揭占比高的银行受影响相对更大；股价表现上，下调初期，银行板块承压，但后期随着经济形势向好而出现反转。

王一峰在央行贷款投向报告披露的每期净增额基础之上，综合考虑按揭摊还、早偿因素等测算得出，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放。其中，2017~2021年的利率高位时期，测算存量余额为28.5万亿元，占比73%左右。

基于此，王一峰测算后认为，极限测试下，将按揭贷款中的首套房贷（以九成计算）利率全面下调至LPR，且政策在全国范围内执行，居民房贷利息支出将减少1900亿元左右，影响上市银行年营收增速约2.9个百分点。

从市场占比来看，作为房贷发放主力军的国有大行，因按揭业务占比相对较高，若下调存量房贷利率，受影响可能更为明显。

数据显示，截至2022年6月末，六大行个人住房贷款余额约为26.92万亿元。

不过，明明认为，考虑到存款端利率也在不断下行，银行负债成本有序压降，虽然银行息差压力加大，但仍处于可以控制的范围。此外，房贷利率下降后，银行信贷规模可能扩张，“以量补价”也是银行可以采取的策略。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。并指出，支持个人住房贷款合理需求。

明明建议，要抓紧督促保交楼专项纾困政策落地，加快项目建设交付；此外还可以因地制宜、因城施策，灵活调整首付比例等限制，降低居民购房门槛，提高购房意愿。