2022年上半年：商业银行贷款，哪家利率更低

【野叔观察】

9月20日，央行官方公众号发布的《深入推进利率市场化改革》一文称，目前我国定期存款利率约为1%至2%，贷款利率约为4%至5%，真实利率低于潜在实际增速，处于较为合理水平，是留有空间的最优策略。

同日，金融野叔在百家号发布了《2022年上半年：商业银行存款，哪家利率最高》一文，以6家国有大行、10家股份制银行、18家上市城商银行和12家上市农商银行为样本，对其存款平均付息率进行了分析。本文则以上述46家银行为样本，对其贷款平均收息率进行比较分析。

附图一

六家国有大行的贷款收息率

今年上半年，6家国有大行贷款平均余额85.81万亿元，约占同期金融机构贷款平均余额的41.8%，与其在银行业机构中总资产41.2%的占比相近；上半年大行贷款平均收息率加权平均值为4.26%，与6月份金融机构贷款加权平均利率4.41%相比更低，反映出国有大行对于贷款利率下行的贡献度更大。

6家大行的实际贷款平均收息率分布区间为4.15%至4.61%，相对最低的是工商银行，相对最高的是邮储银行（各行详情见本文附图二），6家都比上年同期有所下降。正是由于邮储的贷款收息率相对最高，同期该行存款平均付息率在大行中相对最低（1.63%），所以今年上半年其净息差2.27%，明显高于国有大行净息差1.94%的平均水平。

值得一提的是，6家大行中个人贷款平均收息率有2家下降，即邮储银行由上年同期的5.41%降至今年上半年的5.34%，交通银行由5.02%降到4.98%；而另外4家样本的个人贷款收息率反而有所上行，例如建设银行由上年同期的4.84%上升到今年上半年的4.89%。

这4家上升的样本与前2家下行的样本相比，后者相对下行的原因在于上年同期个人贷款收息率都在5%以上；前者的主要原因则可能在于个人住房贷款利率的相对上行。例如，今年上半年建设银行个人中长期贷款（以个人住房贷款为主，此分部在该行全部个人贷款中占比80.12%）收息率为4.94%，比上年同期上升0.05个百分点。这从一定程度上反映出，今年上半年部分国有大行对于个人住房贷款投放的相对审慎。

附图二

十家股份制银行的贷款收息率

今年上半年，10家全国性股份制银行（不含广发和恒丰）贷款平均余额合计35.19万亿元，在同期金融机构贷款平均余额占比约17.1%，与12家股份制银行在银行业中总资产占比17.7%相近（毕竟前者未纳入的2家机构规模相对较小）；上半年10家样本机构贷款平均收息率加权平均值为5.05%，明显高于同期国有大行的贷款利率平均水平。

各样本的实际贷款平均收息率分布区间为4.62%至6.00%；其中相对最低的是招商银行（相关详情见本文附图三），这与该行存款平均付息率仅1.49%（上市银行中最低）明显相关，因为只有较低的负债成本（特别是存款）才能支撑较低的贷款利率，由此赢得更强的市场竞争能力。

贷款平均收息率相对最高的是平安银行，比上年同期下降0.2个百分点之后，今年上半年仍然保持在6.00%。从存款付息率看，上半年该行的2.05%相对不低。从贷款结构看，该行个人贷款平均余额占比60.82%，同期个人贷款收息率高达7.54%；所以尽管企业贷款收息率低至3.86%，贷款整体收息率仍然较高。

附图三

十八家城商银行的贷款收息率

今年上半年，本文选取的北京银行、上海银行、江苏银行、宁波银行、南京银行、杭州银行、徽商银行、盛京银行、长沙银行、成都银行、中原银行、哈尔滨银行、锦州银行、天津银行、青岛银行、重庆银行、郑州银行和贵阳银行18家上市城商银行样本，贷款平均余额合计11.71万亿元；贷款平均收息率加权平均值5.12%，略高于同期股份制银行平均水平。

18家样本的实际贷款平均收息率分布区间为4.35%至6.10%；相对最低的是宁波银行，相对最高的哈尔滨银行（相关详情见本文附图四）。而且，贷款平均收息率同比上升的只有2家机构，其中江苏银行上升0.01个百分点，相对不算明显；哈尔滨银行则上升了0.19个百分点。

附图四

上半年，哈尔滨银行的企业贷款收息率为5.31%，比上年同期下行0.03个百分点；个人贷款收息率7.16%，比上年同期上升了0.42个百分点；由于个人贷款平均余额占比高达42.78%，所以最终拉高了全部贷款的平均收息率水平。

值得一提的是城商银行的个人贷款平均收息率，18家样本机构的数值分布区间为3.95%至7.16%；其中相对最低的是锦州银行，其个人贷款收息率比公司贷款收息率低1.9个百分点，这也是上市银行中相对少见的现象。当然，这与该行个人贷款不良率高达27.48%明显相关（全部贷款不良率为2.87%，关注率为13.1%）。

尽管宁波银行6.97%的个人贷款收息率相对较高，不过从结构上看该行个人贷款平均余额占比36.7%，已经比上年同期下降1.9个百分点，这与同期金融机构个人贷款增速放缓趋势一致。2022年6月末，全部金融机构个人贷款余额73.28万亿元，同比增长8.1%，比同期贷款整体增速低3.1个百分点（均为RMB统计口径）。

据金融野叔测算，江苏银行上半年个人贷款平均收息率约6.78%，略低于南京银行。不过值得关注的是，6月末该行个人贷款余额5574.59亿元，在全部贷款中占比36.33%；比2021年末减少39.81亿元，占比下降3.77个百分点。这一趋势部分与宁波银行相似。

附图五

十二家农商银行的贷款收息率

今年上半年，12家上市农商银行（不含紫金农商银行）贷款平均余额合计3.26万亿元，贷款平均收息率加权平均值5.13%；这一数值与同期上市城商银行平均水平相当接近，反映出城商银行的贷款利率与上市农商银行相比并无优势，直接原因就是城商银行的存款平均付息率相对更高。上述18家上市城商银行存款加权平均付息率2.34%，反而高于12家上市农商银行的2.17%。

12家样本的实际贷款平均收息率分布区间为4.59%至6.71%，相对最低的是上海农商银行，相对最高的是九台农商银行（相关详情见本文附图四）。其中，贷款平均收息率比2021年上半年不降反升的只有常熟农商银行和九台农商银行2家样本机构。

上半年，常熟农商银行贷款平均收息率6.32%，比上年同期上升0.08个百分点，这种上行趋势与上行幅度在同期上市银行中相对较为少见。从贷款结构看，该行企业贷款收息率4.91%，比上年同期下降0.01个百分点；个人贷款收息率7.39%，上升0.05个百分点，而个人贷款在全部贷款中的占比（均为平均余额）达到58.96%。由于贷款收息率上升，今年上半年常熟农商银行的净息差反而比上年全年提高0.03个百分点，达到3.09%，明显高于同期农商银行净息差2.06%的平均水平。

九台农商银行今年上半年贷款平均收息率相对最高，从贷款结构看，一方面是其公司贷款上半年增速更快，占比由上年末的80.8%提高至今年6月末的82.2%；另一方面是公司贷款收息率6.78%，比上年同期上升0.6个百分点。该行这种公司贷款利率上行趋势在上市银行中也是相对少见。

其他10家上市农商银行今年上半年贷款收息率均比上年同期下降。不过，上海农商银行虽然整体上的贷款平均收息率有所下行，但是上半年该行个人贷款平均收息率5.15%，反而比上年同期上升了0.24个百分点，涨幅相当明显。从增速看，6月末该行个人贷款比年初增长1.37%，低于同期全部贷款3.57%的平均增速；从不良率变化看，6月末个人贷款不良率0.72%，比2021年末上升0.1个百分点。这些变化可能与该行今年上半年主要经营区域的疫情相关。

附图六

野叔的结语

上述46家样本机构上半年贷款平均余额合计135.97万亿元，约占同期金融机构贷款平均余额的66.23%，因此对其利率进行样本分析具有较好代表性；据金融野叔测算，同期它们的贷款加权平均收息率为4.52%，这一数值与本文开篇时央行相关文章指出的“贷款利率约为4%至5%”区间完全一致。

利率是资金的价格，是重要的宏观经济指标，能够反映出资金的各种流向和机构的各类分层。不同机构、不同区域的存款平均付息率和贷款平均收息率，就可以反映出资金的相对流向与信用分层。从流向上看，资金更容易向经济金融发达区域、发展环境优良区域流动。从信用分层上看，经营良好的大型机构更容易获得较低成本的存款等负债，由此以较低的贷款利率获得更强的市场竞争能力。

相反，中小银行的存款等负债成本相对更高，同时业务与管理成本、风险成本也相对更高；但是它们在区域零售业务市场上可以通过自身努力取得相对竞争优势，例如决策与经营的时间成本可以更低，金融附加服务可以更优，贷款产品设计可以更加符合客户的个性化需求。这三点都更可以成为中小银行差异化发展的路径。

10城首套房商贷利率已降至4.0%以下

“记得去年这个时候，武汉首套房商贷利率还是5.85%，最近我约了几个中介看房，得知目前利率竟然已经低至3.9%了。”准备在武汉市购入第一套房的市民刘先生告诉《金融时报》记者，即便是在售楼部看房时，工作人员也都是按照首套3.9%的利率来进行计算的。

近日，《金融时报》记者从各地的银行机构以及房地产中介处了解到，今年10月以来，全国多地的首套房商业性个人住房贷款利率迎来下调。贝壳研究院数据显示，截至10月19日，其监测范围内已有石家庄、贵阳、天津等10个城市首套房贷利率降至“3”字头，最低已经降至3.7%。

房贷利率进入“3时代”

购房成本将持续降低

“目前接到了几家合作银行的通知，首套房商贷利率已经降到了3.9%，其他银行正在进行商议，估计很快就会保持一致。”武汉市某地产公司按揭部经理表示。

近日，建设银行武汉分行某工作人员向《金融时报》记者透露，虽然目前建行还没有公布确切的消息，但预计今年年底前，该行首套房贷款利率大概率会降至3.9%。

9月29日，人民银行、银保监会发布了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

根据人民银行发布的最新一期贷款市场报价利率（LPR），首套房贷款利率下限最低可至4.1%。在《通知》发布后，除武汉外，清远、济宁、阳江等多个城市的首套房商贷利率下限在近期进行了调整。

9月30日，广东市场利率定价自律机制发布的《关于调整辖内房地产信贷政策的决议》显示，10月1日至12月31日，广东省部分地市实施阶段性调整首套房商业性个人住房贷款利率下限。

其中，江门、云浮、湛江取消利率下限，清远利率下限调整为LPR下调60个基点，阳江利率下限调整为LPR下调40个基点。

“按照当前5年期LPR计算，目前首套房商贷利率最低已经降至3.7%，不过这一政策仅执行到今年12月底。”清远市某国有大型银行工作人员告诉《金融时报》记者。

济宁市住房和城乡建设局发布的公告显示，从10月5日（含）至年底，济宁市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个基点，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。

“调整后的房贷利率将实质性地降低购房者的购房成本。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受《金融时报》记者采访时表示，据悉，济宁市某商业银行首套房贷利率已从4.1%降至3.95%，若以100万元30年期的商业个人按揭贷款为例，总额大约可节省利息支出3万多元。

招联金融首席研究员董希淼也表示，“目前，首套房贷利率已经‘破4’，接近多年来的低位。对刚性需求而言，房贷的成本已经显著降低。”

刚性住房需求

将得到更好满足

值得关注的是，并非所有地区的首套住房商业性个人住房贷款利率下限都会在今年年底前进行调整。

根据人民银行、银保监会发布的通知，阶段性调整差别化住房信贷的政策仅针对2022年6月至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

易居研究院提供的数据显示，在国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，共有23个城市符合上述条件，所有一线城市均与政策失之交臂。

其中，符合要求的二线城市有8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别是泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

值得注意的是，此项政策的覆盖面并不局限于70个大中城市，业内专家认为，预计还有更多四线城市符合政策条件。

马泓分析称：“之所以针对这类城市阶段性调降房贷利率下限门槛，与当地短期需求释放较为缓慢、住房销售低迷、住宅库存去化周期较长等因素关系密切。”

“根据人民银行此前公布的信息来看，符合条件的23座城市中，大部分已经将首套房房贷利率调至历史最低水平。”马泓对《金融时报》记者表示，房贷利率下调将有助于更好地满足各地刚性和改善性住房需求。

董希淼表示：“需要强调的是，符合条件的城市调整的是首套房贷利率下限，商业银行仍将根据自身业务定位、客户资质来进行差异化定价，并非所有房贷客户都能享受利率下限。”

房贷利率下降空间有限

谈及后续房贷利率的趋势时，业内专家认为，未来进一步下调房贷利率仍有可能，但空间比较有限。

董希淼对《金融时报》记者表示，“接下来，预计将有更多的城市跟进调整利率下限。不过，从目前实际情况看，利率下限调整的幅度相对有限，多在10个至20个基点，未来应该还有下调的空间，但空间不大。”

马泓则认为，当前困扰楼市的主要原因不仅仅是在需求侧，部分购房者持观望态度与其关注楼市风险有关。

除首套房商贷利率下限调整外，近期，多个城市的首套房公积金贷款利率也陆续下调。

9月30日，人民银行发布通知，决定自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

据《金融时报》记者不完全统计，目前已有北京、杭州、南京、河南、石家庄等30多个城市下调了首套个人住房公积金贷款利率。

随着楼市利好政策的频频出台，不少消费者的购房意愿将被进一步激发。

对此，马泓表示：“建议购房者不要盲目跟从、甚至投机炒房，要注意局部风险。”

来源：金融时报

记者：张冰洁

来源：中国金融新闻网

房贷利率5.3%个体经营贷款3.7%，不要从中套利，会后悔的

有一个朋友说，他的房贷利率高高在上，还是5.3%，而银行在大力推销的个体经营贷款利率仅3.7%，问我可以用经营贷置换房贷吗？

我听了之后的第一句话就是：千万别从中套利，否则你会后悔的。

目前，有一些贷款中介机构为了赚取中介费用，在大力搞经营贷置换房贷的营销，而且把这种套利说得很容易。

从表面来看，房贷利率5.3%，个体经营贷款利率3.7%，两者似乎有1.6%的套利空间。以100万元房款来说，一年可省下16000元的利息。

但事实上是不是这么容易的呢？我们可以先从两个方面来看待这个问题：

1.目前5.3%的房贷利率会下调

因为LPR利率下调了，房贷利率也会跟着下降，只是还没有到下调利率的时间。房贷利率的下调，有2个时间，一是次年的1月1日，二是次年的对月对日。因此，稍安勿躁，静心等待房贷利率的下调。

2.个体经营贷款是有条件的

办理个体经营贷款是有条件的，其中一个重要的条件就是借款人必须是个体经营户，必须是真实的经营，不是办一本营业执照就能申请贷款。而且，而且贷款的资金必须用于经营，而且银行还会根据个体工商户的经营规模核定一个贷款额度，并不是房子评估抵押后的最大额度。

例如，你房子评估200万元，银行按60%贷款，额度是120万元。但如果你经营的是一个小卖铺，根本需要不了这么多的经营流动资金，所以银行绝不会给你120万元的贷款，可能只给你二三十万元。也就是说，你还清了100万元房贷，结果可能只贷出了30万元的贷款，这个70万元的缺口如何解决？

如果你这100万元的还贷资金是过桥贷款，70万元的资金缺口将会面对高额的利息，这是一个不可忽视的问题。何况，这其中还有一笔不菲的中介费。

因此，千万别轻易相信贷款中介的营销，还是老老实实地还房贷。另外，用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些，还有如下3个风险：

1.违规风险银行不同的贷款是有不同的用途的，个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营，而不能用作其他用途，更不可能用来购房。目前，监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理，发现违规使用个体经营贷款资金的，要限期收回贷款。目前，银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上，要求期限还款。

我听说了一个案例，一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后，被银行检查发现了，但这个个体户却没有能力还清经营贷，这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款，征信就会出现逾期，宝贵的征信就留下了污点。二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款，这样一来房子就不保了。

2.中途转贷风险个体经营贷的期限一般以3年、5年居多，一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息，到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化，目前是在大力营销个体经营贷，但三五年之后还是不是这个政策，就不得而知了。

如果3年、5年之后转贷时，你借钱还清了经营贷款，但银行却不给转贷了，这时你怎么办？这借来的钱怎么还？如果是借用过桥贷款，这高额的利息不是一般人能承受的。

3.一次性还款风险我们退一步说，假设3年、5年之后，银行对于个体经营贷的政策没有改变，还是现在这么宽松，还能转贷。但在经营贷款到期时，银行要求借款人先还清借款本金，你每次都有能力凑齐还款资金吗？就算有能力凑齐，每隔几年就要还款一次，是不是要花费很大的精力成本，甚至还有一些资金成本。你确定这么做，会划算吗？

因此，综上所述，由于存在诸多的风险和麻烦，告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定，千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。

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