公积金贷款vs商业贷款的九大区别，你都知道？
封面新闻记者雷朋
当前，购买一套新房或二手房动辄就是上百万，对于普通购房者而言，全款买房似乎是一件不太可能的事。贷款买房就成了他们最好的选择，要么商业贷款，要么公积金贷款，要么就是组合贷。
对此，小编为大家整理了公积金贷款以及商业贷款的一些具体区别。
公积金贷款定义
公积金贷款是具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房，资金不足时，即可享受公积金贷款。
商业贷款定义
住房商业贷款是跟住房公积金贷款相对而言的。商业贷款指到银行去申请贷款，利率相对较高。公积金贷款是到公积金管理中心去申请贷款，利率按公积金贷款利率计算，相对较低。
而手续是要提供买房合同，身份证，收入证明，填写银行的贷款申请表，交保险等等。买房不需要担保，房子可作为抵押品，万一贷款不还，银行收回房子。
两者具体区别
01
贷款利率
商贷的基准利率是4.9%，公积金贷款利率是3.25%。（都为五年期以上，商贷按银行不同会有上浮利率情况）
02
贷款流程
商业贷款要在办理过户之前审核贷款，公积金贷款也是在办理过户之前审核贷款。（其中省公积金需要在过户之后由公积金管理中心审批之后再放款）
03
审批时间
根据个人材料有所不同，相比之下商业贷款略快。
04
贷款来源
商业贷款放款源头的来源主要是商业银行等放贷机构筹集的社会公众资金，而公积金房屋贷款则是公积金缴费者缴纳的资金。
05
使用人群
商业房贷针对所有符合条件的社会公众开放，而公积金贷款则只对公积金缴纳者开放。
06
利息用途
商业房贷的利息是商业行为的盈利，归相关的投资人，而公积金利息则是有政策规定用途，只能用于保障性住房建设。
07
审批机构
商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行；公积金房贷则需要通过公积金管理中心审批，决定权在公积金管理中心，银行只是执行机构。
08
年限和额度
不同银行和不同城市公积金管理中心规定不同，一般来说商业贷款可以选择的还贷期更长更灵活，额度更高。
09
二套房
商业贷款对二套房贷的政策性限制更多，利率更高；而公积金贷款则基本不受二套房贷的政策影响，前提是一套房已经还清，同样可以享受优惠利率。
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公积金贷款和商业贷款到底有什么区别？
买房有两种付款方式，贷款买房和全款买房。贷款买房中，又分为公积金贷款、商业贷款和组合贷款。很多人只知道公积金贷款的利率低，但公积金贷款和商业贷款，具体有什么区别，并不了解。今天，就详细地解答下二者的区别。
一、贷款条件有所不同
贷款人：
商业贷款的对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然人。一般来说，信用良好，有还款能力的人都可以办理商业贷款。而公积金贷款对象除具备商业贷款所要求的条件之外，还必须是缴存公积金的在职职工，要连续足额缴纳一定的期限，才可以办理。
房屋类型：
购买普通住宅，可以使用公积金贷款，购买商业用房和别墅，不可以使用公积金贷款；而商业贷款，则不受房屋类型的限制。
二、贷款额度有所不同
公积金贷款，有最高额度的限制；商业贷款则没有额度的限制。以北京为例，首套房贷款的最高额度为120万元。如下图所示，要贷款到300万。
即使按照公积金贷款公式计算出可贷款额为200万，但由于有额度的限制，最高只能贷款到120万。而商业贷款，只要个人信用好、还款能力强、符合贷款条件，就可以贷款到300万的房贷。
三、贷款流程、审批机构不同
公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。公积金房贷需要通过公积金管理中心审批，决定权在公积金管理中心，银行只是执行机构。
商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行。
商业贷款的流程简单，公积金贷款的流程复杂。商业贷款大约20个工作日，公积金贷款大约需要40个工作日。
四、贷款利率不同
公积金贷款具有利率低、利息低的特点。商业贷款的利息是商业行为的盈利，归相关的投资人，而公积金利息则是有政策规定用途，只能用于保障性住房建设。
五、资金来源不同
公积金贷款是缴存住房公积金职工均可享受的一项贷款政策。当前公积金贷款管理的主体是各城市的住房公积金管理中心，资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金，可以简单理解为“取之于民，用之于民”。而商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次性借款的交易。商业住房贷款管理的主体是各商业银行，资金来源是各商业银行的自营资金，即银行所吸收的居民或单位存款。
了解了公积金贷款、商业贷款的区别，买房时，则可以依据自己的实际情况，选择最适合自己的贷款方式。
公积金贷款和商业贷款的区别是什么？
首先要知道公积金的定位，公积金本身是国家为在职员工设立的一种具有保障性、互助性和长期性的长期住房储金。从其定义就可以看出，公积金的保障性和互助性很强，因此它与商业贷款有本质性区别，具体来看：
第一，公积金贷款的利率非常低，贷款期限五年以内的，利率为2.75%，五年以上的也才3.25%。而目前的买房时用商业贷款的利率就要远高于公积金贷。从去年9月份开始，全国首套房的商业贷款利率最低都是基准利率上浮5%，首套房利率上浮最高的，甚至有20%，也就是4.9%*（1.05-1.2）=5.145%-5.88%。很明显，商业贷款的利率要比公积金贷款利率高2个点，甚至更多；
第二，公积金贷款是“认房不认贷”，而商业贷款则是“认贷不认房”。普遍来看，公积金贷款首套房贷款最多，而二套房的贷款会有很大下降，贷款额度会变，但利率不变，且不看你名下是否有房贷。而商业贷款则是不看你名下具体有几套房，它只看你是否有房贷未还清，如果名下有贷款，贷款总额不变，但利率会上浮20%左右。这种情况只是针对全国绝大多数城市，像北京等一边城市不适用，因为北京现在认房又认贷。
第三，由于某些城市房子总价过高，或者购房人没有提高首付的能力，所以往往考虑公积金+商贷的“组合贷”方式，这样既不用提高首付，也不会在贷款上付出过多的利息成本。
第四，目前，除了武汉、长沙、合肥等城市，公积金贷款目前不能跨城市使用，也就是说在A城市缴纳的公积金只有在A城买房才能使用，去其他城市买房无法使用公积金贷款。而商业贷款则是全国范围，不论你在哪买房，只要你的工作收入流水是月供的2.1倍以上，任何城市的银行都可以商贷给你。
第五，在开发商眼中的不同。不知道有没有人买过龙湖的房子，之前业内有个关于龙湖的段子，“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的赶紧把自行车挪走”。目前，很多城市的好房子仍然供不应求，开发商着急回款，而公积金贷款因为审批过程繁杂、时间太长，所以对于公积金贷款的客户不热情，很多项目甚至直接说不接受公积金贷款，而组合贷就更不愿意接受。
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