买房草签协议有风险

“五证”不全只能草签协议、草签协议暂缓网签、阴阳合同等销售手段，往往伴随着优惠幅度较大的诱惑。在这样的销售手段下，购房者以为买到手的房，也常常会遇到各种风险。专家表示，购房者一定要购买“五证”齐全的房屋，草签协议往往伴随着一定风险。

据了解，“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。目前，部分城市开发商开发的项目，在“五证”未办理齐全的情况下，就开始进行销售。虽然“五证”不全，但开发商借助该地楼市大趋势说服购房人尽快出手，草签协议。而购房人担心自己错过机会，错过的就是几十、甚至上百万元的获利，依然选择交钱购房。

记者在互联网上搜索发现，某地一个房地产开发项目，已签署认购协议的购房者被通知需要先交齐首付、草签合同、办理贷款，正式合同随后再补。开发商与银行达成协议，虽然未进行网签备案，但购房人依然可以进行贷款、还贷。销售说服购房人的理由是，如果不尽早草签协议，可能就会失去银行利率九折的折扣。另外一些房地产开发项目，因为备案价格与销售价格不同，购房人购房只能签订阴阳合同，不仅贷款无法按照房款真实总额进行，部分购房人交付的差价，只能收到一纸收据。还有一些一次性购进多套的投资客，购房无法进行正式的网签，只能先与开发商签订认购协议，随后再想其他办法腾挪资格。虽然很多购房人对于这种做法并不认同，但明知有风险，依然选择出手购房。

业内人士介绍，一般选择违规操作的楼盘，销售价格相比区域其他正规楼盘，在价格上都有一定优势，而这个价格优势，就是吸引购房人的最大理由，但较低的价格背后，往往伴随着巨大的风险。

专家表示，草签协议面临很多市场风险和政策风险，只是草签协议，不进行网签，一旦期间发生因政策带来的税费首付变化，购房者的利益都无法得到保障。而楼盘项目无证销售，面临的风险就更大了。首先，草签的协议与不动产登记部门的制式合同相比，是相对粗糙简单的版本，对购房者的利益没有办法进行全面的保障。第二，如果只是草签，不进行网签，说明购房者的购房资格并没有得到不动产登记部门的审核通过，那是否具备购买这套房产的资格就没有得到确认，还有可能是本身不具备购房资格，线下签约，那这个购房协议也很难得到法律的保护，本身合同在法律上就是站不住脚的。第三，通过网签之后，房屋的面积、户型及价格才真正确定，有了这样的约定，在交房时这些条件才会被执行，否则就会面临很多问题，包括价格的变化、产品的变化。最后，只草签不网签的话，购房人基本不能从银行获取贷款，购房的付款方式就需要和开发商进行明确，这其中就蕴含了很大风险。

法律方面专家分析认为，当法律文件不能保护自己利益时，购房者就更不能因为贪图优惠而着急买房。草签的协议理论上应该也是有效的，但如果签约方非开发主体，而是代理公司，那这个协议很有可能就变成了一纸空文。即便是开发主体，也可能存在倒闭等风险，草签协议就很难得到保障。

我市房产部门相关工作人员提醒，购房者购买前除了要认真查看核实开发商“五证”是否齐全外，还要查看项目的《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、“商品房买卖合同”示范文本、开发企业资质证书等是否进行明示。同时，一定要确保从开发商手中购买商品房，留意所购房屋是否在销售许可范围内，交付购房款时要与开发商签订网上联机备案的“商品房买卖合同”，并及时登录“牡丹江房产网”进行查寻。如遇购买商品房产生纠纷，购房者要依靠法律维护自身的合法权益。

签了《购房合同》的别滑开，违约金了解一下

我们遇到很多购房者和我沟通说，想要退房退定金。有以下种情况的话，是我们所不能处理的：签过草签合同或者签过预售合同，签过购房合同，签过合同已经备案成功的，甚至有一些正在还贷款的人来咨询能不能退房。

虽然我们说，像这几种情况的话，退的概率很小。但可能有些人却说，这几种情况是比较容易的，他们有把握能解决或者肯定能解决。

那同一件事情有两种说法，那谁说得对呢？我们来分析一下，这几个合同的为什么会比较难退。

首先你得明白一个风险，就是以上几个合同都会有一个违约金。而且违约金的标的物不是你所交的费用，而是整个房价的费用。比如说整个房价是400万，你签的草签合同里面约定了，如果你不履行这份合同，你要承担的费用是总房款的10%那就是40万。而且你这份合同是经过双方签字的，它是合法有效的，是有法律约束的。

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你要退房的话，开发商是会有很大的动力跟你刚到底的。因为如果最终通过法院起诉的方式，判定你败诉的话，你是要支付40万违约金。如果这时候你已经付给了开发商首付款加定金有三十几万的话，那不够的部分你还要继续补给开发商。你不仅三十几万要不回来，你还要再支付一定的费用，来达到赔偿违约金额度。

那既然违约金那么可怕，为什么有些机构会说你这种情况他都能退了呢。因为违约金不是他来付，对他没有任何约束。最终他跟你说他没把握帮你把三十几万要回来，最终法院判决你要赔偿给开发商40万的时候，你是找不到机构或者任何人来给你付费用的，最终承担损失费用的是你。

他们愿意许下这个承诺能帮你把这笔钱退回来，因为你的退款的情况有很多种可能，如果最终可能10%的概率，真的三十几万退回来了，那他就能赚一笔不小的服务费。这笔高额的服务费，也就是他和你承诺的动机。虽然他有很小的概率能够拿到这笔钱，但这也足够他冒险跟你做任何的承诺。但如果你面临损失，那他就消失不见。他的说法就是不成功不收费，你不成功了，他也不收费。

但你可能因为他的操作，让你承受更多的违约金，也可能耽误了退定金的黄金时间，但这都跟他没关系，他盯着的是那10%的概率，能获取高额的服务费。

如果你签定了以上的几个文件，我建议还是尽量不要选择去退房，能合法解除购房合同的条件是比较苛刻的，那一般开发商都不会犯这种严重的问题。那如果有开发商有严重的问题，那你肯定要去维护自己的权益，合法解除合同。

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保交楼、保民生、保稳定

作者｜周超臣

头图｜视觉中国

对中国老百姓来说，房事无小事。

6月30日，由景德镇恒大珑庭全体业主对当地有关部门、贷款银行机构发起的强制停贷告知书引发了全国各地的业主跟进，在过去几天，每天以40～50个楼盘的速度递增。截至7月14日，全国已有超过200个楼盘的业主联名集体停贷，涉及地区包括河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等十几个省份，覆盖50多个城市。

从楼盘分布上来说，以河南、湖北、湖南三省最多，其中河南几乎占了三分之一，河南又以郑州为重灾区。而烂尾楼盘涉及的开发商又以恒大等已经爆雷或债务违约的房企为主。

这次烂尾楼业主的集体抱团，给前段时间房地产“触底”“温和复苏”的论断蒙上了一层阴影。

停贷告知书的内容这两天已经被广泛报道了。业主们搬出来了央行2003年出台的“121号文件”，该明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

近年来，我国各地陆续出台政策，强化对预售资金的行政性监管，以确保预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付，但在执行过程中大打折扣。

以郑州新郑市浩创梧桐茗筑业主的强制停贷告知书为例，业主控诉银行：1）作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶的情况下发放按揭贷款；2）将按揭贷款资金违规划入非监管账户；3）作为预收款资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。

长沙市新力铂园业主在强制停贷告知书中表示，从去年8月至今年7月已经现场维权十余次无果，贷款银行处处阻碍复工（拒绝放贷），已导致交房日期过了8个月。“我们要租房，还房贷，养娃，赡养父母，加上长沙疫情反复，大批业主失业在家，生活无比艰难，已无法承受每个月的按揭月供”。针对停贷带来的个人征信问题，业主们声称“饭都吃不上了（谁）还在乎征信”。

西安世贸璀璨倾城二期2700多户业主在停贷告知书中写道：“开发商一日不交房，业主一日不还贷。”

通过各地的业主通知书，他们的核心诉求很简单——

1）要求开发商们限期（真正）全面复工，给业主们看到希望；

2）否则将持续强制停贷至房屋交房办妥房产证之日；

3）因停贷造成的损失应由违规放贷的银行、监管不力的相关部门以及开发商等利益相关方承担……

重庆阳光城未来悦二期全体业主甚至放狠话：“勿谓言之不预也！”

虎嗅作者、智本社社长清和对虎嗅表示，房子对中国家庭来说太重要了，可能耗费了两代人的积蓄，还背负着巨额房贷，一旦买了烂尾楼，确实很惨。

“理性上来说，如果是正常交易，这种不幸也只能业主自己承担，属于市场风险。但是，如果不是正常交易，比如银行存在违规放贷的情况，业主可以提出银行分摊风险的主张，包括解除合同和停贷。但是，从法院判案的经验来看，法院很难支持业主这个主张。”清和说。

据微信公众号“能力圈”称，在一个投资聊天群里，一位开发商城市总和一位财务总分别讲了一下他们看法：

城市总说，导致住宅烂尾“无非两个原因，一个是有些城市之前是不监管或没有具体细则的；第二个是有些城市是开发商硬不执行监管或者申请提前支取了监管资金。最落后的地方，预售证不领就收现金了，比如某地集团在长沙之类的很多地方。”

财务总表示城市总说得很对。“预售资金监管各地政策不一样，比如武汉，是按照工程进度来确定监管释放比例，正常逻辑下，如果销售资金全部进了监管，理论上是能保障交付的。但是实际问题有很多。比如，贷款银行见草签合同就放款了，那这部分钱可能就没进监管账户，一般是开发商准备给客户备案的时候再补进去，那这个钱就有被挪用的风险。再比如，正常情况下拿预售证的时候是要把预售房源的上面的抵押融资全部还清再进行抵押，才能拿预售证，但是之前没有爆发风险之前，拿预售证的时候让贷款银行出同意预售函，不还款解压也能拿预售证，这样就变成了一边没还贷款，一边又拿了预售证收了预售的钱。这个是源头。监管过程中也是有漏洞的，在施工工程中，监管资金是可以拿来定向付工程款和税金等必要支出的，需要提供合同结算发票等资料，但是这类资料未必都是真的，查验不严格，可能存在虚假提供资料套取监管资金的问题。即使不是虚假提供，大开发商往往都要关联施工企业，也可通过关联施工企业，套取部分监管资金。”

在腾讯新闻旗下“棱镜”题为《停贷潮中的业主：交了80万，还没盖到我这层》的报道中，一位奥园项目业主说：“我们并不是跟风，也清楚停贷意味着什么，现在只能放手一搏。”

在上述报道中，化名周云的业主在2021年5月跑到郑州花了220多万买了奥园一套120平的房子，首付交了80多万，结果奥园爆雷了。“旅游生意一落千丈，每个月还要还9000多的月供，真是撑不住。”周云表示，停贷可能意味着上银行征信，房子被法拍，“现在房子还没盖到我那一层，最后即使被起诉保全资产，拿什么去拍卖？”

能够看出，勤劳勇敢的业主们都不是为了赖账不还贷，他们的诉求很朴素，就是推动买的楼盘尽快复工，早日住进去。

“我觉得解决办法只能是尽量盖完交付，能盖一个项目是一个，只能是个止损问题，没办法彻底解决。”一位要求匿名的房企员工对虎嗅说，就像1990年代的那波烂尾潮，直到后面一二十年也没法完全解决。

什么都能评两句的《环球时报》原总编辑胡锡进对此评论道：“个体业主是最弱势的群体，也是最无辜的，公共力量应当对他们给与保护”，“业主集体停止还贷，方式虽看上去极端，但他们冒征信污点风险这样做，也是迫不得已。”

胡锡进呼吁各地政府不要用普通维稳的思维对待这件事情，“这些烂尾楼盘业主的呼声应该被听到，各地政府有必要采取措施促使烂尾楼盘重新活起来，这是解决问题的根本。”

随着舆论的持续发酵、宣布停贷的楼盘越来越多、波及面越来越广，导致7月14日沪指全天弱势震荡，银行、保险、房地产等权重板块走低，A股的银行板块全线飘绿。今天，工、农、中、建、交、邮储六家大型国有商业银行以及兴业银行、平安银行、光大银行等均发布公告，称已经对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况展开排查，均表示，涉及的业务规模较小，整体风险可控。

中国农业银行在公告中称，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，农业银行高度重视，迅速行动，已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查……下一步，将始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

中国建设银行称，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。本行将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。

兴业银行称，近日对网传“停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查。经排查……得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，本公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。

民生银行称，截至去年年底，民生银行个人按揭贷款余额5900多亿，将严密关注市场动态并积极应对。

……

14日，据央视新闻报道，针对多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的情况，，银保监会有关部门负责人今天作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

截图：央视新闻

该负责人表示，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。下一步工作中，银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。

有报道称，住建部和金融监管部门周二和周三已与部分中资银行开会，讨论部分房地产项目停工情况及银行按揭贷款断供风险，以防止更多购房者可能采取类似停止还贷的行为。

显然，这次范围甚广的烂尾楼业主停贷已经引起了高层的注意。

据广发地产测算，潜在受影响银行资产约2万亿：停工5亿平米，按照1万/平米资产价格测算，对应资产价值5万亿，若都是已售项目，中国居民购房平均首付比例为60%，则对应2万亿按揭贷款。若5亿平米都是在开发项目，评估余额约为1.8万亿左右。按揭贷款与开发贷款无法同时存在，因此影响在2万亿左右。

另据一份流传出来的疑似光大银行交流纪要的截图显示，光大银行预测的资金缺口也在2万亿+，全国预计保交房600～800万套，其中恒大就占了140万套。

胡锡进说：“中国的老百姓总的来说是守规矩的，从银行借了钱都会努力偿还，贷款买房后想方设法逃避还贷的人几乎没有。然而房子是中国普通百姓家庭财产的最大头，毁了人们这份财产的安全，对相关家庭的打击是根本性的。这个时候用征信污点等做杠杆压购房者继续单方面承受损失，不会起作用，在道义上也说不过去。所以各地还是要真正解决问题，推动烂尾楼活起来，最终让各方都完整履行自己的义务，使市场秩序得到保护。”

当下，整个房地产市场如今已经进入了螺旋下降阶段，历史上从未出现如此多的业主断供行为。清和认为，当务之急是要把房地产政策的高压线卸下来，让市场去恢复楼市，“地方政府尽管急切，但无力扭转，关键还是监管要解除或降低流动性限制。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类事件敲响了警钟，再次说明房地产的问题容易演变为社会问题。他建议：

1）各级政府要积极盘摸所在城市项目开工情况，对于烂尾和表演式复工情况严查，以盘摸相关项目牵涉的购房者房贷情况；

2）要从维护购房者权益的角度出发，从稳定社会大局的角度入手，重视此类问题，防范问题发酵和民怨增加；

3）要积极处理好房贷断供一事，重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方式；

4）要进一步促进房地产交易市场的活跃，若是房屋交易市场疲软，各类救市做法也很容易消耗资金和精力，各地要进一步解除购房方面的限制措施，促进房地产市场的健康发展；

5）要关注近期房企不能开工的原因和现象，继续提供帮助，尤其是关好预售资金监管口子，确保资金用于工程建设。

地方政府已经在行动起来了。西安市住房和城乡建设局公众号“西安住建”发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，共六大措施，其中第四条就是强化商品房预售资金监管。

截图来源：西安住建

严跃进对此评论称，这是近期停工断贷事件后首个官方的政策回应，6条政策内容释放了非常强的信号意义。“从此次西安的政策内容看，对于预售资金监管的表述内容最多，所以其实是此次政策的核心点。此次政策提及了资金全额入账、严格拨付标准、强化技术支撑、加强财务核对、夯实银行责任。这其实也是一个比较新的和全面的预售资金监管政策内容。其中，资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是此次购房者提出的要求，所以此次也是写入文件。而强化技术支撑、加强财务核对是创新内容，说明管理层当前对于此类预售资金监管方面提出了新的创新要求，有助于更好落实资金监管的工作。”

或许接下来几天，各地将纷纷出台类似的文件。

从长远来看，多位业内人士呼吁取消商品房预售制，比如“网红”任泽平，他在微博写道：

是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

也有人建议调整针对房地产开发商的融资“三道红线”政策。据界面新闻报道，北京大学国家发展研究院院长姚洋周二在北大国发院朗润·格政第159期研讨会上表示，要正确认识房地产信贷，在上半年新冠疫情超预期发展以及房地产行业持续低迷的情况下，建议调整房地产业“三条红线”政策。

以上。

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