商住房有投资价值吗？商住两用房优缺点有哪些？

在房价高企的北京，限购等调控政策让很多购房目标投向商住房，商住类越来越受到追捧，那么北京商住两用房真值得购买吗？有投资价值吗？商住两用房优缺点有哪些？本文将为您介绍。

什么是商住两用房？

商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是h住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。

商住两用房有哪些优势？

商住两用房优点一：不限购

商住两用房最大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州最严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！

商住两用房优点二：面积小

商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。

商住两用房优点三：可商可居

商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。

商住两用房优点四：灵动性强

因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。

商住两用房缺点总结

商住两用房缺点一：商住两用房一般不能落户

商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

商住两用房缺点二：“商住两用”房生活成本高

商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是说购房者要承受较高的生活成本。

商住两用房缺点三：商住两用房的安全问题也值得担忧

商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等。

商住两用房缺点四：商住两用房产权短

商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

商住两用房缺点五：商住两用房贷款受限

目前北京的商住房不能申请按揭贷款，只能全款购买。然后再向银行申请抵押经营贷，大部分商业银行针对商住房的贷款成数在50%以内，个别银行白名单内的房产抵押率能到70%。贷款利率比住宅稍高。

北京商住两用房真值得购买吗？看了以上商住两用房优点缺点分析，相信每个心心里都有自己的权衡~

办理房屋商业贷款常见问题

很多人买房子办理贷款流程可能不太熟悉，不过这些都没关系，售楼部置业顾问和房产中介这边会帮你走流程，大家只需要准备材料就可以了，今天就给大家说说房贷一般涉及到的一些常见问题，看完之后就知道征信的重要性了哦，不喜欢用小本子记的，可以点赞加收藏哦！！！上重点：

一、如何认定购房人具有贷款资格（1）借款人家庭的收入是负债的2倍。

家庭收入的认定：

①通过银行打印的工资流水认定；

②通过借款人所有的银行卡流水认定；

③通过所在工作单位开具的收入证明认定。

家庭负债的认定：通过家庭成员的整形报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。

（2）征信越好。一般预期不能“连三累六”。逾期越多，整形越差，拒绝贷款的可能性越大。

二、商业贷款收入证明有哪些要求（1）需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的2倍及以上；

（2）按照用人单位制定的格式进行填写

（3）收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；

（4）收入证明盖章后不能进行涂改。

三、如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形（1）可开具兼职收入证明；

（2）父母/子女作为担保人；

（3）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入。

四、贷款年限如何确定贷款最长年限有下列3个影响因素，这3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。

（1）国家和地方政策。目前杭州市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过30年。（2）房屋年龄。一般要求房龄在30年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄≤50（各银行之间有差异）。

（3）借款人年龄。一般要求借款人男不超过65周岁，女不超过60周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤70周岁（各银行之间有差异）。

【注意】：①所购房屋为非住宅的：最长贷款年限为10年。

②外籍人士购房贷款年限通常不超过10年。

房屋的年龄如何认定（1）查看不动产权证书中的房屋建成年代记载的日期，以该日期确定房屋年龄。

（2）到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。

（3）开发商的竣工验收报告。

（4）浙里办APP可查询。

影响贷款金额的因素（1）网签价格；

（2）评估价格；

（3）贷款成数。

贷款金额的公式为：贷款金额=最小值（网签价格，评估价格）×贷款成数。

其中，网签价格，是指网签合同上体现的房屋成交价格。评估价格，是指银行评估系统对成交房屋的估值。所以下次不要好奇二手房明明网签价格那么高，可贷款金额那么少，因为二手房银行评估价格低会影响贷款金额的。

【例】汪某，名下一套房无贷款在还，现在临安购得一套位于临安市中心的一套二手房，网签价为200万，评估价为180万，那么汪某最高可贷款多少钱？

【解】汪某名下有一套房没有贷款在还，按照临安“认贷不认房”，客户算首套房贷款执行。

首套房住宅贷款成数最低3成，贷款成数7成；

因此最高贷款额度为180✖70%=126（万元）。

明天和大家说说如何解读征信报告，让你知道如何看征信，关注小编买房不迷路。

实操测评：武汉银行抵押经营贷，最高可贷10成，20年利率4.95%

程世鹏武汉银行贷款服务第一自媒体

为支持实体经济发展，央行相继于2021年12月7日起下调支农、支小再贷贷款利率0.25个百分点，2021年12月15日下调了金融机构存款准备金率0.5个百分点，在释放银行的贷款资金的同时也进一步促进了贷款利率的下行。

在新政策的支持下，武汉各商业银行也调整了针对企业的经营贷款方案。

今天就给大家测评一款银行的经营贷融资方案。

一、方案属性1、年化利率：一年期4.15%（LPR+30BP），十年期4.95%（LPR+30BP）。

（短期和长期分别在相应的LPR利率基准上上浮加点30个基点，其中目前一年期LPR为3.85%，5年期及以上LPR为4.65%）

2、还款方式：一年期先息后本或20年期等额本息（20年等额本息必须在第10年提前结清，

打个比方贷款100万，10年等本月供10582元，20年月供仅需6572元）

3、贷款额度：额度最高500万，抵押率三环内房产最高10成，其它6-8成。

二、房产准入条件1、区域：武汉市限购区域房产（包含江夏、东西湖部分限购区域）

2、持证时间：房产持证时间需满3个月，就是说不管是新房之前未办证或者新购置二手房都需要持证满3个月。

3、房产性质：抵押物需要为限购区域内出让住宅，面积50-300平，房龄20年以内（2002年以后的房产），可接受直系或兄弟姐妹第三方房产抵押。

三、经营要求1、企业成立时间或借款人取得股权时间要求一年以上，不满一年可提供其它佐证；

2、企业经营流水需大于所有贷款余额之和；

3、借款人为企业最大股东，如不是需要其它股东配合提供相关材料；

4、房地产开发、金融、娱乐等行业禁入，经营无异常，无未结案官司。

四、借款人要求1、年龄：借款人年龄22-70岁，抵押人年龄18-70周岁

2、征信：夫妻双方连3累6以内，3个月内查询不超过5次；

3、家庭总负债率不能超过70%。

总结测评：相比武汉其它银行方案来讲，此银行方案利息较低，基准利率均上浮30个基点，都在5%以内，武汉首套房房贷利率最低也要5.83%，同时还款方式灵活，短期长期贷款都有，长期贷款10年，但是为了降低借款人的还款压力，月供可分摊20年。

其次是贷款成数，为数不多的可贷10成，一般银行最高也只有7成，但必须是优质客户优质房产。超过8成部分需要走担保模式。

但是有些要求也相对较严，比如负债率，还有房产持证时间这一硬性指标，并且在经营上面如果是非最大股东，程序上都会比较复杂一些。

所以还是有利有弊吧，不同的产品的风控要点不一样，都有各自的客户群体，我们最主要的是如何在千万种银行产品中寻找自己能做并且最符合我们自身财务结构的融资方案。

每个产品方案都有其保鲜期，政策不会一成不变，具体以到时具体政策为准，文章仅做测评参考。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

我是@武汉程世鹏，欢迎大家关注，更多金融资讯带给大家。

大家都在看：公务员能不能申请房产抵押贷款？和经营性抵押贷款有何区别？

武汉高科技企业超额抵押贷款，抵押率150%，年利率3.85%

实操测评，经营性抵押贷款年化3.85%，全武汉市各种抵押物准入

实操测评：武汉银行抵押经营贷，10年先息后本，征信要求低