商住房有投资价值吗？商住两用房优缺点有哪些？
在房价高企的北京，限购等调控政策让很多购房目标投向商住房，商住类越来越受到追捧，那么北京商住两用房真值得购买吗？有投资价值吗？商住两用房优缺点有哪些？本文将为您介绍。
什么是商住两用房？
商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是h住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。
商住两用房有哪些优势？
商住两用房优点一：不限购
商住两用房最大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州最严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！
商住两用房优点二：面积小
商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。
商住两用房优点三：可商可居
商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。
商住两用房优点四：灵动性强
因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。
商住两用房缺点总结
商住两用房缺点一：商住两用房一般不能落户
商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
商住两用房缺点二：“商住两用”房生活成本高
商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是说购房者要承受较高的生活成本。
商住两用房缺点三：商住两用房的安全问题也值得担忧
商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等。
商住两用房缺点四：商住两用房产权短
商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
商住两用房缺点五：商住两用房贷款受限
目前北京的商住房不能申请按揭贷款，只能全款购买。然后再向银行申请抵押经营贷，大部分商业银行针对商住房的贷款成数在50%以内，个别银行白名单内的房产抵押率能到70%。贷款利率比住宅稍高。
北京商住两用房真值得购买吗？看了以上商住两用房优点缺点分析，相信每个心心里都有自己的权衡~
商住楼贷款有什么规定？首付几成？
我们经常会发现一些价格相对较低的房产，开发商说是商住两用房，那么什么是商住两用房？商住两用房可以贷款吗？如果可以的话有哪些条件？首付又需几成？
商住两用房是什么
土地性质：不管是现在的“商办”亦或曾经的“商住”，土地性质都是商业亦或制造业，产权年限一般是50年和40年，纯商业性质是40年，制造业等归纳用地是50年等年限到期，如果不触及拆迁，需求交土地出让金，现在这个土地出让金没有清晰份额，可是一般在0.1个百分点左右，不逾越5位数。
为什么会有商住房
早在上个世纪90年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售，让开发商尝到迅速回款的甜头。在一线城市，这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的购房者，也备受投资客的青睐。
商住两用房有什么特点
日常资金：“商办”大多数是商水商电不带燃气，日常资金较高，一般商水8元/吨，商电分波峰和波谷，以北京为例，最贵的过程1.2元/度，最廉价过程是3毛/度，可是最廉价的过程根本上都用不到电，所以最终每月的电费都很高。
寓居质量：总的来看“商办”的梯户比更密集，比方2梯12户等，并且物业相对不是很好处理，所以跟纯住所小区比，寓居舒适度较低。
大部分商住房不能落户，不能做典当，未来接手人群比较少。
商住房和普通住宅房有什么区别
1．商住房属于商业性质，普通住宅属于住宅性质；
2．普通住宅可迁户口解决上学问题，商住房不能迁户口；
3．商住的水电物业费高于普通住宅，且大部分不通气，属于商业消费收取；
4．商住房一般不强制性要求设计配套服务设施；
5．商住房贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。
商住房贷款有什么规定？首付几成
首付份额、借贷年限和利率不同：现在从全国大规模来看，商办的首付份额根本上是50个百分点，且借贷年限短，最多贷10年，借贷利率上浮20个百分点。
让商住公寓也能用公积金贷款如何？
大连金马大厦企业有限公司张凯
在“大众创业、万众创新”背景下，创业型小微企业纷纷涌现，对办公空间的需求也日益增加。然而，能够满足创业型公司需求的大量公寓类产品的去化速度，却并没有随之加快。通过我们的调研与实地考察发现，这是因为在需求与供给之间，存在一个政策壁垒。
目前市场上的公寓类产品，大都交通方便、功能齐全、面积适中，总价也在年轻人承受范围内。问题是按现行政策，由于公寓是商住性质，首付比例只能是50%，贷款利率上浮10%，契税按照总房款4%计算，且不能使用公积金贷款，也不能提取公积金。
年轻人资金少，公司又需要资金运营，因此只能退而求其次选择租赁办公空间，无形中增加了经营成本。如果商住类公寓也能使用公积金贷款，创业者们就能大大减轻负担。
以公寓总房款100万元为例。商业贷款首付及契税共需要54万元。公积金贷款，则为21万元，两者30年还款总差额为33.9万元。此外，能够提取公积金账户中的余额，对他们也将是极大的帮助。
享受公积金贷款政策后，创业者只需交1万元契税（20万元首付可用提取公积金账户余额抵冲），月供3673元，即可拥有100平方米的办公空间。5年时间仅办公室所用租金就可以节省55万元（年租金按11万元/100平方米计算）。而一个创业型小微公司最难的就是开始的5年时间，如果通过利用公积金快速、平稳度过这个生存期，就可以顺利发展壮大起来，这才是实实在在帮助创业型小微公司解决后顾之忧。
同时，此举又能有效盘活沉睡的公积金，有效帮助去化商住公寓产品。
