商铺、写字楼做抵押贷款，有哪些注意事项？
商铺抵押的情况相对商品房住宅抵押要少很多，也就导致很多人对商铺抵押的概念不清晰。其实商铺抵押也是房产抵押贷款的一种，只不过，商铺抵押贷款与房产抵押贷款在细节上还有着些许差别。
商铺抵押额度
商品房住宅的抵押率一般在70%左右，而商铺的抵押率一般为50%~60%左右。
比方说同样价值100万的住宅和商铺做同一个抵押贷款，那么住宅的贷款额度为70万，商铺的贷款额度则为60万。
商铺作为抵押物申请贷款时，银行会对商铺的三方面进行贷前重点考察。
01
商铺所处的地理位置，决定了商铺的价值大小。
一般而言，商铺处于较好的地理位置，比如处于较繁华商圈，人口集中、人员流动较频繁地区的商铺，价值相对较高。
除了看商铺所处的地理位置是否优越外，还要考察所处的周边商铺环境。如果周边相邻多数商铺都处于良好的经营状态，无停业关门、无众多商铺未出租的现象，则反映出抵押商铺有良好的市场需求，抵押价值也相对较高。
反之，银行则会考虑通过追加抵押物或追加担保人的方式，保证贷款的安全性。
02
不同于厂房和住宅，商铺大多为出租状态，实际使用人可能与所有权人不是同一人。银行在贷前会考察客户的商铺是自营还是已出租。如果在贷前商铺已出租，银行就会要求提供租赁合同，并考察租赁期间的租金支付情况。
根据法律规定，如果先租赁后抵押，则“买卖不破租赁”，即租赁合同对新的所有权人仍然有效，新的所有权人不能在原租赁合同期间内驱赶承租人。
03
商铺的所有权人多为个人，现实生活中，有些借款人名下拥有多套商铺。因此，银行往往会考察抵押商铺对借款人的重要性。对银行而言，商铺进行抵押，不仅是一种贷款担保措施，也是预防贷款发生逾期风险的保障，更是对借款人的一种心理牵制，强化其还款意愿。
商铺对借款人越重要，还款意愿越强烈。在很多金融机构看来，自营商铺、租金较高的租赁商铺对借款人更重要。
在武汉，有商铺即可申请一笔年化3.7%的经营抵押贷款
王总是在武汉做早餐生意的，前几年生意做的比较好，在武汉三镇都开了分店，后来效益起来以后就直接买下了总店经营的商铺，结果经营不到一年就遇到了疫情，为了保住几家店信用卡刷了三十多万，马上就快要崩了。
十二月初找到我想做抵押贷款优化一下债务，经了解王总名下目前只有一套100平米的商铺，还有尾款20万，经评估该商铺目前价值200万，由于是商铺最高只能做到五成，最终通过我们的规划成功帮其融资100万，年化3.7%先息后本三年期中途不归本，每月还款3083元。
王总非常满意，这下疫情慢慢恢复了，手里有资金刚好可以把几家分店正常经营起来。由于近期疫情高峰一直拖到今天才全部办完手续，今天也跟大家分享一下这个产品的详细情况：
产品细则
01额度
50万起批，最高1000万；
02还款方式
先息后本授信10年，每年归本；
先息后本3年期，中途不归本；
03利率
利率为3.7%-4.1%；比近期LPR利率还低；
04房产要求
全武汉，房龄30年内房子皆可，要求非常宽松！别墅可做；
写字楼、商铺、公寓都能申请；刚买的二手房也可做；
05产权人年龄
抵押人18-65周岁，借款人18-60周岁；
06公司要求
经营执照生效三个月即可；
07第三方抵押
可接受子女抵押父母的房产或父母抵押子女的房产；
非直系第三方抵押人也行；
从上可以看出,这款产品主要优势在于:
1、利息超低，年化利率最低3.7%；
2、还款方式是先息后本，3年期，中途不归本，对于不想每年归本的客户来说最佳福利；
3、对房产抵押物类别非常宽松！别墅，商铺，公寓写字楼都可以做，刚买的二手房也可申请；
4、经营执照满3个月即可申请！
综上所述这个产品有优势自然也有劣势，最大劣势就是十年期的先息后本产品需要每年归本一次，这个对于借款人来说压力很大，所以一定要根据我们自身的实际情况来申请最适合我们的产品。
银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。
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彭彭哥：商铺抵押贷款，有哪些考察重点？
商铺在抵押贷款中较为常见，商铺作为抵押物，相对于土地厂房而言一般面积较小，且地理位置大多处于商圈，易于变现处置。相较于机器设备，作为不动产安全性更高，且随着时间的增加贬值风险较小，甚至有些商铺随着房地产市场行情的发展还会出现升值空间。
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彭彭哥：金融江湖有妙招！当借款人提供商铺作为抵押物申请贷款时，金融机构通常会对抵押物进行以下三方面的贷前重点考察。
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一、商铺所处的地理位置及周边市场行情
商铺所处的地理位置，决定了商铺的价值大小。
1）一般而言，商铺处于较好的地理位置，价值也就相对较高。
2）处于较繁华商圈的商铺，价值也相对较高。
3）人口集中人员流动较频繁地区的商铺，价值相对较高。
4）新兴房地产项目上所附商铺较老旧建筑所附商铺，价值相对较高。
除考虑商铺所处的地理位置是否优越外，金融机构还会考察抵押商铺所处的周边商铺环境。周边相邻多数商铺如果都处于良好有序的经营状态，无停业关门、无众多商铺未出租的现象，则反映出抵押商铺有良好的市场需求，抵押价值也相对较高。
反之，如果抵押商铺市场需求薄弱，抵押价值不足，则金融机构会考虑通过追加抵押物或追加担保人的方式，保证贷款的安全性。
二、商铺的租赁情况及租金交纳情况
不同于厂房、住宅等不动产，绝大部分商铺都为出租使用状态，实际使用人与所有权人非同一人。因此，金融机构在贷前会考察商铺是所有权人自营还是已出租由承租人经营。如果在贷前商铺已出租由承租人经营，则是租赁合同在先，抵押登记在后。这时金融机构会要求商铺所有权人提供其与商铺承租人所签订的租赁合同，并考察租赁期间的租金支付情况。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条、六十六条关于抵押与租赁顺序的法律规定，如果先租赁后抵押，则“买卖不破租赁”，即租赁合同对新的所有权人仍然有效，新的所有权人不能在原租赁合同期间内驱赶承租人。
买卖不破租赁
三、商铺对抵押人的重要性
土地、厂房，商铺的所有权人多为个人，现实生活中，有些借款人名下拥有多套商铺。因此，金融机构往往会考察抵押商铺对借款人的重要性。
对金融机构而言，商铺进行抵押，不仅是一种贷款担保措施，也是预防贷款发生逾期风险的保障。更是对借款人的一种心理牵制，强化其还款意愿。商铺对借款人越重要，还款意愿越强烈。在很多金融机构看来，自营商铺、租金较高的租赁商铺对借款人更重要。
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