多地银行“接力贷”悄悄进行 业内人士：需求不多，对楼市影响有限

华夏时报（www.hii..）记者卢梦雪冉学东北京报道

“请问您是想买哪个楼盘？您想做接力贷的原因是什么呢？”

在反复确认使用“接力贷”购房意愿的真实性后，广州某大型房屋中介的员工终于向《华夏时报》记者松口：可以办接力贷，但由于现在监管比较严，主要看哪些银行愿意“接单”。市场普遍猜测，此模式是对楼市限购政策“松绑”。

8月18日，《华夏时报》记者调查了解到，北京、天津、广州等地的多数楼盘和银行均可办理“接力贷”，只不过，购房者不能直接与银行办理，而是要通过房屋中介来进行，也就是说，银行只向房屋中介开放办理渠道。

中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，接力贷业务此前在很多地区都可以办理，但一直相对隐晦，且由于手续麻烦、办理成本高，很多银行都不乐于开放此业务。而近期部分地区开放接力贷，实际与银行贷款投放需求不足、楼市亟需刺激有关。但总体来看，接力贷主要面向两套房以上的购房者，该类需求在市场上并不多，其对楼市的影响也较为有限。

父母子女共还房贷

“可以办理接力贷。”

8月18日，北京某大型房屋中介工作人员李双强（化名）向《华夏时报》记者明确表示：“北京的大多数银行都可以承接此业务。”

“接力贷之前就有了，一直就可以办。”李双强介绍道，该业务的相关审核条件、流程与个人房贷基本一致，只是多了审核父母相关资料的步骤，“只要父母有北京购房资格就可以。”

所谓“接力贷”，是指以父母购房资格买房，当父母贷款年限受限或偿还贷款能力有限时，子女作为共同借款人，一起承担还贷责任。

李双强告诉《华夏时报》记者，办理接力贷以后，子女的首套房资格不影响。后续如果父母再将房子送给子女，则相当于“赠予”，需支付3%的契税和万分之零点五的印花税，如果是父母去世后的“继承”，则无需支付这笔契税（此处数据为中介口径）。

这也就意味着，此前认房又认贷政策得到一定程度上的放松。

与李双强的坦率不同，广州的房屋中介刘美（化名）则谨慎地多。

在反复确认办理接力贷需求的合理性之后，刘美才一改“现在基本不做接力贷，因为监管禁止”的说法，表示要具体根据楼盘看银行接不接单。后续经过沟通，刘美表示，某明星楼盘可以与国有大行合作办理接力贷，“之前多是小型银行、股份行来办。”

而银行的口径则相对一致，面对记者以购房人身份进行的咨询，均表示做不了“接力贷”业务，“如果你打算买房，这件事需要让中介和具体对接的银行客户经理来沟通。”

整体来看，“接力贷”业务是房产中介与银行之间达成的非公开协议。

政策松绑，但刺激作用有限

实际上，许多地区的接力贷模式并未得到监管认可。

2016年，上海曾发布《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、(双方)父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

今年4月份，广州曾因传出可办理接力贷的消息而被市场热议，后被银行紧急叫停。

今年8月4日，北京住建委发布《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，其中提到，考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，为了切实解决老年家庭购房中的实际困难，在特定范围内为老年人买房开出优惠条件，其中包括“允许其子女可作为共同借款人申请贷款”。

其中，上述文件所指的特定范围指购房人需为北京市中心城区老年家庭（60周岁及以上）、购买三宗试点项目（即昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等）、并把户口迁至试点项目所在地，且要求老年家庭名下无住房且无在途贷款。

市场普遍认为，“允许其子女可作为共同借款人申请贷款”相当于明确了接力贷的可行性。

就北京实际情况来看，办理接力贷并未受到三宗试点地区等条件限制，该模式在上述文件发布之前就已存在，虽银行不会直接向购房者表示可以办接力贷，但从中介方面沟通，办理难度不大。

“过去房地产调控比较紧张的时候，银行贷款需求充足，楼市需求也比较旺盛，银行不乐于办理此类业务。但现在银行贷款需求不振，楼市低迷，为了经营业绩，增加利润，此业务才被重提。”8月18日，中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，与普通的个人房屋贷款相比，办理接力贷手续更为复杂，需要审核父母、子女双方的资质，银行付出的成本更高，所以之前银行不愿意接此类业务。

央行发布的《2022年7月金融统计数据报告》显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，住户贷款增加1217亿元，同比少增2842亿元。其中，中长期贷款增加1486亿元，同比少增2488亿元。

“另外一个原因就是接力贷涉嫌炒房。”张大伟指出，有接力贷需求的多是三套房及以上的购房者，“一般使用接力贷的都是子女方，由于限购政策，子女方购房名额用完之后，可以通过接力贷的方式，使用父母的名额继续购房。”

《华夏时报》记者在调查过程中了解到，目前二套房贷款政策也相对宽松，银行审核不严，所以许多购房者选择使用经营贷做房贷。在咨询过程中，也有银行客户经理主动向记者推介此类方式，但需子女方为公司法人，且公司流水满足房贷的覆盖条件。不过相对于办理经营贷，接力贷的贷款期限更长。

“所以此类接力贷的需求并不多，最终对楼市的刺激性作用有限，更多的是象征性意义，体现了购房政策的松绑。”张大伟指出。

北京多家银行可做接力贷，房贷还到90岁？媒体调查：需符合这些特殊条件

不久前，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予政策支持，其中提到了“子女可作为共同借款人申请贷款”。

近日，中新经纬调查发现，北京市部分银行在其他非试点项目也可以做“接力贷”业务，即父母可以作为主借款人，子女作为共同借款人，只要父母具备北京购房资格，父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。

有银行人士对中新经纬透露，接力贷在北京市场一直都存在，并非近期才出现。业内人士认为，接力贷产品对当下楼市而言，意在降低购房的门槛，适度松绑。同时也需要进行规范，警惕其成为一种炒房的手段。

“接力贷”：父母主借，子女共借

家住北京市大兴区的王女士最近在和中介聊天时意外得知，有银行可以做接力贷。“我和我老公现在买房就算二套了，首付太高了，但是中介说可以用老人名义买，用接力贷。我公公婆婆名下没有房产，这样首套房只需要3.5成首付，压力就小很多。”王女士说。

不过，中介告诉王女士，父母的年龄最好不要超过70岁，而王女士公公婆婆的年龄已经超过，她用接力贷买房的想法也只能作罢。

所谓“接力贷”，是指以父母购房资格买房，父母作为主借款人和子女作为共同借款人，一起承担还贷责任。

近日，中新经纬以客户身份咨询北京某地产中介，对方表示，可以做接力贷，前提条件是父母有北京购房资格。如果父母名下有房算二套房贷款，如果无房算首套房按首套贷款，退休的需要提供退休金证明，子女提供收入证明覆盖月供的2倍即可。

“只要您符合银行的资质，和项目没有关系，都可以做。我们和四大行都有合作。”另一位北京地产中介称。

中新经纬又以客户身份向中国建设银行、中国农业银行、交通银行、华夏银行、光大银行等多家银行的客户经理进行咨询，均称可以做“接力贷”。目前来看，主流的借款人最大年龄是70周岁。

农行某客户经理介绍，针对其合作楼盘，若父母其中一方作为主借款人，年龄最大不得超过69岁，且必须有收入。若父母已退休，办理贷款时需提供退休证复印件和近一年的退休金流水。收入证明方面，需要父母和子女的收入总计不低于所还月供的2.1倍。

该客户经理称，目前北京市首套房利率为5%。以贷款150万为例，还款期限25年，需要每月还款8768.85元，父母和子女收入证明需达到每月近18500元。

建行北京某支行的客户经理表示，这种相当于老人买房、子女共借。需要看主借款人家庭的资质，如果名下无房无贷就可以认定为首套房贷款。另外，共同借款人名下不能有在途的两笔以上住房贷款记录。

关于贷款年限，上述客户经理称，90减去年龄大的父母一方年龄即为贷款年限，例如父母今年65岁，则贷款年限为25年。办理贷款需要父母提供退休银行工资流水。子女名下房贷计入家庭负债，收入证明也需覆盖家庭负债。

华夏银行一位客户经理也表示，该行可以办理接力贷。当被问及父母年龄超过70岁是否可以办理时，该客户经理表示：“可以，最多可以贷款年限是84减年龄。”比如父母年龄72岁，只可以贷款12年。

“接力贷必须得子女也就是直系亲属做担保”，上述客户经理表示，子女名下已有房贷算家庭负债，收入证明需覆盖家庭负债的2倍。比如子女现在每月房贷1万元，本次购房月供8000元，那么老人和子女的收入证明相加需要达到3.6万元以上。

另一位交通银行的客户经理同样称，“如果退休后有正常收入应该是可以的，但也需要看具体贷款金额。父母年龄在65岁之前肯定没问题，再大可能得看具体情况。”

“北京市场一直都存在接力贷，只是部分银行做不了。”一位股份制银行北京某支行人士对中新经纬透露。另一家城商行北京某支行个贷人士则表示，考虑到风险把控，该行并不做接力贷。中新经纬还拨打工商银行、招商银行北京部分支行电话，均表示没有接力贷产品。

北京三项目试点支持老年家庭购房

8月4日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

北京住建委提出了三项措施：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

对此，招联金融首席研究员董希淼表示，北京市这次试点并不是严格意义上的“接力贷”，它有严格的限定条件，老人名下要无房无在途贷款，并且购买的房子在郊区，子女才能共同还款。这和一般意义上的接力贷产品有所不同，范围是比较小的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京此次政策，对于老年人的购房采取了定向放松、针对具体项目试点。

“针对老年人购房方面的痛点，包括首付能力较弱，尤其是贷款难等问题，在首付比例下调、贷款资格审查的门槛降低等方面落实了宽松的政策。尤其是允许子女帮忙一起贷款的做法，使老年人购房方面的压力会更小。”严跃进表示。

业内：接力贷有待规范

中国人民银行最新发布的《2022年7月金融统计数据报告》显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，住户贷款增加1217亿元，同比少增2842亿元。其中，中长期贷款增加1486亿元，同比少增2488亿元。

另外，国家统计局发布的7月70个大中城市房价数据显示，40个城市新房价格环比下跌，51个城市二手房价格环比下跌，分别较上月增加2个、3个。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，市场预期减弱是房价修复动力不足的原因。他指出，局部地区疫情反复、经济下行压力加大的背景下，居民消费意愿不足。多重因素综合影响下，房地产市场有所回落，房价修复动力减弱。

目前，全国多地在因城施策地调整楼市政策。今年4月，广州传出有银行启动“接力贷”的消息，但银行方紧急叫停了该项目。时隔四个月，又有媒体报道称，广州楼市重启“接力贷”。不过，据第一财经17日报道，多家股份行、国有行均表示并没有该产品。

6月，广东珠海推行的公积金“接力贷”也引发市场关注，其中提到实行“一人购房全家帮”。也就是说，珠海市缴存职工可用公积金帮直系亲属付首付和还贷。事实上，湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、江西赣州、安徽池州、云南楚雄、河北沧州和秦皇岛等地出台公积金新政，也明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。

董希淼在接受中新经纬采访时指出，可以适当探索“接力贷”产品，一方面能解决老年人买房问题，老年人也需要改善居住条件，但银行对老年人贷款年龄的规定不同，老年人贷款就比较困难，接力贷产品可以帮助老年人改善居住条件和生活品质；二是对于银行来说，由于子女作为共同借款人也承担相应责任，风险基本是可控的。

不过，董希淼也提到，接力贷需要进行规范，它可能成为一种炒房的手段。比如子女已经有两套房，以子女的名义无法再买，再以父母名义购买也会有炒房的风险，因此还需要进一步规范哪些情况可以进行接力贷。

严跃进分析称，在实际操作中，接力贷也是一种比较创新的贷款工具，使购房者可以贷到更多的金额。当前各地信贷投放的压力比较大，接力贷总体上是在监管的边缘线试探，和银行希望对客户多贷款的心态有关。

他认为，此类贷款做法之所以有批评，一是因为可能存在贷款方面的不公平，即部分人可以多贷款。二是可能有些人借此类方式变相逃避限购，即子女帮父母办理接力贷，但实际上是子女自己在购房，只是借了父母的名义买房。

“后续各地要注意的是，这几个争议的内容要有预案，要有管控和预防风险的措施。在有措施的情况下再适当推进此类业务。”严跃进表示。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬表示，接力贷产品对当下楼市而言，是在降低购房的门槛，适度松绑。但是这个产品本身是有一定争议和风险的，所以在个别城市曾一度明令禁止。

王玉臣进一步指出，对于银行而言，风险相对小一些了，因为通过增加借款人的方式降低了自己的风险，进行了风险分担。对于贷款人而言，之所以会采用这种方式往往意味着自己的资金能力是有问题的，如果没问题，恐怕不会选择这种方式。当超出自己能承受的范围去贷款买房的时候，无疑会增加自己和子女或父母的经济压力。而且，开弓没有回头箭，一旦采用了接力贷，为了一套房子，父母和子女恐怕都要多年连带还贷。

王玉臣建议购房人，买房时一定要充分评估自己的资金能力。尤其是在疫情期间，对自己的资金能力要做相对保守估计，避免将来出问题。

栏目主编：秦红文字编辑：宋慧题图来源：ICh图片编辑：项建英

来源：作者：中新经纬/魏薇

一线调研｜北京多银行明确可办“接力贷”政策松动还是权宜之举？

21世纪经济报道见习记者唐婧北京报道

楼市寒冬之际，一线城市的限购限贷政策也出现了松动的新信号。

21世纪经济报道记者从北京的一名房产中介处了解到，最近有多人来询问如何办理接力贷，是否可以据此重新获得首套购房资质。所谓“接力贷”，是指以父母购房资格买房，父母作为主借款人和子女作为共同借款人，一起承担还贷责任。

与之同时，记者走访北京多家银行，除个别银行外，多家银行承认可以办理“接力贷”。

据了解，北京的首套购房资质十分珍贵，购买首套房的首付比例、贷款利率、交易税费都显著低于二套。“不夸张地说，北京的首套资质至少价值50万。”另一位中介对记者表示。

根据北京现行的“认房又认贷”政策，居民家庭名下在北京市已拥有1套房，以及在北京市无房但有贷款记录的，按二套房贷政策执行，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

首套购房者的首付比例则显著较低。根据北京最新的购房政策，居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。

重新获得首套资质，则意味着购买北京楼盘的门槛可能会下降几十万甚至上百万。

限购限贷政策打开缺口

作为楼市调控政策风向标的北京，近期出台了针对60岁及以上老人贷款买房的定向调整政策，引发市场广泛关注。不过由于首付比例、贷款优惠利率和子女共同还贷的“优惠政策”仅限于三个试点项目，该政策引发的市场水花有限。

8月4日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

北京住建委提出了三项措施：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

针对该新政，不少网友和行业人士点评为“接力贷再现”。

另据媒体调查发现，北京市部分银行在其他非试点项目也可以做接力贷业务，即父母可以作为主借款人，子女作为共同借款人，只要父母具备北京购房资格，父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。

一名房产中介对记者表示，只要父母年龄小于70岁，具有北京购房资质，名下没有北京住房且全国范围内没有贷款记录的，就可以和子女一起向银行申请接力贷并享受首套优惠。但是，子女和父母的每月流水必须要能够覆盖两倍的月供。接力贷并不限于之前住建委提到的三个项目，只要和中介公司有合作的银行都可以做。

记者在北京以客户身份向中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行及中国邮政储蓄银行的客户经理进行咨询，除中国银行外，其他五家国有大行均明确回复可以做接力贷。从各行的回复来看，借款人最大年龄一般是70周岁，但年龄并非硬性指标，最主要还是看父母和子女的整体资质。

建行一名专门负责房贷业务的客户经理对记者表示，建行的接力贷一般能批到16-25年，25年是最长的年限。实际情况中能批下来的贷款年限与房龄、父母年龄和子女的资质都有关系，是一个灵活的、整体的评估过程。此外，父母和子女的整体收入至少要覆盖两个家庭所有月供的两倍，这是一个硬性指标，如果达不到就一票否决。

记者多方了解到，具备北京购房资质和整体收入大于月供两倍以上是五家国有大行的共同要求。其中，子女名下有房产不会影响父母的首套购房资质，甚至在特殊情况下还是一个贷款加分项。但是，子女名下的房产如果有贷款，该笔贷款的月供也会被计入总负债。两个家庭一共的月流水必须要能够覆盖两个家庭所有房产贷款月供的两倍。

另外，农行、工行、交行和邮储银行的客户经理都告诉记者，父母至少一方要有退休金才能申请接力贷。

记者采访发现，中国银行对待有关接力贷的咨询尤为谨慎。一位中国银行支行客户经理对记者表示，“接力贷的说法并不准确，更准确的说法应该是共同借款人。在主借款人资质不够的情况，年轻的、有固定收入还款来源的子女可以作为共同借款人。但是房产的所有权还是在父母，房本上写的也是父母的名字。”

另一位中国银行专门负责房贷业务的客户经理告诉记者，“中国银行没有接力贷。父母购房需要父母有正常的收入证明，子女最多只能提供担保。”

股份行的贷款政策则略有不同。招商银行客户经理对记者表示，招商银行办理“接力贷”要求父母年龄在70岁以下，贷款年限一般是15年。如果子女资质比较好，比如工作单位在国企央企事业单位，贷款最长可以贷到20年。子女和父母一共的月流水也要覆盖两个家庭月供的2倍。

民生银行客户经理对记者表示，该行的申请条件比较宽松，父母的年龄在75岁以下就可以做接力贷业务。民生银行“接力贷”贷款年限最长也是20年。老人最好要有退休金流水，总体的收入证明也要覆盖月供的两倍。

北京周泰律师事务所高级律师王若琳向记者指出，接力贷不算是新生事物，之前部分地区银行就曾出现过，但因涉及违反限购、限贷等政策一度被叫停。接力贷的一些优惠政策，比如在首付比例上的优惠，实际上是鼓励子女通过父母的名额来买房，变相突破了我国的限购限贷政策。目前北京接力贷试点项目的出现，会对楼市需求产生一定促进作用，降低家庭的购房资金压力，也体现了对房产限购、限贷政策的松动。对于银行而言，则会加大审核发放贷款的工作量。对购房者而言，如子女本身就持有一套房产，参与接力贷意味着需要同时支付两份房贷，如出现资金链紧张，则可能会导致断供。

在上海市房产经济学会副会长、上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿看来，购房作为家庭行为，父母子女共同借款购房有助于激活市场需求，使家庭较早解决住房困难或改善住房条件，这一措施总体是有益于市场健康发展的。这种做法在一些城市的公积金贷款中也早有实施，即父母或子女买房，可以用对方的公积金还贷，对减轻购房人还款压力还是有一定帮助的。

银行淡季下的“权宜之举”

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，接力贷一般是子女已经持有房产、购房名额用尽时才会办理，在过去房价上涨的年份里一度被视为炒房的手段。目前该类需求在市场上并不多，对楼市的影响也较为有限。近期接力贷又重新被提起，实际与银行贷款投放需求不足、楼市亟需刺激有关。

“银行额度吃紧的时候是不愿意做接力贷的，因为手续特别麻烦，需要核验很多人的购房资质和收入证明等相关文件。现在接力贷重启的一大原因就是银行额度宽松，没人贷款了，没业务也要想办法找业务做。”张大伟直言。

王若琳认为，对于购房者而言，因为接力贷通常在房贷方面有一定的优惠政策，比如更高的贷款比例，更低的贷款利率等，一方面减轻了家庭购房的资金压力，另一方面相当于家庭通过接力贷突破了房产限购、限贷政策。对于银行而言，在近年来房地产市场不景气的背景下，接力贷的出现也有利于提升银行的业绩，并分散放贷风险。

一位不愿透露姓名的资深地产人士对记者指出，银行为了短期促进信贷需求，通过接力贷的方式达到月供收入比的监管目标，一定程度上存在过度加杠杆的风险。老人的收入水平通常不稳定，一个家庭借助老人的收入贷款，会激励家庭过度贷款，为未来还贷风险埋下隐患。银行为了吸引贷款，可以通过降低利息的方式，不应该在贷款资质上打擦边球。

王若琳还提到了接力贷的法律风险。对于家庭而言，接力贷需要两代人的共同参与，且房贷通常都是长达几十年的长期贷款，子女和父母共同买一套房，如果出现争执纠纷，整个家庭成员都会牵涉其中。如父母在还贷期间去世，且去世的父母存在多个继承人，很有可能会造成对房屋权属的争夺；再比如父母离婚，或子女与配偶离婚，多半也会涉及对房屋的分割等。另外，关于银行与家庭成员之间的按揭贷款合同，也可能因违反了我国的房产限购、限贷政策，而使协议的效力存在一定的不确定性，一旦发生争议，各方的权益不一定能够按约得到保障。

崔光灿也认为，在当前市场逐步趋于理性的情况下，建议家庭购房仍坚持自住为主，合理规划未来现金流，不要将该接力贷用于投资购房，以免产生风险。同时，虽然是家庭内部关系，仍建议在购房前明晰债权债务关系，以免造成后期不必要的纠纷。

（统筹：马春园）

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