2022年北京买房政策！限购、限贷、税费都在这儿

只搞买房人能用得上的，于是楼Si2022北京买房政策梳理，它来了！

“金九银十”来临前，楼Si特意查阅资料、原文一遍遍、一条条将北京最新的买房政策进行了梳理，涵盖限购、限贷、限售、税费等问题。希望给即将买房的你，带来帮助！（如有错漏，欢迎指出）

当然，楼Si还准备了一些问答，包含一些政策的基本概念、详细解释、特殊情况以及一些其他疑问，可能就有你想要的答案。

接下来，是楼Si科普时间！

房产名词解释1、什么是“购房主体”？

答：以家庭为单位，子女年满18岁可算另一个家庭。

2、什么是“认房又认贷”？

答：在核验北京买房资格的时候，采取“认北京房、认全国贷”的标准。

即，在北京有1套房，不管有贷无贷，再买都算2套；在北京无房（其他城市房子不算，只要在北京无房就行），无贷算1套，有贷算二套。

这个“有贷”，不仅是全国范围内的住房贷款都认，而且即使你的贷款已经还完，只要有贷款记录就算。嗯，很严格。

3、什么是“限竞房、共产房、新型共产房”？可以买卖吗？

答：限竞房，通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。

共产房，共产房即共有产权住房,是政府以较低的价格卖给符合条件的保障对象家庭换取一部分房屋产权的房子。

新型共产房，共产房升级版，在准入门槛、出租、出售、再次交易后的房屋属性等方面，都与原有的共有产权房有明显区别。

限竞房、共产房、新型共产房，均可以买卖，不过是在房子房产证满5年后。

4、什么是“满五唯一”？

答：满五唯一，即你所在城市，你家庭名下只有1套房子，且房产证已经满五年。

其中“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房子。

“满五唯一”主要用于二手房交易中，个人所得税的缴纳方面。

5、什么是“LPR”？

答：由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。

目前北京购房首套商业贷款利率为：LPR+55个基点；二套商业贷款利率为：LPR+105个基点。

LPR是变化的，每个月20号都会公布新的LPR。8月22日，8月贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上为4.3%，较上月下降15个基点。这是今年以来LPR第三次下调。

非京籍购房问题1、连续60个月缴纳个税或社保的标准是什么？断缴有影响吗？

答：只要个税或社保，其中任何一个达到要求，便可获得北京买房资格。

个税方面，指纳税人从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。

社保方面，指参保人从申请月的上一个月开始往前推算60个月连续缴纳社会保险，不能断月，且提出申请之月须为正常参保状态。

自2012年12月18日起，补缴社保不予认可。

2、什么情况下补缴个税或社保，不影响买房资格？

答：不影响购房资格获取有两种情况。

个税方面：对于因工作变动等原因造成未缴或补缴个人所得税且不超过三个月的，视为连续缴纳。

社保方面：因单位注册地址发生变更、扣款失败等确因单位原因造成单位所有员工社保断缴，单位为个人完成补缴不超过3个月的，在购房资格审核中会视为正常缴纳。因工作调动造成个人社保补缴的，单位为职员完成补缴，且不超过3个月的，视为正常缴纳。

个税与社保补缴时间都不能超过3个月，否则将不视为连续，会失去北京购房资格。

3、非京籍家庭可以在北京买几套房子？

答：非京籍家庭1套！最多1套！京籍家庭2套！最多2套！

购房贷款问题1、多大年龄就不能办理房贷了？

答：按照银行个人贷款的规定，在中国贷款的年龄限制是18周岁以上，65周岁以下，个别银行可能有所不同，具体要求建议咨询办理银行。

2、房贷记录包括什么？

答：房贷记录包含商业性住房贷款和公积金住房贷款。

PS：商服类贷款，如公寓、车位贷款，不算房贷记录。

注意！如果购买的是商业性质的公寓,那么公寓贷款并不会影响用户首套住宅贷款。而用户购买的住宅性质的公寓,那么再次贷款购买住宅时就属于二套房贷款,这样公寓贷款就会再次影响贷款买房。

3、北京房贷最多能贷多少年？

答：无论公积金贷款还是商业贷款，最长都是25年。

4、北京目前公积金住房贷款利率是多少？

答：首套3.25%，二套3.575%。

5、公积金贷款额度如何计算？

答：A、按月缴存额计算：借款人月还款额占月收入不超过60%。

贷款额=（月个人缴存额÷缴存比例-北京市基本生活费）×60%÷借款申请人所申请贷款期限对应的每万元月均还款额。

其中，北京市基本生活费标准为：单身1624元，已婚3248元。

B、按缴存年限计算：每缴存1年可贷10万元，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，缴存年限的计算以缴存年限较长的一方为准。

贷款额=缴存年限×10万、缴存年限=累计缴存月÷12（不足1年按1年计算）。

C、按户籍计算：东城、西城户籍的借款人在城六区以外购买首套住房，贷款额最高可上浮20万。

购房税率问题1、购买新房都要交哪些税？

答：契税、印花税、专项维修基金、物业管理费、交易手续费。

2、购买新房各种税怎么算？

答：新房契税相对较好算，为新房成交价*对应税率。

印花税，新房成交价*0.05%。

专项维修基金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

3、二手房交易需要交哪些税？

答：契税、增值税及附加、印花税、个人所得税、物业管理费、交易手续费。

相比新房，二手房可能要多交个人所得税、增值税及附加。

4、二手房交易税费中都有些什么概念？

答：二手房交易中，不仅税的种类多，且计算方法比较复杂。

先来搞清楚两个概念：

网签价：是指网签合同中体现的房屋成交价格。

核定价：又叫“最低过户指导价”，是二手房交易中缴税的基准价。

在缴税时，税务部门会按照“核定价”与“网签价”中谁价格高的原则确定“计税依据”。

其中，增值税及附加的计算中有一个概念：计税价格

网签价高于核定价时，计税价格为网签价；

网签价低于核定价时，计税价格为核定价。

5、二手房交易中契税怎么算？

答：若网签价高于核定价：契税=（网签价-本次增值税）×税率；

若网签价低于核定价：契税=核定价/1.05×税率。

6、二手房交易中增值税及附加怎么算？

答：A、房屋产权满两年

普宅：免征；非普宅，按照差额征收。

增值税及附加=（计税价格-原购买价）/1.05×（5%+0.6%）

注：其中5%为增值税率，0.6%为附加税率，远郊区县为5%和0.5%。

B、房屋产权不满两年

增值税及附加=计税价格/1.05×（5%+0.6%）（税率同上）

7、二手房交易中个人所得税怎么算？

答：产权满五唯一，免征；产权不满五或不唯一，均需缴纳个人所得税。

A、差额个税：在可以追缴到房屋原值的房屋需缴纳差额个税，税率为20%。

网签价高于核定价：

个税=（网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%）×20%

网签价低于核定价：

个税=（最低指导价/1.05-原值-原契税-附加-最低指导价×10%）×20%

B、全额个税：不能追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单组缴纳全额个税（通常为公房或老房），税率为1%；

网签价高于核定价：个税=（网签价-本次增值税）×1%

网签价低于核定价：个税=最低指导价/1.05×1%

来，看个图或许会更明白：

8、哪些情况下买房可以申请退契税和减免契税？

答：大概有三种情况。

A、出售已购公房前后一年内购买住宅：可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属及直系亲属配偶均可享受（办理有效期3年）；

B、拆迁后购买房屋：如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税（网签价格与拆迁补偿价格之差进行缴税，如果网签价格大于拆迁价格，差额缴税；如果拆迁补偿价格大于网签价格，差额部分可以继续使用）。

C、取消交易：可申请退税（已缴税完成，交易取消或需注销网签）

购房其他问题1、在北京，赠与房屋需要遵循北京的限购政策吗？

答：需要，赠与同样需要有北京的购房资格。

2、离婚对在北京买房有什么影响？

答：北京在去年8月份对离婚买房情况有专门规定：2021年8月5日起夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在京购买住宅（含未成年子女）。

北京买房：贷款紧缩？下半年怎样贷款买房？

一般来说，在北京买房很难做到全额，大多数人会选择贷款买房，最终选择能力范围内还贷将近三四十年。虽然借贷压力很大，后半生也要过还贷的日子，但毕竟房子是自己的，不用看别人的脸，三天两头租房子，四处奔波，总算在北京有了自己的家。所以，贷款政策的改变牵涉到普通人。但是最近随着房地产市场的调控，北京的贷款紧缩，一些银行已经没有额度，也让最近买房的人频繁碰壁。

北京-图源网络

为什么北京突然下这个狠手？年初以来，就有报道称很多二手房贷款额度都在收紧。同时，年初出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，对住房企业和个人购房贷款实行了两个“红杠式”的限制，旨在控制房地产投资的流入。该通知明确了房地产贷款集中管理制度的机构覆盖面、管理要求、调整机制。从资产规模、机构类型等方面综合考虑，将银行金融机构的资产规模、机构类型划分为房地产贷款余额和个人住房贷款余额两个上限，设置超过上限的机构设置过渡期，建立地区差异调整机制。据通知，个人住房贷款余额不得超过机构人民币贷款余额的32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县农合机构不得超过12.5%，乡村银行不得超过7.5%。资料来源：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》在六月，银行限制个人按揭贷款的额度，效果显著。许多地方传出消息，资金紧缩，甚至停止放贷。八月，轮动效应传到北京，帝都二手房贷款受影响。而且二手房贷款额度限制与近期帝都二手房市场的火热程度有关联。七月十五日，国家统计局公布了全国70个城市6月房价指数。其中，北京二手房价指数同比上涨101.3，全国涨幅第一。这是北京连续第二个月获得全国第一名。5月，北京二手房价指数环比为101.1，与徐州并列第一。实际上，北京房价已经上涨了半年多。

贷款-图源网络

单从国家统计局的数据来看，北京二手住宅价格指数从2月份到6月份的环比上升。对个人购房人而言，没有贷款额度最直接的影响是申请住房贷款的难度越来越大。光大银行分析师周茂华在接受北京商报记者采访时分析称，这一现象的直接原因是银行实行两条红线，导致部分地区银行因先前的房贷扩张速度过快，额度紧张；深层次原因是监管促进银行资产负债结构的进一步优化，避免银行信贷过度集中在房地产领域。周茂华进一步指出，在国内推行房住不炒的理念，促进中长期健康发展，毫无疑问地透支了部分地区经济的中长期发展潜力。基于上述原因，短期内银行限额的紧张状况难以明显缓解，毕竟房地产行业转型发展和银行资产负债结构的优化仍需时日。易居研究院研究中心研究员严跃进认为，目前的房贷集中控制和房贷市场秩序的控制，都会对银行贷款工作产生影响。把消费贷款、信贷等偿还情况纳入监管范围，也意味着银行将更加严格地管理自己的房贷。这样，就可以规范放贷行为。对那些承担了其它债务的人来说，获得购房贷款也面临压力。那北京贷款买房的过程是怎样的呢？首先，提交抵押贷款申请。普通商品的售楼处都有合作银行，买主不用找银行。因此确定了房源，咨询相关银行，了解银行按揭的有关规定，准备好银行要求的资料，填写按揭申请，提交银行审核。二是等待银行审核结果。应该按照正确的顺序，先向银行申请按揭，再和开发商签订购房合同。三是签订购房合同。银行审核通过后，银行向购房申请人发出同意贷款通知或承诺贷款，另一方面确定购房来源，购房者可放心支付首付款，与开发商签订商品房买卖合同。四是签订房屋抵押合同。签定购房合同，整个过程走了一半。其次，购房者需持购房合同、首付款凭证、相关法律文件与开发商及银行签订了《住房按揭合同》。明确规定贷款的数额、期限、还款方式及相关权利义务。五是房屋管理局备案。凭《房屋按揭合同》及购房合同到房委相关部门办理抵押登记备案。六、开立专门的还款账户开始还款。如房管局备案成功，银行将按照合同约定为购房者指定金融机构，并授权开设专门的还款账户。这个授权机构将每月从购房者的银行账户中扣减月供。

木偶房-图源网络

北京有什么购房政策？一、限购政策：已经在北京有一套住房的本市户籍居民家庭，如果在北京没有住房但连续5年或5年以上在北京缴纳社保或个人所得税的，还需限购一套住房。这个房子可以是新房，也可以是二手房。二、停止销售政策：所谓停售，即停止销售。有关政策规定，北京本地户籍居民家庭已有2套以上住房、1套以上住房的非北京户籍居民家庭、不能提供北京有效暂住证、连续5年或5年以上在北京缴纳社保或个人所得税的非北京户籍居民家庭停止销售住房(北京范围)。三、二套房首付款新政策：不管是商业贷款还是公积金贷款，首期首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。一般来说，每到下半年，贷款政策都会收紧，等到下一年的上半年一切都会回归平稳，但如果个人信用达标，有稳定的工作，按揭贷款程序还是会如常进行。

外国人在国内如何买房？不能申请按揭贷款？

现在国内各地生活着很多外国人，有的是长期在国内工作学习，经商。有的是旅游观光。还有不少跨国婚姻。很多人一直都有疑问，这些外国人在国内的住房是买的，还是租的？常识性问题，有房的，买房的。外国人在国内买房是不是和国内民众一样便利？外国人在国内买房与国内民众肯定有所区别，法律性质不同。最起码国内民众买房要用身份证，外国人要用护照和签证。

实际上，外国人作为一般意义上的外表性判断可能会出现不同的身份属性，包含一是外国人外籍身份，外国人中国籍身份，中国血缘外籍身份。外国人中国籍身份已经是中国公民，这些人买房工作生活和普通人一样，我们不讨论。现在说说外国人外籍身份和中国人外籍身份人员在国内买房生活的问题。外国人外籍身份和中国人外籍身份有一个细微区分是中国人外籍身份又称为华侨，归侨。

现在社会有两个相对的世界交流趋势，一是许多国人到海外投资移民；相反一面是很多外国人到中国移民定居。各种从事海外投资移民服务的中介机构很多，由于西方很多地区都是移民组建的，所以接受他国投资移民的时间和条件相对宽松。国内上世纪八十年代以来，外商投资进入国内市场，大量外国人在国内工作生活。这个时候就开始了外国人在国内买房的历史。

在2010年房地产调控以前，外国人在国内买房相对宽松，可以申请银行贷款。2010年11月4日，建设部，外管局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》明确对外国人，外资机构在国内买房提出了具体要求。

2012年初，发改委公布《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》(下称《通知》)，要求：“发改委在核定中长期外债额度时，将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。”

外国人外籍身份人员在国内买房只能全款购买，不可以申请银行贷款。但这不是说外国人外籍身份的人员可以随意地在国内买房。有钱也不可能到中国几天，一个月就可以买房。一是为了限制外国人在国内炒房；二也避免外国人草率地买房将来在国内无法就业，生活没有保障。

根据《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。也即是说符合条件的外国人在国内购买自住房屋，只能买一套。外国分支机构在国内只能在企业登记注册地购买办公房。当然很多跨国公司分支机构在各个城市都有注册登记，那就可以分别在各个城市买个办公房。

外国人外籍身份人员在具体买房签订合同，进行备案产权登记时，都要什么材料？除应当提供《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外。外国人要特别提供1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。2、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。实际上就是签证，就业许可证，留学证明，或者永久居留权证明等1年以上在国内生活的证明。外国人买房还必须承诺在国内只买一套自住。

境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当提供《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外。还要提供：1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。外国分支机构买房时要提高工商登记执照，设立批准文件，承诺买房办公所需不准用作他用。

外国人，外企分支机构在国内只能全款购买一套房主要是限制外资在国内炒房，推高房价。在2010年之前，由于对外资进入房地产市场管理不是很严，存在外资和外国人参与炒房推高部分地区房价。当时，外国人，在外国分支机构买房有的还使用了按揭贷款。现在，外国人，境外分支机构在国内购买房产是无法申请银行贷款的，只能全款购房。

2021年12月26日《中国建设报》报道，《广州市个人自愿缴存使用住房公积金办法》规定了台湾、香港、澳门人员及拥有永久居留权的外国人可自愿缴存住房公积金，从政策的延续性方面考虑，广州也将台湾、香港、澳门人员及拥有永久居留权的外国人纳入灵活就业人员缴存范围。也就是说一些城市对拥有中国永久居留权的外国人开了个口子，这些人自愿缴纳住房公积金的话，将有可能使用住房公积金贷款。

有人说，很多嫁到中国的越南，俄罗斯，乌克兰，缅甸等媳妇他们要在国内买房怎么办？既然是结婚，以配偶名义买房就行了，不需要她们出面手续复杂，还不能申请银行贷款。如果她们非要以自己名义买房那就只能在国内生活一年以上全款买房了。加入外国国籍的人员在国内买房生活有什么限制，比如刘亦菲，张铁林，李连杰，巩俐等明星艺人。这些人加入外籍但长期在国内工作生活，属于归侨，华侨。根据有关规定，归侨在国内买房，建房比外籍外国人要有优惠条件，可以选择在不同城市，乡村建房，或者买房。