放大招了！多生孩子可多贷款
138城相继出台稳楼市政策,支持多孩家庭等成标配
在长沙悦府营销中心，市民正在办理认购手续。
今年以来，随着长沙“以租换购”稳楼市新政的出台，湖南越来越多的城市加入到楼市政策调整的队伍中。5月以来，益阳、岳阳、邵阳、湘潭等城市出台政策，主要涉及公积金政策、放松限购、严控土地审批以及商业贷款降低利率等。
据三湘都市报不完全统计，到6月中旬，全国已有138个城市发布了稳楼市政策，包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购等。丰富的楼市新政出台，让改善型购房需求进一步释放，也提振了市场的信心。
■文/图华声在线全媒体记者卜岚实习生周逸婷
政策一
提高公积金可贷额度
稳地产新政中，“提高公积金可贷额度”已经成为了不少城市的新政标配。
今年6月，岳阳就上调了住房公积金贷款额度，最高可贷额度达120万元。购自住房的，执行80万元的贷款额度上限。新引进的高层次人才、博士研究生、全日制硕士研究生和本科毕业生，购买首套房，贷款额度上限调整为120万元。
株洲也发布19条措施，强调提高贷款额度，单缴存职工最高可贷款额度由40万元调整至60万元。5月20日，湘潭发布楼市新政明确，住房公积金缴存职工在市城区购买新建商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额调整为60万元。
5月17日，鞍山发布消息称，双职工(夫妻双方)缴存住房公积金商品房贷款的最高上限为100万元，二手房贷款最高上限为80万元单职工缴存住房公积金商品房、二手房贷款的最高上限为60万元。
提高公积金的可贷额度，在新政中开始频频出现。合肥也规定家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元。
“对于住房交易数据的刺激，从实际过程看，降低首付、提高公积金可贷额度是最好的措施。”长沙一房企营销负责人指出，地级市楼市下行明显，多城在此前已出台多项扶持政策，以求稳定楼市、促进楼市活力，为房地产行业提信心、热市场，从而实现市场的平稳健康发展。
政策二
支持多孩家庭改善型需求
除了提高公积金的贷款额度，“多生孩子可以贷款”，类似对多孩家庭降低门槛的表述出现在近期多地房地产新政中。
6月6日，邵阳市发布《关于调整住房公积金部分使用政策的通知》明确，符合国家政策已生育三孩的缴存职工家庭申请公积金贷款购房的，最高可贷款额度为80万元。
不仅仅是邵阳，5月中旬，衡阳就发布了公积金细则，明确对符合国家生育政策，同一对夫妻在2021年5月31日(含)后生育三孩的缴存职工家庭，购买家庭普通自住住房的，最高贷款额度为80万元。
仅今年5月以来，包括衡阳、舟山、东莞等13城在发布的楼市政策中，都特别提及多孩家庭住房需求。其中，南京、东莞、江苏、宁波、武汉、厦门、无锡、杭州等多地在松绑限购政策时，对二孩或三孩家庭允许在现有限购套数基础上可新购1套房。
四川省泸州市则更是大手笔，直接补贴房款，强调对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学毕业生，以及已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地购买首套或二套房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助。
“越来越多的城市在购房政策上综合考虑生育和抚养等方面的因素，这正成为楼市调控优化的方向之一。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
业内人士指出，未来多孩家庭改善型需求成调控新方向。三孩政策有利于更好地刺激改善型需求，也达到了鼓励生育、促进人口增长的目的，“包括发放补贴、降低房贷利率等，各地都在积极落实中央精神，支持刚性和改善性住房需求释放，未来将有更多城市跟进优化多孩家庭的购房政策。”
政策三
父母公积金可支持子女买房
除了降低门槛，“一人买房全家帮”家庭互助式置业也逐步开启。
以邵阳和珠海为例，邵阳在今年6月份的新政中明确，支持父母提取住房公积金为子女购房，合计提取金额不超过购房款总额而珠海缴存职工不仅可提取账户余额的90%帮助其直系亲属支付首付款，也可逐月提取帮直系亲属偿还购房贷款。
此外，广东潮州、四川资阳、江西赣州、安徽池州、河北沧州、云南楚雄、河北秦皇岛近期也出台了类似政策。据中国指数研究院监测，5月以来已有近十个城市出台“一人买房全家帮”公积金政策。
“这是一种家庭互助式的金融创新，使得家庭成员之间的公积金利用实现了最大化。”合富辉煌研究院高级分析师周明认为，“一人买房全家帮”的模式有利于支持合理的住房需求，更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来，更好地去帮助一些真正的购房者。
政策四
对购买新建商品住房给予补贴
伴随着门槛的降低，多地也开始对购买新房的予以补贴，刺激需求释放。
5月22日，湘潭明确在市城区购买新建商品住宅的市民，都可以享受财政补贴，即由财政按其所缴纳契税额度的50%对购房人予以补贴。无论是大专生、本科生，还是硕士、博士等各类人才，只要到湘潭创业就业半年以上，就可以享受100元—200元/平方米的人才购房补贴。
以一套总房价80万元、面积146平方米的首套房为例，其需要缴纳的契税是80×1.5%=1.2万元，享受财政补贴之后，政府将返还6000元的契税。两相比较下来，购买同一套住宅，新政策之后，市民的购房成本将直降6000元。
湖北随州明确，对购买首套90平方米以内新房的给予50%契税补贴。江苏南通通州区则指出，购买商品住宅自住的，由区财政给予8万—50万元购房补贴。
“给与契税补贴是最明显的降低购房成本的措施，也是近期各地普遍实施的楼市政策的标配，此举有助于促进房地产市场短期和中长期的活跃。”业内人士指出。
信贷乱象追踪：贷款名目越来越多，空间贷也上线
“您现在手里缺资金吗？如果手上的房子已经做了一笔房抵经营贷，现在还可以再来一笔空间贷，这样一来可以最大程度套用房子的价值。”一位金融信贷公司的中介陈经理向记者推销。
今年以来，推荐房屋抵押贷款、资金过桥等营销电话又多了起来，信贷中介极为活跃，证券时报此前也就此进行连续追踪报道。除了用经营贷替换房贷，还有消费抵押贷、信用抵押贷等，记者发现这些信贷中介提供的贷款名目越来越多，甚至出现类似“二押”的空间贷，风险也越来越大。
信贷中介也担忧房价下跌
“如果您手上的房子已经做了一笔房抵经营贷，现在可以加贷一笔三成左右的空间贷，而且无需赎楼。”陈经理告诉记者，“这样一来就可以最大程度套用房子的价值。”
陈经理介绍，以深圳市场为例，现在房抵经营贷一般可贷出的成数是房屋的银行评估价七成左右，不参考现在的官方二手房参考价。在不赎楼的前提下，已经“一押”的房子可以继续申请空间贷，大概就是将银行评估价的另外三成贷出来，这样一来就相当于可以将银行评估价的数目全数贷出。
“这是我们公司的独家产品，但相对应的风险也很高，所以空间贷这一部分的利率会相对较高，一般年化利率要超过5%，而且只能是3年期贷款，还款方式同样可以先息后本，而现在一般的房抵经营贷年化利率都在4%以下。”陈经理说。记者也向多家银行个贷经理进行咨询，得到的答复是目前“二押”基本很难完成，房子如果已经“一押”，即便再去申请信用贷等产品，额度低且要求高。
作为利益链条上的受益方，信贷中介的推销话术通常对借贷的劣势避而不谈。不过，针对高风险的产品，信贷中介也会有“担忧”，特别是开始担忧房价的下跌。“我们也会担心房子价格下跌，一押时只贷出银行评估价的七成，我们认为深圳房价基本不会出现这么大的跌幅，所以我们公司帮您找银行借出空间贷，还要承担房价下跌的风险。万一房子变成法拍房，拍卖价格绝对低于市价，而且市价说不定会走低，我们就损失大了。另外，我们还会收取0.8%到1.2%的服务费。”
至于哪家银行可以做这样的空间贷，陈经理闭口不谈，但她强调钱款绝对是从银行里面借出，而且需要面签。
其实，在助贷这条利益链上，有着形形色色的利益相关方——想节省利息的普通购房人、投资的炒房客、为赚取手续费和高息短期贷款利息而巧言推销的信贷中介，而看似是“受害者”的银行也是这条灰色利益链的参与方。就在11月4日，银保监会披露8张罚单，其中交行、招行均因个人经营贷款挪用至房地产市场被罚款，建行也因个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款制度不审慎被罚款。
贷出“更多”的钱？警惕过度负债风险
记者在采访中还发现，由于官方二手房参考价一般来说比银行评估价低，越来越多信贷中介提供的以房屋作为抵押的贷款名目都不以目前官方二手房参考价作为标准，目的就是希望借款人能借出更多的钱。还有信贷中介表示，“买房已经不是客户主要的资金用途，更多的是用来周转或者套利，所以一些客户能贷就贷。”
不过，一边是希望借款人能够越借越多，但信贷中介似乎也开始担心风险。除了房价的变化，记者也向多家金融中介公司进行咨询，类似的“空间贷”属于高风险产品，即使金融中介公司也不敢轻易去做。
有银行经理表示，所谓的中长期经营贷只是额度授信，银行通常需定期审核以确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于经营。只有审核合格的借款人才能续贷，且续贷后利率也有变化的可能，借款人若无稳定的现金流支撑，可能面临较大的违约风险。如果“一押再押”，风险自然更大。此外，在许多信贷中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房价若是低迷或下跌，实际上确实会引起一些新的问题，也客观上对信贷中介的业务量造成影响，同时也会使得一些金融业务面临风险。“类似贷款名目，其实把房贷市场搞得乌烟瘴气，无形中破坏了公平性，或许反过来使得一些炒房等非理性行为再度增加。”
对于借款人来说，也要警惕过度负债的风险。严跃进表示，借贷有成本，应树立负责任的借贷意识，量入为出，借款人应根据自己的实际情况适度负债，如果举债不当，到期无法偿还将影响信誉。在此也提醒广大贷款人切勿轻信中介机构的说法，这种企图钻政策空子从中得利的行为，将会使贷款人陷入不可控的风险之中。
（证券时报）
为了让购房者贷到房贷，银行想了什么办法？多放贷款
近期关于热点城市部分银行暂停发放二手房贷款消息引起了广泛的关注。其实说这一情况应该说是在今年年初就已经可以预料到的。因为从今年1月1日开始，央行和银保监会就共同为房地产相关贷款踩下了刹车。年内各类银行房贷额度吃紧已是板上钉钉。
近日，按照一组金融数据显示，2021年上半年度，我国新增贷款12.76万亿元，其中个人住房贷款新增3.43万亿元。新增个人住房贷款占比新增贷款26.88%。而今年房贷额度最多的大型银行也仅有32.5%的个人房贷占比；中型银行20%，在小一些的银行个人房贷占比更少。综合来看，最大量级的个人住房贷款的放款银行应该就是大型银行。所以说平均之后的全国银行年度个人住房贷款占比一定不会超过30%，而且很有可能就在27%左右。
今年上半年各月累计的新增个人住房贷款占比新增贷款的比例分别为：25%、27%、25.8%、27%、27.39%和26.88%。不难看出，当个人住房贷款的新增总量占比新增贷款达到27%之后就开始回调。并且热点地区的银行传出二手房停贷的情况也是在5月份之后。所以说我们有理由相信，今年全国各类银行可以放出的个人住房贷款比例很可能就在27%左右。这也意味着今年新增的个人房贷很可能已经触及了红线！或者说热点城市的大型银行已经触及红线。
当然，银行这一侧一定会不可能“坐以待毙”。一定要想出好办法保障房贷的足量供应。那么银行都想了什么办法呢？其实，当前到低利率环境就是一个办法。既然银行可以发放的个人房贷总量是有限的，那么就不如增加新增贷款的总量，这样就可以有效提升个人房贷的发放额度了。没错，从上半年的金融数据来说银行也是这样做的。
2019年全国新增贷款16.81万亿，其中新增个人房贷5.46万亿，占比32.42%。2020年全国新增贷款19.63万亿，其中新增个人房贷7.87万亿，占比30.31%。而今年仅半年时间新增贷款就超过了12万亿，房贷占比26.88%，年内新增贷款很可能会超过25万亿。新增的贷款总额只要越多，留给房贷的空间和余量也会越大。
7月15日开始，又将下调准备金率0.5%，这也将释放不少资金让银行发放贷款，此举也有助于稍稍缓解当前的房贷额度压力。
就目前的情况来看，热点城市的房贷额度已经很紧张了。为了保障房贷的供应银行应该也会带保证其他类型贷款的供应，从而为房贷争取充足的额度。
