银行房贷额度如何计算？贷款额度不够怎么办

关于银行收紧房贷利率的消息不断，实际上不仅仅是房贷利率，为了严控房贷业务，银行在放贷审批时对额度的把控也会收紧。同样条件下以前能申请到期望额度，现在就变难了！买房贷款的时候，有的人可以获得最高额度，有的人贷款额度却被“缩水”，这是怎么回事呢？银行房贷额度如何确定？

银行房贷额度取决于哪些因素？

1.房贷首付比

申请银行贷款额度，受贷款首付比例的影响，通常不能超过房屋总价减去首付款之差。

举个例子：总价100万的房子，首付30%，那么，可贷额度=100万-100X30%=70万。

首付比例会根据楼市的状况进行调整，限购城市和非限购城市会不同，同一地区不同银行也有可能不同，建议购房者要全面了解购房地银行房贷政策，选择最合适的银行申请贷款。

2.借款人还款能力

这里说的还款能力，主要是指贷款人的月收入，因为月收入最直观的体现了借款人的还贷能力，贷款额度与月收入之间的关系可参照下面的公式：月收入≥房贷月供X2。

3.房屋房龄

银行发放贷款时，会考察贷款房屋的房龄，通常要求是20-25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年，房龄大的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆被拒贷，可以说房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。

4.个人征信

个人征信可以说是银行考量借款人的重要标准之一，征信良好是获得优惠利率和贷款的前提条件，有银行会考察借款人2年内的信用卡征信记录，和5年内的贷款征信记录，有的银行会看更长时期内的征信，要求会有差异，连续3次、累计6次逾期的严重征信不良情况有可能造成贷款被拒。

5.保障能力情况

有银行同时会考查借款人的医疗保险、养老保险、意外伤害险、住房公积金等缴纳情况，因为这些都可从侧面体现了借款人的还款能力，其中比较看重的是医疗保险、养老保险。

如果额度不够买房怎么解决？

1.因为征信等因素，贷款额度被降低，怎么办？

可以咨询其他银行，在房贷政策较为宽松的银行申请，是有可能获得期望额度的。若是购买新房，可以向与楼盘合作的银行申请贷款，还可以获得优惠利率。

2.收入没有达到银行要求，不能获得足额贷款，怎么办？

可以考虑申请接力贷款。假如小王月收入较低，但是他的父亲还没有退休，且收入较高，小王可以作为所购房屋的所有权人，与父亲做为共同借款人申请房贷，银行会根据父子两人收入之和作为基础计算月还款额，从而增加贷款额度。

月收入与月还款额之间的比例关系:小王月收入+父亲月收入≥每月还款额X2。

3.咨询了多家银行，都不能满足额度，怎么办？

这种情况可以申请消费贷款支付房款，主要适用于小额贷款公司，一般银行特别是国有银行对消费贷款资金流向有着严格的监管，要想通过消费贷款支付房款难度较大。小贷公司的贷款申请条件相对宽松，审批流程简化，更易“借道”消费贷款支付房款。

4.最好还是不够，怎么办？

如果批准下来的房贷额度比预期额度少不了多少，又不想申请其他贷款的话，可以考虑向亲戚朋友借钱补齐差额。

提示：买房时务必结合自身经济情况申请贷款，不要因为还房贷而影响了生活质量，毕竟当房奴生活不易啊！

详解——贷款利息怎么算？

贷款的利息多少，关乎着我们的融资成本，是衡量贷款是否合适的重要因素之一。

但往往，作为借款人来说，面对各式各样的贷款、各种还款方式、利率水平，甚至还有有各种各样的“套路”，很难清楚的了解自己办的贷款的真实利率是多少。

本文，就带大家来了解下，如何算清楚贷款的利息。

为了方便大家更直观的理解，这里我们先预设一个条件：

假设贷款金额为100万，执行年利率为6%，贷款期限为3年。

当还款方式为等额本息时等额本息是最常见的还款方式之一，也是银行中长期贷款常常运用的还款方式。在还款期内，客户按月偿还同等数额的贷款月供（包括本金和利息）。

等额本息还款方式的一个最大的特点，就是其每一期的月供中，本金和利息是不同的，其中本金随着还款期数增加而递增，利息随着还款期数增加而递减。

我们用一张还款明细表来诠释下这个特点：

可以清楚的看到——每期月供的月还利息越来越少，月还本金越来越多。

我们再来看下，100万，3年，6%，等额本息还款下，总利息是多少：

经计算，3年下来的总利息约9.5万元。

看到这里，我们发现了两个问题：

提前还款是不是不合适？确实不合适，因为从还款明细表中可以清晰的看到，我们在还款的前中期已经把大量的利息还进去了，而本金却没有还进去太多，如果选择提前还款，仍要归还大量的本金。但是，如果对于有一定闲置资金，不希望继续承担月供压力，以及继续计息的话，当然也是可以选择提前还款的。执行利率有那么高吗？我们看到，当本金是100万的时候，3年下来的总利息只有9.5万左右，这样一来，是不是利率应该是3.2%呢（9.5/3/100万）？事实上，对于等额本息的还款方式，是绝不能简单的用总利息除以期限，再除以总本金的。因为，我们每个月都在归还本金，而并非只归还利息，而6%的贷款年利率，是针对全部100万本金而非剩余本金来计息的。这一点，常常会被一些不良的从业人员，用来欺骗借款客户，以错误的低利率吸引客户申请贷款。等额本息的月供计算公式为：

总利息的计算公式为：

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）^贷款月数/【（1+月利率）^还款月数-1】-贷款额

当然，如果觉得上述计算公式过于复杂的话，也可以通过网上的一些还款计算器，来计算贷款的相关信息。

当还款方式为先息后本时先息后本的还款方式常见于一些中短期贷款中，其特点为每期只归还利息，在最后一期归还本金。先息后本的还款方式因其月供压力较小（只还利息），资金利用率高（最后才归还本金）等特点，非常适合于有一定现金流压力，在未来有大额资金入账的借款人使用。

当我们借款100万，期限3年，年利率为6%时：

月供=1000000*6%/12=5000元

每一期的月供都是一样的5000元，到最后一期，也就是第36期时，归还本金100万，再加上最后一期的利息5000元。

我们可以看到，在先息后本的还款方式中，总利息达到了18万。也就是说，我们在享受到资金的充分利用的同时，付出的利息也会相应的提高。

先息后本还款方式的总利息计算，就非常的直观了，也很容易计算出来：

总利息=贷款金额*年利率*贷款期限

当还款方式为等本等息时等本等息的还款方式，常见于一些小额的非银行机构类贷款，以及信用卡分期中。此类还款方式的特点类似于传统的等额本息还款方式，但每一期归还的本金和利息是一样的，不会随着期限的变化而变化，并且每期的月供也是一致的。

需要特别注意的是，在这种还款方式下，所谓的利率，严格上说应该叫费率。所产生的利息，严格上说应该叫手续费。

我们常常听到的信用卡分期月费率为0.5%，指的就是等本等息的月费率。

我们举个例子：

王先生借款100万，期限为36个月，月费率为0.5%，年费率为6%。

那么，王先生的月还本金就是100万/36=27777元，月还手续费就是100万*0.5%=5000元，总月供就是27777+5000=32777元。

之后，每一期的月供都是32777元了，每一期归还的本金和手续费也是不变的。

当然，等本等息还款中的贷款总利息也是很容易计算的：

总利息=贷款金额*月费率*贷款期限

看到这里，大家发现@杂谈金融一直说的是费率，而并不是年利率，那么这里的年利率就是6%吗？

不是。

同样的道理，作为借款人，每个月都在归还本金，但下一期仍然按全部本金计算手续费，那么真实的年利率可就不能简单的按总手续费除以期限再除以本金来计算了。

这里，我们来了解一个公式：

年利率=单期手续费率*分期数*24/(分期数+1)

带入上面的数字：

0.5%*36*24/37=11.7%

也就是说，采用等本等息还款方式，上文的6%的费率，换算成标准年利率的话，高达11.7%。

通常，我们在选择这种形式的贷款或者信用卡分期时，也经常会被一些从业人员哄骗，告诉我们所谓的“月息仅为0.5%，年息6%”的低息贷款，实际上的利率会比所宣称的高出近1倍。

因此，在选择做贷款或者分期时，一定要算清楚真实的年利率，再结合自身情况进行选择，不要选择那些融资成本过高的贷款或者分期。

当然，如果觉得上述公式过于复杂，我们同样可以在网上找到一些关于分期真实年利率的计算器，方便我们获知真实利率。

最后在给大家分享下之前做的一个表格，显示的不同分期费率下的实际年利率，供大家参考。

好了，关于贷款利息的计算，大家现在应该比较清楚了，其中最重要的一点就是要弄清还款方式，才能进一步的了解清楚贷款真实利率。

只有做到自己清楚明白了，才能避免在贷款的过程中上当受骗。

对于贷款相关的问题，如有疑问，欢迎大家留言询问。

银行给你的贷款额度都是这样测出来的

现在不管你到哪些银行贷款，一般银行都会凭着你提供的材料给个大致的贷款额度，但你知道他们是怎么算出来的吗？

首先住房按揭贷款，这个很简单，就是房子总价减去你的首付款，剩下的就是贷款额度，银行也是通过月供来倒推你的月收入，然后收入证明开好后就可以走贷款流程了。汽车的贷款额度与房贷类似。

其次是个人消费类贷款，比如信用卡分期贷款、装修贷款等等，这些都是根据你的月收入，然后测算你的月最高承受还款额，然后减去名下一次性负债，这样得出你的贷款额度。一般来说信用类的消费贷款额度不是很高，除非是公务员事业单位或者国企工作人员，这些人员凭借着公司及政府信用，可宽松处理。消费类贷款主要依据大数据分析，所以都会有相对应的审批模型。

流动资金贷款管理暂行办法

最后是个人经营性贷款和企业流动资金贷款。这些贷款的额度是根据2010年中国银行业监督管理委员会的《流动资金贷款管理暂行办法》来执行的，具体操作是，银行工作人员上门拜访核实企业去年营业收入情况、利润情况及负债情况，同时摸清企业的账款周转情况，比如存货周转、应收、应付周转及预收、预付的周转；然后合理测算整体营运资金周转次数。最后再预测下今年大概营业收入多少，然后凭《流动资金贷款需求量的测算参考》所罗列公式即可算出营运资金缺口了，也就是需要的贷款数额。具体公式如下：营运资金量＝上年度销售收入×（1－上年度销售利润率）×（1＋预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数；新增流动资金贷款额度=营运资金量－借款人自有资金－现有流动资金贷款－其他渠道提供的营运资金。当然贷款额度还要受抵押物评估价格及可贷成数的影响。

小伙伴们应该知道了吧，银行贷款额度都是系统测算或者人工凭公式算出来的，并不是你想贷多少就是多少哦。