14李鸥律师亲办案例：贷款房屋离婚如何分割？
（作者：石家庄离婚律师李鸥）
案由：离婚纠纷
原告：路某（男）
被告：李某（女）
委托诉讼代理人：李鸥律师
一、案件概述
李律师近日处理了一则石家庄市鹿泉区的离婚纠纷案件，案件事实如下：
2010年，李女士与路先生结婚。2012年生育一女路小某。婚后双方感情不和、争吵不断。李女士与路先生均无工作收入。路先生无端怀疑李女士与他人出轨，屡次殴打辱骂李女士，李女士不堪受辱带孩子回娘家居住。路先生向法院起诉离婚，并申请了亲子鉴定。经河北医科大学法医鉴定中心出具亲缘关系鉴定意见书意见为：根据检验结果，支持路先生是路小某的生物学父亲。现双方名下有婚后购买的位于鹿泉区A小区房产一套，轿车一辆。A房屋2015年购买时按揭贷款，首付款30万元，贷款45万元，现剩余贷款35万元。李女士要求分割该套房产，但不清楚按揭贷款购买的房屋在离婚诉讼中应如何分割，于是向李律师咨询并委托代理。
二、办案过程
经认真听取李女士诉说，盘点案件细节，李律师为当事人分析如下：
A房屋作为夫妻共同财产，应予公平分割。依据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的收益，为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。本案A房屋作为按揭贷款房屋，法院一般会根据照顾无过错方、直接抚养子女一方的原则，将房屋判给该方所有，由得到房屋的一方给另一方折价补偿，剩余贷款由得到房屋的一方继续清偿。折价补偿计算方式=（房屋现值-未偿还贷款部分）÷2。
之后，李律师向法院申请了调查令，到鹿泉区不动产登记中心调取了房屋所有权证，作为重要证据向法庭出示。开庭前，李律师给郝女士做了四个小时的庭前辅导，全面详细的介绍了开庭流程以及与法官对答要点。
三、判决结果
开庭过程中，被告路先生辩称：该房屋登记在路先生一人名下，权属状况显示单独所有，因此该房屋为路先生个人房产；该房屋首付款及还贷部分资金全部来源于其父母，因此该借款应为夫妻共同债务，由李女士分担一半。庭上路先生出示了借条，借条显示路先生为购房向其父借款30万元，并要求李女士偿还15万元。
李律师针对被告路先生的意见，反驳如下：一、A房屋购买时间和出资时间均在婚后，属于婚姻存续期间获得的财产，依据《民法典》第一千零六十二条规定，应认定为夫妻共同财产，原被告双方平均分割；二、依据法律规定的夫妻婚后所得共同制原则，婚姻存续期间取得的不动产，即便只登记在一人名下，亦仍认定为夫妻共同财产。三、关于路先生父母出资房屋首付和房屋贷款一节，因路先生提交的证据均为其一人书写的借条，且证人未出庭作证，证人与路先生之间有直系亲属利害关系，该证据为事后伪造的虚假证据，对其真实性不予确认。故对路先生的主张不应予以采纳。因此，应判决将房屋归一方使用，由使用房屋的一方给另一方房屋折价补偿款。
经过当事人双方当庭答辩，均认可房屋现值90万元。
最终，法院采纳李律师的观点，根据照顾妇女和子女权益的原则，将房屋判归李女士所有，依房屋现值90万元，减去未偿还贷款35万元后，由李女士和路先生各分得一半27.5万元。即依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
【裁判结果】
一、准予路某、李某离婚；
二、婚生女路小某随李某生活，路某自2022年7月起每月给付抚养费800元；
三、位于鹿泉区A房屋归李某所有，李某于判决书生效之日15日内给付路某房屋折价款27.5万元，剩余贷款由李某负责偿还。
案件受理费2340元（已减半收取），李某、路某各担一半。
李女士通过法律手段依法取得应得的夫妻财产份额，对结果基本表示满意。
四、案件结语
实践中，涉及离婚财产分割等纠纷问题较为复杂，具体问题可以咨询专业律师石家庄离婚律师李鸥为您提供详细解答。
李鸥律师
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石家庄离婚律师李鸥
石家庄婚姻律师李鸥
河北世纪联合律师事务所
石家庄市中山西路486号
婚前贷款买的房，离婚时怎么分割？
如果张生结婚前买了一套100万的房子，首付50万，贷款50万，各种税、费共3万元。婚后总共还贷40万，其中还本金20万，利息20万，现在房子升值了，现价值约200万元。二人夫妻感情破裂要离婚，房子是张生婚前买的登记在张生名下归张生所有，但崔莺莺参与了婚后还贷，按照法律规定，婚后共同还贷以及相应的增值部分属于夫妻共同财产，应当进行分割，问崔莺莺能分多少钱？
先说答案：大约32.52万元。
为什么呢？
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）（2021.1.1生效）第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。
关于“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”如何计算，最高人民法院民一庭给过一个计算方法，也是目前使用最普遍的计算方法：涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。
这里面有一个问题，如果房价不上涨甚至下跌，那么另一方就只能拿到婚后还贷的一半。当然，前提是夫妻双方没有签订夫妻财产协议，只不过中国人签订夫妻财产协议的是极少数，可以说非常非常少见。
坦白说，我个人很赞成如果有能力婚前购房，特别是女方。毕竟现在社会婚姻的不确定性太大了，安全感不是别人给的，而是自己给的。最好的安全感应该是：我有能力生活的很好，但因为感情，我选择与你共同生活。
一方婚前贷款买房，婚后共同还贷，离婚怎么分？（内含计算公式）
法条链接：
《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》第七十八条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照《中华人民共和国民法典》关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益，必须慎重把握。
人民法院在处理离婚房屋纠纷时需要注意，本条规定的适用必须同时满足以下几个条件：
01
不动产买卖合同签订于婚前
首先需要说明的是，本条规定有一个隐含条件，就是夫妻双方实行的是法定共同财产制。在约定财产制情形下，双方财产各自分开，基本不存在本条规定的贷款房屋如何判定所有权以及如何补偿的问题。《中华人民共和国民法典》第1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”房屋买卖合同签订于婚后，意味着购房的意思表示发生在财产由夫妻双方共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋登记在一方名下，也不符合本条适用的情形。
02
首付款由签订合同一方以个人财产支付
首付款作为购房时第一次支付的款项，根据相关规定最低比例约在20%，在房价高企的如今，首付款也是一笔不小的金钱投入。一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质。从现实来看，多年来房价持续呈现上涨走势，首付款在房屋价值中对应部分的款项金额也在慢慢扩大。这种带有个人财产性质的权益，人民法院必须给予保护。假如房屋买卖合同虽然签订在婚前，但首付款是由男女双方共同分担支付，就不符合本条所规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款”的条件。这种情况如何认定，有观点认为可参照本条第2款规定，由不动产登记一方将另一方支付的款项及其相对应财产增值部分向对方补偿。
03
婚后还贷使用的是夫妻共同财产
婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。如住房贷款的偿还一部分或全部使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同财产的性质。当然，在审判实践中，还贷使用的是否是个人财产，需要有充分的证据予以证明方能认定。一般而言，认定是否满足“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握：一方面从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷；另一方面，夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定，如双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻实行约定财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，或偿还贷款使用的确是个人财产，则排除本条规定的适用。
04
不动产登记于首付款支付方名下
房屋的购买满足前三个条件，一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产还贷，但不动产登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方的，就不属于本条规定的情形，不能适用本条。而不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。房屋买卖合同是在婚前签订，即意味着不动产物权变动的合意发生于婚前，与另一方无关。有一部分观点认为，如果不动产所有权是在婚后取得，无论登记在哪方名下，均应认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产分割，即“转化论”的观点。我们认为该观点不妥，夫妻之间并非简单的合作关系或者单纯的经济关系，《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编确立的夫妻财产制，体现的是中国社会普遍认可的价值观，不仅延续了家庭财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦，共同投资、共担风险的家庭伦理。婚姻家庭法维护的不仅是平等、和谐的家庭关系，并且与抚养子女、赡养老人密切相关。不动产物权归属并不因不动产登记时间或另一方参与了贷款偿还就发生改变。
本条第2款表述为，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这里需要注意，本条规定的是对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方，也要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。
对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。
举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。
本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据《中华人民共和国民法典》第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。
还有一个不能忽视的问题是，人民法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给银行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有权应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人拒绝还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权，反而损害了取得房屋产权一方的利益。
审判实践中应注意的问题：
01
在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。
02
在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。
03
人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻《中华人民共和国民法典》第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益。
04
如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。
05
如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。
06
如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。
来源：最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（摘录）、山东高法、浙江天平微信公众号
