封顶后再放贷，是好事但别神化

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上半年救市，到了下半年既要救市还要救信心。

壹丨封顶再放贷并非全国首例

前几天，青岛的一则“保交楼”政策上了热搜，新政要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。青岛多家银行和开发商表示，目前已接到通知。工行、建行、农行、光大银行等都已经开始执行上述政策要求，其他银行还在跟进中。

执行层面上，相关贷款银行必须要到工地拍照，要求银行办贷负责人、开发商工程相关负责人包括销售负责人同时出镜，以便开展进一步的工作。此条政策追溯过往，即便是之前已审批通过的也暂时不放。

青岛给全国楼市打了个样，也成为首个在此类制度上做出创新和突破的城市。但其实早在2003年时，中国银行发出“（2003）121号文”，明确规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。

而后在2021年1月29日上海银保监会印发通知，对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求，其中就已经提到了住房不封顶，银行不予放贷。

但需要注意的是主体封顶后往往还需要1年到1年半的时间才能达到交房标准，外立面、水电包括公区等等都需要时间和金钱。这也是为何很多人会说，封顶才是烂尾开始的原因。

封顶后再放贷更多是提振信心作用，但期房销售影响力度有限。

我们都知道预售制是从香港传入内地的，但香港是鲜有烂尾楼的。他们在这方面有两个很大的特点，一个是预售金监管主体不是银行而是律师行，另一个是可以在交房后在办理按揭贷款。港资开发商现在也在将一些新概念慢慢输入到内地，8月2日香港置地在武汉4个楼盘开始推出“准现房销售”模式：首付1成，交房后开始还贷。这无疑才会让更多刚需动心，下决心。

但客观说短期内期房是很难打破的，现在全国各个城市也在积极出台各种保交楼的新规，比如郑州、武汉成立房地产纾困基金；赣州返还未动工项目土地款；遂宁、咸阳“一对一帮扶”。地方出手落实ZF的责任，这些对于购房者来说肯定利好，但对房企的考验更大。

现在民企其实摆烂、躺平的已经一大半了，还在活跃的就是一些相对比较稳的，但如果说再继续加码那这些房企的流动性也是会有影响的，全靠国企/央企显然支撑不起18万亿房地产市场规模。

贰丨“交付焦虑”造成冲击

还是我们之前的观点，楼市是必须要救的，而且是一定会救的。在7月底的政治局会议后针对于当前停工停贷问题，首提“保交楼”，多城已落实“一楼一策一专班”，保交楼都快成ZZ任务了。

只有守住购房者的利益底线，一切后续的购房利好政策才是真正有效的，否则，不过是一场空谈。当下的交付焦虑对于楼市所带来的冲击真的太大了。

CRIC监测数据显示，重点50城7月新开盘项目平均去化率降至31%，与5月持平，在经历了6月年中冲刺之后，市场再度回归平淡，多数城市复苏进程受阻，像天津、重庆、郑州、青岛、济南等7月的开盘去化率都不足3成，西安7月的整体开盘去化也才5成左右，这还是在好几个“千人摇”炸场的情况。

“停工停贷”加剧了居民观望情绪，同时也对冲了前期政策的利好效应，所以像重庆、武汉、郑州短期市场都出现了明显回落。7月郑州到访量跌至5.94万组，环比下降21%，重庆客户到访量不足5万组，环比下降16%，客户转化率也由6月的7%降至6%。

新房交付安全焦虑下，也有购房者开始转战二手房，像成都、苏州的二手房成交量都反超新房成交。苏州7月二手房成交套数是新房的1.4倍，而成都7月二手成交量冲高至1.7万套，已达到近10年月度最高水平。这背后有当地的政策刺激也有市场信心不足的原因。

叁丨一场全行业大考

大部分城市采取的救市策略都是政府+银行双管齐下，但效果还是需要时间验证，短期内反弹不会太快。现在各地都是救项目而不是救房企，民企资金紧张不敢拿地，央企/国企托底的情况还会持续，虽然交房有了保障，产品固化可能也会出现。以后大概率出现多种合作方式，国央企，央企民企，一切都为了活下去。

地产这块蛋糕离不开国央企也离不开民企开发商，项目、房企都得保。现在地方政府、金融机构、房企都在释放积极信号了，8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，标志着资产管理公司（AMC）正式纾困房地产行业。

之前房企都在摇着长期主义的大旗，那这一轮大考房企的表现就是实打实的答案了，房企的诚意也在决定着未来还能走多远。

买房人不要天真的以为：楼盘封顶再放贷，是百利无一害的大利好

文/观察员老王最近几天，地产圈讨论的最热闹的，就是青岛多银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”的事儿。很多人对于这一新政感到鼓舞，因为他们认为：

银行这样做可以减少烂尾率，置业安全会大大增加。

当然，还有一部分买不起房的愤青理解不了那么深，只是觉得开发商难受了我就高兴了。

理性一点，各位。

在老王看来，这以银行单方面利己的行为，带来的不都是利好，甚至有很多的副作用。

1银行“自保”没堵住烂尾的口子

如果我们多看几个烂尾盘就会明白，楼盘封顶距离交房，还有很长的一段路要走。所以，银行联合给出的这条新政，其实很不专业。

远的不说，我们就说说灵山湾那个销冠开发商的网红系列，多少楼座都已经封顶了，但是现在却因为开发商暴雷而无法推进下一步？

银行和监管部门真正应该做的是积极联动，切实按照施工进度去付款。你前期施工我给你相应的资金，你封顶了再给你相应比例的资金，你外墙做完了再一部分，你绿化做完一部分，然后你交房办证了，扣下质保足额支付。

现在这个新政，银行可以掐着大把的流动资金，反而给购房者造成一种假象：

好似有了这个新政，房子就永远不会烂尾了，新政传递这种错觉，在老王看来反而影响更大。

2市场上只剩“国家队”不是好事

如果这一新政全面铺开，必然会引起青岛楼市的全面洗牌。这就不是国企、央企占主流的比例了，很可能成为通杀局，民企几乎全面被清出市场。

这会是件好事吗？

我们不可否认，民营房企这些年太能作了。高杠杆，高周转，只做卖家秀，除了利润啥都不顾的开发商比例不小。但是还有一部分房企，其实对于这个市场还是有正向贡献的。

央企、国企同一个道理，大部分国企、央企资金充裕，在开发商更为规范。但是也有不少房企单纯的追求利润，毛利率达不到我的标准我坚决不拿地，造出一大堆垃圾盘，对于地方发展不愿意有一点点担当。

或者是拿地、操盘毫无章法，只会内卷内斗，交付力惨不忍睹，让业主苦不堪言。

还有一部分央企，饼画得不小，住宅卖得也很好，要让他付出的时候，开始三天打鱼两天晒网，不愿意投入了。

如果市场上开发商大大减少，地方上只能求着这些“爷爷”的时候，对于区域发展并不完全都是好事。

很多老辈的人都能回忆起市场上只有“国营”造时，各类商品的品质，和市场经济体制下百花齐放是一个水准吗？

3资金成本或转嫁购房者

市场上的开发商越来越少，大佬们自然只会挑着肥肉吃，而不愿意啃骨头。在这种情况下，核心区的地应该不愁卖，但是房价不一定还是目前这个状况。

大家想啊，如果一个楼盘，有三五个竞品，他会怎么去卖？如果只有它自己在销售，又是怎样一种销售策略？

国企的钱也不是大风刮来的。你银行掐着他的资金，自然他就要融资，融资的成本自然要转嫁给消费者。

还有，银行掐着贷款，开发商的优惠政策自然向高首付和全款业主倾斜，如果要平衡利润，那么贷款购房者可能就会在此消彼长间付出更多成本。

这么分析下来，你还认为这是好事儿吗？

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消息属实！青岛多家银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”政策

大众网·海报新闻记者刘宇昕青岛报道

近日，“青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款”的消息引发社会关注。大众网·海报新闻记者从青岛多家银行及开发商处获悉，此消息属实。目前，青岛部分银行以及开发商已经得到该通知，且从本周已经开始执行。

8月5日，针对网传消息，大众网·海报新闻记者来到中国光大银行青岛崂山支行，工作人员表示，确实得到了这个消息，并且已经在实施了，但具体细则还没有看到；工商银行青岛分行高科支行个贷部工作人员表示，该行从本周已经开始执行建设银行工作人员表示，月初已经开始实施，开发商提供竣工验收报告，银行再发放按揭贷款。随后，记者又致电日照银行和农业银行网点，得到的答复均是肯定的。

“这对于购房者来说，肯定是一个好消息，但对开发商来说，肯定有压力，银行也会或多或少有影响。”银行一位工作人员表示，从银行公司业务来讲，某些开发商可能会还不上银行贷款。但所有银行都一样，开发商的业务可能会有减少。

“对于买房者来说是非常利好的消息！我是支持的。对于从业者来说，目前，开发商一定会从已经封顶的房源去着手调节布局，把这些房子卖出后才能回款，会通过降价促销等方式来进行，对于市场价格稳定度来说，一定会有折损，而且这种可能性会非常大。”某地产项目相关负责人表示，对于已经“爆雷”的企业，他们“躺平”的决心可能会更强烈。同时，对于有潜在不良影响的企业，虽然目前没有“爆雷”，但他没有封顶的房源，企业可能会出台一些分期政策，但这一部分钱若依然“杯水车薪”，工期不能有保证，后期依然也会“爆雷”的可能。“只利好消费者不一定是真的利好，只有消费者和企业，供求双方都能‘活下去’，才能让整个行业稳定发展。”

有业内人士称，该政策实施后，意味着楼盘封顶后，购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到购房全款，购房者的房贷也是从楼盘封顶后才开始还，对于购房者来说是一件好事，很大程度上减少了烂尾的发生。对于开发商来说，压力陡增，资金的严格监管对开发商资金运转能力提出了更高要求，以前可以滚动开发，而现在封顶发放按揭对自有资金要求极高，房企的分化也会越来越严重。这也意味着，没有足够资金实力的开发商都会被淘汰出局，有实力且经营能力强的企业会逐步蚕食市场份额。“很多中小企业或融资渠道窄的企业拿地热情也会减少。”

记者了解到，近段时间以来，全国因楼盘延期交付引发的问题被广泛关注，个别开发企业资金链断裂，缺乏监管等问题也开始暴露。在这种背景下，青岛实施“楼盘封顶后再发放按揭贷款”政策，这强化了对购房者买房的保障。从目前情况看，青岛是首个在此类制度上做出创新和突破的城市。